法律案例分析

房屋买卖合同纠纷一案的 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 分析 上诉人（原审原告）：曹忠良 被上诉人（原审被告）：曹忠柱 案由：房屋买卖合同纠纷 案情：曹礼斋、阮仕英夫妻系白河县城关镇居民，夫妻二人共生育有四个子女：曹忠芳、曹忠良、曹忠柱、曹忠琴。1943年12月28日，曹礼斋从他人手中购买位于白河县城关镇桥儿沟社区 的房屋四间和屋前余基空场及菜园地。1969年曹礼斋去世。1979年3月阮仕英去世后，曹忠良就居住北边两间房屋（含偏厦），曹忠柱居住南边两间房屋。1980年曹忠良迁居甘肃白银市。2004年至2006年，曹忠良将北边两间房屋租赁与曹忠芳的小儿子何道军居住，约定租金1000元每年，曹忠良收取房租费2000元。2007年至2008年曹忠柱租住曹忠良北边两间房子，约定租金1000元每年。2009年4月22日曹忠柱委托其女到曹忠良家签订了购房 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，协议内容为：1、曹忠良将本人所继承遗产祖屋两间及土地转让给曹忠柱，曹忠柱支付曹忠良购房款120000元。协议成立之后曹忠柱即享有该房屋的所有权。2、曹忠柱将购房款一次支付曹忠良。3、曹忠柱若没有向曹忠良支付购房款，该协议无效。4、该协议成立后，曹忠良即对该房屋所有事宜不再承担任何法律责任和权利，以后所有事宜都由曹忠柱处理。5、本协议一式两份，经双方签字后生效，互不反悔。当日曹忠柱支付曹忠良购房款120000元。 2009年4月12日，曹忠柱与曹忠芳签订了内容为曹忠芳放弃对四间房屋及土地的继承，曹忠柱补偿曹忠芳现金10000元的协议。当晚，曹忠芳反悔，后向法院提起诉讼。法院以（2009）白民初字第77号民事判决书撤销了该协议，曹忠芳返还曹忠柱现金10000元。曹忠柱不服提起上诉。安康中级人民法院以（2009）安民终字第465号民事判决书判决维持原判，驳回上诉。 2009年6月2日曹忠柱与曹忠琴签订协议，互相认可各自建房使用的土地及界限，曹忠琴放弃对四间房屋的继承权。2010年2月5日，曹忠芳以该四间房屋及空场为共同共有为由，向法院提起共有纠纷一案诉讼。法院于2010年7月25日以（2010）白民初36号判决书判决，原告曹忠芳、被告曹忠良、曹忠柱在白河县城关镇桥儿沟社区北岭子共有房屋四间，各享有三分之一的房屋所有权。曹忠柱不服提起上诉，安康市中级人民法院于2011年5月10日以（2011）安民终字第00046号民事判决书判决：曹忠良、曹忠柱各享有40％的房屋所有权，曹忠芳享有20％的房屋所有权。该四间房屋所占用土地使用面积以土地管理部门确定的面积为准，由曹忠芳、被告曹忠良、曹忠柱按各自分得的房屋所有权份额享有相应的土地使用权份额。 双方当事人辩称： 原告曹忠良诉称，原告与被告兄弟姐妹共四人，即曹忠芳、曹忠良、曹忠柱、曹忠琴。父母曹礼斋、阮仕英先后于1969、1979年病故，留下遗产房屋和菜地大约410平方米。由于父母离世之前均未立下任何遗嘱，该遗产尚未进行分割，由原告、被告及曹忠琴占有。原告占有、使用父母留下的两间房屋及土地，被告为达到独占遗产目的，于2009年4月22日与原告签订购房协议，以120000元价格换取原告所享有的法定继承权，被告又于2009年4月12日与曹忠芳签订协议，以支付给曹忠芳10000元要求其放弃继承权，该协议已经被白河县法院以（2009）白民初字第77号民事判决书撤销。现曹忠芳以分割遗产为由起诉到白河县法院。原告误以为自己对出卖给被告的两间房子享有处分权，而事实上该房屋属于尚未分割的遗产，应当由四位继承人共同所有。原告属无权处分，原告的行为侵犯了其他继承人的利益，请求法院依法确认原、被告于2009年4月22日签订的购房协议无效，由被告承担本案的诉讼费用。 被告曹忠柱辩称，父母先后去世，所留房屋四间及空地，母亲口头遗嘱兄弟两人一人两间。原告于1980年全家迁至兰州白银市，所留两间房屋空置，被告便租住该房屋。原告于2007年委托被告照看房屋。由于房屋年代已久成为危房，被告边打电话询问原告如何处置，原告欲以货币方式将自己所继承的份额转让出去。被告便委托自己女儿到原告家里去办理有关事项，经原告全家协商决定并由原告曹忠良儿子曹春富书写，作价120000元转让与被告曹忠柱，其协议 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，若曹忠柱没有全额支付购房款，该协议无效。协议还约定原告曹忠良不再对该房屋承担任何法律责任与权利，双方签字生效。并且协议最后一句“互不反悔”为原告亲笔所写。同时，被告按协议向原告支付购房款120000元。该协议签订人都是具有相应民事行为能力的人，其意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益。原告作为身心健康，智力正常的人，自愿与被告签订协议处置房屋合理合法，双方之间买卖关系成立，合法有效。原告在诉状中说“该遗产尚未分割”，那么原告为何长期对北边两间房子出租，原告的所作所为充分 证明 住所证明下载场所使用证明下载诊断证明下载住所证明下载爱问住所证明下载爱问 了其已经得到两间瓦房。现在曹忠芳诉曹忠柱等人遗产共有纠纷一案，安康市中级人民法院已经作出终审判决：曹忠良、曹忠柱各享有40％的房屋所有权，曹忠芳享有20％的房屋所有权。因此，请求法院依法确认曹忠良处分自己房屋所有份额有效，越权部分无效。 原审法院认为：曹忠良以房屋未分割、无权处分和侵犯房屋共有人权利为由，诉请确认原告、被告于2009年4月22日购房协议无效。而曹忠芳诉曹忠良、曹忠柱、曹忠琴遗产共有纠纷一案，经安康市中级人民法院终审判决由曹忠柱、曹忠良各享有40％的房屋所有权，曹忠芳享有20％的房屋所有权，现安康中院判决该四间房屋属曹忠良、曹忠柱、曹忠芳按份共有，依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条规定，按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。据此，曹忠良转让其享有的40％的份额房屋所有权行为合法有效，处分曹忠芳享有的房屋所有权的份额部分无效。原审判决如下：原告曹忠良与曹忠柱于2009年4月22日签订的房屋买卖合同中曹忠良转让位于白河县城关镇桥儿沟社区北岭子的的四间房屋中自己享有的40％的份额所有权有效，超出部分无效。 经二审审理查明事实与一审查明的事实基本一致。 分析:本案事实认定清楚，需要解决的是本案的争议焦点问题：一、遗产的所有权问题。本案中，曹礼斋夫妇去世并没有留下合法遗嘱，因此其所留的遗产四间房屋及屋前空地应属于其子女共有。在遗产尚未进行分割前，按照《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。因此，遗产应属于曹忠良、曹忠柱、曹忠芳三人共同共有，且按照《中华人民共和国继承法》第十三条第一款规定：同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。本案中，曹礼琴放弃了对遗产的继承权，因此，曹忠良、曹忠柱、曹忠芳各自享有三分之一的遗产所有权。 二：曹忠良、曹忠柱俩签订的房屋买卖合同是否有效。 2009年4月22日曹忠柱委托其女到曹忠良家签订了购房协议，在此之前，曹忠良、曹忠柱、曹忠芳等人并未产生遗产纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 由此看来，曹忠柱和曹忠良签订的房屋买卖合同应当认定为部分有效。 综合以上分析，我认为曹忠良转让位于白河县城关镇桥儿沟社区北岭子的的四间房屋中自己享有的40％的份额所有权是有效的。而且在本案中，曹忠良和曹忠柱均是遗产的继承人，曹忠良转让自己享有的40％部分房屋所有权于曹忠柱，并没有侵犯到其他共有人的权利。曹忠芳可以追回她应享有的20％的所有权份额。 但是这件案子其实还是有瑕疵的，曹礼斋去世后留下的遗产是其子女所共有，按照法律规定这种共有是共同共有，所谓共同共有是指两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。共同继承的财产，在继承开始以后，遗产分割之前，数人(相互之间是亲属，是同一顺序继承人)对遗产享有共有权的财产。一般认为，这种共有是共同共有。在共同共有中，共有财产不分份额。共有物在共有关系存续期间，不能分割为各个部分由各个共有人分别享有所有权，而是由各个共有人享有其所有权，各个共有人的权利及于共有物的全部。 在共同共有中，各共有人平等地享受权利和承担义务。但是，共有人对于自己权利的行使，并不是完全独立的，在许多情况下要体现全体共有人的意志，要受其他共有人的利益的制约。对于共有物的占有、使用、收益、处分权的行使，应当得到全体共有人的同意。如果根据法律的规定或合同的约定，某个或某些共有人有权代表全体共有人管理共有财产时，则该共有人可以依法或依合同对共有财产进行管理。但是，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般是无效的。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失。由擅自处分共有财产的人赔偿。 因此，按照这个思路，那么曹忠良与曹忠柱的合同便是全部无效的。其实在法律中，会有很多瑕疵，毕竟法律是在不断地完善过程中，根据有利于当事人，有利于社会和谐的原则，以及考虑各种原因，所以本案件是按照合同法第五十一条处理的。 这个案件是以法院驳回上诉维持原判结案的：对于部分继承人之间转让遗产合同的效力问题，合同法规定：无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2011年5月10日安康市中级人民法院作出的已生效的（2011）安民终字第00046号民事判决书确定上诉人曹忠良享有40％的房屋所有权，因此，曹忠良转让位于白河县城关镇桥儿沟社区北岭子的的四间房屋中自己享有的40％的份额所有权有效。且本案中，曹忠良和曹忠柱均是遗产的继承人，曹忠良转让自己享有的40％部分房屋所有权于曹忠柱，并没有侵犯到其他共有人的权利。综上所述，曹忠良的上诉理由不能成立，因此，驳回上诉维持原判。