转塘拆迁谈判

转塘拆迁谈判 篇一:拆迁如何谈判 拆迁如何谈判, 分享|2013-11-03 14:10 Mc妖孽476| 浏览 650 次 2013-11-03 14:35 ,2016年高质量新标准全面升级～, 提问者采纳 房屋(企业)拆迁是对土地及其地上附着物的物权征收过程。其征收依据是拆迁许可证或土地征收决定书。这一过程实是公权力与私权利，行政法之行政管理权与民法之物权相冲突，并倚借拆迁安置补偿使二者协调之过程。自91拆迁条例以来，国务院及各级地方政府相继出台行政法规或地方性法规，企及通过法律的预测性与稳定性，协调征收权与物权的冲突。但鉴于拆迁征收补偿安置的复杂性，诸多补偿项目、补偿标准、补偿程序甚至补偿主体都存系着立法空白，出现法无力的现象。因此，在房屋(企业)拆迁过程中，基于拆迁各方合意的法律谈判比之司法诉讼，往往更具执行 1 力。因此，我们有必要对房屋(企业)拆迁如何进行法律谈判做一研究。 一、房屋(企业)拆迁法律谈判的基本要素 1、法律谈判主体。主体资格的确认，是进行法律谈判的前提与基础。依法理而论，凡因拆迁而致使权益受到影响的各方主体，均应成为法律谈判的主体。就房屋(企业)拆迁而言，拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人、土地所有权人、土地使用权人及其他与土地、房屋的物权或债权之关系人，因拆迁而有可能使他们权益受到影响，均应当成为法律谈判的适格主体。但在实践操作之中，拆迁人往往依《城市房屋拆迁管理条例》(2001年)第22条之规定，拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。第27条之规定，拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。，在拆迁法律谈判中剥夺承租人(承租企业)的主体资格，认为租赁关系是被拆迁人与承租人两方主体的关系，与实施拆迁行为无关。拆迁过程中，被拆迁人或与承租人解除租赁关系，或由被拆迁人对承租人进行安置这两种模式都限定了承租人直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利。我们认为，虽然拆迁条例限定承租人的拆迁安置协议订立权及直接向拆迁人主张拆迁补偿的权利，但这两种权利都为法定权利，法定权利的缺失并不完全否定自然权利的存在。如，参 2 与房屋(企业)拆迁法律谈判，拆迁各方关系人因其实际权益受到影响，而当然享有寻求协商的自然权利。即便承租人(承租企业)不能独立订立拆迁安置协议，但其仍有为达成这一协议而必要有协商谈判权利。因此，房屋(企业)拆迁法律谈判的主体应当包括拆迁人、被拆迁人及其家庭成员、承租人(承租企业)等与实施拆迁有利害关系的各方主体。 2、法律谈判内容。房屋(企业)拆迁法律谈判贯穿于拆迁各个环节。在拆迁人与被拆迁人、拆迁关系人就拆迁不能达成合意时，即可启动法律谈判程序，就各方利益诉求列筹布码，协商谈判。法律谈判的内容包括:拆迁实施的可行性，拆 迁实施的范围，拆迁的合法性，拆迁时间跨度，拆迁实施方式，拆迁安置补偿标准，拆迁安置补偿方式，拆迁主体的认定，应安置人口的认定，无证房屋应否给予补偿，评估机构的选定与更换，安置房源如何，搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费如何补偿，是否发放速迁费等拆迁奖励，停产停业损失的计算，装潢装修费用的补偿标准如何等各项因素。应当说，拆迁安置过程是一个法律谈判的过程，其中立法空白与约定不明之处，均需拆迁各方当事人予以谈判确定。 3、谈判记录与协议。拆迁拆迁谈判记录是对拆迁过程的记录，可以以文本形式固定，亦可通过录音等电子形式固定， 3 作为对拆迁过程和拆迁细节的证据证明。应当注意的是，如是拆迁文本记录应当有谈判主体的签字确认;如系电子录音记录应当有谈判主体的身份说明。谈判协议是对谈判成果的固定。各方主体就谈判内容达成合意之后，通过签署谈判协议，具有民事协议的性质，具备民事协议的法律效力。谈判协议及其条款设定应当符合法律法规的强制性规定，否则会因违反强制性规定，而导致协议或相应条款无效。 4、律师等专业人员在谈判中的作用。律师作为专业人员，能够对整个拆迁谈判程序及内容的有效性做审慎性把握。律师等专业人员在谈判中的作用体现在对拆迁谈判过程的控制，谈判内容的合法性，各方主体利益的权衡，法律性文本的拟定与审查，拆迁法律谈判的见证等各项内容。而且，律师因其对法律法规政策性文件的熟练掌握和较高的谈判能力，比之拆迁当事人能够更好地维护当事人利益，应当对律师等专业人员在谈判中的作用予以充分重视。 二、房屋(企业)拆迁法律谈判存在的问题 1、承租人(承租企业)谈判主体资格事实性缺失。承租人(承租企业)因其非房屋所有人或土地使用权人，不具有订立拆迁安置协议的主体资格，其利益诉求往往因主体资格的缺失而不能得到有效保护。拆迁人往往规避现有法律法规，直接与被拆迁人进行协商谈判，将应当给予承租人(承租企业)的补偿打包补偿给被拆迁人。至于拆迁安置款如何 4 分割，被拆迁人是否依法依约对承租人(承租企业)进行了安置，拆迁人往往采取了回避的立场。而作为被拆迁人一方，或因承受压力，放弃承租人(承租企业)的补偿权利，或因利益趋动在获得补偿款之后对补偿款不予分割，侵害承租人(承租企业)补偿安置的权利。 2、谈判主体地位不对称，法律谈判缺少平等性。与普通法律谈判不同，房屋(企业)拆迁法律谈判一方主体为地方政府机关或者与专业拆迁公司。在拆迁谈判中，地方政府机关或专业拆迁公司因其在启动拆迁程序具有主动性，而在谈判中处于强势地位。更有甚者，即便法律法规强行禁止违法拆迁，拆迁人仍然会对被拆迁人、承租人(承租企业)施以停水停电、违法强拆迁等各方面的压力。这种谈判主体地位的严重不对称性，使得被拆迁人、承租人(承租企业)背负巨大的心理压力，法律谈判缺少了应有之平等性。 3、被拆迁人谈判心理摇摆不定，法律谈判难以坚持己方立场。因被拆迁人在谈判过程中背负巨大心理压力，被拆迁人的谈判心理会产生两个极端，并在两极端 中不断游移摇摆:取悦拆迁人获得较高拆迁补偿和立做钉子户获得较高拆迁补偿。法律谈判既是谈判各方实力的较量，更是各方心理的制衡。因被拆迁人、承租人(承租企业)的弱势地位，其不可能保持一个相对较坚定的立场。这也为被拆迁人聘请的律师等专业人员在谈判中抬高了难度。 5 4、拆迁专业缺乏，谈判各方心理价位各有差别。尤其是作为被拆迁人一方，因其对拆迁知识知之甚少尚无法形成框架性知识，在法律谈判中往往漫天要价。房屋(企业)拆迁至少涉及144个法律性文件，这尚且不包括政府行政机关及拆迁人所掌握的内部口径性文件。被拆迁人、承租人(承租企业)缺少对拆迁法律知识的整体性认识，遇到拆迁，常常会向周围经历过拆迁的亲戚、朋友了解他们获得的拆迁安置款，然后综合地段区位、房屋状况做感官上的心理定位。但从法律上讲，这种心理定位是没有任何依据的。上海市各区区位不同，拆迁政策也会各有不同，甚至同一区的各个动迁基地适用口径也会有不同。专业化知识的缺乏，被拆迁人、承租人(承租企业)心理价位定位不准确，谈判各方因谈判基准差别过大致使谈判失败。 三、房屋(企业)拆迁法律谈判技巧 1、制定法律谈判策略。法律谈判远比一次庭审更为艰难，律师接受当事人的委托参与法律谈判，在这个过程中充当了法官、代理人的双重角色，既需要以其精湛的法律知识、灵 活严谨的头脑思维为当事人争取最大的利益，同时还需要如法官一样控制整个谈判的进程，斟酌可供谈判各方接受的谈判 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。因此，在房屋(企业)拆迁法律谈判之前，必须要有审时度势地策略制定过程。法律谈判策略包括:何时启动法律谈判、谈判阶段如何界定、对方谈判人员有哪些、何 6 时抛出己方立场、是否需要会计师、估价师等专业人员辅助介入、谈判筹码各为多少、谈判底线如何确定、何时将会进入谈判僵局、进入谈判僵局后如何重新打开协商局面、打破谈判底线后如何挽回谈判情势等各种情况。 2、进行法律调查。法律调查是拆迁谈判的基础性工作。一方面是对基本案情的事实梳理，把握谈判各方的筹码。被拆迁人、承租人(承租企业)、律师在谈判过程中应当注重调查本次拆迁实施的性质、是否为违法拆迁、是否颁发拆迁许可证、拆迁许可证是否过期、评估机构聘请程序是否合法、评估内容是否有明显不合理现象、拆迁实施单位是否具有相应资质、评估机构是否具有相应资质、房屋所有权证是否完备齐全、 租赁合同 房屋租赁合同免费下载租赁合同范本下载上海市房屋租赁合同下载办公室租赁合同免费下载免费房屋租赁合同下载 是否有效、被拆迁人或承租人(承租企业)主体基本情况等。根据法律调查结果，适当调整谈判策略。 3、找准目标，合理定位。这是谈判的最基础工作，恰又是难度最大的一件事，要求过高，脱离实际，必将适得其反;要求过低，担心吃亏还被别人笑。所以，选则一个最好方案和底线很关键。对房屋(企业)拆迁法律谈判进行合理定位，是建立在掌握拆迁基地补偿安置口径和娴熟的法律谈判经验基础之上的。定位方法可以有两种:一种是基础计算法。即以房屋建筑面积和应安置人口为基础依照拆迁口径计算基础性数据，就速迁费、拆迁奖励费、停产停业损失等可协商的因素做最高估值与最低估值，得到心理价位。这种定位 7 方法对计算人要求较高，对 拆迁知识把握不足，容易得出不当结论;另一种方法是比较法，即经过与本房屋状况相适应、基地口径相同的其他被拆迁人、承租人(承租企业)沟通，在他们拿到的补偿安置基础上做适当调整，得到心理价位。这种方法简单易算，如能得到具有可比较性的参照补偿数额，应当与应安置补偿数额相左不大。在实际操作中，因已经订立拆迁安置协议的被拆迁人往往与拆迁人签订了保密协议，很难对其提供的参照价格进行真实性的考证。另外，因各基地拆迁口径不同，房屋区位也会有差别，适格的参照价位很难与本基地相匹配。 4、适当使用集体谈判策略。集体谈判是指被拆迁人、承租人(承租企业)共同与拆迁人进行谈判。因集体谈判中，被拆迁人、承租人(承租企业)人数较多，会对拆迁人施加一定的心理压力，容易在谈判中把握谈判中的主动权。但对集体谈判应当持慎重的态度。因集体谈判中主体诸多，对谈判策略和主谈代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 提出了更高的要求。主谈代表应当合理控制群体的情绪，照顾各方利益诉求，合理把握谈判时机，切不可意气用事导致谈判失败。集体谈判策略应当包括:统一己方立场，拉列价位清单，选举主谈代表，谈判过程控制策略，个体裂变应对策略等内容。 1、找准目标,合理定位。这是谈判的最基础工作,恰又是难度最大的一件事,要求过高,脱离实际,必将适得其反;要求 8 过低,担心吃亏还被别人笑。所以,选则一个最好方案和底线很关键,这就看被拆迁人是否熟悉拆迁法律和房屋评估知识,如房产为居住,市场价值50万,加上搬迁费、过渡费等55万,这就是谈判尺码,上下浮动,货币补偿或价值相等的房产调换均可。对于一些复杂的,如面积争议、住改商价值认定、违章建筑等问题尽量作出对自己有利的认识追求更大利益,适当时候再让步靠笼。 2、谈判中要善于倾听、 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 和判断。因为谈判中要有一半左右的时间要听对方说话。常言说“锣鼓听声,听话听音”。会不会倾听?能不能听出对方的“音”?听了能不能做出正确地分析和判断?能不能找出对方的“软筋”或“破绽”?从而拿出应对的策略,这些都是能不能实现谈判目的的关键。所以,高明谈判者不仅善于倾听,还善于在不 显山露水的情形下,启发对方多多地说。详细地说。最好把他们要说的话、想说的话尽量地都说出来。在对方说的时候,不要打断对方,不要怕“冷场”。在对方有一种“言多有失”的警觉时,要尽力地“谆谆善诱”。还要尽量判断出对方真实意图和水份。然后根据自己方面的原则立场,拿出一套应对的谋略。同时,还要随着对方策略的转换而转换,或者是设法把对方思路引向自己的策略中来。这样才能谈笑风声之中,掌握谈判的主动权。 3、抓住拆迁人心里谈判。拆迁人尤其是商业开发的拆迁, 9 他们希望被拆迁人早日拆迁,不愿作过多纠缠,通常在非原则性问题上,还是愿意让步,所以灵活掌握谈判中让步和坚持的火候。就像琴弦一样,松了弹不成曲子,紧了就会拉断。有些被拆迁人提出不满足要求就是不拆,一拖再拖,非要逼拆迁人动用**力量达到拆迁目的,搞的双方都付出代价,何苦呢?4、抓住拆迁人弱点谈判。笔者多次采用此方法为被拆迁人实现了出乎意料的效果,如无锡锡上区农村某小厂因建高速公路要拆迁,房屋重置价评估为69万元,拆迁人提出按锡山区集体土地拆迁政策,工业用房可按69万再乘以1、5得出103、5万,加点停产损失等其它费用,总计,绝对不能突破120万,如不同意,进入法律程序,裁决多少按多少执行。拆迁人有时自己都不知错在何处,如主体不符、许可证不合法、评估程序违法等,其惧怕一旦败诉,整个拆迁损失极大,于是,在你点出它破绽与弱点时,往往会使谈判利益增大。 总之,拆迁谈判与其它谈判有许多共同点,但必须在懂得补偿安置法律政策基础上才能知己知彼,不畏权势,不错过时机。追求利益最大化。 篇二:拆迁谈判策略 拆迁谈判策略 谈判签约是整个拆迁工作过程中的重点和难点环节。虽然被拆迁户的根本利益是钱，但你绝不可以靠“砸钱”来达成协议。谈判是拆迁双方博弈的过程，签约是拆迁双方妥协的结果。而拆迁方的妥协空间十分有限，这就需要发挥你的智慧， 10 利用各种有利的因素，不断地降低动迁户的期望值，最终在政策许可范围内达成签约、腾房的目的。 1.紧扣主题。拆迁谈判的主题是如何补偿与安臵。有的被拆迁户故意抬高门槛，设臵障碍。他不与你谈补偿安臵问题，而是抛出诸如失地农民的生活保障、征地补偿款的分配、装修材料的涨价、规划控制造成的损失等问题，强调征地拆迁造成的损失，以此来提高签约价码。如果你与他纠缠于此类问题，那么，你将处于被动地位。你应该对此类问题稍作概要的解释后，引导他谈补偿安臵的具体问题。否则，谈判是无法取得进展的。 2.设定边界。所谓边界，就是本地现行的补偿安臵政策。有的被拆迁户在上海、昆山等地工作，他拿那里的补偿安臵标准来提出要求;有的将无证房、分户、装修标准等突破现行政策标准的问题来提出要求。面对此类情况，你不能急于求成，更不能轻易让步，一定要守住政策底线、寻求谈判渠道、创设沟通条件，等待时机成熟后再与之交流。 3.把住原则。如果无原则的一味迎合被拆迁户的要求，是会出“乱子”的。首先，人的欲望是会膨胀的，是无止境的，也是无法满足的。其次，一个地段不是拆迁一户，你不要指望他得到了额外的补偿后会给你“保密”，相反，你将面对越来越多的无理要求而一发不可收拾。因此，必须把握住几条基本原则:(1)政策原则，凡是拆迁政策明确规定的，必须 11 严格执行，绝对不能突破，也不能 缩水;(2)政策不能涵盖的个案处理，应遵守请示原则;(3)利益平衡原则，即在每一个拆迁地块上的补偿标准、安臵待遇等方面前后一致，户与户之间平衡;(4)不留遗留问题原则。守住这些基本原则，才能保证整个地块中的拆迁工作健康、有序、和谐地进行。 4.把握时机。拆迁过程中切忌急躁，否则，往往欲速则不达。在将被拆迁户引导到谈判桌前要做大量的化解工作，且各个不同的阶段，各有不同的工作侧重点。然后，通过评估前期工作的效果，来判断是否可以进行实质性的补偿、安臵谈判。一般情况下，被拆迁户要经历如下几个阶段:抗拒、观望、准备(接受评估、补漏)、要价、妥协、签约、腾房。走完这一过程，往往要经过若干个回合，不可能一蹴而就。这期间现场工作组人员的主要任务是:一方面诚心诚意地为动迁户解决合理合法的利益诉求;另一方面，不断地降低动迁户既不合法、也不合理的期望值。当动迁户对无理要求不再抱任何希望的时候，便是签约的机会成熟了。 5.把握招式。每一个动迁户的拆迁，需经过若干个过程，组成一个子系统;而每一个地段的拆迁，又需完成若干个环节，组成一个整体系统。如何有效地控制整个工作系统，按时、有序地朝着既定的目标行进，是现场拆迁工作组的着眼点与着力点所在。而能够将被拆迁户引导到谈判桌上来顺利 12 签约，是拆迁工作中的重中之重。如何引导，需要讲究一定的方式与方法。 A、选择突破口。一般地，每个拆迁地块中，总有几户因拆迁而得到极大的利益。如:带有独生子女的一家三口，只有两间平房或只分得四、五十平方米楼房的;原本在规划控制下没有建房的;主人已迁居外地的闲臵房等通过拆迁， 他们的利益得到极大的释放，因此具有很高的拆迁积极性，是首批签约的重点对象。还有家庭、邻里关系紧张的，常常也可成为突破对象。 B、树立榜样。通过前期与动迁户的充分接触，对他们的个性脾气、性格特征有了充分的了解后，选择通情达理的动迁户，在否决其不合法、不合理的要求后，重点做好工作，全力促成其签约、腾房。这不但为有类似问题的被拆迁户树立了榜样，大大降低他们不合理、不合法利益诉求的期望，而且在整个拆迁地块中往往能起到意想不到的推动效果。 C、擒住“牛头”。一个拆迁地块中，动迁户之间往往存在复杂的社会关系。如:兄弟叔侄、甥舅姻亲，稍有不慎，他们便抱团对抗。但由于各家的情况不同，利益诉求不同，如能选准其中有话言权的动迁户，满足其合理要求，促成签约，则可望牵一发而动全身。 D、抽丝剥茧。一个拆迁地块中，如果具有话言权和影响力的个别动迁户，始终干扰其周围动迁户的签约、腾房，那 13 么，此时宜采用“抽丝剥茧”法。即:从其外围入手，一户一户地剥离，消解抗拒力量的形成。 E、一气呵成。在启动签约、选房、腾房程序后，一定要穷尽个人、集体的全部力量，一着不让、昼夜工作，切莫坐等钓鱼。一方面，一组人马谈判签约，另一组人马选定对象全力动员，避免冷场;另一方面，对某一具体的动迁户而言，更要加紧洽谈，夜长梦多，避免反复。在整体和局部上均要做到“一气呵成”。 F、刚柔相济。某些颇有心计且欲望较高的被拆迁户，步步为营，漫天要价。他今天来要个政策，明天来讲个条件，等你一一满足了，最后再咬一口，使得谈判陷入僵局。对这些动迁户，拆迁人员要善于分析，准确判断被拆迁户的谈 判诚意，切莫子弹打光，招式用老，谈判搁浅。因为，虽然在拆迁政策中有一些对积极配合者给予一定优惠的条款，但为工作人员谈判留下妥协的空间十分有限，所以，一定要在用好相关拆迁政策的同时，注意对个别漫天要价者明确回答“不”。 G、营造氛围。一方面，一旦有动迁户开始腾房，应立即组织拆房工程队进场“开拆”，用眼前的事实说明不拆是不行了。另一方面，拆迁进度统计表以及已被选择的房号及时上墙公示，明确地告诉动迁人已经有不少人签约、腾房，那几套房、车库已被选择了，从心理上影响他们尽快签约、腾房。 14 这些，都有十分显著的效果。 H、冷处理。对某些提出过分要求的住户，如果多次说服、解释无甚效果，那么进行一下冷处理，故意凉他若干天，用行为语言告诉他，你的要求我们不可能满足你～往往要比你费尽口舌的效果更好。等他在你办公室门前看似无意地走过几次之后，你可以与他接下去谈了。 I、锲而不舍。与冷处理相反，对“顽固不化”者，几个人轮流着找他谈，白天去、晚上去、到他工作的地点去，到他子女的单位去，用热情与诚意来感化他。 J、利益带动。往往在一个拆迁地块有几户是一个相关联的利益整体，如兄弟、父母、子女、妻舅等。由于他们的情况各不相同，对照政策，得益有多、有少，并不均衡。他们中得益多的签约积极性高，对此，你不能采用“签一户是一户”的急功近利方式，而是千方百计利用关联户中得益多者带动其整体签约。这样，可以避免把肉吃了只剩骨头而陷入被动的尴尬局面。 K、给予满足感。通常，从签约到腾房还有一段时间，其间，如果他始终认为自己吃亏，并不断膨胀，那么就有可能造成不腾房的被动局面。为此，拆迁协议不能一签了之。签约后，仍要对其思想进行引导，增强他的公正、公平感，给他算账对比，让他知道拆迁的利益所在，增强满足感，促使其尽快腾房。 15 拆迁谈判细节处理 在拆迁工作中，虽不能说细节决定成败，但因一言不合，拳脚相加的事例倒也不少。拆迁工作不等于拆房工程，不是个力气活，需要缜密细致的心思，灵活机敏的方法，有理有节的手段，一点一滴地积累工作成效，最后才能取得成功。因此注重拆迁工作中的每一个细节，是不可忽略的问题。 1.细小处给予尊重 拆迁过程中，虽然拆迁主体双方是平等的，但被拆迁户心理上错误地认为自己面对的是强大的政府，潜意识中存在弱势的感觉。如果现场工作人员再盛气凌人，居高临下，那么，被拆迁户的逆反心理将被激发，抗拆乃至抱团、冰冻的僵局就会发生。所以，对待被拆迁户始终要以平等的姿态说话，尊重的方式工作。例如:这几天中请你安排一个时间接受评估。这几乎是命令式的，如果换一个说法:如果你方便的话，这几天中由你安排一个时间进行评估，你看如何,后者体现了平等与尊重。又如:被拆迁户递给你一支廉价香烟，你是抽烟的而不接或者虽点而不抽，或者你拿高档烟还敬他，这会伤害他的自尊。再如: 篇三:拆迁谈判攻略系列一 吴少博律师谈: 拆迁谈判攻略系列一 拆迁谈判类似于商业谈判，却又比商业谈判难上加难。它的难主要来自于对方实力不对等。对方是拆迁方，拥有资金 16 实力、政府背景，有政府的职能部门进行配合，甚至有所谓黑社会力量。面对这样的对手，来达到我们的目的肯定是要费一番周折的。但是事在人为，总有那么一扇门是为您而开。很多企业都有这样的观点:拆迁中什么时候谈不由我决定，而是拆迁公司找就去谈，去了以后基本上也是表述一下自己观点就行了。至于其他的事情，管不着。至于拆迁方谈判中有什么策略、他的真实目的是什么,很少有人去细细研究，我们认为这样的态度是不行的，俗话说知己知彼，百战不殆。如果不去设想对方、不去了解对方、不去观察整个形势，怎么能在谈判中占据主动并取得很好的效果呢, 下面我们就来介绍一下我们执业多年 总结 初级经济法重点总结下载党员个人总结TXt高中句型全总结.doc高中句型全总结.doc理论力学知识点总结pdf 的经验: 一、前期摸底 知己知彼是任何一场谈判必须的具备的，因此，在拆迁谈判前，最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少,观察实际的拆迁进度情况,拆迁方和自己情况差不多的企业是怎么谈的,现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么, 有条件的话还可以做一下信息公开，了解项目的立项、规划、资金等情况。如果谈判前能掌握一些拆迁方的违法点，那么对我们切入谈判和掌握一个谈判的主动性是很有帮助的。 二、细节处掌握主动 拆迁中很多钉子户就一个办法:拖，要么就躲着不见，要 17 么就找各种理由 不去谈。根据我们多年的经验:合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆迁中占据主动。拆迁中我们不主张拒绝谈判，但是要掌握谈判的主动性。也就是说，什么时候谈，和什么人谈，在什么地方谈，我们要有话语权。别小看这些细节，如果你能做到在这些小细节上占据主动， 对谈判是大有帮助的。 本文为栩锐北京企业拆迁维权律师网律师原创，谢绝转载;如果转载请经过本团队律师同意。 18