房屋租赁合同法律实务

房屋 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 法律实务 第一节 最高人民法院房屋租赁法律疑难问题司法观点集成 一、房屋承租人优先购买权的效力 [法律规定] 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（１９８８年１月２６日最高人民法院审判委员会讨论通过）１１８规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 [实践中存在的分歧] 在民事审判实践中，因出租房屋的优先购买权纠纷，当事人往往提出两种不同的诉讼请求：1、有的承租人请求人民法院判决出租人与第三人之间的买卖合同无效。2、有的承租人请求人民法院依出租人与第三人之间的买卖合同所规定的条件，与出租人之间形成新的买卖合同关系。 [最高人民法院两种不同的观点] 多数意见认为：承租不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。对于同等条件应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人（所有人）提出的其他条件等。 少数意见认为：优先购买权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含优先买到的权利，否则优先购买权没有意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院不需要判决所有人与第三人签订合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。 《中国民事审判前沿》，2005年第1集第168—169页，最高人民法院民事审判一庭编。 二、承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权 《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》（2004）民一他字第29号） 江苏省高级人民法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。 第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。 请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。 [辽宁省高级人民法院意见] 房屋出租人整体转让建筑物，不能独立于该建筑的部分房屋的承租人主张优先购买权，不应予以支持。 房屋出租人委托拍卖出租房屋的，出租人应比照《中华人民共和国拍卖法》第45条的规定，在拍卖七日前通知承租人，承租人的优先购买权以参加拍卖竞拍的方式实现。 房屋承租人经出租人同意转租房屋的，优先购买权由实际租用房屋的承租人享有。未经出租人同意转租房屋的，承租人主张优先购买权的，不应予以支持。 三、承租人在同等条件下享有的优先购买权，应为购买自己承租的房屋，而不是出租人出卖的其他房屋 《最高人民法院公报》2004年第5期 法律规定的优先购买权，是指当出租人出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下可以优先购买自己承租的房屋，对于出租人出卖的其他房屋，承租人不享有优先购买权。 四、租赁标的物消防竣工验收与房屋租赁合同的效力 《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（2003）民一他字第11号 云南省高级人民法院： 　　你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 收悉。 　　经研究认为：根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的规定，认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待：第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。 附：《中华人民共和国消防法》（自1998年9月1日施行） 第十条　按照国家工程建筑消防技术标准需要进行消防 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 的建筑工程，设计单位应当按照国家工程建筑消防技术标准进行设计，建设单位应当将建筑工程的消防设计图纸及有关资料报送公安消防机构审核；未经审核或者经审核不合格的，建设行政主管部门不得发给施工许可证，建设单位不得施工。 　　经公安消防机构审核的建筑工程消防设计需要变更的，应当报经原审核的公安消防机构核准；未经核准的，任何单位、个人不得变更。 　　按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。 新《中华人民共和国消防法》（自2009年5月1日施行） 第十条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 　　第十一条　国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。 　　第十二条　依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。 第十三条　按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案： 　　（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收； 　　（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。 依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。 第十五条　公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。 公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等。 人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。 [最高人民法院的意见] 1、根椐《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，农村居民住宅建设开工的审批手续，由省、自治区、直辖市人民政府规定。实践中各地对于农村住宅建设的审批权一般都是由提出申请的村民所在村的村民委员会掌握。因此，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体、严格的标准。 2、尚无依据认定农村村民建设个人住宅缺少消防设计或者未经竣工验收本身构成违法，当然也谈不上使用、出租这类房屋违法。 3、出租农村房屋只能由《合同法》第13章租赁合同中规定调整。 4、实际情况是，除了新开发的房地产项目，城市中一些形成于不同年代的古、旧建筑也完全有可能不符合现在的消防设计、施工标准，甚至可能根本没有相应的消防设施，现行法律没有也不可能规定这类房屋一概不允许使用、出租。 5、公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款。公安消防机构处罚对象是公众聚集场所的开办者或经营者，而不是对开办者或经营者之外的出租房屋者。 五、租赁标的物未经整体验收合格，当事人订立的《租赁合同》依法认定无效 [来 源] [最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院二审民事案件解析》第1—17页 [案 例] 湘财证券有限责任公司与云南志远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 最高人民法院经审理认为，《建筑法》第61条第2款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第10条第1款规定，按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。建筑工程竣工验收包括消防、环境、卫生等质量验收，单项工程验收或工程局部验收不是建筑工程竣工验收的标准。本案双方签订《租赁合同》时，志远房地产公司持有的云南质监站《工程竣工验收证明》只是志远大厦主体和基础部分的验收，志远大厦整体工程质量验收至今尚未办理。因此，志远房地产公司以云南质监站出具的《工程竣工验收证明》主张志远大厦已经通过工程整体验收，依据不足。双方签订《租赁合同》时，志远大厦未经过消防验收，2000年5月27日，湘财证券公司已就双方履行《租赁合同》发生纠纷提起诉讼。2000年10月12日昆明消防支队出具《会议纪要》载明：“同意志远大厦1、3、4层投入使用”同时又明确：“《建筑工程消防验收合格意见书》待大厦整体验收合格后，统一办理”。但是，志远大厦至今尚未办理消防整体验收，因此，志远房地产公司以《会议纪要》为据主张志远大厦已通过消防验收，依据不足。双方签订《租赁合同》之行为，违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定，一审法院判决《租赁合同》无效，适用法律正确，应予维持。同理，一审法院依据《民事诉讼证据规定》之相关规定向志远房地产公司行使释明权后，该公司仍然坚持双方签订的《租赁合同》合法有效，诉讼风险应由其自行承担。 [导读和 说明 关于失联党员情况说明岗位说明总经理岗位说明书会计岗位说明书行政主管岗位说明书 ] 本案判决的意义在于确立了审理此类纠纷案件的原则，即：建筑应当确保建筑工程质量和安全符合国家的建筑安全标准，该标准是建筑行业核心。任何一项工程的单项验收或局部验收均不能作为工程竣工整体验收的标准。否则，当事人将承担合同无效的法律后果。 [马文龙律师意见] 《最高人民法院司法观点集成》（人民法院出版社2009年版）第571—575页）出现了两种观点，且似有矛盾之处。新消防法实施后，对原消防法第十条第一款进行了修改，即只有国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。 我们认为，新消防法更加严格限制了消防设计、验收建筑工程的范围，与以前情况出现很大变化，人民法院对此应加以重视。 六、房屋租赁合同纠纷如何确定管理问题 《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》（１９８６年１月７日法（研）复〔１９８６〕２号） 北京市高级人民法院： 你院（１９８５）京高法字第８２号《关于房屋租赁纠纷如何确定管辖的请示》收悉。经研究，我院同意你院的意见，即：凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。这样并不有悖法律规定，重要的是便于受理的法院查明案情和执行判决，从而正确、及时地审结案件。 七、未经所有人同意的出租行为的效力如何认定——不独立商铺所有人是否有权要求确认出租行为无效 [案 例] 1994年A房地产有限公司（以下简称A公司）将所建商厦五楼大厅分割出售，该大厅建筑面积为3000平方米。原告赵某以人民币21万元的房价款购得其中九单元的房产，建筑面积为21.64平方米，包括公用部分分摊面积。买卖双方签订的《房屋买卖合同》第22条规定：“该物业的设计功能及用途为商业，买方不得将该物业用作工业或不符合上述设计功能的其他用途。”1996年赵某领取了九单元的房屋所有权证。此后，该大厅一直闲置。2000年1月，A公司向赵某邮寄挂号信一份，载明：商厦五楼只能作为一个整体使用，已经长期空置，经公司多方招商，现有投资人拟在此开办餐饮项目，初步洽谈租期为5—8年，首年租金为每平方米150—180元，每年递增2.5%—4%，请你在半个月内予以回复，否则公司将视作你已同意并授权公司统一出租你的九单元房产。该挂号信因逾期无人领取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召开五楼业主会议，赵某没有参加，参加会议的业主（占全体业主的绝大部分）同意将A商厦五楼中自有房产部分继续委托A公司出租给第三方使用，委托期限延长至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司与B公司（餐饮公司）签订了一份《商业用房租赁合同》，将珠宝城商厦五楼进行装修及营业。赵某购买的九单元地点位于B公司所开酒店的吧台位置。 [诉 讼] 赵某以其享有产权的九单元被B公司侵占，请求判令B公司迁出九单元并给付其自2000年4月至2003年3月的租金人民币10，000元。 [最高人民法院民一庭倾向性意见] 最高人民法院民一庭对本案讨论后形成两种意见。 [倾向性意见认为] 应当驳回赵某的诉讼请求。主要理由是：1、赵某在内的所有产权人都承认业主们购买的“单元”房产不具有独立的使用价值。在此条件下，考虑将商厦整体出租无疑就是一种能够较好地发挥物的效用的选择。这种选择，不仅符合大多数业主的利益，也并不损害赵某的合法权益。2、从判决的社会效果考虑，人民法院也应当裁决赵某服从商厦五层绝大多数业主的意愿，因为，每个业主所拥有的权利是平等的，在每个业主所购“单元”不具有独立使用价值是不争的事实的前提下，他们就商厦是否应当整体出租问题所发生的争议是私权的碰撞。处理这种私权碰撞时法官首先要考虑的原则不是当事人个体之间的民族、性别、信仰、地位、财产的差异，而应当尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥物的效用，促进交易、最大限度地实现所有权人的利益。3、在这种情况下，运用公平原则，衡量当事人之间的利益冲突，选择能够最充分地发挥物的效用、使各方当事人最大化地实现自己的利益的裁决结果，不失为一个最恰当的选择。 [最高人民法院民一庭少数人认为] 本案的处理有两种途径可以考虑：第一个途径是，不去探究房地产管理部门的登记发证行为的正确与否，仅仅以赵某持有的房屋所有权证为依据，认定其具有商厦五层九单元的房屋所有权，在此基础上，则人民法院只能支持赵某的诉讼请求，判决B公司从商厦五层九单元迁出，并向赵某支付房屋使用费； 第二个途径是，依据物权原理，认定赵某虽然购买了商厦五层九单元并领取了房屋所有权证，但由于九单元没有与其他部分相隔，又不具有独立使用价值，无法构成独立的房屋所有权。由法官行使释明权，告知赵某可以以A公司向其出售的房屋不具有独立性，又出面组织其他“业主”将该房屋出租给他人，致使其对商厦五层九单元的房屋所有权无法行使为由，诉A公司侵权。 八、在建房屋作为租赁标的物应否受到法律保护 [来 源] 最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第3集，第299—311页。 [案 例] 西安九龙房地产开发有限责任公司与陕西兵器工业西北公司、西安市赛格高贸有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案 [最高人民法院指出] 近年来，随着我国改革开放和房地产业的发展，房屋租赁打破以往先有房屋，再行出租的传统租赁制度。在建房屋作为租赁标的物出租，已经成为我国房地产领域的一种常见现象。本案判决表明，人民法院对于当事人以在建房屋作为租赁标的物签订的《租赁合同》及《房屋转租合同》之效力的认定，同其他合同一样，实行国家干预原则，即依职权审查合同是否存在违法性。对于合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，不具备法定无效要件的合同，应当尊重当事人合同意思自治原则，认定此类合同有效。 九、租赁期间发生所有权变动，原出租人能否对产权变更前承租人的违法行为行使合同解除权 [来 源] 最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院二审民事案件解析》第6集，第201—310页。 [案 例] 青岛建设（天津）有限公司（A）与天津一商集团有限公司（B）房屋租赁合同纠纷案 原产权人A将房屋出租给B，后A将房屋出卖给C，在A出卖该房屋前B拖欠租金，A、B双方《房屋租赁合同》约定，延付租金超过30日的，出租方有权解除合同，现B欠付租金超过30日，B公司认为：A已经不是产权人，因此不同意支付租金，亦不同意解除合同，同时B未与C签订合同，C不是合同相对人，也无权要求支付产权变更前欠A公司的租金，更无权解除合同。 [最高人民法院指出] 《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权即包括追索所欠租人，也包括行使合同解除权。 第二节 房屋租赁合同纠纷典型案例 [编者按] 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）2009年9月1日正式施行，就该司法解释的热点问题，大连晚报、半岛晨报邀请资深房地产律师马文龙、蓝日扬、杨雪辉回答了本报读者的提问。 一、没有房产证的房屋能租吗 [案 例] 2007年8月某房产公司（出租人）将一处公建的五楼（面积2500平方米）出租给张某（承租人）用于快餐经营，租期5年，年租金180万元，如果不能按期支付租金，承租人应按日万分之五支付滞纳金，超过3个月未付租金，出租人有权解除合同。合同签定后，某房地产公司即将该房屋交付张某，张某装修花费280万元，装修后进行了招商，由于招商不理想，快餐只试营业了3个多月，也没有办理执照。直到2009年8月房地产公司一直未能办下房屋所有权证。整栋楼于2008年5月通过消防验收。张某咨询：能否以房地产公司一直未能办下产权证导致租赁合同无效，要求房地产公司赔偿损失？ [专家解答] 《解释》严格限制无效租赁合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。违法建筑物包括：1、未取得建设工程规划许可证；2、未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋；3、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；4、超过批准使用期限的临时建筑。同时，对欠缺生效条件合同效力，如果采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形，就认定合同有效。 本案中，该房屋虽未取得房屋所有权证，但权属清楚，产权清晰，并无争议，未能办理产权证，是由房地产管理部门行政管理法律关系，根椐《解释》的规定，不能因未办理房屋权属证书就直接导致租赁合同无效。 [最高人民法院专家法官著述与主流观点] 1995年5月9日建设发布的《城市房屋出租管理办法》是一个部颁规章，依据《合同法》第13章的规定和最高人民法院《合同法解释（一）》规定，要求出租房屋必须具有产权证是缺少法律依据的。 目前，多数法院在司法实践中，在确认房屋租赁合同效力时，仅要求出租人具有房屋所有权（产权没争议）或者得到房屋所有权人的合法授权，而没有一律要求出租人证明其持有产权证。我国出行法律中，只有1995年1月1日实施的《房地产管理法》第52条给城市房屋租赁下了定义，即：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。司法实践中，一些法官以此为依据，主张房屋租赁合同的出租人必须是所有权人，否则房屋租赁合同无效。这种观点是不正确的。首先，且不说新法优于旧法的原则，人民法院审理房屋租赁合同纠纷案件，首先应考虑适用的是1999年10月1日实行的《合同法》，而且《城市房地产管理法》第52条内容本身并不属于法律关于城市房屋租赁的禁止性规定，该条并没有规定租赁合同的出租人必须对合同标的物享有所有权，否则无效。 [最高人民法院法官倾向于认为] 虽然合同效力属于人民法院主动审查的范畴，但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同的标的物具有所有权或经所有权人授权，否则合同即为无效的规定。因此不能认为租赁合同的出租人对合同标的物必须具有所有权或其出租行为必须经过所有权人同意。 二、房屋卖给亲人，承租人无权要求优先购买权 [案 例] 张大娘有两处住房，其中一处自住，另外一处租给了外地来连做生意的李某夫妇，张大娘的子女均在外地工作，多年来一直是妹妹一家人照顾，由于妹夫多年前下岗，身体多病，一直未能购房，今年二手房税费在优惠，张大娘想把出租的房子卖给妹妹，该房屋市场价在45万元左右，考虑到妹妹一家人多年照顾，张大娘同外地的子女商量后决定以30万元价格把房子卖给妹妹，并到房交所办理了过户手续。2009年9月2日李某夫妇找到张大娘，提出他们有优先购买权，他们也有权30万元买这个房子，张大娘把房子卖给妹妹无效，并声言如果张大娘不把房子卖给他们，就到法院去告。张大娘咨询，李某夫妇的要求有理吗？ [专家解答] 很多人认为只要出租人出卖租赁房屋，承租人就可以主张优先购买权，这种理解是错误的，《解释》第二十四条规定，具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 我国是靠亲情和人情为纽带联系起来的熟人社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同。《解释》立足国情，将出租人出卖房屋给近亲属的情况，列为出租人出售房屋的特别方式，排除承租人优先购买权。这一规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，符合构建和谐社会的重大历史任务要求。本案中，张大娘考虑到妹妹一家人多年照顾，以远低于市场价格将房屋卖给妹妹，依《解释》规定，李某夫妇无权要求以相同的价格行使优先购买权。 三、租赁合同解除，装修费是否需要赔偿 [案 例] 某公司将公建房屋租给张某开办KTV，租赁期间为2004年1月1日—2014年12月31日止，计10年，年租金为150万元，租金应于前一年的10月1日前一次性交清，超过规定期限3个月未交纳租金的，出租方有权解除合同。张某租赁房屋后装修费为360万元。张某的KTV由于受到金融危机的影响生意不好，至2009年8月尚未交纳2009年的房屋租金，某公司提出解除合同，张某提出自己的装修刚用了5年，如果某公司解除合同就要赔偿装修损失180万元。某公司咨询：张某要求赔偿装修损失有没有法律依据？ [专家解答] 根椐《解释》的相关规定，装修分为形成附合的装修和未形成附合的装修，形成附合的装修是指，装修成为房屋的重要成分，非经毁损、变更不能分离或分离所需费用过巨，因而发生物权变动者。 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 本案中，张某装修经出租方同意，因张某未按合同约定交纳租金导致合同解除，对于未形成附合的装修，张某有权拆除带走，对于形成附合的装修，因双方没有约定其归属，依《解释》的规定，张某提出只租了5年，要求出租方赔偿剩余5年的装修损失180万没有法律依据；如果出租方某公司同意利用张某装修的，应在利用价值范围内对张某予以适当补偿。 四、违章建筑出租，合同无效 [案 例] 张某在甘井子区郊区有一片土地，在该土地上建了一些临时厂房，出租给了做门窗加工的王某，年租金7万元，租期为2007年1月1日至2011年12月31日，合同约定任何一方违约提前解除合同，应赔偿对方5万元违约金。今年由于王某生意不好，王某提出不租了，也没有付2009年房租，张某要求王某付房租并支付5万元违约金，王某咨询：他是否必须支付违约金？ [专家解答] 根椐《解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 本案中，由于张某所建厂房是未经有关部门审批的临时建筑，且一直未取得有关部门审批，因此应认定合同无效。合同虽然无效，但张某有权要求王某参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，因导致合同无效的主要过错在出租方张某未取得临时建筑的审批手续，其无权要求承租人王某支付违约金5万元。 五、合伙人死亡，其他合伙人有权继续承租 [案 例] 某公司将厂房租给赵某的机械加工部，租赁期限为1997年1月1日—2017年12月31日，年租金为3万元，赵某在合同上签的字，赵某等3人合伙经营。2009年1月赵某因交通事故死亡，赵某的儿子经另外两位合伙人同意加入合伙经营，某公司提出，他们与赵某签订的合同，现赵某已经死亡，合同应该终止，如果赵某的儿子及另外的两个合伙人想租的话，需要重新签订合同，年租金为5万元。赵某的儿子咨询：某公司的说法有法律依据吗？ [专家解答] 根椐《解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。 本案中有充分的证据证明赵某等3人属合伙经营，赵某虽然已经死亡，但其他合伙人要求租赁该房屋，某公司应依法按原合同租赁该房屋，不得擅自提高租金或不租。 六、擅自扩建由承租人自行承担费用 [案 例] 某铸件厂租赁赵某的10间平房用作厂房，租期为1995年1月1日至2015年12月31日，2003年某铸件厂经赵某同意加盖厂房5间，共花费18万元，双方对扩建造价费没有约定由谁承担，2009年该处房屋拆迁，双方协商合同终止，某铸件厂提出赵某应承担扩建费用，赵某咨询：后扩建5间房的造价费应如何承担？ [专家解答] 根椐《解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 本案中，某铸件厂扩建厂房经赵某同意，但赵某并未办理相关的建设工程规划许可证及施工许可证，属违法建筑，该违法建筑拆迁过程中，赵某也不能得到补偿，扩建过程中双方均有过错，考虑到某铸件厂实际使用该扩建厂房已达6年，且赵某并未因扩建而要求某铸件厂增加租金，应由某铸件厂承担主要过错责任，对于造价费用，人民法院会判决由某铸件厂承担大部分。如果某铸件厂未经赵某同意擅自扩建的，所发生的扩建费用应由某铸件厂承担，赵某有权要求承租人恢复原状，如果造成损失的，有权要求赔偿损失。 七、一房数租，如何处理 [案 例] 2009年8月1日张女士与黄某签订了《房屋租赁合同》，由张女士租赁黄某所有的中山广场附近的一处公寓房，租期为3年，年租金为3万元，，任何一方违约均需赔偿对方一个月租金作为违约金。签约当天，张女士就将一年房租3万元及押金2500元交给黄某，黄某将钥匙交给张女士。可是住不到一周的时间，黄某找到张女士说，因为儿子从国外回来着急结婚，急需用房，因此房子不能租了，同意返还张女士3万元，同时支付2500元的违约金。张女士将信将疑，后经多方打听，原来黄某在2009年8月1日又将该房屋通过中介以年租金4万元租给了某外籍人士。张女士很气愤，她咨询：她能不能不要违约金，要求继续承租该房屋？ [专家解答] 根椐《解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。 根椐以上规定，黄某签订了两份房屋租赁合同，两份合同均有效，因张女士已经实际合法占有该房屋，有权继续租住该房屋；黄某因不能履行向某外籍人士交付租赁房屋的义务，应按与某外籍人士签订的合同承担赔偿责任。