20070829公园大地2期开盘总结

鸿荣源·公园大地2期开盘总结鸿荣源·公园大地2期开盘总结 深圳市同致行物业顾问有限公司 代理事业一部 二零零七年零八月二十六日 公园大地2期开盘总结 一、项目概况 鸿荣源?公园大地定位为都市成功人士的理想居所。其位于龙城核心位置、周边配套完善，在资源方面，其拥有189公顷的龙城公园，整体素质达到国际化居住指标。 推广名称：公园大地二期 推广语：公园大地大美不言 / 城中央公园上大邸 开发商：深圳鸿荣源房地产开发有限公司 物业管理公司：深圳鸿荣源物业管理公司 承建商：深圳市鸿荣轩建设工程公司 景观设计单位：贝尔高林国际（香港）有限公司 整合推广单位：风火广告 建筑设计单位：深圳市建筑设计研究总院、点石亚洲 建筑类别：高层、小高层、别墅 物业地址：龙岗区中心城龙翔大道与吉祥中路交汇处 物业现状：结构封顶 总占地面积：364600平方米 总建筑面积：826600平方米 开发周期：项目总体开发4年 总户数：3776 停车位：4715 物业管理附加信息：别墅4.2元，花园洋房3.8元，高层2.8元 设备装修： ?外墙：高层住宅外墙为高级饰面砖，TOWNHOUSE住宅外墙为高级 涂料，局部为高级石材。 ?内墙：墙面砂浆找平。 ?天花：刮腻子刷白。 ?地面：水泥砂浆地面。 ?门窗：进户门为防火门；窗为铝合金窗。 ?厨房：预留冷水、热水接口及排水口各一个，预留排烟口一个。 ?卫生间：预留冷水、热水接口及排水口各一个，洁具由业主自理。 ?阳台、露台：高层住宅阳台、露台护栏为铝合金栏杆及钢化玻璃； TOWNHOUSE住宅阳台、露台护栏为铁花栏杆。 ?电梯：产地大连，SIGMA品牌，MMR-PA型号。 ?其它：每户预留燃气接口两个，每户设有有线电视信号点、电话 信号电各一个，每户设有可视对讲系统 配套： ?小区内部配套：会所，商业街，5个泳池 ?学校：新亚洲实验学校、龙城高中、教苑中学、新亚洲幼儿园、公 园大地两所幼儿园 ?综合商场：万佳、岁宝、天虹、世贸、百安居、家乐园、国美、顺 电 ?银行：工行、招商、建行、农行 ?其他：龙岗书城、龙岗电影院，龙岗文化中心、新宝城、新全盛、 皇冠假日酒店 交通：南坪快速转水官高速、机荷高速、深惠公路、地铁3号线（09年开通）周边路网情况：龙翔大道、吉祥路、清林中路、如意路 二、二期开盘供应的产品、价格分析 开盘时间: 2007-08-26 开盘地点：公园大地会所 推出单位：二期推出为7# / 8# / 9# / 11# 栋高层单位，位于项目东北角，共355套单位。7#和8#为28层；9#为32层；11#为A座18层，B座24层。 推出单位位置与户型示意 二期 从整个平面图上可以看出，2期的四栋中景观极为优越，首先是第9栋位于最北侧与余石岭山脉之间仅一路之隔，永久性山景无遮无挡。11栋为两梯两户，也景观最好的一栋，正直对着别墅区以及中央园林水景带，这是前面的景观。反过来后面是余石岭山脉，无论是低楼层还是高楼层都有不同的园林、别墅群、城市群、山景等景观资源。 7# 、8# 户型相同 01户型 02户型 11栋B 11栋A 9栋 7801 02 03 06 05 01 02 03 01 02 03 温馨推荐 您可前往百度文库小程序 享受更优阅读体验 不去了 立即体验 03户型 9# 01户型 02户型 03户型 11# 01型（A座） 02户型（A座） 03户型（B座） 05户型（B座） 06户型（B座） 户型点评： ?2期所有的栋数每一户都设计了双层挑高入户花园和大露台， 最多的有三个挑高露台，分别是入户花园、内庭院，以及主卧 房的挑高露台，并且这些都是属于赠送面积。所有的露台均为 挑高6.0米。 ?挑高内庭的位置是在餐厅与客房之间与走廊连接，呈L形，外 宽内窄，靠走廊一侧最窄的宽度也有4.10米，也就是说在这 个地方改成一个房间，外面仍然有约15平方米的的露台可以 使用。 ?跃式结构，客厅降板约30公分，通过两个台阶与餐厅、卧室 等连接，这样客厅与餐厅厨房，卧室之间形成了功能上的动静 分区。 ?170平米以上的房子，亮点最多：3卫生间、跃式结构、2~3 个挑高的露台、起码有一处可以封闭为房间。 3卫、跃式、3挑高、高赠送、送房间等形式在市场较为普遍，但是赠送的挑高露台、入户花园等并没有实用效果。公园大地2期一改此弊端，从送面积到送房子，在该项目中可以发现，最多的户型赠 送了多达三间房间，这种赠送方法比单纯的赠送不实用的面积来得更具杀伤力。 产品展示分析 在样板房的选取上，开发商选择了此次推出单位的主打户型，8#的02户型，并分别做了单数层而偶数层两个户型的样版房；而作为另外一个主打产品，11#的01、03、05户型也分别作了样板房展示。样板房展示 销售价格（均价） 7# 01单位1.8万/平方米，顶层复式3.4万/平方米； 02单位1.7万/平方米； 03单位1.6万/平方米； 8# 01单位1.85万/平方米，顶层复式3.6万/平方米； 02单位1.75万/平方米； 03单位1.65万/平方米； 9# 01单位2.0万/平方米；顶层复式4.1万/平方米 02单位1.9万/平方米； 03单位1.8万/平方米； 11#A座 01单位1.85万/平方米； 02单位1.8万/平方米； B座 03单位1.8万/平方米 05单位2.0万/平方米 06单位1.75万/平方米 ?起价1.5万/平方米，最高价4.1万/平方米，均价1.8万 ?在开盘当天成功选房并签订认购书的客户可享受公示价格2%的购 房优惠，如在认购书规定的时间内办理完银行按揭等手续并签订房地产 买卖合同 二手车买卖合同 免费下载二手设备买卖合同协议免费下载房屋买卖合同下载房屋买卖合同免费下载车位买卖合同免费下载 ，将再享受额外2%优惠 三、二期开盘销售情况分析 二期销售情况： ?7# 共80套 01（共26套）单位1套，1套顶层复式未售出； 02（共27套）单位14套； 03（共27套）单位 13套； ?8# 共80套 01（共26套）单位4套，1套顶层复式未售出； 02（共26套）单位21套； 03（共26套）单位9套； ?9# 共92套 01（共30套）单位8套； 02（共31套）单位5套； 03（共31套）单位7套； ?11#A座共34套 01（共17套）单位11套 02（共17套）单位11套 ?11#B座共69套 03（共23套）单位18套 05（共23套）单位15套 06（共23套）单位16套 二期销售点评： ?价格和开盘销售率分析 此次采取按顺序号选房的方式开盘，开盘当天按照之前办理选房顺序号的先后顺序，凭顺序号进行选房。 2007年4月21日，公园大地1期开盘，当天，总共1500个筹码参与499套放量的争夺，第一天销售率94%，实现高层均价11500元/平方米、TOWNHOUSE均价34000元/平米，均创出片区记录。 2007年8月26日，公园大地2期开盘，时值房地产政策频出、市场低迷的时期，在龙岗片区新盘开盘销售率普遍不到20%的情况下，公园大地2期共355套单位共售出153套，销售率43%，实现均价18000元/平方米，销售率和价格再次成为龙岗市场的标杆。 ?畅销户型分析 11#户型161-193平方米，赠送面积为此次推出单位之中赠送面积最多，性价比最高，作为市场导入型产品，起到了引爆市场的作用，开盘就形成了热销的局面，活跃了为现场的销售气氛，最终69套单位共售出49套，销售率高达72%。 9#户型161-194平方米，位置为此次推出单位最佳，拥揽永久性景观资源——余石岭公园，价格也为此次单位最高，作为攻坚型产品，市场的消化速度比较慢，共90套单位，当天售出20套。高端产品其面向的高端客户群体现出了对稀缺资源占有的欲，其高层单位（俯瞰余石岭公园全景）受到了高端买家的追捧，售出的单位基本为高层景观占有型单位，而底层景观相对较差的单位却受到冷落。 7#和8#户型134-181平方米，此次推出的主力户型，其销售率基本体现了此次推出单位的总体销售率，40%左右。销售的情况出现两极分化，134平方4房的02、03户型为实用型产品，作为龙岗户型的主流，比较为客户所接受，销售情况比较理想。181平方4房的01户型为舒适型产品，虽然赠送了高达70平方的面积，但是过于夸张的空间尺度和总价让大多数客户对其望而却步。 四、开盘现场组织 公园大地二期此次开盘现场没有热歌劲舞来造势，而是保持理性的气氛。开盘当天，客户凭“公园大地2期住宅选房顺序卡”进入休息区等候，选房卡顺序按照先到先得的依次顺序进行排列。 现场内设外两个休息区，场外休息区在会所正门的一侧，是100号以后的要先在这里休息等候；场内的休息区是在会所内的多功能会议大厅，100号以内的客户首先在此等候。选房过程是按照选房顺序卡依次进入，每次叫出5个号码进入二楼的选房区，选房、交款、签合同全部在二楼完成。 在开盘之前，鸿荣源地产公示《购房风险提示手册》，该手册在公园大地、熙龙湾、沙井禧园等项目销售中心同步发行，内容包括理性购房建议、正确购房指引、法律风险提示和关注售后服务等四个部分。此部手册为置业者的购房交易做出善意的忠告，供客户自主选择时参考借鉴。在开盘之前公开发行《购房风险提示手册》，给客户灌输风险意识，是需要产品品质的支持及良好的品牌郊应的。在开盘当天，现场也树立了《购房风险提示》牌、《选房需知》和《选房流程》， 体现了开发商的细心和周到和以客户为本的理念。 ?销售中心入口 ?选房前咨询 ?销控区 ?排队上二楼选房 此次推出单位355套，开盘前累计准客户（登记并领取选房顺序号）900批次，开盘当天实际到场客户400批次（已登记客户），高于开盘当天放量，为开盘销售奠定了良好基础。但其客户到场情况明显低于一期开盘的客户到访量。 就其客户到访量来看，整体市场的观望气氛和银行贷款紧缩等因素对客户的影响非常明显，到场客户同比大幅下降。就其到访客户来看，绝大多数客户在置业前均经过了反复对比和权衡，成交速度较快，客户反映十分理性。 从客户的区域分布情况来看，作为龙岗的标杆项目并拥有鸿荣源地产的品牌效应，外地客户的比例相对龙岗其他项目要高，现场有相当一部分客户为关内客户，还有一部分客户为鸿客会会员，为鸿荣源地产的老客户，总体比例占30%左右。但从绝对数量来看，本地客户仍是主力。 六、公园大地二期开盘售卖总结 我司通过对公园大地2期开盘当天的实地调研和仔细分析，可作出如下总结： 大势看好：在龙岗项目开盘销售率均不足20%，市场价格增幅明显放缓，甚至出现转折下搓的趋势的情况下，公园大地以18000元/平方米的标杆均价入市。这 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 品牌发展商对于未来中心城市场甚至深圳市场仍然保持乐观态度。其所实现的开盘40%销售率也为其后市向好 的观点提供了实质性依据。 名利双收：鸿荣源在此次推盘上的挺市举措完美的奠定了其市场领导者的品牌姿态，坚定了众多中小开发企业对区域价值和价格的立场，在一定程度上避免了在后续市场中，中小型开发商做乱市场价格的不利影响。 客户整合：此次开盘活动中，到场客户量与一期相比出现大幅下降，理性置业成为该批客户的共同特征。在客户来源上，鸿荣源的品牌效应和鸿客会的资源优势起到了明显的促进作用，但龙岗本地客户仍然占据主力。 品质决胜：在理性客户占据主导的情况下，公园大地二期产品在资源、户型、附加值、品牌等方面的明显优势奠定了其品质和价值标杆，是其收获丰硕果实的主因所在。 畅销产品：11#楼161-193平方米四房户型开盘销售率达79%，景观良好、位于社区内部适合居家、舒适度高、赠送面积最多、最具使用性、相对较高的性价比是其实现高销售率的前提。 滞销产品：9#楼161—170㎡产品的赠送面积实用性较低，位于社区边缘，有一定的外部环境干扰，且与其他单位相比未形成明显的价格优势，故其销售相对滞后。 推售策略：为充分保障开盘销售率，环境、品质最具优势，体量最大的11#楼未与其他单位形成明显的价格差距。在开盘销售率得到保障，并成功树立价值、形象标杆后，再通过客户会、营销活动等手段带动其他单位销售。 附： 公园大地二期前期营销推广思路分析1、户外通路组织 2、网络与平面（信息网） 3、营销节点回顾 ?2007-8-24 公园大地2期8月26日开盘，均价17000元/㎡ ?2007-8-17 公园大地2期7、8、9、11栋取得预售证 ?2007-8-03 公园大地2期样板房开放 ?2007-7-21 公园大地举办“新财富最佳分析师投资论坛” ?2007-5-01 公园大地参加春交会并组织看楼车 4、营销推广思路分析 鸿荣源·公园大地在营销依始，通过整版报纸将龙岗的龙城公园与福田的莲花山公园进行景观资源和地段价值进行类比，并通过大量平面媒体对项目资源价值和地段价值进行导入，从而树立了项目的区域形象——“城中央公园上”。 在后续推广中，其进一步通过对产品价值的导入，引领了龙岗全新的生活方式，打出了“以中央公园为第一生活背景一座城市的大邸生活”的尺度生活旗号，确立了项目“龙岗中心城首席人居大宅”的市场地位，并由此树立了龙岗房地产市场的品质标杆的项目排他性竞争标签。 深圳市同致行物业顾问有限公司 代理事业一部 2007年08月26日