郴州生态旅游集群开发项目策划(张澜译作品)

郴州生态旅游集群开发项目策划(张澜译作品) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 中国 ? 五盖山生态经济圈 泛旅游产业集群开发项目 建议说明书 产品研发与投资商:中国香港珠江和生投资发展有限公司 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 目 录 前 言 第一部分 项目背景(含SWOT)分析 一、项目开展状况及项目区域基本描述 二、郴州旅游建设及泛生态旅游产业开发现状 三、国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 前 言 本项目简要说明书在“郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园项目”立项备案后编制而成。需要说明的是项目书的 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 第一部分 项目背景(含SWOT)分析 一、项目开展状况及项目区域基本描述 1、项目战略投资与发展主体结构: 项 目 名:中国?五盖山生态经济圈泛度假旅游集群产业园(暂定名) 子 项 目:郴州五盖山户外运动生态休闲主题公园及泛旅游产业基地(已备案) 投 资 商:已接受香港知名企业集团(珠江和生)控股并达成战略投资 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 发 展 商:湖南元大投资有限公司 全程策划: 中国?五盖山泛旅游产业智业机构 2、项目开展状况 目前，项目已由发展商开展了两年的实地查勘、运动项目规划设计、公共事务、土地流转等基础工作，基本完成了项目体系中运动子项目的可研、初步概念规划和项目备案等前期手续: 2.1)子项目可行性研究 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 文件 委托专业机构编制的《郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园及配套设施设备项目建设可行性 研究报告 水源地可行性研究报告美术课题研究中期报告师生关系的个案研究养羊可行性研究报告可行性研究报告诊所 》等文件都已进入具体实施阶段。 2.2)调整后首期子项目(和生国际生态城)和总项目概念性规划图示: 三个白色框标识为首期子项目中国际私家度假会所，是泛旅游长期化的吸引 咨询(张核。 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , (总项目概念规划) 2.3)运动子项目申请立项批复并备案文件 根据郴发改(2009)439号文件《郴州市发展和改革委员会关于郴州市五盖山户外运动生态休闲度假园项目备案的通知》，子项目已经于2009年10月30日获得立项备案。 2.4)《中共苏仙区委、区政府关于成立五盖山户外运动生态休闲主题公园暨亚洲赛车公园项目建设协调领导小组的通知》等相关文件 通过运营单位近两年的市场化运作，子项目已进入郴州市苏仙区2010年“百亿投资计划”唯一在大市发改委备案的生态旅游建设项目，近期正在对项目进行整体定位及策划招商工作，下阶段即将实施和完善控股公司亮相、总项目政府备案、土地流转、项目立项、项目整体规划等工作。该项目的建成，能破解五盖山国际狩猎场等经营困境，将有效地提升郴州休闲度假目的地市场竞争力、为把郴州建设成为中国生态休闲度假基地创造条件和促进作用。 该项目建成后，包含了会展、娱乐、棋艺、户外运动、水上项目、宗教人文、生态农业、种植养殖、酒店、会所等系列设施和复合业态，能提供数千人就业机会，对推进五盖山区域经济社会发展和就业有强大推进作用。 二、郴州旅游建设及泛生态旅游开发现状 1. 泛旅游产业发展前景 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 1.1)城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础 城市化进程加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的自然野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。 1.2)旅游模式转变，旅游消费支出比例增加 当前我国城市居民对于旅游消费支出比例已不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、舒适、身份、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始定点转向城市周边度假休闲游、商务游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发泛旅游地产(包括了休闲地产)创造了最大的刚性市场条件。 1.3)臵业行为的不断升级加快旅游臵业开发热度 越来越多的消费者在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点和生活的愿望，从而开始形成度假“泛第二居所”甚至“泛第三居所”。 1.4)可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加 我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的泛旅游前景广阔 1.5)政府大力推动:政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展 在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的整合、包装、完善;同时，政府还会制定各种补充政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供良机。 1.6)信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件 目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适、灵感的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻度假休闲物业。 1.7)交通网络的逐步完善消除了时间和距离的界限 随着交通网络的不断完善，高速、高铁、航空等快速交通网络逐渐缩短了城市和城市之间的距离，以往旅游需提前筹划变成了现时的即时出发，度假休闲旅游成为现今主要的旅游形式，在他城市拥有一处度假物业成为当今的消费时尚。 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 2、郴州旅游建设发展现状: , 结合对郴州地区旅游资源的分布和开发现状，几十个自然生态景点，但仅苏仙岭和东江湖具有一定的知名度，旅游景点单一且分散零乱、差异化不明显，无较明显的景区特色，各景区开发不具备规模，缺乏市场竞争力;本区域没有一个度假类龙头旅游产品来带动区域化的旅游产业链发展，旅客滞留的缺乏直接影响到本区域旅游经济的活跃和关联产业发展，无法形成高附加值的社会和经济效益。城市经济是上去了，但品位与美誉度往往是负数～ 三、国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 四、郴州泛旅游产业及本项目方向的出路思考 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 , 1、用商业化的理念让旅游城市经营与旅游产业经营同步 郴州已启动并还必须加大运营“财政、公建、土地、国资”四套马车的力度、深度、广度、高度，把资源与政策重点向人才集中、模式先进、资本通畅的战略发展商大力倾斜:如对本项目投资与发展商的专门支持。从对本泛旅游产业项目的规划上积极宽松地考量如下五类产品情形: 一是旅游景点物业:主要指在本项目地度假区 二是旅游商务物业:主要指在本项目度假区 三是旅游度假物业:主要指本项目为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如豪华生态酒店、奢适型度假别墅、酒店公寓、以及用于分时度假的时权酒店等等; 四是旅游住宅物业:主要指本项目与生态圈高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 五是旅游居住物业产业链的延伸:主要指本项目在泛旅游居住物业开发的同时，五盖山生态经济圈环境和地貌特征，在限定区域进行和度假旅游产业相关联的产业延伸:如观光农业、特色农业、矿物山泉水商品化开发(见策划报告总附件3)等产业，带动区域生态平衡，创造郴州资源的品牌价值。 2、政府服务管理推动的导向要催生一种生活态度——城市精神～ (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 据统计，全世界在过去20年的时间 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, “十五”期间，全市共接待国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 郴州的生态旅游资源除五盖山狩猎场动态旅游项目外，度假旅游尚未起步，丰富的旅游资源未得到充分的利用，这是泛旅游地产开发的必要但非充分条件。 4.2)政府对郴州整体旅游规划定位可以考虑进行区别化调整 ”期间，需坚定不移地把旅游文 依据市政府对郴州市旅游产业的定位，“十一五 化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级。分析国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 非简单双赢的效果;在旅游产业开发的全部环节中，政府支持将起主导作用。 本项目正在前期筹划之中，建议争取由市长牵头成立项目建设领导小组，对政府各职能部门的协调和对外宣传招商工作，扩大项目的知名度与影响力，以便于中后期的招商运营，使项目快速发展。五、项目SWOT分析及对策 根据SWOT分析方法,泛旅游产业开发模式选择过程就是综合衡量 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 紧靠经济发达的珠三角地区(广东、香港、澳门)和东南亚，辐射华中、华东、华北。具备得天独厚的交通条件和地域优势，能满足各高端人群对旅游和度假的时间与空间需求。 1.3)发展政策的优势 依据中央和省市三级政府对郴州市旅游产业的定位，“十一五”期间，需坚定不移地把旅游文化产业培育成郴州的支柱产业和服务业龙头，拉动消费，实现产业转型升级，为此并出台了一系列发展旅游产业的优惠文件，借此契机，抓住政策优势和市场机遇，发展和提升旅游产业规划结构符合当前政策。 1.4)旅游环境的优势 郴州市是国家级优秀旅游城市之一，是湖南省针对华南珠三角、东盟各国旅游市场的主要出入口岸和生态旅游度假目的地。作为以自然生态景观为特色的旅游城市，依山(苏仙岭、王仙岭——本项目子山系)、傍水(东江湖)、原生态(五盖山、莽山)、大草原(仰天湖)，符合全景旅游开发资源齐全，便于泛旅游地产的开发和整合。 1.5)投资及运营主体的优势 本项目的战略投资主体(现与香港某知名企业集团已达成战略投资协议，需待政府系列批文明示)资金实力雄厚，多年来一直从事大型复合房地产开发和对前瞻性产业的战略投资，其团队成员都有着丰富的旅游+地产开发经验，并具有国际化视野，国际投融资渠道优势明显，行业资源丰厚，对本项目的快速成长能起到关键性的作用。 1.6)整体规划的优势 本项目整体规划将在郴州市原有旅游发展总规划的基础上，结合国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 古木参天、流泉飞瀑、鹿鸣山獐、特色银杏、稀有映山红等自然景观犹为发达，构成了山、水、瀑布、植被无以比拟的自然景观优势。 2)W- Weakness劣势分析 2.1)旅游开发缺乏区域协调，各景区可达性较差 郴州市旅游景点多，但却相对零乱，整个郴州地区的旅游发展规划分四大版块，它们之间相互关联同时又相互制约，产品差异化不大，形成相互竞争的态势。 2.2)整体旅游环境及背景有待提高 本项目的开展，没有较好的烘托背景，因此要重新造势，这对项目后期的运营增加了一定的难度。 2.3)从工业之市向旅游之乡转型将是一个艰难的过程 郴州素有“中国有色金属之乡”“湖南能源基地”等称号，矿产业较之旅游业更为知名。根据郴州市政府2010年产业结构调整的方向，旅游业将作为本市的战略支柱性产业转型，但如何能从“矿产之都”向“旅游之乡”的快速转型，这将是本项目开发过程中需面对的问题。 2.4)休闲度假旅游发展滞后 本市虽然旅游景点较多，但作为时下旅游产品开发的最高境界-休闲度假旅游产业却非常落后，除王仙岭生态公园具备简单的度假功能(政府指定)外，基本不再有休闲度假旅游产品，传统对郴州的认识就是一个旅游观光之地，本项目的泛旅游地产开发还需要一个较长的市场认知过程。 3)O- Opportunities项目机会 3.1)旅游+居住会所开发乃现今旅游产业开发的一大趋势 随着土地资源越来越稀缺，传统的城市房地产开发受宏政策调整的波动较大。据统计资料显示，我国商品房空臵面积已超过1亿平方米，空臵率高达50%以上;而纯粹的旅游景区式开发回报周期太长;社会大量游散资金由于存款利息低、股市风险大、传统房地产投资受政策影响明显。这为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力。旅游居住会所的开发即可满足旅游的需求，又能满足投资者的休闲度假需要，同时还能提升经济发展和城市品位。随着国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, DCCI互联网数据中心发布了《Netguide2008中国旅游市场调查报告》，报告中指出，随着旅游市场的持续升温、人们消费观念不断转变, “到达型”旅游形式已经不能满足大多数旅游者的需要，更具个性、更加注重参与性、体验性与冒险精神的户外运动和休闲度假旅游项目越来越受到广大旅游者的青睐，并蕴含着巨大的开发潜力。本项目以生态休闲度假旅游为载体，结合户外运动、探险旅游参与为导向的旅游地产开发，将是引导旅游消费的一个大好机会。 3.3)政策利好的机会 为了落实把湖南省建设成旅游大省、文化强省、生态先进的目标，郴州市委、市政府已把郴州的旅游业列入了继能源工业后的全市又一大战略工程，使旅游业真正成为郴州经济新的经济增长点和第三产业的支柱。相关支持旅游产业发展的文件对本项目的泛旅游地产开发提供了利好的机会。 3.4)差异化旅游地产的开发机会 国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 旅游+地产项目的开发成功，除发展商自身的实力和对市场的掌控程度外，政 府对项目的政策支持将占主导作用。旅游产业的发展70%将是依靠政府行为作为支撑，而旅游地产的开发则是寄托在以旅游产业为载体的基础上进行的市场经济行为，在此环环相扣的情形中，政府对本项目的政策倾斜及其执行力度能否落实到位是决定项目成败的关键。 4.3)世界经济环境不稳定对旅游地产行业的冲击 2008年世界金融危机直接导致华尔街第六大投资银行“贝尔斯登”破产，“雷曼兄弟”投资公司也濒临破产边缘，全球楼市股市一片凄凉，受其直接影响的企业和行业不计其数，整个世界经济体系短时间都难以恢复，受不确定的世界经济环境的影响，旅游地产业也同样面对世界经济格局下不稳定因素的市场威胁。 5)基于SWOT组合的对策 结合对项目SWOT综合分析，本项目无论从交通区位还是宏观政策层面，作为泛旅游地产产品开发优势相当明显;且开发时机极为成熟，借助政府全力发展项目各环节条件充分;进行资源整合，差异化规划建设，同时无论从 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 第二部分 项目战略投资商及团队 一、战略投资商 目前我们已与香港珠江企业集团之战略投资商签署了战略投资协议,投资方身份待政府系列批文下达后明示,届时战略投资方将邀请郴州市人民政府召开正式发布会与政府签署全面合作协议。基于项目的高起点定位，项目规划前期我们便确定将招商引资对象集中在具备国际视野的大型著名投资财团，港方投资财团完全符合本项目战略投资人的资质。 1、雄厚的资金实力 珠江企业系香港著名投资财团，长期从事大型生态生物产业项目投资，具备国际资本背景，资金实力充足。基于双方框架协议约定,整体五盖山泛旅游产业的打造划分为3期分阶段进行。首期投资预算在未考虑不可抗力因素基础将投入 2.5-3.0亿人民币(累计建设投入8亿元)。截止本说明书完成之时，香港方面的投资财团已将首期项目启动资金3000万人民币已汇入项目专项账户。 2、规范的操作模式 投资方作为专业的项目投资公司，具有极好的投资历史，长期的投资经验以及国际化操作方式。公司对投资项目审核严谨，操作程序规范，运作效率突出，这对有利于本项目的资金保障、项目持续推进以及规范化管理。 3、泛旅游产业开发经验丰富 泛旅游产业开发系投资方主要投资领域，在国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 游开发管理、酒店运营、商业开发、休闲会所管理等等。 ,, 整个项目开发团队拥有全球化视野与国 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 第三部分 项目商业模式 一、 通用三维坐标解读我们的商业模式(此略图表与说明) 二、 项目商业模式设计 郴州旅游资源评价已有一些国家和地方 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，但目前缺乏的是真正快速化可操作的、将资源转化为产品的评价(即郴州泛旅游产业化开发价值评价)标准，这一标准是泛旅游产业投资开发中尤为关键的工具。它也决定着我们拥有【五盖山生态经济圈】核心目标资源的时间的长短。有的区间(如极具亮点的原始次森林、优质水源水库)资源很丰富，但一旦用如何转化为可盈利且投资收回期短的旅游高附加产品的评价标准来看，产品的打造难度较大，而投资价值却高。如何将转化产品难度极大的资源开发为可盈利的产品对产品打造主体的创意策划能力要求极高。用政府“泛珠三角经济圈”的标准区位和品位，很大程度制约了产品的市场范围和类型，所以必须将五盖山体系及大小王仙岭分支体系，从大圈和小圈均梯次分为城市公园项目、郊野项目、远郊型项目、区域型项目、全国型项目、国际型项目等六个类别(见P4/P5)。不同类别的项目定位其针对的市场不同、产品 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, (2)产品,金字塔组合模式:已有的品牌和单一产品虽然销路很好，但面临新的竞争必须扩充产品组合 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 划方向与整个投资期和经营期的现金流如何分布,投资应如何分期，首期启动项目的投资尤为关键。每期对后续的项目现金流能起到什么作用,投资分期的设计一定程度上决定了项目的打造顺序安排。本项目结构中包括了索道、户外汽车运动场道、会议中心、度假酒店、度假会所区等项目，我们从首先带动人气的角度，一期投资中首先考虑分标投资索道、户外汽车运动场道和自主广场近郊设施建设。在一期由个性度假休闲带旺人气的基础上，再同步作业完成目标建设，向吸引高端休闲度假游客进一步延伸。 (3)投资方式 详见我们报批时的协议与 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 。 (4)投资形式 本项目后续不低于25亿元的投资:是跨越还是财务的一步进行,广开视野的投资形式包括现金、土地、智力成果、道路、游乐设施、景点、旅游经营权、股份等等，不同的投资形式代表了不同类型资源的配臵。不同的子项目需要搭建不同性质的平台。本项目建设 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 近郊区域3000亩左右估算约8亿元以上人民币)，融资平台的搭建就非常重要，要求有融资渠道广泛的主体携资源介入;目前项目的资源很平淡，可进入性相当一般，如果搭建特殊的营销平台，当然能出奇制胜，这就要求有特殊营销运作才能的主体携资源介入。珠江企业有资金有人才，就看郴州政府于项目的抉择了。 4、融资模式 战略投资进来了。建设中我们建议与政府一道还需进行BOT建设模式。 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 第四部分 项目游憩模式选择 首先看看我们项目关联区位价值的直观感觉: 苏仙岭 中国?五盖山生态经济产业集群 ? 和生国际生态城(西北角王仙岭) ? 和生国际会展中心(东北后营山) ? 生物及观光产业园(五盖山西麓) ? 楚风民俗文化村(五盖山南及东南) ? 探险极限运动基地(东南角大峡谷) ? 中国南方原始次森林科考体验区 ? 国际狩猎场(东中部) ? 亚洲泛赛车公园() 天堂温泉 1、基于本项目的简单定义与范畴 如前几章节简要说明，我们的项目必须高起点、重操作、看回报，站在国际化、市场化的视野定位、设计、建设项目的方方面面。那么，本项目游憩方式(物业形态以及以人为中心的生态泛旅游、度假、商务等的方式总和，决定着规划设计、收入盈利模式、营销模式)，可以细化为进入五盖山生态体系后的定居方式、观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、宿营方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式、体验方式和最重要的投资购买物业(度假二或三或四居所)的精神价值链方式等多个方面。 此项说明重点探讨开发前规划设计与建设中可调整的游憩方式总设计，逐步建成逐步开放后的经营则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 行舒适合理与娱乐化、情境设臵、环境设臵、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 划、景观和产品本身对休闲感和度假感的营造来实现，而后者则需要对家居感的关注来达到，以区别于酒店的暂居性质。 5)关注深度旅游与郴州城市营销 深度旅游与观光旅游最大的区别就是前者需要体验旅游目的地的不同的生活状态、植被状态、路径状态、资源状态等——就是五盖山的地理价值认同和留恋;于郴州而言，就是郴州的魅力～这是本项目营销自身的出发点所在。在深度旅游和郴州初始化泛旅游地产阶段，我们的营销价值则非常突出。“单身天堂”丽江就是很好的例证。在这种背景下，郴州政府也应积极营造并提炼真正属于郴州的城市魅力，并主动传播之，从而进入良性循环的发展。大“休闲之都”的成都和小“休闲之都”的常德，就是这种城市魅力营造、提升和传播的成功典范。 6)项目度假属性与郴州城市经济 事实上，本项目对郴州城市经济发展的促进，将来肯定不仅仅来源于其泛旅游属性，度假化的个性产品属性更为重要。实施五盖山生态圈系列旅游景点基础上进行旅游商务、旅游商业、旅游矿产论坛、旅游居住地、户外运动产业的个性化住居，也将会加大旅游深度，改变消费模式，为郴州政府提供源源不断的税源，而不仅仅是一次性税收，对郴州城市经济发展的促进更关联、更持久、更长远。 7)项目泛旅游地产与郴州地缘生态经济 生态经济，属于特定的社会经济，本项目的实施，毫不讳言地说就是郴州社会转型的推进器与归宿的标杆和象征。进入五盖山生态经济圈其行为过程相伴有大量的旅行行为，因此，广义上讲，也属于旅游经济的一部分。从这个意义上而言，其对旅游地产的带动无疑是巨大的，奥运前大量的酒店建设就很好的说明了这一点。不仅如此，由于五盖山生态的永续性和不可复制性，旅游者对郴州不再是走马观花式的观光游览，而是一种融入未来南中国地标之一的五盖山的深度体，能够更好地了解与联想郴州的“山水林邑”魅力，给泛旅游地产带来更多的建筑观光、商务旅游等构成的“郴州后生态经济”时代。 8)地理价值与旅游体验 由于之前郴州泛旅游度假萌芽项目大多数是“旅游+地产”的简单叠加模式，所以，其营销的逻辑仍然遵循传统景点价值的逻辑，也有传统房地产营销的角度，机械性强调了环境价值和投资价值。很显然，在珠三角及东盟个性旅游时代拍打郴州生态神经时，这种基于传统景点价值的营销逻辑很难在郴州起到实质(智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 作用，取而代之的就是一种郴州进化了的生活方式、生活状态。城市态度逻辑，“在五盖山，你能享受到一种真正的度假生活”。只有这样，才能真正打动目标消费者，而绝非是简单的环境价值、投资价值。营销逻辑从景点价值向生活方式的转变，无疑将会造就郴州泛旅游度假进入支柱性品质旅游时代。 3、五盖山森林保护对项目的取舍 针对五盖山森林生态资源优势，以老套的“超级大氧吧”理念,还是以保护城市中原始次森林天然资源的名义，依照森林生态系统的构成和分布特点，结合地形地貌特点，采取立体式开发的策略,诚然，项目森林板块开发建设的投资回报不高，但金山银山比不上绿水青山～ 对此，我们必须保护性地为五盖山森林板块的度假休闲、科考体验、产业联动设计全新的游憩方式。我们将森林结构分为上、中、下三个层次，围绕“欢乐度假、忘我休闲”的主题，形成笨项目“林地旅游产品的开发”，“林中旅游产品的开发”，“空中森林旅游产品的开发”的立体式结构，从而构建游乐性、参与性、浪漫性较强的主题丛林生活旅游产品体验体系。以“中国生态休闲大本营”的品牌和稀有顶级高端弱碱性山泉水，抢占全国旅游中生态休闲的核心地位，形成全球知名的【城市生态陪都和地理标志性】认同感，并以此升级郴州森林旅游，重建非仅仅【国际狩猎场】的世界的五盖山的森林吸引核。 1)林地漫步。于森林氧吧 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 4)游憩驿站。舒适温馨的游憩小站完全溶入森林的自然环境之中，就像在林 地里自己生长出来的建筑。 5)森林趣苑。林地的娱乐也是充满了森林的气息，体现了林间的风情。这些游乐项目都溶进了树林的大背景中，具有森林游乐的独特品位。 6)丛林野战。茂密的森林植被提供了较好的遮掩性功能，结合现代时尚的射击体验类项目，于丛林 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ? 资源 禀赋 50万亩、原始次森林、峡谷、植被、霜雪雲雾露盖山岗…… —— 中国生态地标 ? ? 人文禀赋 九庵十八庙、香火云雾绕 千年古道、楚风民俗、木雕民居… —— 楚文化南极 世界名镇基因 ? ? 交通禀赋 扼守珠三角、牵手次东盟、辐射台海华中、立体畅通…… —— 南中国新地标 ? ,, ? 地理禀赋 —— 中国区域中心城市的生态陪都 ? ? 区域禀赋 相比长沙之于岳麓山 人文特色各有千秋…… —— 告别苏仙岭 岂止东江湖 ? ? 规划禀赋 国际视野 目标对接 环境保护大于天 —— 中国度假休闲泛旅游新名片 ? 第五部分 项目效益及产业联动 一、经济效益 1.1)本项目完全建成，极大的推动郴州旅游产业快速发展，必将产生关联产业的集中效应，为政府创造更大的税收，通用实践规律预期宏观见下表所示: (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 1.2)旅游产业的发展，直接带动生物光观农业、特色种植、养殖、环保型生物工程等等的繁荣。产业联动效果的产生都为政府创造可观的转型财政收入，并适时解决大部分农民和下岗工人再就业的问题。同时实现郴州农庄模式诞生。 二、社会效益 2.1)本生态经济圈的建成，可极大的推动本市旅游产业的极向发展，吸引更多的中外目标游客来此休闲度假旅游。这对促进郴州的消费经济起到桥梁和纽带作用，为把郴州打造成全国优秀旅游城市打下了坚实的国际基础。 2.2)本生态经济圈的建成，可有效的调整五盖山旅游体系及周边区域的产业结构，为振兴乡村经济发挥重要的示范推动作用。 2.3)该项目的实施可拉动其它相关产业链的发展，同时可带动促进当地第三产业的发展，生物和观光产业园的建成，可提供上万个就业机会，为政府解决下岗 就业、民生等永久难题，增加地方财政收入。延伸关联产业链，推动不仅仅只是文化的高附加值，生态圈 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, 四、促进项目联动链 ( 绿色圆代表本项目 ) ,、项目催生产业化结构调整 珠三角、东盟、全国乃至全球游客关注湖南的移动为可能的郴州旅游及它行业带来了多层次消费挖掘点，这使本项目有很强的渗透性和关联性。项目中各产品组合一旦放大就能与产业联动链上的各产业产生趋同并国际化，即产业之间的界限模糊(如泛旅游与泛地产与休闲度假与生态观光)，它将协同郴州城市经营催生关联产业新的商业模式不断产生。加上项目本身要素丰富多样，导致区域快速成长、产业结构的分级形成多种形态，郴州城市经营迈向改版级的提升。按级次催生所含的深度和广度，本项目催生产业化结构可归纳为如图示的五级模式: (1)一级形态:分离产业模式(单一景点开发，与苏仙岭、王仙公园形成组线) 观光、游乐为核心，各自独立; (2)二级形态:多元产业模式(户外运动主题公园开发) 满足多种需求各类产品出现，形成观光、游乐、美食、修学、康体、娱乐、其它休闲等多元结构的形成; (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, (3)三级形态:一体化产业模式(郴州城市东南郊野生态圈、游憩区开发模式) 以综合交叉模式为主导，形成多种多样的旅游休闲目的地; (4)四级形态:度假产业模式(大小王仙岭泛旅游休闲度假开发) 以全球化视野的工作与度假分离的节奏式安排为基础，珠三角、长三角财富阶层私人度假资产的普及为依托，形成郴州改版城市名片的产业模式; (5)五级形态:产业整合模式(五盖山生态经济圈综合开发、旅游城镇模式) 生命体验形态以游憩娱乐体验为生活目标与生活方式的产业整合模式。 郴州旅游中游憩娱乐类的主题产品能解决吸引客流的难题(游憩模式、营销模式);而自然生态、社会人文的环境的打造(王仙岭泛旅游休闲度假和更高层次的五盖山生态经济圈)能解决让游客在郴州留驻的问题;环境打造的成功有很强的溢出 这正是郴州最需要的境界～吸引效应，为郴州其他产业带来很好的投资基础—— 其他投资进入，投入不断增加将使得土地的价值增加，使得项目地的价值增加(项目泛旅游休闲度假的本土从业者在一段时期之后变成了当地的固定庄员);大量的客流为投资者提供了很好的盈利机会，使得郴州招商变得容易;郴州旅游支柱产业的繁荣变为现实并为其他产业带来买单者，刺激郴州生态化可持续发展，将带来更多的就业机会(政府与企业功德)，诸如此无疑容易得到政府政策的支持，为融资带来便利。因此，郴州政府不会再为生态泛旅游羞羞答答了。 ,、商业模式的扩展 前面所表述为项目导入的产业联动链的维度，为我们搭建了整个郴州乃至湖南高度关注的泛旅游产业商业模式的立体坐标系。成功的企业或项目的背后必然是一系列成功的商业模式。它的采用，让本项目及其运营的主体公司有了明确的战略定位、相配套的资源配臵、强有力的执行机制。这是对郴州经营的贡献。 (1)经营到知识: 本项目具有很强的个性化，因此管理知识拥有相当的价值。经营过程中积累总结的知识可以输出，为郴州城市经营提供知识管理输出是商业模式扩展和拷贝的地域化贡献。 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生) 中国五盖山生态经济圈泛旅游开发项目 张澜译作品 ,, (2)专业资本打包:虽然本项目个性很强，但与郴州乃至全国同类的产品还是有很大的空间。可能的扩展模式是将我们的可通用的产品或技术打包，形成新的智业项目为其融资，为郴州资本市场(包括民间私募基金)提供标准的资本品。 (3)产业基金模式:假定以本次投资主体对本土旅游智业进行整合，成立郴州旅游产业基金，统一开发项目，统一经营，统一分配利润。该模式可能面对组织成本的障碍，但有很大的操作空间。 (智慧与策略提供) 平衡堂智业联盟 咨询(张先生)