房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税,
在线提问:我公司是一家房地产集团公司,在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理,还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大,而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问:下列说法是否正确?
(1)无论盈利还是亏损,只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
(2)企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税,属于提前预缴的税款,不能在缴纳的当期扣除。
(3)提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
(4)房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应,否则不能在税前扣除。
(5)开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入,未收到的款项作应收账款处理。
6)预缴企业所得税时,不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在(
年终汇算清缴时弥补。
(7)房地产企业的企业所得税不是按年计算,应当在整个项目全部销售完毕时,针对各个项目单独办理汇算清缴。
(8)已经交付的开发产品,在结转成本时,应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费(如绿化、景观、场地等),不能在税前扣除。
(9)房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发,根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除,只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得,免征企业所得税。
(10)房地产企业向非金融部门支付的利息,不得超过同期同类银行贷款利率,其利率执行
标准
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按照同期同类银行贷款的基准利率,不含浮动利率。
(11)从2008年起,房地产企业的开发产品转作自用,不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的,应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问
题
快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题
的
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
》(国税发[2006]31号),作视同销售处理。
解答精要:从你提出的问题来看,你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策,加之有许
多政策本身不够明确,导致各地税务机关在执行时口径不一。现针对你提出的问题,分别解答如下:
(1)无论盈利还是亏损,只要取得预收账款就必须征收企业所得税。
(1)不对。
本期应预缴所得税=应纳税所得额×税率
应纳税所得额=会计利润+(期末预收账款,期初预收账款)×预计利润率,弥补以前年度亏损
只有应纳税所得额大于零,才需预缴税款。
年度汇算清缴应纳税额=[会计利润+(期末预收账款,期初预收账款)×预计利润率+其他纳税调整,弥补以前年度亏损]×25%
(2)企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税,属于提前预缴的税款,不能在缴纳的当期扣除。
(2)不对。《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定,以预收款方式销售不动产的,其营业税纳税义务发生时间为取得预收款的当天。《财政部、国家
对土税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)地增值税纳税义务发生的时间有同样的规定。本期应纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税,属于本期应承担的税费,不能理解为预缴,按照权责发生制原则,应当直接计人“主营业务税金及附加”科目,并在税前扣除。
(3)提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。
(3)不对。《国家税务总局关于(中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表)的补充通知》(国税函[2008]1081号)(新申报表填表说明)文件明确,按照本期应负担的营业税及附加无论是否缴纳均可在税前扣除。
(4)房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应,否则不能在税前扣除。
(4)不对。期间费用是无法对象化的,不可能也无必要与收入、预收款对应。期间费用可以据实扣除(相关支出需要作纳税调整的,按照税法规定处理)。
(5)开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入,未收到的款项作应收账款处理。
(5)《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009)31号)规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现,具体按以下规定
确认:
?采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日,确认收人的实现。
?采取分期收款方式销售开发产品的,应按销售合同或
协议
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约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现。
?采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
?采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:
A(采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
B(采取视同买断方式委托销售开发产品的,属于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款子收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
C(采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的,属于由企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的,如果销售合同或协议中约定的价格高于基价,则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现,企业按规定支付受托方的分成额,不得直接从销售收入中减除;如果销售合同或协议约定的价格低于基价的,则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的,则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
D(采取包销方式委托销售开发产品的,包销期内可根据包销合同的有关约定,参照上述1至3项规定确认收入的实现;包销期满后尚未出售的开发产品,企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
以上规定与《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》(国
税函[2008]875号)有抵触,并且很难操作。该文件规定,除《企业所得税法》及实施条例另有规定外,企业所得税确认商品销售收入,必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。企业销售商品确认收入必须同时满足下列条件:?商品销售合同已经签订,企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方;?企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有实施有效控制;?收入的金额能够可靠地计量;?已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。
该文还强调,符合上款收入确认条件,如果销售商品采取预收款方式的,应当在发出商品时确认收入。商品房在没有交付之前,实际控制权仍在房地产开发商,不符合收入确认的条件,这一点所得税处理与会计处理相同,故不应确认收入。
如果严格按照《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)操作,需要作一系列纳税调整处理。例如,采取银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。而完工产品的会计处理是将首付款及按揭贷款作预收账款处理,在实际交付商品房时结转收入。企业需要严格区分完工产品的预收账款和未完工产品的预收账款,对于未完工产品的预收账款暂按计税毛利率确认所得,实际完工符合计税收入确认条件时,重新按照已收价款确认计税收入和对应的成本,收入与成本之间的差额调增应纳税所得额。前期预收账款按计税毛利率确认的应纳税所得额需作纳税调减处理。将这部分开发产品实际交付并核算收入、成本时,前期计税收入与计税成本的差额还需再次作纳税调减处理。对于产品完工后签订的销售合同,取得的预收账款不按计税毛利率确认所得,而应按照收到或应该收到款项时作为计税收人并调增所得,同时按照已收款项占房屋价款的比例计算对应的成本并调减所得,在实际交付产品并核算收人的年度,前期已作纳税调整的金额还应作相反方向的纳税调整。
为了简化处理,建议:无论是完工产品还是未完工产品,计税收入的确认应当按照《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》(国税函[2008)875号)执行(与会计处理一致),在确认收入之前取得的预收款,均需按照计税毛利率确认应纳税所得,实际结转收入的年度再作纳税调减处理。
(6)预缴企业所得税时,不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在
年终汇算清缴时弥补
(6)不对。《国家税务总局关于确认企业所得税收人若干问题的通知》(国税函[2008]635号)规定,预缴所得税时,实际利润总额应扣除不征税收入、免税收入以及以前年度的亏损,再计算预缴税款。
(7)房地产企业的企业所得税不是按年计算,应当在整个项目全部销售完毕时,针对各个项目单独办理汇算清缴。
(7)不对。土地增值税是以项目作为征税的对象,而企业所得税是针对纳税人的一个纳税年度的全部所得作为征税对象。只有费用,没有收入的企业,也必须办理汇算清缴,计算出亏损额,用于以后年度弥补。
(8)已经交付的开发产品,在结转成本时,应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费(如绿化、景观、场地等),不能在税前扣除。
(8)《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)规定,房地产开发企业发生的以下几项预提(应付)费用外可以在税前扣除。
?出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。
?公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
?应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
(9)房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发,根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除,只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得,免征企业所得税。
(9)以上是《国家税务总局关于印发{房地产开发经营业务企业所得税处理办法)的通知》(国税发[2009]31号)作出的规定。建议双方签订“借款合同”、“项目管理咨询合同”。
(10)房地产企业向非金融部门支付的利息,不得超过同期同类银行贷款利率,其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率,不含浮动利率。
(10)《国家税务总局关于企业贷款支付利息税前扣除标准的批复》(国税函
[2003]1114号)规定,同期同类银行贷款利率,是指中国人民银行发布的同期商业银行贷款的基准利率、浮动利率。实际操作中,具体执行标准由主管税务机关规定。
(11)从2008年起,房地产企业的开发产品转作自用,不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的,应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),作视同销售处理。
(11)不对。无论开发产品何时完工,只要在2008年1月1日以后转作自用的,均不再视同销售处理。《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)规定,房地产企业将开发产品转为自用或出租的,不作视同销售处理。对2008年1月1日以前发生的上述业务,2008年1月1日以后尚未进行税务处理的,也不再处理。
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教育机构劳动合同范本
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一、_________ 培训学校聘请_________ 籍_________ (外文姓名)_________ (中文姓名)先生/女士/小姐为_________ 语教师,双方本着友好合作精神,自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。
二、合同期自_________ 年_________ 月_________ 日起_________ 年_________ 月_________ 日止。
三、受聘方的工作任务(另附件1 )
四、受聘方的薪金按小时计,全部以人民币支付。
五、社会保险和福利:
1.聘方向受聘方提供意外保险。(另附2 )
2.每年聘方向受聘期满的教师提供一张_________ 至_________ 的来回机票(金额不超过人民币_________ 元整)或教师凭机票报销_________ 元人民币。
六、聘方的义务:
1.向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作
制度
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以及有关外国专家的管理规定。
2.对受聘方提供必要的工作条件。
3.对受聘方的工作进行指导、检查和评估。
4.按时支付受聘方的报酬。
七、受聘方的义务:
1.遵守中国的法律、法规,不干预中国的内部事务。
2.遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定,接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意,不得兼任与聘方无关的其他劳务。
3.按期完成工作任务,保证工作质量。
4.遵守中国的宗教政策,不从事与专家身份不符的活动。
5.遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。
八、合同的变更、解除和终止:
1.双方应信守合同,未经双方一致同意,任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。
2.经当事人双方协商同意后,可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前,仍应当严格履行合同。
3.聘放在下述条件下,有权以书面形式通知受聘方解除合同:
a 、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件,经聘方指出后,仍不改正的。
b 、根据医生诊断,受聘放在病假连续30天不能恢复正常工作的。
4.受聘方在下述条件下,有权以书面形式通知聘方解除合同:
a 、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。
b 、聘方未按时支付受聘方报酬。
九、本合同自双方签字之日起生效,合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同,必须在本合同期满90天前向另一方提出,经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后,在华逗留期间的一切费用自理。
十、仲裁:
当事人双方发生纠纷时,尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效,可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。
本合同于_________ 年_________ 月_________ 日在_________ 签订,一式两份,每份都用中文和_________ 文写成,双方各执一份,两种文本同时有效。
聘方(签章)_________
受聘方(签章)_________
签订时间: 年 月 日
二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本
卖方:_______________(简称甲方)
身份证号码:_____________________
买方:_______________(简称乙方)
身份证号码:_____________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产签订本合同,以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________
拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面),建筑面积为_____平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
第二条 上述房产的交易价格为:单价:人民币________元/平方米,总价:人民币___________元整(大写:____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整)。本合同签定之日,乙方向甲方支付人民币__________元整,作为购房定金。
第三条 付款时间与办法:
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付
首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款人
民币____________元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度,乙方应在
缴交税费当日将差额一并支付给甲方),并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款,并约定在房地产交易中心缴交税费当日支
付首付款(含定金)人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方,剩余房款
人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用,并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商,交易税费由_______方承担,中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任甲、乙双方合同签定后,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应
在____日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违
约,应书面通知乙方,并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙
方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人,委托代理人________即甲方代表人。
2.乙方是____________,代表人是____________。
第八条 本合同如需办理公证,经国家公证机关____公证处公证。
第九条 本合同一式份。甲方产权人一份,甲方委托代理人一份,乙方一份,厦门市房
地产交易中心一份、________公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议,双方可通过协商、诉
讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜,甲乙双方可另行约定,其补充约定经双方签章与本合同同
具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项:
出卖方(甲方):_________________ 购买方(乙方):__________________
身份证号码: __________________ 身份证号码: ___________________
地 址:___________________ 地 址:____________________
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电 话:___________________ 电 话:____________________
代理人(甲方):_________________ 代理人(乙方): _________________
身份证号码: ___________________ 身份证号码: ___________________
鉴证方:
鉴证机关:
地 址:
邮 编:
电 话:
法人代表:
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经 办 人:
日 期: 年 月 日
鉴证日期:_______年____月____日