项目评估指标体系

项目评估指标体系项目评估指标体系房地产项目评估体系胡瑾卿一、项目评估体系 1、评价指标表1、项目评价指标 1与当地政府关系熟识市长、书记+2分关系较好+1分无关系-0分交恶-1分董事长选择城市四2经济结构非公经济为主或第三介于二者之间+0公有经济为主且第大标准略产业占较大比重+1分分三产业比重轻-1分加变化以便于判3所处产业周期长期低弥后反弹期及持续大幅上涨或涨幅较大仍微涨或一潭死水或较大巨幅上涨后快断，第四快步上扬初期+2分缓慢起步+1分连接多年下跌+0分涨幅后盘整-1分速下...

项目评估指标体系房地产项目评估体系胡瑾卿一、项目评估体系 1、评价指标表 1、项目评价指标 1与当地政府关系熟识市长、书记+2分关系较好+1分无关系-0分交恶-1分董事长选择城市四2经济结构非公经济为主或第三介于二者之间+0公有经济为主且第大标准略产业占较大比重+1分分三产业比重轻-1分加变化以便于判3所处产业周期长期低弥后反弹期及持续大幅上涨或涨幅较大仍微涨或一潭死水或较大巨幅上涨后快断，第四快步上扬初期+2分缓慢起步+1分连接多年下跌+0分涨幅后盘整-1分速下跌-2分项可用来选择地块 4城市化进程市中心掘起初期+0分新区掘起期+0分郊区化阶段+0分尚未开始城市化-2分 5供求关系供不应求+1~3分基本平衡+0分供大于求-1~-3分价格战-4分供求因素 6城市(区域)吸引力辐射全国+2分辐射全省+1分对外略有辐射+0分只辐射当地-1分人口外流-2分周边购买力支撑 7辐射区域购买力强+2分较强+1分中+0分偏弱-1分弱-2分 8是否当地已有项目有+1分无+0分品牌延续 1项目区位中心+2分次中心+1分新区-1分远郊-3分如在市中心掘起初期否决供求竞争 2土地付款方式四两拨千金+4分适当分期 +1分一次付清 -2分资本回报 3估算项目利润率 >30% +7分 20-30% +5分 10-20% +1~3分 0-10% -1~-3分 <0 否决利润指标 4风水评级较好或依山傍河+1分一般 +0分较差 -1分风水影响 5工业污染等硬伤无+0分可容忍硬伤-2分致命硬伤-4分 6有无拆迁无+0分少量拆迁-1分规模大-3分预警指标 7资金链状况宽松+0分紧张-2分危险-4分注：?分城市评价与项目评价两类一级指标，各由二级指标累加得其分值（评价见表2）；两大指标得分累加得到总体得分；?指标判断采用结合客观数据进行主观判断的方式；?指标与分值可不断修正与完善。 2、分值解释体系分城市指标与项目指标两块，其得分为下属二级指标得分累加。其结果含义为：表2、评估体系分值含义城市评价得分 > 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 < -3 项目评价得分 > 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 < -3 总得分 > 8 5 ~ 8 1 ~ 4 -3 ~ 0 < -3 注：分值区间可以进一步修正与完善 1/3 二、部分项目地块试评结果 1与当地政府关系 2 2 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 2经济结构 0 0 0 1 0 0 0 1 -1 -1 1 0 1 1 3所处产业周期 2 1 1 2 2 2 1 1 1 1 2 1 -1 -1 4城市化进程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5供求关系 -1 -3 -1 0 1 1 -2 3 0 -1 1 -1 -3 -2 6城市(区域)吸引力 0 -2 0 1 0 0 -2 2 -2 -2 1 0 1 1 7辐射区域购买力 1 1 -1 1 1 1 0 2 -1 -1 1 0 2 2 8是否当地已有项目 1 1 0 0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 1 小计 5 0 0 6 5 5 0 11 -1 -1 7 2 1 3 1项目区位 2 1 -3 -1 2 2 -1 -1 -1 1 1 1 1 -1 2土地付款方式 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 3估算项目利润率 3 -2 -1 2 1 2 -2 3 -2 -2 -3 -1 -2 否决 4风水评级 1 0 1 0 1 1 0 1 1 0 1 0 0 1 5工业污染等硬伤 0 0 0 0 0 0 0 0 -4 0 0 0 0 0 6有无拆迁 -3 0 0 0 0 -3 0 0 0 0 0 -1 0 0 7资金链状况 -2 -2 0 0 0 0 0 0 0 0 -2 0 -2 -2 小计 2 -2 -2 5 5 3 -2 4 -5 0 -2 0 -2 否决总得分 7 -2 -2 11 10 8 -2 15 -6 -1 5 2 -1 否决注：模拟项目立项时状况进行评价；由于不了解嘉兴、嘉善的情况，未做评价 2/3 三、项目评价结果说明 1、“好”项目 1（11）、2（10）、3（15）三个项目都被评判为“好”项目，三个项目的共性是拿地时期都在房价快速上涨时期（初期），顺势而为。取胜的关键分别是：1新区掘起之初占据新区低价协议地块；2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位；3搭上“郊区化”进程的顺风车等。 2、“较好”的项目 4（7）、5（8）、6（5）三个项目被评判为“较好”的项目，三个项目的共性也是拿地时期都在房价快速上涨时期（目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段，只不过受调控影响暂时抵制了需求，有小幅调整），顺势而为。扬州两项目本来都是好项目，区位、风水俱佳；美中不足是都有拆迁问题（-3分），且农校地块拿地时资金链紧张（-2分）。 6地块利润评估并不高，资金压力大，风险是比较大的，故城市评价高（7分）而项目评价低（-2分），但借湖东地区房价彪升的契机，仍不失有吸引力的一个项目。 3、“一般”项目 27项目评价一般（不完全资料统计），由于连云港房价刚起步（2060元/M均价）就受调控影响，其房价快速提升还有一段等待期，项目前期利润是很低的。但如果资金实力允许，能够“捂”到楼市回暖（而不是追求当年销售额与回笼），亦不失为一个有潜力的好项目。 4、“较差”的项目 8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。前四者共性是地块位置较偏，所在地区吸引力差，人口外流，且城市化进程还没到“郊区化”阶段；9项目本不该如此尴尬，仍定位失误之故。 12地区则房价已趋高位，供过于求，且限房价上限导致利润偏低，无吸引力。 5、“差”与直接“否决”的项目 13旧项目由于在区位无吸引力的基础上，有化工污染硬伤（-4分），故为差项目。 14地块高峰时拿地，楼面价高于周边400-500元/M2，利润为负，直接否决。 2005-9-22 3/3

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