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长春市房地产估价报告.doc

长春市房地产估价报告

借物抒情V
2017-09-19 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《长春市房地产估价报告doc》,可适用于综合领域

房地产估价报告估价项目名称:长春市宽城区英伦小镇幢室房地产市场价格评估委 托 人:杨莹莹估 价 方:长春市恒宇房地产评估有限公司估 价人员: 估价作业日期:年月日年月日估价报告编号:恒宇评字第号目 录第一部分 致委托方函  第二部分 估价师声明  第三部分 估价的假设和限制条件  第四部分 估价结果报告  一、委托方  二、估价方  三、估价对象  四、估价目的  五、估价时点  六、价值定义  七、估价依据  八、估价原则  九、估价方法  十、估价结果  十一、估价人员  十二、估价作业日期  十三、估价报告应用的有效期  第五部分 估价技术报告  一、估价对象分析  二、房地产市场分析  三、估价方法选用分析  四、估价测算过程  五、估价结果的确定  第六部分 附 件  、《委托评估函》复印件  、《商品房买卖合同》复印件  、估价对象位置图  、估价对象照片  、评估机构营业执照和资质复印件  、评估人员资格证书复印件  第一部分 致委托人函杨莹莹:受贵方委托我公司秉着独立、客观、公正的原则对长春市宽城区英伦小镇幢室(建筑面积平方米)房地产的市场价格进行了评估估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的遵循估价原则依据科学的评估程序选用合理的评估方法在认真分析现有资料的基础上经过周密准确的测算并结合评估经验充分考虑影响房地产价值的各项因素评估确定估价对象房地产在年月日的市场价格为(币种:人民币):房地产总价:万元大写金额:陆拾陆万捌仟伍佰元整房地产单价:元平方米评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。长春市恒宇房地产评估有限公司法定代表人:张靓年月日第二部分 注册房地产估价师声明一、估价师声明我们郑重声明:我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析形成意见和结论撰写本估价报告。我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。没有人对本估价报告提供重要专业帮助。需要声明的事项:()本报告估价时点为年月日提交报告之日为年月日。在市场无明显价格波动条件下报告有效期自提交报告之日起不超过一年即年月日至年月日。随着时间的推移该房地产的价格应作相应调整甚至重估。()本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不能做其它用途。未经本估价机构书面同意本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供也不得以任何形式公开发表。第三部分 估价的假设和限制条件一、本报告委托人为杨莹莹委估的房地产为长春市宽城区英伦小镇幢室(建筑面积平方米)。根据委托方提供的《商品房买卖合同》记载房屋买受人为杨莹莹商品房用途为住宅。本次评估假设估价对象为完全产权无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。二、本报告所称评估价格系指我们对所评估房地产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。三、由于委托方未提供估价对象《房屋所有权证》故本次评估依据委托方提供的《商品房买卖合同》进行评估若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符则估价报告应进行相应的调整特提请报告使用方注意。四、本次评估为委托方进行司法拍卖之目的使用提供估价对象正常市场价格参考故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权无抵押、租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格特提请报告使用方注意。五、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责并且提供了与本次评估有关的所有资料没有保留、隐瞒。六、在评估所委托房地产市场价格时我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。七、自估价时点后估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。九、本报告含有若干附件它构成本报告之重要组成部分与本报告正文具有同等法律效力。房地产估价结果报告估价报告编号 恒宇评字第号第四部分 估价结果报告一、委托方联 系 人:杨莹莹住   址长春市宽城区恒大御景a栋室身份证号联系电话:案件号:()恒宇字第号二、估价方长春市恒宇房地产评估有限责任公司地址:长春市绿园区号法人代表:房地产评估资质级别:贰级资质证书号:号联 系 人  联系电话:三、估价对象估价对象基本状况本次估价对象为长春市宽城区英伦小镇幢室房地产房屋建筑面积为平方米商品房用途为住宅。长春市宽城区英伦小镇幢为小高层住宅楼建成于年钢混结构总层数层外墙面贴石材两部电梯一层大厅石材地面及墙面石膏板造型吊顶其他楼层公共部分均为石材地面及墙面石膏板造型吊顶。估价对象位于层三室两厅一卫两厨格局朝向南。室内装修情况为:毛坯房。根据现场勘察委估房地产结构施工质量良好未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为。估价对象权利状况根据《商品房买卖合同》记载估价对象买受人为杨莹莹商品房用途为住宅房屋建筑面积为平方米土地使用年限自年月日至年月日。估价对象于估价时点不存在法律纠纷本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在不存在法律纠纷评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。估价对象区位状况()宽城区基本概况估价对象位于长春市宽城区宽城区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等均对估价对象房地产的价格有明显的影响。宽城区是长春市重点规划的城市外扩的先导区。估价对象位置位于青年路北段新光复路市场附近区域整体规划为‘一心俩翼三区四团’的布局。未来将发展为现代服务业的中心区。现如今项目附近配套情况如下一区域内主流商圈新光复路商圈柳影路商圈城市住邦广场以上三个商圈距离项目地车行不超过分钟。二区域内生态环境项目南部紧邻‘雁鸣湖’公园东侧有城市天然绿肺之称的在建设‘北湖湿地公园’距离项目地大概车行分钟。三项目周边教育资源新光复路片区有中学邱家小学中学车行八分钟左右到达柳影片区有柳影小学中学中学等车行大概十分钟左右到达。四区域内医疗配套武警医院和第六人民医院()估价对象区位状况位置:估价对象位于绿园区英伦小镇该小区西临青年路北临菜市北街地理位置较优越。未来有地铁一号线路过该区域。社区成熟度:小区周边有金色家园、恒大等居住小区社区成熟度较高。自然环境和人文环境:估价对象小区内绿化较好小区附近有四得公园自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施:小区附近有中国银行、工商银行、建设银行等生活服务及教育设施较齐全。交通:路(人民广场杜家屯)、路(长春站广宁)、路(雁鸣湖山庄长春站)、路(雁鸣湖山庄八里堡)、路(长春站雁鸣湖山庄)、路(乐家茗园东安屯)基础设施状况:估价对象所处地区土地现状开发程度达到宗地外“七通”(即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气)基础设施状况完全可以满足居民生活需要。四、估价目的本次估价为委托方转让估价对象提供市场价值参考五、估价时点年月日六、价值定义本次评估采用公开市场价格标准评估结果中的房地产价格是指估价对象在符合估价假设及限制前提下于估价时点年月日的公开市场价格。、估价依据有关政策法规和文件()《中华人民共和国土地管理法》()《中华人民共和国城市房地产管理法》()中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GBT()中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》GBT()京政发〔〕号文件《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》()京国土房管出〔〕号文件《关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知》()其它相关法律法规。委托方提供的有关资料评估人员掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则等对估价对象房地产价格进行客观、公正、科学、合理的评估。.合法性原则  合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。房地产的权益不同价格也不同。房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认和保障。房地产经纪人只有在遵循合法原则下评估出来的价格才对委托人有真正参考意义。.最高、最佳使用原则  房地产是一种稀缺资源无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。.均衡原则  房地产的各个组成部分如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。.适合原则  每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此估价人员在评估一宗房地产的价格时须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系审慎确定最高最佳使用状态。九、估价方法估价对象用途为住宅与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。、基准地价系数修正法:是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果按照替代原则就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。、成本法:是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和减去建筑物折旧以此估算估价对象的客观合理价格的方法。、市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析按照房地产评估的基本原则和估价程序选择适宜的估价方法评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下于估价时点年月日的市场价格为:(币种:人民币)房地产总价:万元大写金额:陆拾陆万捌仟伍佰万整房地产单价:元平方米十一、估价人员  姓 名      注册号      签 名                             十二、估价作业日期年月日至年月日十三、估价报告应用的有效期在市场无明显价格波动条件下本估价报告应用有效期自提交报告日期起不超过一年即年月日至年月日。第五部分 估价技术报告、估价对象分析本次估价对象为长春市宽城区英伦小镇幢室房地产房屋建筑面积为平方米商品房用途为住宅。英伦小镇幢室房地产建成于年钢混结构总层数层外墙面贴石材及瓷砖两部电梯一层大厅石材地面及墙面石膏板造型吊顶其他楼层公共部分均为石材石膏板造型吊顶。估价对象位于层三室两厅一卫两厨格局朝向南。室内装修情况为:毛坯房。根据现场勘察委估房地产结构施工质量良好未发现基础沉降、结构变形等现象。用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为。估价对象权利状况根据《商品房买卖合同》记载估价对象买受人为杨莹莹商品房用途为住宅房屋建筑面积为平方米土地使用年限自年月日至年月日。估价对象于估价时点不存在法律纠纷本次评估设定估价对象于估价时点无抵押、租赁、担保等他项权利存在不存在法律纠纷评估结果为估价对象于估价时点完全产权房地产市场价格。.估价对象区位状况()宽城区基本概况估价对象位于长春市宽城区宽城区的社会经济发展、城市建设和房地产开发状况等均对估价对象房地产的价格有明显的影响。宽城区是长春市重点规划的城市外扩的先导区。估价对象位置位于青年路北段新光复路市场附近区域整体规划为‘一心俩翼三区四团’的布局。未来将发展为现代服务业的中心区。现如今项目附近配套情况如下一区域内主流商圈新光复路商圈柳影路商圈城市住邦广场以上三个商圈距离项目地车行不超过分钟。二区域内生态环境项目南部紧邻‘雁鸣湖’公园东侧有城市天然绿肺之称的在建设‘北湖湿地公园’距离项目地大概车行分钟。三项目周边教育资源新光复路片区有中学邱家小学中学车行八分钟左右到达柳影片区有柳影小学中学中学等车行大概十分钟左右到达。四区域内医疗配套武警医院和第六人民医院()估价对象区位状况位置:估价对象位于绿园区英伦小镇该小区西临青年路北临菜市北街地理位置较优越。未来有地铁一号线路过该区域。社区成熟度:小区周边有金色家园、恒大等居住小区社区成熟度较高。自然环境和人文环境:估价对象小区内绿化较好小区附近有四得公园自然环境及人文环境较好。公共服务设施及教育配套设施:小区附近有中国银行、工商银行、建设银行等生活服务及教育设施较齐全。交通:路(人民广场杜家屯)、路(长春站广宁)、路(雁鸣湖山庄长春站)、路(雁鸣湖山庄八里堡)、路(长春站雁鸣湖山庄)、路(乐家茗园东安屯)基础设施状况:估价对象所处地区土地现状开发程度达到宗地外“七通”(即通上水、通下水、通电、通路、通信、通热力、通燃气)基础设施状况完全可以满足居民生活需要。房地产市场背景分析估价方法的选用估价对象用途为住宅与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全故采用成本法测算估价对象建筑物重置成本的价格由于估价对象土地处于北京市基准地价覆盖区域可以采用基准地价修正法测算其楼面熟地价由于与估价对象类似房地产市场交易案例较多可采用市场比较法测算其市场价格。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。.基准地价系数修正法:是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果按照替代原则就估价对象之土地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正进而求取估价对象之土地在估价时点市场价格的方法。.成本法:是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和减去建筑物折旧以此估算估价对象的客观合理价格的方法。.市场比较法:将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值。估价测算过程采用市场比较法测算估价对象房地产价格本次采用市场比较法的步骤为:比较案例选择根据市场调查在同一供需圈内搜集与估价对象类似的三个房地产案例。项目案例A案例B案例C可比案例和杨莹莹和杨莹莹和杨莹莹交易价格(元建筑平方米)层数结构钢混钢混钢混装修档次毛坯毛坯毛坯因素选择结合评估对象与比较案例的具体情况我们选择影响房地产价格的主要因素有:()交易时间因素:指由于房地产交易的时间不同造成房地产市场价格不同。()交易情况因素:指房地产交易中交易双方的公开、公正及客观程度、税费的承担情况等。()区域因素:主要指居住社区成熟度、交通便捷度、环境条件、自然及人文景观、公共服务设施、基础设施状况、与商业中心的接近程度等。()个别因素:建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。编制因素条件说明表通过对估价对象和三个比较案例交易时间、交易情况、区域因素和个别因素的调查列表对影响房地产价格的各种因素条件进行了说明详见下表。表  因素条件说明表比较项目估价对象和乔丽晶和乔丽晶和乔丽晶用途住宅住宅住宅住宅交易单价待估交易日期年月年月年月年月交易情况正常正常正常正常区域因素居住区成熟程度成熟成熟成熟成熟交通便捷度方便方便方便方便环境条件好好好好自然及人文景观好好好好基础设施达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全达到"七通",齐全公共配套设置有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全有超市医院银行等,齐全与商业中心的接近程度近近近近个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混平面布局三室两厅一厨俩卫三室两厅一厨两卫三室两厅一厨两卫三室两厅一厨两卫装修毛坯毛坯毛坯毛坯设备设施情况齐全齐全齐全齐全楼层面积朝向南南北南北南北建成年代年年年年成新率编制比较因素条件指数表表  比较因素条件指数表比较项目估价对象案例A案例B案例C销售单价(元平方米)待估交易情况交易日期区域因素居住区成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观基础设施公共配套设置与商业中心的接近程度个别因素建筑结构平面布局装修设备设施情况楼层朝向成新率因素修正系数表表  因素修正系数表比较项目案例A案例B案例C销售单价(元平方米)交易情况交易日期区域因素居住区成熟程度交通便捷度环境条件自然及人文景观基础设施公共配套设置与商业中心的接近程度个别因素建筑结构平面布局装修设备设施情况楼层朝向成新率修正系数..比准价格(元平方米)估价对象价格.元平方米比较案例修正后的房地产价格计算 根据以上三个比较案例分别求取的价格差异不大取简单算术平均数为比较法评估的结果则估价对象房地产单位建筑面积价格为:房地产单价=()÷=(元建筑平方米)采用成本法测算估价对象房地产价格土地使用权价格估价对象位于长春市基准地价覆盖区域本次评估采用基准地价系数修正法测算土地使用权价格。()基准地价内涵:基准地价是各土地级别内土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整在平均容积率条件下同一用途的完整土地使用权的平均价格。()基准地价说明:年北长春市市区国有土地基准地价表如下  单位:元平方米用途价格级别商业住宅用途价格级别商业住宅工业Ⅰ一类二类Ⅱ一类二类Ⅲ一类二类Ⅳ一类二类Ⅴ一类二类Ⅵ一类二类ⅦⅧ估价对象位于长春市基准地价居住用途级地价区容积率宗地面熟地价=适用的楼面熟地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×其他情况修正系数()具体测算过程:A、适用的基准地价(楼面熟地价)的确定根据长春市基准地价级别范围估价对象所在区域的土地级别属于居住用途级地价区楼面熟地价为建筑平方米。B、相关系数的求取①期日修正期日修正系数=宗地评估基准日地价指数基准地价基准日地价指数根据长春城市地价监测指数系统有关数据的统计及分析年季度为价格指数为估价时点价格指数约为。经计算估价对象宗地的期日修正系数约为。  ②年期修正年期修正系数=[(r)n][(r)m]其中r:土地还原利率n:宗地剩余使用年限年m:法定最高出让年限年根据上述公式测算出估价对象年期修正系数为。③容积率修正:按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。根据估价人员掌握的资料估价对象用地容积率为查《容积率修正系数表》用公式计算得出容积率修正系数为。④因素修正因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。参照《长春市基准地价因素修正系数说明表》根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数使用下面公式测算宗地因素修正系数:因素修正系数=∑ki其中ki:第i种因素的修正系数。   参照《长春市基准地价因素修正系数说明表》考虑估价对象的具体情况各项影响因素的修正系数如下:居住用地因素修正系数(居住级)影响因素修正范围影响因素情况说明取值()居住集聚程度~成熟交通便捷度~好区域土地利用方向~一致临路状况~好宗地形状及可利用程度~规则公共服务设施和基础设施状况~齐全自然和人文环境状况~好与商业中心的接近程度~近以上各项合计即估价对象宗地居住用地因素修正系数为。⑤其他情况修正考虑估价对象的区位及具体情况本次评估其他情况修正系数取。()宗地价格的计算楼面熟地价=×××××=(元建筑平方米)()土地开发的管理费用取土地成本的即:×=(元建筑平方米)()土地开发利息:根据年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度确定估价对象正常的开发建设期为年假定土地取得成本在计息期初一次性投入一至三年期贷款利率为采用复利计算利息费用为()×(())=(元建筑平方米)()土地开发成本利润率取则  ()×=(元建筑平方米)()销售税费:销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的销售代理、市场推广费等取销售收入的。()土地使用权价格:=()÷()=(元建筑平方米)建筑物价格()建造成本a建安费用依据目前建安工程定额标准结合估价对象的具体情况及估价人员现场勘察估价对象为现状情况下的建安费用取元建筑平方米。b红线内市政费用一般取建安费用的考虑估价对象的具体情况本次估价取费即:×=(元建筑平方米)建造成本为以上两项相加之和即=(元建筑平方米)c专业人士费此项费用一般取建造成本的,本次估价取费为×=(元建筑平方米)d不可预见费不可预见费的求取主要考虑建筑物工程规模大小施工难易程度、不可预见因素多少等因素一般取建安费用的本次评估取建安费用的。×=(元建筑平方米)()管理费包括开办费、管理人员工资、福利等一般取建造成本的本次评估取建造成本的。×=(元建筑平方米)()投资利息根据年“北京市建筑安装工程工期定额”及同类项目开发难易程度确定估价对象正常的开发建设期为年假定建设费用在建设期内均匀投入估价时点一至三年期贷款利率为采用复利计算投资利息为:()×()=(元建筑平方米)()利润以上述建造成本、专业人士费、不可预见费、及管理费之和为基数考虑住宅项目开发的一般利润水平,开发利润率取成本利润率,则()×=(元建筑平方米)()销售税费销售税费主要包括营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税和销售代理、市场推广费等。其中营业税、城市建设维护费、教育费附加及土地增值税为销售收入的销售代理、市场推广费等取销售收入的。()建筑物重置成本建筑物重置成本=()÷()=(元建筑平方米)()成新率依据估价规范应采用耐用年限法和实际观察法综合确定建筑物成新率。估价对象建成于年装修保养情况较好依据观察法和成新法综合确定其成新率为。()建筑物价格建筑物价格=×=(元建筑平方米)采用成本法确定估价对象房地产单价将土地价格和建筑物价格相加得到估价对象房地产单价为=(元建筑平方米) 房地产公开市场价值的确定根据目前长春市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料分析鉴于以上两种方法分别从不同的侧面说明了房地产价值:成本法从实际成本反映出估价对象的市场价值市场比较法从市场交易状况反映出估价对象的市场价值。由于类似估价对象的物业市场比较活跃交易资料较为充足故采用市场比较法得出的估价结果真实性更大将两个结果取不同的权重成本法权重取市场比较法权重取以两种方法测算结果进行加权平均作为估价对象的均价。单价:××=(元建筑平方米)总价:×÷=(万元)五、估价结果的确定本着公正、公平、公开的总原则经估价人员现场查勘和对委估对象所在区域的市场分析按照房地产评估的基本原则和估价程序选择适宜的估价方法评估得到估价对象房地产在价值定义和有关限制条件下于估价时点年月日的公开市场价值为:(币种:人民币)房地产总价:万元大写金额:陆拾陆万捌仟伍佰元整房地产单价:元平方米第六部分 附 件、《委托评估函》复印件 致委托方函杨莹莹:受贵方委托我公司秉着独立、客观、公正的原则对长春市宽城区英伦小镇幢室(建筑面积平方米)房地产的市场价格进行了评估估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。评估人员根据估价目的遵循估价原则依据科学的评估程序选用合理的评估方法在认真分析现有资料的基础上经过周密准确的测算并结合评估经验充分考虑影响房地产价值的各项因素评估确定估价对象房地产在年月日的市场价格为(币种:人民币):房地产总价:万元大写金额:陆拾陆万捌仟伍佰元整房地产单价:元平方米评估过程、结果及有关说明详见《估价结果报告》。长春市恒宇房地产评估有限公司法定代表人:张靓年月日、《商品房买卖合同》复印件、估价对象位置图、估价对象照片、评估机构营业执照和资质复印件、评估人员资格证书复印件

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