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买卖合同不成立.doc

买卖合同不成立

陈槽立
2018-12-09 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《买卖合同不成立doc》,可适用于综合领域

买卖合同不成立篇一:房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立)房屋买卖只有收条没有书面合同买卖关系是否成立一、为什么要探讨这个问题因为、这个问题的存在具有普遍性朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄经常做出这种简易行为而由于约定的明确和利益纠葛这种问题经常出现纠纷、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果法律适用没有统一性存在司法乱象使得公民甚至法律专业人士无所适从、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题厘清此问题不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。二、据以研究实践案例案例一【()南市民一终字第号】事实:年月日周海明(甲方)与俞谅(乙方)签订一份《房屋买卖协议书》约定:“甲方将其名下位于南宁市青秀路号D区号别墅壹套建筑面积(产权登记面积)为平方米出售给乙方房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的则按《合同法》关于定金的规定承担违约责任违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日俞谅支付元定金给周海明。年月日周海明就元定金向俞谅出具一份《收条》载明:“今收到俞谅购大自然花园D号房定金叁万元整”。在合同履行过程中双方因房款及房屋的交付发生争议周海明遂于年月日书面通知俞谅载明:“俞谅向周海明购买青秀路号D区号别墅。俞谅须于年月日前将全部购房款万元整存入账号为******的周海明建行账户。逾期视为违约没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于年月日向周海明发出《告知函》以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款同时要求周海明于年月日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续有关部门受理后即支付房款逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷俞谅遂于年月日提起诉讼请求法院判令:、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》向俞谅交付讼争房屋并协助办理过户登记手续、周海明双倍返还俞谅定金人民币万元、本案诉讼费由周海明负担。另查明南宁市青秀区青秀路号大自然花园D栋号房屋房屋所有权证号为邕房权证字第号房屋所有权人登记为周海明建筑面积平方米层钢混结构。一审判决:合同的内容须具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后双方也未能就以上条款协商一致导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款故双方的房屋买卖关系未能成立双方应恢复到交易前的状态故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持周海明应退还俞谅定金元。双方未能就合同的主要条款达成合意属于不可归责于双方当事人的原因所致故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第(四)项、第(五)项《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定判决:一、周海明返还俞谅定金元二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》交付讼争房屋并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费元财产保全费元两项合计元由俞谅承担元周海明负担元。二审判决:《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释〔〕号)第一条规定:“当事人对合同是否成立存在争议人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容当事人达不成协议的人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于年月日签订的《房屋买卖协议书》能够明确确定双方当事人的姓名(含身份证号码、住址、电话号码)、标的(即南宁市青秀路号D区号别墅)、数量(套)、建筑面积(产权登记面积)平方米、价款(人民币万元)、定金(人民币万元)、违约责任(违约方须向守约方支付定金的双倍)根据上述规定应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立适用法律错误本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护”第四十四条规定:“依法成立的合同自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定合法有效双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致根据上述司法解释的规定应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的可以协议补充不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定”第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确依照本法第六十一条的规定仍不能确定的适用下列规定:„(三)履行地点不明确给付货币的在接受货币一方所在地履行交付不动产的在不动产所在地履行其他标的在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的债务人可以随时履行债权人也可以随时要求履行但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的由履行义务一方负担”。根据上述规定结合本案的实际情况本院确定俞谅应当在本判决生效之日起日内一次性向周海明付清购房款人民币万元周海明收到该购房款后日内将房屋交付给俞谅并协助俞谅办理房屋过户登记办理房屋过户登记的费用由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定导致双方产生本案纠纷双方对此均有责任故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金元应抵作购房款。因此俞谅尚应向周海明支付购房款人民币万元。综上一审判决认定事实清楚但适用法律错误本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定判决如下:一、撤销南宁市青秀区人民法院()青民一初字第号民事判决二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币万元周海明应于收到该购房款后日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路号大自然花园D栋号房屋交付给俞谅并协助俞谅办理房屋过户登记办理房屋过户登记的费用由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担案例二【()渝二中法民终字第号】事实:年月日被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街号房屋该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。年月日下午二原告与被告向龙协商由原告向被告购买该房屋二原告当即向被告向龙支付购房款元向龙出具收条载明:今收到崔建华购房款元正还余欠元。当日向龙外出。随后第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷经当地村委会调解未果原告诉至法院。一审判决:一审法院认为原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定致买卖标的不明确故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求故合同不成立的处理不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《中华人民共和国合同法》第十二条《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定判决:驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费元减半收取元由原告崔建华、余成秀承担。篇二:买卖合同司法解释的理解与适用买卖合同司法解释的理解与适用王利明中国人民大学法学院教授博士生导师各位老师、同学晚上好~年月日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)这个司法解释是《合同法》领域里继《合同法》司法解释一》与《合同法》司法解释二》之后的第三个非常重要的有关《合同法》的司法解释。它的内容比前两个更为丰富涉及的问题更多、更复杂。我个人认为除了这一次讲座之外我们还需要进行认真的学习、领会。有必要的话我们还会多做几次讲座邀请司法解释的起草者和各位老师针对这个解释一起来做一些解读。现在我们国家的很多地方民事案件的数量都超过了案件总数的。而民事案件里面大部分都是合同案件。合同案件之中里面最典型的还是买卖。所以认真地领会好这个司法解释不仅可以加深我们对《合同法》的理解而且对从事实务工作也非常重要。首先我想谈一下这个解释的积极作用。这个司法解释有非常重要的积极作用主要表现在:第一贯彻了鼓励交易的立法宗旨对促进经济的发展会起到非常重要的积极作用。鼓励交易的原则是《合同法》起草所秉持的非常重要的原则。只有鼓励交易才能促进市场经济的发展。市场本身就是由无数的交易组成的交易越繁荣市场越繁荣。《合同法》是创造财富的法而侵权法和《物权法》主要是保护财产的法。创造财富如何体现,我认为其中一个重要的途径就是鼓励交易通过鼓励交易来创造财富。在这个解释中有多个条款比如第条确认在没有书面合同情况下如果当事人一方有收货单、结算单、发票等证据也可以证明合同关系的存在。这对法院是一个重要的指导法院不能再像过去一样一旦没有书面合同就不愿认真了解是否存在口头合同在这种情况下应直接宣告合同不成立。现在只要有这些证据也可以证明合同存在。这就有利于鼓励交易。第条第一次承认了预约合同的效力目的也是在于鼓励交易。第二尊重合同自由。合同自由是《合同法》的精髓是意思自治在《合同法》领域的集中体现。市场经济所要求的《合同法》必须全面贯彻合同自由的《合同法》。这个精神在《合同法》中体现得非常充分。而在这个解释中很多地方也充分体现了合同自由的精神。比如解除合同后违约金条款依然有效的规定其本意就是尊重当事人关于违约金的约定体现的还是合同自由的精神。第三点有利于弥补《合同法》的不足填补《合同法》的漏洞。这一点在解释中表现得很充分比如《合同法》根本没有加以规定的预约合同还有第条、条关于异议期间的规定、所有权保留的具体适用还有第条关于分期付款到底分几次才能认定为分期。在《合同法》起草时这个问题被认为是太过具体有关的纠纷也不多因此《合同法》就回避了该问题而将其留给司法解释来解决。但是司法解释一直没有解决这个问题可以说是一个法律漏洞。这次这个司法解释填补了这些漏洞弥补了《合同法》的不足。第四点总结了审判实践中有益的经验确立了一些重要的裁判规则。例如第条以送货单、收货单、结算单、发票等单据来确立合同关系就是因为实践中大量的情况是一方当事人手中只拿到了发票但能否据此认定合同关系的存在,解释通过总结审判实践经验确认这个也可以作为合同的依据我认为这对法院的裁判提供了重要的指导。《买卖合同司法解释》的优点很多我就不一一列举了。今天谈的重点是针对解释中所存在的一些值得商榷的地方对此我想提一点个人看法大家可以共同讨论。但是我的本意并不是说这个解释不好也不是批评主要是将值得商榷的地方提出来我们大家一起深入讨论通过争鸣使相关问题能够得到进一步的探讨。(一)关于无权处分的效力大家知道无权处分在实践中经常发生。《合同法》条把它确定为效力待定的行为。例如我将手机借给别人结果他未经我的许可把手机卖给了其他人这就是典型的无权处分。按照《合同法》条的规定必须由真正的权利人追认或者无权处分人事后获得处分权否则合同就是无效的。在追认之前合同效力处于待定的状态。对此我想解释一下其实《合同法》条在最后一稿之前后面还有一句话就是“受让人是善意的除外”好几稿都一直有这个意思但是最后的时候把它删掉了。主要原因就是考虑到有关善意的问题要在《物权法》中规定《合同法》没有必要写得太多否则就把《物权法》的内容都概括进去了。但是条出来之后一直受到批评。因为如果受让人在善意的情况下真正权利人不追认合同是无效的。合同无效善意受让人无法要求无权处分人承担违约责任只能要求其承担缔约过失责任。这样一来对善意买受人的保护非常不利。因为缔约过失就是赔偿信赖利益损失赔偿的范围非常有限。条也因为这个原因一直受到批评。但是在《物权法》通过之后《物权法》第条关于善意取得的规定确立了在善意买受人已经支付价款并且交付或办理登记手续的情况下受让人基于善意取得可以取得标的物所有权。在善意取得的情况下这个合同是有效的。这就意味着《物权法》关于善意取得的规定已经弥补了《合同法》条没有充分保护善意买受人的缺陷。当然这个问题也是一直有争议。很多人认为《物权法》和《合同法》都是平行的法律为什么《物权法》的规定可以修改《合同法》的规定,这个问题是有争议的这里我也想给大家讲一下。大家有兴趣可以看看我的《合同法研究》以及有关的文章里面讨论过这个问题。这里我想从体系解释的层面把《合同法》条和《物权法》条作为一个整体来进行解释。这样我们就会发现《合同法》条规定的是所有类型的无权处分的形态而《物权法》针对的则是特殊类型的、可以适用善意取得的无权处分。因此《物权法》的规定是特别规定《合同法》的规定是一般规定。这时作为特殊规定的物权法规则应优先于《合同法》条针对所有无权处分行为的一般规则。从这个意义上说善意取得应当优先于《合同法》条来适用。这样我们就可以发现善意的买受人其实已经通过善意取得制度的确立获得了一定的保护。但是即使如此解释在司法实践中仍然存在着疑问就是说即便《物权法》条确认了善意取得制度但是买受人即使是善意的如果没有支付价款或者没有办理交付或登记手续仍然不能获得善意取得的保护此时按《合同法》条合同还是无效的。因为这个原因所以就产生了《买卖合同司法解释》第条的规定即“如果当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无篇三:买卖合同司法解释的理解与适用(王利明)买卖合同司法解释的理解与适用王利明中国人民大学法学院教授、博士生导师主持人:尊敬的各位老师、同学大家晚上好~欢迎来到本次民商法前沿论坛暨华润雪花论坛。今天我们很荣幸地邀请到了尊敬的王利明老师来为大家做一场名为“买卖合同司法解释理解与适用”的报告。同时我们也邀请到了中国人民大学法学院副院长王轶老师、石佳友老师、张勇凡老师、朱虎老师来对王老师的报告进行评议。让我们以热烈的掌声欢迎各位老师的到来~(掌声)下面有请王老师开始本次演讲~王利明教授:各位老师、同学晚上好~年月日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)这个司法解释是《合同法》领域里继《合同法》司法解释(一)与《合同法》司法解释(二)之后的第三个非常重要的有关《合同法》的司法解释。它的内容比前两个更为丰富涉及的问题更多、更复杂。我个人认为除了这一次讲座之外我们还需要进行认真的学习、领会。有必要的话我们还会多做几次讲座邀请司法解释的起草者和各位老师针对这个解释一起来做一些解读。现在我们国家的很多地方民事案件的数量都超过了案件总数的。而民事案件里面大部分都是合同案件。合同案件之中里面最典型的还是买卖。所以认真地领会好这个司法解释不仅可以加深我们对《合同法》的理解而且对从事实务工作也非常重要。首先我想谈一下这个解释的积极作用。这个司法解释有非常重要的积极作用主要表现在:第一贯彻了鼓励交易的立法宗旨对促进经济的发展会起到非常重要的积极作用。鼓励交易的原则是《合同法》起草所秉持的非常重要的原则。只有鼓励交易才能促进市场经济的发展。市场本身就是由无数的交易组成的交易越繁荣市场越繁荣。《合同法》是创造财富的法而侵权法和《物权法》主要是保护财产的法。创造财富如何体现,我认为其中一个重要的途径就是鼓励交易通过鼓励交易来创造财富。在这个解释中有多个条款比如第条确认在没有书面合同情况下如果当事人一方有收货单、结算单、发票等证据也可以证明合同关系的存在。这对法院是一个重要的指导法院不能再像过去一样一旦没有书面合同就不愿认真了解是否存在口头合同在这种情况下应直接宣告合同不成立。现在只要有这些证据也可以证明合同存在。这就有利于鼓励交易。(本文来自:WwwbdfqYcOm千叶帆文摘:买卖合同不成立)第条第一次承认了预约合同的效力目的也是在于鼓励交是意思自治在《合同法》领域的集中体现。市场经济所要求的《合同法》必须全面贯彻合同自由的《合同法》。这个精神在《合同法》中体现得非常充分。而在这个解释中很多地方也充分体现了合同自由的精神。比如解除合同后违约金条款依然有效的规定其本意就是尊重当事人关于违约金的约定同法》的不足填补《合同法》的漏洞。这一点在解释中表现得很充分比如《合同法》根本没有加以规定的预约合同还有第条、条关于异议期间的规定、所有权保留的具体适用还有第条关于分期付款到底分几次才能认定为分期。在《合同法》起草时这个问题被认为是太过具体有关的纠纷也不多因此《合同法》就回避了该问题而将其留给司法解释来解决。但是司法解释一直没有解决这个问题可以说是一个法律漏洞。这次这个司法解释填补了这条以送货单、收货单、结算单、发票等单据来确立合同关系就是因为实践中大量的情况是一方当事人手中只拿到了发票但能否据此认定合同关系的存在,解释通过总结审判实践经验确认这个也可以作为合同的依据我认为这对法院的裁判提供了重要的指导。《买卖合同司法解释》的优点很多我就不一一列举了。今天谈的重点是针对解释中所存在的一些值得商榷的地方对此我想提一点个人看法大家可以共同讨论。但是我的本意并不是说这个解释不好也不是批评主要是将值得商榷的地方提出来我们大家一起深入讨论通过争鸣使相关问题能够得到进一步的探讨。(一)关于无权处分的效力大家知道无权处分在实践中经常发生。《合同法》条把它确定为效力待定的行为。例如我将手机借给别人结果他未经我的许可把手机卖给了其他人这就是典型的无权处分。按照《合同法》条的规定必须由真正的权利人追认或者无权处分人事后获得处分权否则合同就是无效的。在追认之前合同效力处于待定的状态。对此我想解释一下其实《合同法》条在最后一稿之前后面还有一句话就是“受让人是善意的除外”好几稿都一直有这个意思但是最后的时候把它删掉了。主要原因就是考虑到有关善意的问题要在《物权法》中规定《合同法》没有必要写得太多否则就把《物权法》的内容都概括进去了。但是条出来之后一直受到批评。因为如果受让人在善意的情况下真正权利人不追认合同是无效的。合同无效善意受让人无法要求无权处分人承担违约责任只能要求其承担缔约过失责任。这样一来对善意买受人的保护非常不利。因为缔约过失就ahref=“target=“blank”class=“keylink”>桥獬バ爬道嫠鹗В獬サ姆段Х浅,邢蕖条也因为这个原因一直受到批评。但是在《物权法》通过之后《物权法》第条关于善意取得的规定确立了在善意买受人已经支付价款并且交付或办理登记手续的情况下受让人基于善意取得可以取得标的物所有权。在善意取得的情况下这个合同是有效的。这就意味着《物权法》关于善意取得的规定已经弥补了《合同法》条没有充分保护善意买受人的缺陷。当然这个问题也是一直有争议。很多人认为《物权法》和《合同法》都是平行的法律为什么《物权法》的规定可以修改《合同法》的规定,这个问题是有争议的这里我也想给大家讲一下。大家有兴趣可以看看我的《合同法研究》以及有关的文章里面讨论过这个问题。这里我想从体系解释的层面把《合同法》条和《物权法》条作为一个整体来进行解释。这样我们就会发现《合同法》条规定的是所有类型的无权处分的形态而《物权法》针对的则是特殊类型的、可以适用善意取得的无权处分。因此《物权法》的规定是特别规定《合同法》的规定是一般规定。这时作为特殊规定的物权法规则应优先于《合同法》条针对所有无权处分行为的一般规则。从这个意义上说善意取得应当优先于《合同法》条来适用。这样我们就可以发现善意的买受人其实已经通过善意取得制度的确立获得了一定的保护。

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