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房地产信贷风险.doc

房地产信贷风险

刘至海
2017-10-21 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产信贷风险doc》,可适用于学术研究领域

房地产信贷风险DOC格式论文,方便您的复制修改删减房地产信贷风险(作者:单位:邮编:)一、房地产信贷的潜在风险,一,房地产企业资金实力不强,其资金过多依赖银行房地产业的高额利润诱使房地产企业盲目新增项目,扩大投资,使本已紧张的营运资金更加紧张,更有甚者,没有自有资金而组建房地产企业,为了验资暂时向其他企业借款,将资金打入其银行账户,验资后再将资金抽走,这些企业实质上是空壳企业。因而,开发商必须依赖银行的开发贷款和房屋预售款来进行项目的运作,而房屋预售款中大部分是银行对个人发放的住房按揭贷款,因此,开发商营运资金中的绝大部分是银行的信贷资金。据国家发改委调查显示,开发商投入房地产的资金,来源于银行。一旦房地产企业运作的某个环节出现问题,银行贷款就会出现风险。,二,房地产市场的周期性,构成银行按揭贷款的潜在风险伴随着宏观经济周期,房地产市场呈现一定的周期性。经济繁荣期,人们收入多,购买力强,个人改善住房的消费需求增加,同时,第二、第三产业对于生产用房、商业用房的需求也增加,房地产市场的需求大于供给,房屋价格上涨。与此同时,投机炒房者对于房价上涨的预期促使其增加购房数量,更DOC格式论文,方便您的复制修改删减加拉大了房屋的供需缺口,从而推动房价进一步上涨,直至出现房地产泡沫。当经济出现衰退,步入萧条期时,大量企业倒闭,失业人口增加,人们收入减少,社会购买力下降,房地产市场的需求小于供给,投机炒房者迅速抛售囤积的住房,房屋价格快速下跌。如果借款人在房地产泡沫最严重时购房,而社会经济快速衰退,房屋价格下跌过猛,借款人贷款余额大于其房屋出售变现后的价格时,贷款购入的住房就会成为借款人的“负资产”。如果借款人停止归还贷款,银行信贷资金就难以全部收回。如,年由于亚洲金融危机导致香港经济出现衰退,香港房地产市场价格猛跌了,,许多借款人的住房都成为了“负资产”,借款人拒绝还款,银行形成许多不良贷款。,三,虚假的个人贷款资料、虚假按揭使银行贷款存在潜在风险恶意贷款申请人为了提高个人的信用等级,由工作单位开出远远高于其实际工资收入的收入证明,而工作单位对开出的收入证明都注明“只证明借款人某月的工作收入,今后收入如有变化不负任何法律责任”,银行对出具收入证明的单位没有任何追索权。借款人一旦取得贷款,还贷的主动权就掌握在其手中,给银行信贷资金带来很大风险。开发商在房屋销售困难而又急需资金时,往往以本企业员工或朋友名义以高于市场的房屋价格购买本企业的商品房,以最高的贷款成数到银行申请按揭贷款,获得银行信贷资金,其实质是开发商提前收回房屋销售款并将销售风险转嫁予银行。这些假按揭提供的贷款所需资料完全符合银行贷款手续,银行业务人员从表面上很难识别假按揭。如果项目清盘时房屋仍然没有销售出去,开发商又不予还款,银行贷款就会出现风险。DOC格式论文,方便您的复制修改删减,四,个人按揭贷款借款人还款能力的变化,构成按揭贷款的潜在风险我国家庭年收入与商品房销售价格的比例过低。公民收入相对于商品房销售价格过低,一旦借款人的家庭出现意外变故,收入减少,无力归还贷款,银行信贷资金就会出现风险。国际上公认的按揭贷款风险暴露期为,年。而我国的个人按揭贷款起步刚刚三年,因而,目前我国房屋按揭的不良贷款还没有完全暴露,不良贷款的占比不高。我国商业银行个人按揭贷款期限最长为三十年,在这漫长的贷款期间中,借款人家庭经济状况不可避免地会发生变化。,五,商业银行信贷从业人员的道德风险个人按揭贷款是商业银行的新兴业务,它不同于个人储蓄业务,也不同于法人客户的贷款业务。工作人员处理业务处于房地产开发商和居民个人之间,这就增加了贷前调查中搜集的资料真伪的不确定性。某些开发商串通银行信贷人员故意提高商品房销售价格,搞假按揭,用伪造的抵押权证套取银行信贷资金后,不再归还贷款本金和利息,使银行的贷款悬空,某些信贷员为了帮助自己的亲戚朋友取得贷款或者为了完成贷款任务而故意放松贷款的调查,对贷款人的收入证明等贷款资料不加分析,并人为调高信用等级。二、风险防范及对策,一,商业银行应发挥金融同业协会的作用,强化自我约束机制,发展优质客户。面对激烈的同业竞争,商业银行为了开拓业务,竞相放宽贷款条件,争取贷款项目,使一些资质低劣的开发商轻而易举地得到银行贷款。各家商业银行应通过银行同业协会的协调,采取统一行动,提高贷款条件,落实央行规定的只向项目主体结构已经封顶的住房发放按揭贷款,实行优胜劣汰,迫使没有开发DOC格式论文,方便您的复制修改删减能力的房地产企业退出市场,促使有开发能力的开发商增加项目的自筹资金,降低对银行资金的依赖程度。从而调整客户结构,使贷款向资金实力强,资质高,开发业绩良好,信誉良好的开发商倾斜。同时,提高按揭贷款首付款金额,降低贷款成数,以确保抵押物价值充足,提高房屋变现能力,降低贷款风险。,二,建立专门的房地产研发机构,指导房贷业务的健康发展。借鉴国外经验,商业银行应成立房地产研发机构,研究国家宏观经济政策和产业政策,正确预测房地产市场发展的趋势,对房地产的现状,客户资金需求情况进行调查,指导业务部门制定贷款政策,从贷款种类、期限、还款方式等方面为房贷业务设计多种贷款组合方式,满足客户需求,根据市场土地、钢材、水泥、劳动力等方面的价格,匡算房屋开发成本,为业务部门核实开发商向银行提供的房价、预期利润等数据提供依据,根据房屋的坐落地点、朝向、楼层、房龄、房型采集不同的调查样本,掌握市场房屋价格,为业务部门提供参考数据,防止开发商的价格欺诈行为。,三,加强对个人住房贷款项目的审查,防范假按揭的风险、假按揭贷款的共同特征,同一人购买同一开发商的多套住房,房屋单价明显高于同一地段、甚至同一项目的其他住房,贷款为单纯的商业按揭贷款,不是与公积金贷款配合的组合贷款,且要求的贷款成数最高,首付款最少,借款人收入证明中借款人的月收入明显偏高。、防范假按揭的对策,一是各家商业银行应通过人民银行协调建立信息共享的个人住房按揭贷款电子台账系统。各家商业银行对于一笔按揭贷款的申请,应在贷款电子台账系统中作查询,如果贷款人为同DOC格式论文,方便您的复制修改删减一人购买同一开发商的多套住宅,银行应上浮贷款利率,大幅降低贷款成数或拒绝为其提供按揭贷款,以防止假按揭的发生,规避贷款风险。二是根据市场房价估算借款人所购房屋价格,对于销售价格明显高于市场价格的房屋,应根据市场价格核定其房屋价格并降低贷款成数,确保抵押物的充足,提高房屋变现能力,化解贷款风险。三是加强贷款“三查”,对可疑贷款从严发放贷款。条件允许的情况下,借款人都选择商业按揭贷款与利率低的公积金贷款二者组成的组合贷款。如果借款人申请的贷款为纯商业按揭贷款,银行就应审查借款人贷款条件是否符合公积金贷款条件,如果符合条件而不申请公积金贷款,贷款成数又最高,有可能是投机炒房者购买的第二套以上的住房,也有可能就是假按揭。银行应降低贷款成数或拒绝向其贷款,降低贷款风险。对于借款人收入证明中借款人月收入明显过高者,信贷员应到借款人工作单位进行实地调查,并查阅其个人收入的完税证明,核实其收入的真实性,防止风险贷款的发生。,四,加强对信贷人员的管理,防范贷款从业人员的道德风险。商业银行应推行个人按揭贷款的“问责制”,建立专门监管机构,对风险贷款进行评估,对于由于信贷员违反职业道德造成的风险贷款,应给予其经济处罚并责令其终身清收,并与其工资收入挂钩。(五)运用法律手段及时清收风险贷款。商业银行应加强监测借款人还款情况,对于多次逾期的贷款应及时调查房屋使用状况及借款人经济状况。对于已购房屋长期空置和虽有人居住但借款人还款无望的,为避免贷款逾期后增加更多挂账利息,避免房价下跌贷款不能全部收回,商业银行应及时向法院提起诉讼,对房DOC格式论文,方便您的复制修改删减屋进行拍卖,收回贷款。随着经济的发展,生活水平的提高,人们对改善居住条件的需求日益增加,房屋价格攀升,交易量放大。商业银行房地产开发贷款及个人住房按揭贷款的需求相应地快速增长。另一方面,商业银行为了稀释不良资产,在寻找贷款优质客户比较困难的情况下,将房地产信贷视为“金牌产品”向信贷人员分配贷款任务并作为工作的考核指标,银行间争夺住房贷款客户的竞争愈演愈烈。目前,我国商业银行仅个人按揭贷款的贷款余额已超过一万亿元并呈快速增长的态势。然而,随着时间的推移,房地产信贷的风险将日益显现。房地产信贷风险

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