项目评估指标体系
房地产项目评估体系
胡瑾卿
一、项目评估体系
1、评价指标
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
1、项目评价指标
1与当地政府关系 熟识市长、书记+2分 关系较好+1分 无关系-0分 交恶-1分 董事长选
择城市四2经济结构 非公经济为主或第三介于二者之间+0公有经济为主且第 大标准略产业占较大比重+1分 分 三产业比重轻-1分 加变化以
便于判3所处产业周期 长期低弥后反弹期及持续大幅上涨或涨幅较大仍微涨或一潭死水或较大巨幅上涨后快断,第四快步上扬初期+2分 缓慢起步+1分 连接多年下跌+0分 涨幅后盘整-1分 速下跌-2分 项可用来
选择地块 4城市化进程 市中心掘起初期+0分 新区掘起期+0分 郊区化阶段+0分 尚未开始城市化-2分 5供求关系 供不应求+1~3分 基本平衡+0分 供大于求-1~-3分 价格战-4分 供求因素 6城市(区域)吸引力 辐射全国+2分 辐射全省+1分 对外略有辐射+0分 只辐射当地-1分 人口外流-2分 周边购买
力支撑 7辐射区域购买力 强+2分 较强+1分 中+0分 偏弱-1分 弱-2分 8是否当地已有项目 有+1分 无+0分 品牌延续 1项目区位 中心+2分 次中心+1分 新区-1分 远郊-3分 如在市中心掘起初期否决 供求竞争 2土地付款方式 四两拨千金+4分 适当分期 +1分 一次付清 -2分 资本回报 3估算项目利润率 >30% +7分 20-30% +5分 10-20% +1~3分 0-10% -1~-3分 <0 否决 利润指标 4风水评级 较好或依山傍河+1分 一般 +0分 较差 -1分 风水影响 5工业污染等硬伤 无+0分 可容忍硬伤-2分 致命硬伤-4分
6有无拆迁 无+0分 少量拆迁-1分 规模大-3分 预警指标 7资金链状况 宽松+0分 紧张-2分 危险-4分
注:?分城市评价与项目评价两类一级指标,各由二级指标累加得其分值(评
价见表2);两大指标得分累加得到总体得分;?指标判断采用结合客观数据进
行主观判断的方式;?指标与分值可不断修正与完善。
2、分值解释
体系分城市指标与项目指标两块,其得分为下属二级指标得分累加。其结果
含义为:
表2、评估体系分值含义
城市评价得分 > 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 < -3
项目评价得分 > 5 3 ~ 5 0 ~ 2 -3 ~ -1 < -3
总得分 > 8 5 ~ 8 1 ~ 4 -3 ~ 0 < -3
注:分值区间可以进一步修正与完善
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二、部分项目地块试评结果
1与当地政府关系 2 2 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 2经济结构 0 0 0 1 0 0 0 1 -1 -1 1 0 1 1 3所处产业周期 2 1 1 2 2 2 1 1 1 1 2 1 -1 -1 4城市化进程 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5供求关系 -1 -3 -1 0 1 1 -2 3 0 -1 1 -1 -3 -2 6城市(区域)吸引力 0 -2 0 1 0 0 -2 2 -2 -2 1 0 1 1
7辐射区域购买力 1 1 -1 1 1 1 0 2 -1 -1 1 0 2 2 8是否当地已有项目 1 1 0 0 0 0 1 1 1 1 0 0 0 1 小计 5 0 0 6 5 5 0 11 -1 -1 7 2 1 3 1项目区位 2 1 -3 -1 2 2 -1 -1 -1 1 1 1 1 -1 2土地付款方式 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 3估算项目利润率 3 -2 -1 2 1 2 -2 3 -2 -2 -3 -1 -2 否决 4风水评级 1 0 1 0 1 1 0 1 1 0 1 0 0 1 5工业污染等硬伤 0 0 0 0 0 0 0 0 -4 0 0 0 0 0 6有无拆迁 -3 0 0 0 0 -3 0 0 0 0 0 -1 0 0 7资金链状况 -2 -2 0 0 0 0 0 0 0 0 -2 0 -2 -2 小计 2 -2 -2 5 5 3 -2 4 -5 0 -2 0 -2 否决
总得分 7 -2 -2 11 10 8 -2 15 -6 -1 5 2 -1 否决 注:模拟项目立项时状况进行评价;由于不了解嘉兴、嘉善的情况,未做评价
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三、项目评价结果说明
1、“好”项目
1(11)、2(10)、3(15)三个项目都被评判为“好”项目,三个项目的共性是拿地
时期都在房价快速上涨时期(初期),顺势而为。
取胜的关键分别是:1新区掘起之初占据新区低价
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地块;2在新区掘起初期占据了的新区中心绝佳区位;3搭上“郊区化”进程的顺风车等。
2、“较好”的项目
4(7)、5(8)、6(5)三个项目被评判为“较好”的项目,三个项目的共性也是拿地
时期都在房价快速上涨时期(目前扬州、2等城市仍处于快速上涨周期阶段,只不过受调
控影响暂时抵制了需求,有小幅调整),顺势而为。
扬州两项目本来都是好项目,区位、风水俱佳;美中不足是都有拆迁问题(-3分),且农校地块拿地时资金链紧张(-2分)。
6地块利润评估并不高,资金压力大,风险是比较大的,故城市评价高(7分)而项目评价低(-2分),但借湖东地区房价彪升的契机,仍不失有吸引力的一个项目。
3、“一般”项目
27项目评价一般(不完全资料统计),由于连云港房价刚起步(2060元/M均价)就受调控影响,其房价快速提升还有一段等待期,项目前期利润是很低的。
但如果资金实力允许,能够“捂”到楼市回暖(而不是追求当年销售额与回笼),亦
不失为一个有潜力的好项目。
4、“较差”的项目
8、9、10、11项目、12地块都被评估为较差项目。
前四者共性是地块位置较偏,所在地区吸引力差,人口外流,且城市化进程还没到“郊
区化”阶段;9项目本不该如此尴尬,仍定位失误之故。
12地区则房价已趋高位,供过于求,且限房价上限导致利润偏低,无吸引力。
5、“差”与直接“否决”的项目
13旧项目由于在区位无吸引力的基础上,有化工污染硬伤(-4分),故为差项目。
14地块高峰时拿地,楼面价高于周边400-500元/M2,利润为负,直接否决。
2005-9-22
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