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房地产估价技术报告.doc

房地产估价技术报告

elvita
2012-09-02 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产估价技术报告doc》,可适用于经济金融领域

自贡翔实房地产评估事务所有限公司自翔房估()号房地产估价技术报告一、个别因素分析:估价对象位于自井区五星街石滩坝居委会同兴路组团T号房同兴苑底层房屋结构为钢混结构用途为营业用房房屋建筑面积平方米房屋所占用土地为出让方式取得土地使用权面积平方米。估价对象房屋位于同兴路组团T号房同兴苑的底层长米宽约米该宗地座落在自井区五星街石滩坝居委会同兴路属自贡市城区Ⅱ级用地。该宗土地形状较规则四至为东临力拓开发公司土地南临道路西临同心路北临力拓开发公司土地浅丘地形、宗地内场地较为平坦地质构造较为稳定无震灾历史。基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整为“六通一平”。大气符合国家Ⅱ类标准水体符合Ⅲ类标准。(二)估价对象权属状况估价对象为自贡市金华房地产开发有限公司所有。自贡市金华房地产开发有限公司于年月日取得《房屋所有权证》证号为自房权证市交字第号并于年月日取得《国有土地使用证》证号为自国用()第号使用权类型为出让土地用途为商住用地使用权面积m终止日期年月日。二、区域因素分析:估价对象所在五星街同兴路区域为自贡市城市规划的自流井-大安主中心的城市核心地带为市域政治、商贸、科技、文化、教育、旅游中心职能是自贡集聚规模最大城市功能最为齐全的综合区在城市经济中占重要的经济地理位置和区域优势规划居住人口万人。土地级别为Ⅱ级。三、市场背景分析:自贡市位于四川南部处于川南五市(自贡、乐山、宜宾、泸州、内江)中心位置。全市幅员面积平方公里辖四区两县总人口余万。自贡市素以"千年盐都"饮誉古今又因"恐龙奇观"名扬四海亦由"南国灯城"蜚声中外是国家历史文化名城、对外开放城市、省级风景名胜区、全国卫生城市、四川省文明城市。全市地貌山、丘、坝兼备以中浅丘为主地质构造属四川台坳自贡凹陷地势自西北向东南倾斜水系由旭水河威远河两主要支流在市区北面双河口汇合形成釜溪河横穿市区自西北向东流入沱江气候属亚热带湿润季风气候区冬无严寒夏无酷暑雨水充沛。自贡市的发展以背靠重庆为增长极的长江上游经济带和成都城市经济区,依托川南,坚持“科教兴市”的方针抓住经济全球化和西部大开发的历史机遇以坚持可持续发展为根本以加快基础设施建设为先导以经济结构调整为重点进一步扩大对内对外开发立足于发展特色经济优化农业和农村经济结构实施“大化纤、大化工、大旅游、大学园、大城市”等“五大工程”加快加工制造能力优越向产品优越科研优越向产业优越和旅游资源优越向经济优越的“三个转换”推动城市经济发展的工业化、信息化、市场化和城市化的“四化进程”促进自贡经济追赶型发展和社会全面进步。自贡市城市交通对内对外交通条件近年来得到较大改善全市交通四通八达主干道、次干道、支路布局合理内宜铁路横贯市境并有条专线与各大工矿企业相连随着内宜高速公路内自段的开通与成渝高速公路联通川云公路的改善、北环路、南环路等道路的建成以及不断加快对内对外交通道路的建设地区交通更为便利市内交通以市公交车、中巴有出租车的公交线路遍及各区域公共交通较为便捷。自贡市近几年房地产开发逐步升温同兴路地段为自贡市老城区中较为繁华的地段但同兴路在近二、三年才开始开发建设有同兴苑、百年家苑、清华苑、华苑小区等开发项目该地段人流量较大有釜溪职中、教育学院、一中等学校同兴路也逐步形成自贡的饮食一条街目前同兴路已逐步升温住宅、营业用房价格上扬较快。四、估价方法选用:根据估价目的和估价对象实际状况及本地区房地产交易市场情况由于在同一供求圈内可收集到类似房地产的交易实例故采用市场比较法从替代的途径进行估价。市场比较法是指在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内具有较强相关性、替代性的房地产交易实例根据估价对象和可比实例的状况对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正评估出估价对象的市场价格。市场比较法在房地产市场较发育、交易实例较多的地区比较实用其估价结果与市场相近最具现实性其准确性较高是目前普遍采用的估价方法所以我们认为通过市场比较法评估出的比准价格其准确度、可信度高。成本法是根据成本积算原理求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法可操作性较强但其评估结果的准确度、可信度低房地产特别的营业类房地产的价格往往不是由它的建造成本决定所以其估价结果的准确度、可信度相对市场比较法要低。综上所述由于此次评估目的为抵押价格评估根据估价目的和估价对象的特点结合本市房地产市场的状况本次估价结果的确定以市场比较法的估价结果作为此次房地产的估价结果。五、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响两者的配合适当均衡时房地产的效用便能高度发挥达到最高最佳使用状态。估价对象房屋登记用途为营业用房土地用途为商住用地已经是最高最佳使用状态根据合法性原则和由于本次估价目的因此保持现状用途为前提估价。六、估价测算过程:采用市场比较法测算估价对象价格:具体估价思路为:在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内具有较强相关性、替代性的房地产交易实例根据估价对象和可比实例的状况对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正评估出估价对象的市场价格。、选取可比实例:选择的实例应与估价对象处于同一供需圈用途相同交易时间相近不超过年估价人员经过市场调查根据可比性原则对收集的资料进行整理经筛选确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例。A、同兴路清华苑A栋一层号营业用房钢混结构建筑面积m。成交日期:年月日成交平方米单价元m。清华苑与估价对象同临同兴路大道。B、华苑小区号一层钢混结构房屋建筑面积m成交日期:年月日成交平方米单价元m。该营业用房位于自贡市自流井同兴路中段与估价对象斜对。C、百年家苑栋一层号钢混结构房屋建筑面积m成交日期:年月日成交平方米单价元m该营业用房位于自贡市自流井同兴路面临同兴路。、估价计算:比较因素条件说明表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C成交价格 交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素商业繁华程度一般较繁华一般较繁华交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共设施完善度齐全齐全齐全齐全个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混临街状况整体店面后半部临街临街临街临街深度较深一般一般一般面积大小较大一般一般一般配套设施完备度完备完备完备完备比较因素条件指数表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C成交价格 交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素商业繁华程度交通便捷度公共设施完善度个别因素建筑结构临街状况临街深度面积大小配套设施完备度因素比较修正系数表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C成交价格 交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素商业繁华程度交通便捷度公共设施完善度个别因素建筑结构临街状况临街深度面积大小配套设施完备度、估价计算:①、交易情况修正:以正常交易为比较基础指数为。实例A、B、C均是在公开市场正常交易故不作修正。②、交易日期修正:经调查参考中房指数网指数以年第四季度的中房指数为基准的定基指数进行修正。交易日期中房指数③、区域因素修正:区域因素是房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。进行区域因素修正是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的区域因素主要包括商业繁华程度、交通便捷度、公共设施完善度等。商业繁华程度:主要考虑估价对象与比较案例离市、区级中心直线距离比较案例距A、C略好于估价对象故做一定修正。交通便捷程度:估价对象与比较案例均在同兴路公路旁距离主要道路距离、公交车站网、区域道路密集程度等都相似故不做修正。公共设施完善度:主要指项目周边是否有银行、邮电、学校、超市、派出所、医院等配套设施分为“齐全”、“较齐全”和“不齐全”三类。估价对象与比较案例均在同一街道不做修正。④个别因素修正:个别因素是构成房地产本身的使用功能等方面的因素。进行个别因素修正是将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的个别因素主要包括建筑结构、临街状况、临街深度、面积大小、配套设施完备度等。建筑结构:估价对象与比较案例均为钢混结构不做修正。比较案例在临街状况、临街深度、面积大小上均好于估价对象根据掌握的资料结合实际情况均做一定程度的修正。配套设施完备度:估价对象与比较案例配套设施相同不做修正。⑤、价格计算:根据以上修正比准价格计算如下:比准价格计算表单位:元平方米比较因素实例A实例B实例C成交价格交易情况交易日期区域因素个别因素比准价格估价对象单价取可比实例比准平均价=()=元m(取整)估价对象总价=×=元(取整)(二)采用成本法测算估价对象价格:根据自府发()号、自房局发()号(关于贯彻执行政府〈关于公布我市房屋重置价格的通知〉有关问题的通知计算如下:计算公式房价=等级重置单价(征地拆迁费税率)×比价系数×(利润)×(税率)×(各项因素差价率)×成新×用途系数×建筑面积房屋成新率是指估价对象现状价格与估价对象全新状况时的价格折减率其主要影响因素为建筑物使用年限、保修维护情况、房屋耐用年限、房屋已使用年限等。根据评估人员现场勘察并参照建筑物建造年限采用年限折旧法和实际观察法综合评定估价对象成新率为。营业用房用途系数为。房价=×××××××=×=元(三)采用收益法测算其他非住宅部分房地产价值:具体估价思路为:根据估价对象在未来可使用年限(经济使用年限)内使用过程中获得净收益的能力采用适当的资本化率对估价对象在未来可使用年限(经济收益年限)内各年的净收益进行资本化还原确定估价对象在估价时点的价值。根据稳键性原则假设估价对象在未来使用年限内每年可获得稳定的年净收益且每年的年净收益保持不变确定计算公式为:V=ar{(r)n}。、确定净收益:()估算房地产出租年有效毛收入:估价对象已经于年将此部分房屋租赁给使用人经营月租金元正根据估价人员对该地区同类用房出租情况和租金资料分析并与估价对象比较估价对象的租金水平基本为正常情况下的合理的预测租金水平因此取其实际租金收益作为客观收益并假设出租率为。年有效毛收入=月出租收入××出租率=××=元年()算房地产年出租年费用:A、各种税费:根据国家规定出租房屋主要需交纳房产税、土地使用税(费)、营业税、城建税及所得税等。根据委托方与承租方的协议结合该地区租赁市场的实际操作情况租金为净租金即以上税费均应由承租方交纳。B、管理费用:包括管理费、修理费等按年总收入的计算。×=元()净收益:==元年、确定资本化率:以目前中国人民银行存款利率根据同类房地产投资收益水平率考虑通货膨胀和本市同地区的同类房屋的投资风险因素风险调整值取综合考虑后合计取资本化率为。、确定估价对象收益年限:估价对象土地使用年限还剩余年长于建筑物可使用年限故以建筑物的剩余经济使用年限为未来可收益年限。混合结构建筑物的可使用年限年根据评估人员现场勘察并参照建筑物建造年限取建筑物剩余经济耐用年限为年。、测算估价对象其他非住宅的市场价格:V=ar{(r)n}其他非住宅价格=()=元平方米单价==元平方米(取整)。因出租房屋为承租方装修租金中未含装修因素故上述价格为不包含装饰装修的价格。其他非住宅部分的装饰装修单价=元含装饰装修价格后其他非住宅部分价格的单价:=元平方米。PAGE地址:自贡市自流井区檀木林街红星碥号电话:()

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