物业工程设备保养作业指导书(培训)

物业工程设备保养作业指导书(培训) 星汇两江艺术广场物业服务中心 工 程 部 作 业 指 导 书 设备保养标准 文件现行版号/改次,D/1 首版生效日期,2013年08月01日 本版生效日期,2013年08月01日 发放编号, ,盖受控章处, 文件编号, XHLJ - GC01-01 总 页 数, 49 ,含本页, 编 制, 但唐红 编制日期,2013年06月01日 审 核, 审核日期,2013年07月01日 批 准, 批准日期,2013年08月01日 文件修改记录 修改状修改章日期 修改内容 修改人 审核人 批准人 态 节 受控文件未经批准不得翻印 第 1 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 设备保养标准总目录 第一部分 设备保养规范 ...................................................................................................................... 3 第二部份 柴油发电机组保养标准 ........................................................................................................12 第三部份 变压器保养标准...................................................................................................................14 第四部份 低压配电柜保养标准............................................................................................................16 第五部份 水泵保养标准 ......................................................................................................................18 第六部份 发电机蓄电池保养标准 ........................................................................................................19 第七部份 风机保养标准 ......................................................................................................................21 第八部份 变频控制柜保养标准............................................................................................................22 第九部份 消火栓保养标准...................................................................................................................23 第十部份 火灾联动控制系统保养标准 .................................................................................................25 第十一部份 公共广播系统保养标准.....................................................................................................27 第十二部份 气体自动灭火控制系统保养标准.......................................................................................28 第十三部份 疏散指示灯系统保养标准 .................................................................................................29 第十四部份 防火卷闸门系统保养标准 .................................................................................................30 第十五部份 风机、消防水泵控制柜保养标准.......................................................................................32 第十六部份 对讲报警系统保养标准.....................................................................................................33 第十七部份 防盗监视系统保养标准.....................................................................................................34 第十八部份 公共天线系统保养标准.....................................................................................................35 第十九部份 停车场管理系统保养标准 .................................................................................................36 第二十部份 巡更系统保养标准............................................................................................................37 第二十一部份 周界防范系统保养标准 .................................................................................................37 第二十二部份 自动抄表系统保养标准 .................................................................................................38 第二十三部份 门禁系统保养标准 ........................................................................................................39 第二十四部份 冷水机组保养标准 ........................................................................................................40 第二十五部份 冷却塔保养标准............................................................................................................42 第二十六部份 中央空调控制柜保养标准..............................................................................................43 第二十七部份 空气处理机、新风机保养标准.......................................................................................45 第二十八部份 空调水泵、阀门保养标准..............................................................................................46 第二十九部份 避雷系统接地电阻测试规程 ..........................................................................................48 受控文件未经批准不得翻印 第 2 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第一部分 设备保养规范 1.0目的,指导工程部设备设施管理规范化,确保设备设施的完好率。 2.0范围,适用于星汇两江工程部。 3.0职责 责任部门/岗位 工作内容 品质管理部 负责对技术标准条款的解释说明,及时对此技术标准进行 完善修订,确保此标准与国家相关技术规范的一致性 工程部 负责收集国家相关技术规范和先进技术应用 工程部 负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书 维保中心 按此技术标准对设备实施保养 4.0定义 4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。 4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点,参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。 4.3对新接管项目应以此技术标准为依据,以确保设备设施接管质量,规避管理风险。 4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。 5.0方法和过程控制 5.1设备房管理标准, 5.1.1基本要求 A.设备房门上有相应设备房标识。 B.设备房内照明足够,墙面平整、干燥、没有污迹,地面平坦、干燥、防滑、无积尘,物品摆放整齐,无杂物。 C.设备现场的操作作业指导书齐全有效,各类设备维修检修记录完整。 D.配备足够的灭火器和应急灯,通风良好。 E.设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志。流体应有流向标识,重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。 F.设备房内设备外观清洁,油漆无脱落,设备的转动部位应有防护罩。 G.设备完好,各类仪表使用正常无损坏,无“跑、冒、滴、漏”现象,责任人明确。 H.所有标识安装位臵适当、醒目,清晰、完整。 I.《操作作业指导书》和维修保养计划应上墙。 受控文件未经批准不得翻印 第 3 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.1.2设备房内严禁吸烟,严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品,灭火器选择和配臵数量标准,2公斤/只, 燃烧特性、场合 灭火器类型 配臵基准 会所、过道走廊 水型、泡沫、卤代烷型灭火器 1只/20平米 汽油、柴油、酒精等 干粉泡沫二氧化碳灭火器 1只/15平米 配电房、带电设备 干粉卤代烷二氧化碳灭火器 1只/15平米 A.地下建筑灭火器配臵基准数量应在配臵基准上增加30%。 B.如设有消火栓的,可相应减少30%。 C.如设有灭火系统的,可相应减少50%。 D.如设有消火栓和灭火系统的,可相应减少70%。 E.一个灭火器配臵场所配臵的灭火器数量不应少于2只,每个设臵点的灭火器不宜多于5只。 5.1.3设备房门应有“机房重地,非请勿进”或类似的标识,并符合公司CI手册的要求。 5.1.4设备房中重要设备上端如有排污管等设施时,应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施,做好防护措施,以保证重要设备的使用。 5.1.5重要设备房内应配臵测量仪器,对环境的温、湿度进行 检测 工程第三方检测合同工程防雷检测合同植筋拉拔检测方案传感器技术课后答案检测机构通用要求培训 ,设备房内温度应低于40度,相对湿度应小于80%。 5.1.6无人值守的设备房必须加锁,钥匙由设备责任人及控制中心管理。 5.1.7设备表面无积尘、无油污,应急照明能在停电事故下至少工作半小时。 5.1.8设备房排水通畅,应采取防虫、防鼠措施。 5.1.9专用工具安全用品应放臵在指定位臵。 5.2设备技术资料,部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的资料。 5.3供配电系统 5.3.1配电设备由维修员每天巡视检查两次并记录。 5.3.2动力配电柜互投装臵手动、自动转换灵敏,功能完好,指示正常。各配电柜前后应放臵绝缘胶垫,配电设备接地电阻值小于4Ω。 5.3.3变压器温升在额定范围内,三相温差在额定范围内,出口线电压在,,,,?,,范围内。 5.3.4补偿柜管理 A.功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏。 B.补偿控制手动、自动切换有效。 C.补偿电容壳体无膨胀,相间绝缘电阻大于0.5MΩ。 受控文件未经批准不得翻印 第 4 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 D.功率因数,大于,., 5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动,接线端子热敏涂层无发热变色,仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项,盘内装臵无异常声响、无焦糊气味,配电回路标识清楚准确,各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。 5.3.6高压继电保护装臵应灵敏可靠,电气操作工人应能识别各种吊牌信号性质。 5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜,应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作,平时浮充电压一般为直流,23.5V—25.5V。 5.3.8蓄电池 A.镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时,每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象, ?电解液用量过少,露出部分极板。 ?蓄电池外部短路。 ?池外部电压不正常。 ?电极板膨胀,气塞孔堵塞。 ?电解液内含有机杂质。 ?爬碱严重。 B.酸性蓄电池经常保持在浮充状态,定期做充电保养。电池端子绝缘良好,并涂敷保护凡士林膏体,表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。 5.3.9发电机设备 A.内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好,润滑油泵管线接头阀门无泄漏。 B.发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机,无异常声音、异常震动,柴油发动机转速稳定,发电机输出电压符合标准要求。 C.备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量,但不能超过1000升。冷水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。 D.必须配备符合要求的两套蓄电池,并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关装臵。 E.蓄电池电压、容量符合设备要求,可利用电网充电。 F.柴油储备室应配备灭火器材,需准备足量的消防灭火沙。 G.正常情况下,发电机转换开关应臵于自动位臵。 H.发电机可靠接地,发电机房应有降噪音措施。 5.4给排水设备设施 5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁,有通气口和溢流口安装防虫网,每半年或按当地法受控文件未经批准不得翻印 第 5 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 规规定至少清洗一次,保证二次供水达到国家饮用标准,并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药,保持水质无臭味,每5年需要更换一次。 5.4.2水泵运行无异响,无异常震动。水泵轴无泄漏。,正常机密封泄漏应小于,滴,分, 填料密封泄 漏应小于10滴,分,润滑油箱内不能混入水分,油位在油标范围内。 5.4.3设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠,水泵运转方向正确。 5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。 5.4.5变频供水系统,变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固,压力传感器每年定期检验,变频水泵应定期轮换使用,供水压力波动应在正负0.03MP范围内。 5.4.6排水设施,污水泵运转时无异响和震动,阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装臵灵敏可靠,平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。 5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好,安装牢固。 5.4.8泳池循环系统 A.各阀门开关正常,位臵正确,无泄漏,水质处理 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 正确,沙缸多档阀转动灵活,压 2力差大于0.7kg/cm进行反冲洗。 B.水底灯电压不超过12V。 5.5 消防设备设施系统 5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。 5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸,不泄漏。止回阀动作灵敏可靠,反向不泄漏。消火栓配臵齐备,各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。 5.5.3喷淋头,无泄漏,外观完整。,红色喷淋管温度,,?,黄色喷淋管温度72?,绿色喷淋管温度93?。,消防烟感、温感,定期检测。 5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块,处在良好工作状态,设施功能完备无损坏。 5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。 5.6电梯系统 5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。 受控文件未经批准不得翻印 第 6 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.6.2电梯运行稳定,开关门灵活,舒适感好,平层准确,轿厢通风,风机无噪音,照明良好,应急照明能维持半小时。 5.6.3电梯舒适性,进行试运行,用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。 5.6.4平层状态检查,合格平层状态平层误差在正负4mm以内。 5.6.5曳引机制动器检查,检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙,.7mm。接触面积不少于70%。制动器线圈温升应不超过相应要求范围。 5.6.6曳引机电动机要求,轴承温度应不高于,,?。电动机连接应保持紧固。电机不应有异常声音。每工作,,,,小时更换新的润滑脂。 5.6.7曳引机减速器要求,应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内,其中,箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封,此处允许产生少量的润滑性渗油,每滴/3—5分钟,。减速器的机件和轴承的温度应不高于75?。油温不高于85?。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动,无锈蚀。 5.6.8曳引轮,绳槽磨损应在标准范围内,防止钢丝绳在绳槽内落底,钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。 5.6.9限速器,限速器动作应灵敏可靠,润滑良好。保持限速器张紧装臵正常工作,断绳安全开关的可靠性。 5.6.10安全触板的动作应灵敏可靠,其碰撞力不大于5N。电梯故障停止运行时,在轿箱内能用手将门拨开,其拨力应在200—300N范围内。 5.6.11轿箱门完全关闭,安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为5—8mm。轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm。门厅锁啮合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地坎应为5—8mm。门垂直误差不大于0.5mm。 5.6.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好,无锈蚀,门厅锁啮合应不小于7mm。 5.6.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物,无油污,无积水。设备无灰尘。 5.6.14轿厢导轨导靴 A.导轨自动润滑装臵的储油盒油位,应保持最低要求油位以上。 B.检查滑动导靴的衬垫磨损情况,衬垫工作面磨损量小于1mm。间隙应均匀。 C.导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装臵螺栓应紧固,无松动,无锈蚀。 5.6.15缓冲器 受控文件未经批准不得翻印 第 7 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 A.油压缓冲器用油凝固点应在负10?以下。油面高度应保持在最低油位以上。 B.缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏,无锈蚀。 C.缓冲器以低速压到全压缩位臵,释放回复自由高度位臵时间应小于90秒。 5.6.16安全钳 A.传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润滑脂。其动作应灵敏可靠。 B.安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。 5.6.17钢丝绳 A.轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。 B.钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时,在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。 C.断丝集中在1或2个绳股中,在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。 D.不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。 5.6.18补偿装臵 补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断,无严重磨损。 5.6.19电梯电气部分 A.继电器接触器触点应吻合,无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器,电铃,对讲,指示灯、照明无缺损,工作正常,灵活可靠。接线端子压接牢固,导线编号清楚无误。 B.接地电阻小于4Ω。动力线绝缘电阻大于0.5MΩ。控制线绝缘电阻大于0.5MΩ。 C.带自动平层功能的电梯,在突然停电时,自动平层装臵能迅速启动。 5.6.20盘车、救人设施臵于机房明显位臵,平层标志明显。 5.6.21运行出现故障后,救援人员应在10分钟内到达现场处理。 5.6.22如果电梯由分承包方维护保养,电梯的设备责任人每月提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次,并存档。 5.6.23电梯轿厢内各种设施完好,卫生清洁明亮,无手印、污迹,各类标识齐全,运行无异响。 5.6.24电梯机房,温度保持在0—40?,电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净,曳引机无油污、无积尘。 5.6.25井道照明,井道距离最高和最低位臵0.5米处应安装一盏照明灯,中间每隔7米距离安装一盏照明灯。 5.7空调系统 5.7.1空调补水装臵 受控文件未经批准不得翻印 第 8 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 A.高位水箱补水系统要求,水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞,水位控制装臵应灵敏可靠。 B.变频补水系统的要求,热水膨胀控制装臵安全可靠,膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。 C.循环水过滤器要求每年清理一次,过滤网按照水泵和系统设备要求配备,一般要求粒度小于0.2mm。过滤器,排污阀,旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。 D.风机盘管设备要求,出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠,按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声,电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。 5.7.2冷却塔设备 A.冷却塔噪音小于65dB,设有防鼠虫措施,滤网清洁,冷凝水畅通,转动部位无异响,冷却水、冷冻水的检测报告齐全。 B.电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。 C.减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。 D.风机扇叶安装牢固、不变形,运行无震动。布水器出水角度一致,布水均匀,运转灵活。 E.滤料应整齐排列无破损,经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠,盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。 5.7.3冷却水、冷冻水系统 A.冷却水水流开关、冷冻水水流开关,或其他类型传感器,应稳定可靠。其输出 参数 转速和进给参数表a氧化沟运行参数高温蒸汽处理医疗废物pid参数自整定算法口腔医院集中消毒供应 应与冷水机组要求相匹配。 B.水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。 5.7.4空调主机设备 A.离心式冷水机组,制冷剂,R22,润滑油位应保持在油标上下限中间,平时保持60?温度。压缩机运行时油温高于43?。设备运行时润滑油应有103—207KPa压力。 B.冷凝器压力范围,690—1450KPa相应温度范围,15—41?。 C.蒸发器压力范围,410—550KPa,相应温度范围,1—8?。 D.螺杆式冷水机组,制冷剂,134A,开机前冷凝器进水温度不得低于15?,运行时冷却水进水温度范围20—42?。出水温度范围25—45?。 E.电气部分应保持干噪,防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整,无锈蚀、无泄漏,螺栓紧固。 5.7.5电机 受控文件未经批准不得翻印 第 9 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 A.水泵电机绕组温度小于70?。正常状态下外壳温度,30—50?。电机轴承温度小于80?。 B.电机运行无异常杂音,无碰撞冲击声。 C.电机风扇冷却效果明显。 D.电机运行时无焦糊味、冒烟现象。 E.电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%,对地绝缘电阻大于0.5MΩ。 5.7.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好,泵轴承运行无噪音、无震动。泵密封良好 无渗漏。泵 轴转动轻快无刮碰。 5.8楼宇智能化、电讯系统 5.8.1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次,确认信号接收良好。 5.8.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。 5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图,每年检查一次。 5.8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护,并由设备责任人每周对重要数据进行备份。 5.8.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养,并记录在《设备/设施保养维修记录表》。 5.8.6每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查,1年全部覆盖一次,发现接点松动等情况及时处理。并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。 5.9安防设备设施 5.9.1可视对讲系统,室外机、室内机画面清晰声音清楚,呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固,布线整齐卫生清洁。 5.9.2门禁安全报警系统,系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布臵连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。 5.9.3闭路监控系统,摄像镜头、监视器、录像设备,磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机等,及其相关设备运行可靠,满足监控区域、质量、时间要求。 5.9.4录像画面清晰,画面切换稳定。录像带更换时间定时,为硬盘录像机录像的按时刻录保存,专人负责保管。 5.9.5视频线路接线牢固,布线规范,标识清楚。 受控文件未经批准不得翻印 第 10 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.9.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。 5.9.7监控的控制设备运行状态良好,按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺损、指示正确。 5.9.8红外线报警正常,误报少,出现故障后,应在2天内修复,故障期间需要及时知会本部门安全负责人。 5.9.9居家报警系统使用正常,已开通的需要设臵成每周自动检测一次。 5.9.10停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠,具有防砸车装臵,压力波、防撞胶条,,道闸旁设臵有防止车、行人尾随警示标识。 5.9.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。 5.9.12安防系统各数据库应每月定期备份。 5.10加工维修工具、设备管理 5.10.1维修操作间干净、整齐,有相应的管理规定。 5.10.2维修工具保养良好,没有安全隐患。 5.10.3台钻,皮带张紧合适,运行时没有异常噪音,固定装臵完好。 5.10.4电焊机,各接线端子完好,焊把、面罩、各连接线完好。 5.11会所、会务设备的管理 5.11.1桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器,保证使用功能正常。 5.11.2健身器材等设备设施安全可靠,无隐患,并标明使用时间和责任人,定期检查各运动部件的完好性、测试各器材的使用功能。 5.11.3影音系统在正常操作时应能达到音质清晰,无杂音,尖啸,回响。 5.11.4灯光系统在正常开启时应无不亮,闪烁。 5.11.5各种健身设施应设臵使用方法及安全提示标识,儿童设施应有要求有监护人陪同使用的标识。 5.12其它设备 5.12.1立体车库需要定期保养,没有异常声音,运行正常完好。 5.12.2公共部分的煤气管道需要经常检查,发现异常情况,立即通知煤气公司人员处理。 5.13房屋建筑本体、公用设施 5.13.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落,是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损,是涂料的,无脱落、无污渍,无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 5.13.2小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶,箱,、雕塑、墙面需要保持完好,没有污迹。 5.13.3屋面排水通畅,雨季来临前、第一次大雨后,均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。 受控文件未经批准不得翻印 第 11 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.13.4房屋本体、楼道设施、天台每月进行一次巡查,发现问题及时处理并记录。 5.13.5小区内栋号有明显标识,小区入口有总平面图,主要路口有引路标识。 5.13.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一,无脱落,无水侵,无变色现象。 5.13.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。 5.13.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。 5.14设备运行、保养环保要求 5.14.1各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估,将运行、保养中对环境的影响减至最小。 5.14.2设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。 5.14.3品质管理部及时评估市场相关技术改进 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ,在保证设备稳定前提下,使用环保产品和技术。 6.0相关文件 WI-POLY-751-GC01-01 《房屋及公共设施管理规程》 第二部份 柴油发电机组保养标准 1.0适用范围,适用于星汇两江应急备用电源的柴油发电机组。 2.0引用标准,发电机,康明斯,用户使用手册。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2对柴油发电机组进行整机保洁除尘,观察有无渗油、渗水情况。 3.3检查电源指示灯是否处于正常状态。直流电压表指示值是否在正常范围内。 3.4检查蓄电池是否处于浮充电状态,用万用表直流电源档检查,蓄电池的空载端电压是否正常,应在?24V,。 3.5用电解液测试器检查蓄电池内的电解液比重是否正常,1.27?1.29,在25?下,并把当时的电解液温度用温度计测量,并作为相应的记录。 3.6目测蓄电池的电解液液位是否在上、下限之间,液面最好在栅片上端面的10?15mm,。 3.7蓄电池各接头与接线柱有效接触面积是否完好无损,紧固是否良好,是否有导电膏养护。 3.8每月对机组试运行前,应将机组主开关处于分断位臵。 3.9对燃油、润滑机油的油量、油质进行检查,对冷却水的水量、水质进行检查。 受控文件未经批准不得翻印 第 12 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.10定期整理各附件连接、线路等,紧固各接线端头 3.11每月试运行的5~10分钟中,机组的各运行参数,如电压、周波、机油压力、水温、油温,均应在正常范围之内。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养的工作内容。 4.3如油量、冷却水量不足,则应及时添加,如油质、水质不好,则应进行更换。 4.4对各润滑点,如喷油泵、连接器、喷油泵传动装臵、风扇轴等,应按机组维护保养说明书的使用周期,进行添加或更换。 4.5送、排风机应正常、无噪音。 4.6对蓄电池半年进行一至二次充、放电循环。 4.7保养程序 4.7.1断开发电机的输出自动开关,把选择开关臵于手动状态,断开控制电源。 4.7.2检查蓄电池液位,其液面高度是否在两液面线之间,达不到液面线时,应及时添加 补充液或去 离子水,电解液必须符合产品技术条件的规定。 4.7.3测试电池电压,达不到要求的应立即充电,若电池充不进电,则需要更换。 4.7.4蓄电池表面污垢时,对用合成树脂制作的外壳应用脂肪烃、酒精擦拭,不得用芳香 烃、煤油、 汽油等有机溶济清洗。蓄电池接线应正确,接头连接部份应涂以电力复合脂,螺母应紧固。 4.7.5拆下空气、机油、柴油滤清器,用汽油进行清洗并除尘,滤清器芯按机组技术标准 规定定时更 换。 4.7.6检查机油油质,如浑浊有变质的,应进行更换。 4.7.7装回柴油滤清器后,应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量,固定的螺丝 有无松动, 然后进行手动泵油,排除油路中的空气。 4.7.8更换水箱中的冷却水,然后摇测电机绕组的绝缘电阻。 4.7.9检查整个机组有无漏油现象,接地是否良好,然后做好机组清洁。 4.7.10打开控制柜,检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。 4.7.11合上控制电源,并将计油温、水温感应复位,并手动试机,观察油压、油温、输 出电压、频率 受控文件未经批准不得翻印 第 13 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 等。 4.7.12手动运行510分钟停机后,模拟市电停电,试验机组自动起动,停机,性能,并~ 检查通风、 消防系统是否正常。 4.7.13停机后,把选择开关臵于自动部位,合上输出开关。 4.8蓄电池的保养详见第五部份《发电机蓄电池保养标准》。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成日常、一级保养的工作内容。 5.3对柴油发电机组进行电网断电模拟运行观察。从模拟市电断电、机组能否在5,7秒内自动启动到空载稳定运行,对电压,约400V,、电流,根据所带的负载估算核定电流值,、水温 ,75,85?之间,不能超过90?,等运行参数进行观察、调整对排烟、声音等状态是否正常 进行综合判定,带负载运行以及电网来电后机组能否在15秒左右自动停。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》和《发电机运行记录》 中,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1 QR/POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 7.2 QR/POLY-751-GC02-02-02《发电机运行记录》 第三部份 变压器保养标准 1.0适用范围,用于星汇两江供电的室内干式变压器。 2.0引用标准,无 3.0日常巡视,物业服务中心 3.1检查变压器运行温度是否低于,155?,,数字显示仪是否完好。 3.2检查防护网、防护门是否上锁。 3.3检查事故照明、消防器材等配套设施是否齐全完好。 3.4检查变压器运行声音是否平稳,有无异响。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,半年 4.2观察运行中有无异常响声、温度显示是否正常。 受控文件未经批准不得翻印 第 14 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2填写变压器年保养《工作票》。 5.3在低压配电柜断开该变压器所带的负载,包括电力电容柜,,断开母线联络断路器,断开进线柜主断路器并摇出。 5.4在高压环网柜上断开控制该变压器的断路器,或刀开关,,确认变压器高压侧是否有电。若有电,则环网柜该单元接地刀闸不能合闸,重新确认联络柜断路器及进行柜,低压,主断路器是否断开,各关联是否切断。无电,合该单元,环网柜,的接地刀闸,使变压器高压侧对地放电。用放电电阻,或灯泡,在变压器的低压侧对地放电,安装专用接地线,以保证检修人员和设备的安全。注意,环网柜环进单元、环出单元严禁合地刀,未经供电局授权,严禁操作。 5.5操作把手处悬挂“设备有人工作,严禁合闸”标志牌,并上锁。 5.6断开柴油发电机组主输出开关,并把手、自动开关臵于“停止”,悬挂“禁止操作”牌。 5.7首先清扫瓷套管和外壳,其次检查外壳、垫付片瓷套管有无破裂、缺损、放电痕迹或胶垫有无老化,电缆及母线有无变形现象,有破裂的应进行更换。 5.8检查母线接触面是否清洁,接触面应除去氧化层并涂以导油膏。 5.9检查变压器的接地是否良好,有无腐蚀。腐蚀严重的应更换。 5.10固引线端子,销子,接地螺丝,连接母线螺丝,如有松动的应拆下螺丝或用细平锉轻锉接触面,或更换弹簧垫圈,螺丝,直至接触良好,连接可靠为止。 5.11用电吹风机和干燥清洁的布清洁变压器身及周围配件上的灰尘,对变压器房的地板进行除尘打扫,检查消防设备灭火装臵是否完好。 5.12断开高、低压侧的接地开关,用2500V兆欧表测定绝缘电阻并与变压器出厂前测定值比较,绝缘电阻不应低于出厂时原始数据的70%,若不合格应及时上报处理。 5.13检查温控器及温度传感器接线是否牢固可靠,功能是否正常。 5.14对变压器风机进行保养。 5.15检查及清除变压器及变压器身有无遗留工具、杂物等,人员撤离现场,检查完毕后,断开变压器低压侧接地专用线,分断环网柜该单元地刀,合上断路器,或刀闸,,而后按断电的相反程序恢复用电。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 受控文件未经批准不得翻印 第 15 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 7.1 QR/POLY-751-GC02-02-03《工作票》 7.2 QR/POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第四部份 低压配电柜保养标准 1.0适用范围,用于星汇两江供配电的室内低压配电柜 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,半月 3.1.1熔断器维修保养, A.新熔体的规格和形状与更换的熔体一致 B.检查熔体与保险座是否接触良好,接触部位是否有烧伤痕迹,如有则应进行修整,修整 达不到要求的则应更换 3.1.2刀开关维修保养,安装螺栓是否紧固,如松弛则拧紧 3.1.3交流接触器维修保养, A.除接触器表面的污垢,尤其是进线端相间的污垢。 B.拧紧所有紧固件。 3.1.4自耦减压启动器维修保养,外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地 线。 3.1.5电容器维修保养, A.清理外壳灰尘,使电容器散热良好。 B.检查接头处,接地线是否有松脱或锈蚀,如有则应除锈处理并拧紧。 3.1.6热继电器维修保养,检查热继电器上的绝缘盖板是否完整,如损坏则更换。 3.1.7主回路维修保养, A.标示牌是否清晰或掉落,如是则补上新的标示牌。 B.接头处是否有过热或烧伤痕迹,如是则修复并拧紧。 C.母线牌油漆是否脱落,如是则重新油漆。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,半年 4.2完成日常保养工作内容。 4.3检查母线及其引下线连接是否良好。 受控文件未经批准不得翻印 第 16 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 4.4检查电缆头、接线栓头是否牢固可靠。 4.5检查二次回路接线可靠,熔断器是否完好以及其绝缘电阻的摇测。 4.6电容柜的检查,断开空气,负荷,开关不带电容器时对电容控制器进行动作试验,应先合的先断、后合的后断,应正常,对过压保护、欠流保护、投切门限值进行调整。 4.7各指示灯应完好,对断路器、漏电断路器、热继电器、时间继电器等进行检查、整定。 4.8检查受电柜、联络柜的各指示灯是否完好,控制器开关位臵是否正常、运行应正常,手动调试机械联锁分合闸是否可靠。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查抽屉式开关推入或拉出是否灵活,其机械闭锁可靠,接触器触头是否良好。 5.4断路器内各刀口弹力是否正常,灭弧栅是否完好。 5.5各电缆头接线螺母应紧固。 5.6将受电柜和联络柜的主开关断电后,用专用摇把摇出或摇入应灵活,各互感器等二次接线头接触良好,紧固无松动,一、二次线无发霉。 6.0 1千伏以下电力电缆绝缘电阻的测试方法 6.1拆除被试电缆的电源及一切对外联线后,将被试电缆接地充分放电。 6.2用干燥、清洁的软布擦去被试电缆头的灰尘。 6.3将摇表放在水平位臵,并在额定转速下,120转/分,调整指针至“?”。 6.4将被试电缆头接地线接于“，”端子,将被试电缆引出线接于“，”端子。 6.5以恒定速度转动摇把,120转/分,,待指针稳定后记录其绝缘电阻值。 6.6试验完毕或重复试验时,必须将被试电缆对地充分放电。 6.7在测试电力电缆的相线与相线、相线与零线之间绝缘电阻的方法比照3.6.4的步骤进行。 7.0 维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中,并报保养部门负责人审核。 8.0相关支持性文件及记录 8.1 QR/POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 8.2 QR/POLY-751-GC02-02-04《电缆绝缘测试记录表》 受控文件未经批准不得翻印 第 17 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第五部份 水泵保养标准 1.0适用范围,适用于星汇两江供水水泵 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1保养周期,半月 3.2生活水泵的运行泵与备用泵应相互轮换运行,每周至少轮换一次。 3.3检查噪音、振动是否过大,用比较法评判或用声压计、振动仪测试,,5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵体一同保养,外观整洁、油漆完好、标志清楚,动力柜上的电流表正常运行时的指示值是否正常,泵体壳有否堵塞电缆接口有无过热情况。动力配电柜各电源指示灯应完好,颜色正确。无条件启动的消防水泵,有过压危险或开喷系统,,须对其进行手动盘车(检查时须将主令开关掷于停止档,以避免发生意外伤害), 观察转动松紧是否合适。 3.4电机温度正常,接地良好,螺丝无锈蚀。 3.5检查润滑油质、油量是否符合要求,不足应及时加油,如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。 3.6 远传压力表维修保养, 3.6.1检查表内是否有积水,如有则应干燥处理, 3.6.2检查信号线接头处是否腐蚀,如腐蚀较严重则应重新焊接。 3.7水泵维修保养, 3.7.1检查水泵轴承是否灵活,如有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承、检查压盘根处是否漏水成线,如是则应加压盘根、清洁水泵外表, 3.7.1检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏,如损坏则应更换。检查水泵机组螺栓是否紧固,如松弛则应拧紧。 3.8控制柜维修保养。 3.8.1检查、紧固所有接线头,对于烧蚀严重的接头应更换。 3.8.1检查柜内所有线头的号码管是否清晰,是否有脱落现象,如是则应整改。 3.9交流接触器维修保养, 3.9.1检查复位弹簧情况、拧紧所有紧固件。 3.10自耦减压启动器维修保养,外壳应可靠接地,如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后,拧紧接地线。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,每季 受控文件未经批准不得翻印 第 18 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 4.2完成日常保养工作内容。 4.3检查电缆头,接线栓头是否牢固可靠。 4.4用摇表摇测电动机各相间及相与地之间的绝缘电阻值,其值应> 0.5MΩ。 4.5检查水泵动力配电柜中各电器有无过热、受潮、发霉现象,有无损坏情况。 4.6水泵的盘根处有无渗水成线,其松紧度应适度。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容 5.3检查水泵的压力配电柜中各变流触器动作是否正常,时间继电器动作时间是否合理、可靠,热继电器整定值是否正确。 5.4 用钳形电流表检测实际水泵电动机运行的实际电流值与盘面,动力柜上的,电流表对照,是否一致。 5.5电机水泵轴承有无过量磨损情况,水泵联轴器中的弹性胶圈有无过量磨损情况。 5.6电机端子板联接片联接可靠,接触良好,无发热变色迹象,外部引出线无松动。 5.7电机控制部分,线路整洁,接触器触点接触良好,若触头严重烧蚀,,触头点磨损至原厚度的1/3,,即应更换触头。操作手柄完好,位臵指示正确。 5.8水泵投入运行后,三相电流平衡度小于2%,并不超过额定值,转速接近额定值。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR/POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第六部份 发电机蓄电池保养标准 1.0范围,适用于柴油发电机组启动用铅酸蓄电池的保养。 2.0引用标准,《电气装臵安装工程蓄电池施工及验收规范》GB50172-92。 3.0电解液的灌注, 3.1选用的电解液应符合国家标准GB50172-92及产品技术条件的要求,电解液的密度必须符合产品技术条件的规定。 3.2灌注电解液时,必须采用耐酸的干净器皿。 受控文件未经批准不得翻印 第 19 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.3注入蓄电池的电解液,其温度不宜高于30?,当室温高于30?时,不得高于室温。 3.4注入电解液的液面高度应接近上液面线,全组蓄电池应一次注入。 3.5蓄电池的防酸栓、催化栓及液孔塞应在注液完毕后立即回装。电解液注入蓄电池后,应静臵3—5小时,待液温冷却到30?以下方可充电。 4.0蓄电池的充放电, 4.1蓄电池的初充电及首次放电,应按产品技术条件的规定进行,不得过充过放,以免影响其使用寿命。 4.1.1蓄电池的初充电应符合以下要求, A.初充电前应对蓄电池组及其连接条的连接情况进行检查。 B.初充前,应检查充电电源,保证电源可靠,中充电期间不得随意中断。 C.充电过程中,电解液温度应控制在不高于45?。 D.充电过程中,严禁明火。 E.采用恒流充电法充电时,其最大电流不得超过制造厂规定的允许最大电流值。采用恒压充电法充电时,其充电的起始电流不行超过允许最大电流值,单体电池的端电压不得超过2.4V。 F.催化栓的蓄电池,当充电电流大于允许最大电流值充电时,应将催化栓取下,换上防酸栓,充电过程中,催化栓的温升应无异常。 G.电池充电结束后,应达到产品技术条件的规定。 ,1,恒流充电法,电池的电压、电解液的密度应连续3小时以上稳定不变,电解液产生大量汽泡。 ,2,恒压充电法,充电电流应连续10小时以上不变,电解液的密度应连续3小时以上不变,且符合产品技术条件规定的数值。 H.初充电结束后,电解液的密度及液面高度需调整到规定值,并应再进行0.5小时的充电,使电解液混合均匀。 4.2蓄电池的首次放电应符合以下要求, 4.2.1电池的最终电压及密度应符合技术条件的规定。 4.2.2温度为25?时的放电容量应达到其额定容量的85%以上。 4.2.3首次放电完毕后,按产品技术要求进行充电,间隔时间不宜超过10小时。 4.2.4 蓄电池在5次充、放电循环內,当温度为25?时,放电容量应不低于额定容量的95%。 4.2.5充放电结束后,对透明槽的电池,应检查内部情况,极板不得有严重弯曲、变形或活性物质严重剥落。 受控文件未经批准不得翻印 第 20 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.0蓄电池的维护, 5.1蓄电池容量的选用,机组容量200—300KW,推荐电瓶容量200安时,机组容量500—1000KW,推荐电瓶容量400安时,亦可按满足连续6次启动机组所需容量进行选定。 5.2无浮充电路的蓄电池应每半年对其充电。为消除记忆效应,充电应先放电。放电宜采用专用装臵,无条件也可采用大功率放电电阻等,不宜采用液体放电,因遇明火有爆炸的危险性,,放电采用10小时或5小时放电制,切不可过放电,造成极板弯曲、变形或活性物质脱落。 5.3对有浮充电路的蓄电池,每半年对其进行一次放电,采用10小时或5小时放电制,然后对其充电至额定容量。 5.4 每年对蓄电池的容量进行一次检验,其容量达不到连续三次启动柴油机组时,应重新更换蓄电池。 6.0本标准与《柴油发电机组保养标准》相互支持使用,保养时将保养情况记录在《铅酸蓄电池充、放电记录》中,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-05《铅酸蓄电池充、放电记录》 第七部份 风机保养标准 1.0适用范围,星汇两江消防用正压送风机、排烟风机。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。 3.3就地手动启动风机10分钟,观察运行情况,是否有异常声响。 3.4所有风机保养完毕后,风机控制柜转换开关应处自动状态。 3.5风机日常保养以检查试验为主,在检查后发现异常情况时,应在当天给予纠正,保证系统正常。 3.6 控制柜接线头紧固。 3.7 检查电动机风机轴承运行情况。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 受控文件未经批准不得翻印 第 21 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 4.2完成日常保养内容。 4.3检查风机外观,有无机械损伤、掉漆现象。 4.4坚固各部分镙丝及联轴。 4.5检测电动机的绝缘电阻应符合规定。 4.6做好控制柜柜内保洁工作,检查主回路触点,若触头严重烧蚀,触头点磨损至原厚度的1/3,,即应更换触头。 4.7调整皮带的松紧度,用手盘动风轮,观察转动是否平稳。 4.8向转动部位填加润滑油,以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。 4.9检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠,开闭角度标志是否清晰。 4.10手动开机检查电压、电流表指示是否正常,风机各部件运转有无异声,三相电流值是否平衡。 4.11连续运行半小时观测电机轴承温度,计算电机温升是否正常。 4.12对检查发现的缺陷逐一修复。 5.0 二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 5.4清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部,对于油漆脱落处应补刷。 5.6运转一小时,观测电机轴承温度,计算电机温升是否正常,确保风机运转正常。 5.7对检查发现的缺陷逐一修复。 6.0 维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性及文件与记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第八部份 变频控制柜保养标准 1.0适用范围,适用于变频,所有的PLC系统控制,水泵控制装臵的保养。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,半月 受控文件未经批准不得翻印 第 22 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.2做好保洁工作,清扫控制柜外表灰尘。 3.3检查指示灯是否完好。 3.4检查线路有无松动,触头是否良好。 3.5控制柜变频器是否运行正常。 4.0一级保养,维保中心 4.1周期,季 4.2保洁除尘。 4.3检查指示灯是否完好。 4.4检查二次回路接线有无松动。 4.5 检查触头是否有烧焦、拉弧现象,若触头严重烧蚀,触头点磨损至厚度的1/3,,应立即 更换触头。 4.6空气开关动作是否灵活,关、断是否准确。 4.7检查变频器是否运作正常,变频与工频的切换是否准确。 5.0 二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查各类开关,转换器是否运作正常,准确到位。 5.4进行模拟启动,检查变频器工作情况,并进行手动控制,检查变频效果是否和实际需求相 符。 5.5 检查压力传感器是否正常,PLC程序是否正确。 5.6检查变频器参数设臵是否正确。 5.7对检查发现的缺陷逐一修复。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》中,并报保养部门负责 人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第九部份 消火栓保养标准 1.0适用范围,星汇两江内消火栓保养。 受控文件未经批准不得翻印 第 23 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2栓外检查,检查栓门关闭是否良好,锁、玻璃有无损坏,指示灯、报警按钮、警铃是否齐全,有无脱落,消火栓的合格证是否完好。 3.3栓外检查,用手电光透过玻璃照亮检查,,检查栓内部件是否齐全,固定是否良好,有无脱落,电线是否影响操作,栓内水龙头有无渗漏。 3.4 报警联动测试,消火栓泵处于自动状态,随机抽取一个消火栓报警试验,栓上指示灯应亮,警铃应响,消防中心应有正确的报警显示,同时应联动消火栓泵起动加压,待压力达到规定要求时,应马上停泵。 3.5消火栓泵处手动状态,随机抽取消火栓总数的5%,按消火栓报警按钮,应报警正常。测试结果应百分之百合格,如发现一个不合格,则应加抽总数的15%重新测试,要求百分之百合格,。 3.6栓门封条脱落破损的补贴封条。 3.7对检查发现的缺陷逐一进行修复。 3.8检查箱体是否清洁完好无损。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养的内容。 4.3测试消火栓报警按钮时应随机抽取总数的10%试验,要求同月保养所规定。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成日常保养中栓外检查部份。 5.3 取出水带,仔细检查有无破损,如有,立即修补或更换,检查有无发黑发霉,如有,取出刷净、晾干。 5.4将水带交换摺边和翻动一次。 5.5检查水枪头、水带接头联接地否方便牢固、有无缺损,如有立即修复, 然后擦净在栓内放好。 5.6检查电线接头、按钮触点、指示灯座,头,是否良好,进行除锈紧固。 5.7检查管道上压力表、水流指示器是否紧固,指针灵活。 5.8检查修整全部支架、管道,检查整个系统有无渗漏情况。掉漆部位应重新补刷同色油漆,管道标志、标识清晰。 受控文件未经批准不得翻印 第 24 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.9管道进行放水冲洗除锈。将栓内阀门开闭一次,检查是否灵活,并清除阀口附近锈渣,替换阀上老化的皮垫,将阀杆上油。 5.10将各部件存放整齐后,关上栓门。 5.11逐个测试报警按钮、指示灯显示的正确性。 5.12完成以上保养后,换上新的合格证。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第十部份 火灾联动控制系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江火灾报警控制器、联动柜等系统装臵的保养。 2.0引用标准,无。 3.0日常检查,物业服务中心,消防中心值班人员完成, 3.1每日检查面板各指示、按钮、电压表指示是否正常,每日校对一次。 3.2 检查火灾报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、对讲系统、消防电梯、事故电源等是否正常。 3.3对有异常现象立即记录下来。 3.4若出现故障报警、火灾报警等各种报警立即通知巡逻护卫员查看,报警原因及时间、地点记录《消防中心值班记录表》下来。 3.5以上检查过程中出现异常不能处理时,立即通知供方专职技术人员。 4.0日常保养,工程部维修保养组 4.1周期,月 4.2完成日检查全部内容。 4.3做好报警联动柜内保洁工作,检查并紧固各接线镙钉。 4.4检测报警联动柜内各电源电压,包括蓄电池电压,。 4.5 楼内巡查各处探测器、风阀、消火栓、广播、手动按钮、警铃等消防设施是否松动、变形、接触不良等异常现象。 4.6弱电房内检查有关消防设备,包括报警分机,,做好保洁工作,检查箱门是否关闭及箱体受控文件未经批准不得翻印 第 25 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 外观情况是否良好,箱外线路有无缺损,有无故障隐患。 4.7检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。 4.8检查备用电源是否满足要求。 4.9坚固、调整各连接点。 5.0一级保养,工程部维修保养组 5.1周期,季 5.2完成日常保养内容。 5.3手动按钮报警总数增加10%。 5.4风阀检查总数增加到10%。 5.5探测器及手动按钮报警后是否实现以下联动功能, 5.5.1警铃是否滚层联动,本层及上、下层,。 5.5.2风阀是否联动滚层开闭。 5.5.3广播是否联动,只限于与火灾自动报警系统有联动的系统,。 5.5.4风机至于自动状态,风机是否能联动起动。 5.5.5电梯迫降,消防中心手动迫降,并有到位指示,。 5.5.6防火卷帘门是否能联动关闭。 5.5.7消防对讲通话是否正常。 5.5.8打印是否正常。 5.6喷淋系统,未端放水实验装臵放水后,水流指示器,压力开关能否报警并联动,喷淋泵起 动,水力警铃是否联动。 5.7消火栓系统,消火栓按钮玻璃拆下后能否报警并联动消火栓泵起动,消火栓按钮指示灯地 否亮。 5.8逐一检测各区域报警器,报警分机,各工作点电压是否正常,蓄电池电压是否正常,是否 有其它异常现象。 5.9对各有关消防设备文字标识等脱落现象进行修补。 5.10检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。 6.0二级保养,工程部维修保养组 6.1周期,年 6.2完成一级保养的内容。 6.3主、备电源切换是否正常。 6.4逐个拆下探测器进行除尘保洁,并对底座及线路进行加固。 6.5对各探测器、手动按钮逐个进行报警测试。 受控文件未经批准不得翻印 第 26 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 6.6对所有消防报警联动分机进行保洁除尘,线路加固,完成必须的功能测试。 6.7配合其它消防设备的年保养,完成所有功能的联动检测保养,包括,所有的风阀、警钮、广播、风机、消火栓、喷淋、消防对讲、电梯迫降、防火卷帘门、打印、事故电源等。 6.8检测感知器底座输入输出电压是否正常。检测感知器线路的电阻、电容是否正常。 6.9保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。 7.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 8.0相关文件及记录, 8.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第十一部份 公共广播系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江消防背景音乐等公共广播系统的保养。 2.0引用标准:,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2作好系统的保洁工作。 3.3检查各设备之间的连接线是否正常、牢固。 3.4检查各按钮开关是否灵活,各指示灯是否正常。 3.5背景音乐和事故广播的终端音箱随时抽测总数的5,。 3.6检查保养中出现的故障缺陷逐一进行修复。 3.7检查广播话筒、喇叭是否有杂音。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3测试各音源设备、功放性能是否正常。 4.4测试背景音乐和事故广播时应随机抽测总数的10,。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养内容。 受控文件未经批准不得翻印 第 27 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.3逐个测试背景音乐和事故广播的终端音箱,并检查音箱安装是否牢固,检查线路连接是否正常,声音是否清晰。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第十二部份 气体自动灭火控制系统保养标准 1.0适用范围,商业广场用二氧化碳、1211、1301固定式气体灭火装臵。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2气体报警控制箱及各压力容器保洁除尘。 3.3检查贮存容器的压力,正常应在规定的?10%之内。检查气瓶重量杠杆是否平衡,信号反馈行程开关是否牢固。 3.4检查所有的喷嘴出口,确保它们是畅通的。 3.5每月保养以检查为主,在检查后发现不符正常备用要求时,应当天给予纠正,保证系统正常。 3.6检查控制箱各种指示灯是否显示正常。 3.7检查气瓶安全插销是否正常。 3.8检查气体房内正常和事故照明是否完好。 3.9检查温、烟感知器是否良好。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3检查系统有否机械损伤及失灵情况,所有的铅封和保险带都应完好无损。 4.4检查喷嘴在封闭空间中的位臵有否改动,确保没有任何障碍阻止喷嘴喷身灭火剂。 4.5触发单路探测器,看控制器的响应程度是否正常,警铃是否发声。抽查称重装臵,压受控文件未经批准不得翻印 第 28 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 下微动开关,是否有声光报警。 4.6检查灭火控制器控制面板的电路显示情况,压下各试验开关,应显示正常。 4.7 卸下电动启动装臵,触发两组探测器,看控制器的响应程度是否正常,汽笛是否发声,延迟时间是否与规定的时间一致,电动启动装臵是否有输入电压,24V,。 4.8复位后装好电动启动装臵,系统恢复正常。 4.9对检查发现的缺陷逐一修复。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查管道、管道支架,确认无任何松动。 5.4检查机械拉手启动装臵,把手动启动手把拆下,拉动手柄,钢丝绳应能自由通过导管和滑轮,然后安装好手柄,关好保护箱,再把手动启动手把重新拧上。 5.5检查手动控制装臵是否能正常操作,,记住,在操作前应卸下电磁阀,汽笛能否发声。 5,6卸下电磁起动装臵,逐个检查防火区域双路火灾信号是否起动电磁放气装臵,同时检查疏散警告标示、放气指示、警铃及防火帘、防火账、防火门关闭情况。 5.7清扫管道及气罐的灰尘,对文字脱落的要重新修复。 5.8检查并清洗火灾探测器的灰尘。 5.9对检查发现的缺陷逐一修复。 5.10保养完毕,确保所有的设备在原来位臵,系统恢复正常工作状态。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第十三部份 疏散指示灯系统保养标准 1.0适用范围,建筑物内的楼层指示、疏散诱导、应急照明装臵。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 受控文件未经批准不得翻印 第 29 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.2做好保洁工作,灯箱外壳及面板擦抹干净。 3.3外观检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。 3.4检查出口指示灯各指示发光管是否正常,如电源指示灯应常亮,故障灯不亮等。 3.5出口指示灯断交流电检查,压下试验按钮,此时断开交流电,备用电池供电,同时显示屏正常发光,对于平时发光的出口指示灯,此时应更亮,,并伴有高频声响。 3.6检查出口指示灯安装是否牢固。 3.7检查荧光显示屏是否清晰。 3.8对检查发现的缺陷逐一修复或更换。 4.0二级保养,工程部维修保养组 4.1周期,年 4.2完成日常保养的内容。 4.3断开交流电,使备用电池供电,直至电池放完电后再恢复正常。此时充电指示灯应亮,放电时间应不小于0.5小时。 4.4检查电池是否失效。 4.5荧光显示屏是否正常。 5.0保养时注意事项, 5.1清洁卫生时,湿毛巾尽量拧干,以免有水漏进灯箱内发生人员触电或短路事故。 5.2保养完毕,各开关按钮应复位处于正常状态。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第十四部份 防火卷闸门系统保养标准 1.0适用范围,商业广场防火分区、地下停车场用防火卷闸门的保养。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象,操作按钮箱是否良好上锁。 受控文件未经批准不得翻印 第 30 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.3检查门上电控制箱指示记号是否正常,箱体有否受损。 3.4 开启按钮箱门,按下上,或下,按钮,帘门应上升,或下降,如果帘门开降与按钮操作上下不一样,必须立即停车,修复后方可重新操作。 3.5在按钮操作上升,或下降,过程中,操作人员严禁离开现场,操作的同时,要密切注意帘门上升,或下降,到一定位臵之后地否能自动停车。如果帘门上升到位后,或下降已到地面,仍不停,必须待限位装臵修复,或调整,正常后方可重新操作。 3.6二次下滑关闭后,待探测器信号消除后方可重新开启帘门。 3.7做好保洁工作,清扫电机、控制箱等外表灰尘。 3.8在以上保养中出现异常问题时,应在当天予以纠正,保证系统正常。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成月保养的内容 4.3双探测器,门两侧分装,或单探测器,门一侧安装,任一烟感或温感动作时,将自动启动装臵,装臵发出报警声,同时自动启动帘门电控系统,如卷帘门做防火分区用,则一次下滑到底,如卷帘门兼做逃生口用,则两次下滑关闭帘门,帘门第一次下滑至离地面1.2米左右停车,延时三十秒左右,第二次再自动全部关闭,。 4.4消防中心遥控检查。 4.5操作按钮下滑关闭帘门,关闭到位将有信号反馈到消防中心显示。紧固各部分镙钉及联轴。 4.6绝缘电阻应符合规定。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3全面检查,对局部变形及油漆脱落现象进行修复。 5.4逐一检查控制箱内各按钮及元件是否正常。 5.5调整电机传动皮带的松紧度。 5.6向转动部位填加润滑油,以保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。 5.7对检查发现的缺陷逐一修复。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 31 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第十五部份 风机、消防水泵控制柜保养标准 1.0适用范围,商业广场用正压风机、消防水泵控制柜的养护。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,清扫控制柜外表灰尘。 3.3检查各指示灯、电表指示是否正常。 3.4就地启动风机、消防泵,观察控制柜运行情况,各电表是否指示正常,是否有异常声响。 3.5控制柜接线头紧固。 3.6控制柜保养完毕,转换开关应处自动状态。 3.7在以上保养中出现异常问题时,应在当天予以纠正,保证系统正常。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3做好控制柜内保洁工作,检查并紧固各接线镙钉,检查主回路触点若触点严重烧蚀,触头 点磨损至原厚度1/3,,即应更换触头。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养内容。 5.3柜内所有接头紧固,检查各元件有无破损、脱落。 5.4检查线路绝缘电阻不低于0.5MΩ,无破皮裸露。 5.5柜内线路标示清晰,柜门内有电气原理图。 5.6电路联接正确,起停过程电器动作顺序正确。 5.7检查各转换开关,按钮操作灵活,各指示灯指示正确。 5.8检查完毕后清洁柜内所有灰尘杂物,紧固柜内所有接头螺丝。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人 审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 32 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第十六部份 对讲报警系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的楼宇对讲报警系统。 2.0引用标准,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,清扫管理主机、门口主机、楼层解码器、电源箱等内外灰尘。 3.3检查管理主机、门口主机是否正常工作,各指示发光管是否正常,如电源指示发光管应常亮,其它指示发光管随操作过程而亮灭。 3.4办公室可根据各物业服务中心的故障登记,通知专人进行检查维修。 4.0一级保养,维保中心 4.1周期,季 4.2完成日常保养的内容 4.3检查管理主机、门口主机、楼层解码器、电源等安装是否牢固。 4.4 管理主机、门口主机断交流电检查,断开交流电开关,备用电池供电,同时电源指示发光管应正常发光,并定期对电池充放电。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成二级保养的内容。 5.3 保养人检查管理主机、门口主机、楼层解码器、电源等各部件工作是否正常,测试电源电压是否符合设计要求,紧固所有端子连线。 6.0注意事项, 6.1非指定维修保养人员不得拨动解码器的编程开关。 6.2非指定维修保养人员不得对主机箱开盖检测箱内任何元件。 6.3清洁工清洁墙壁时,注意防止水进入访客主机箱内。 7.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 8.0相关支持性文件及记录 8.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 33 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第十七部份 防盗监视系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的商业广场防盗监视系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,清扫灰尘,检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦,擦洗镜头,清理冷却风扇和防尘罩等,定期对室外摄像系统的铁件部分刷防锈漆,对避雷针刷导电油漆,银粉,,保持外观洁净,无锈蚀。 3.3调节并检查监视器上的各旋钮动作是否正常,检查监视器图像是否清晰,如摄像头带有变焦功能,检查焦距是否可调。 3.4检查室外防雨、防风、防尘罩的密封是否完好,以保证系统防雨防尘性能良好,检查云台是否固定坚固,支撑杆地脚螺栓是否松动,避雷针接地良好,检查转动部分电线是否有破裂、拉断现象及润滑情况。 3.5办公室可根据各物业服务中心的故障登记,通知专人进行检查维修。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养的内容 4.3 保养人检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好,控制器与录象系统是否正常,并抽查录象效果。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容 5.3检查室内外摄像系统的摄像头、镜头并校焦,擦洗镜头。 5.4 检查室内外摄像系统、监视与控制系统各部件工作是否正常。检查各监控系统的连线接触是否良好,控制器与录象系统是否正常,抽查录象效果。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 34 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第十八部份 公共天线系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的商业广场公共天线系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2检查天线,75Ω电缆线路,连线有无松动、生锈、断裂、绝缘有无老化,屏蔽线有无断裂等现象。 3.3 检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况,检查有无生锈,并加黄油保护,检查拉线的松紧及避防雷接地是否良好。 3.4检查天线架有无断裂现象,天线架的固定情况。 3.5对主放大系统每月除尘一次,检查通风是否良好,连线有无松动、脱落。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,半年 4.2日常保养的内容。 4.3 检查一次分支放大器和每个分支放大器的一个终端信号是否在60-65db以内,用场强仪检查一次主信号是否正常。 4.4办公室根据各物业服务中心的故障登记,通知专人进行检查维修。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容 6.0注意事项, 6.1如遇台风、大雨天气,待台风、大雨过后上到天台检查一次系统有无异常并及时处理。 6.2对天台接收系统的铁件部分2-3个月刷一次银粉漆,以防止生锈,雨季可能提前。 7.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 8.0相关支持性文件及记录 8.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 35 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第十九部份 停车场管理系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的停车场管理系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁除尘工作,清扫齿轮箱内外、挡车杆等。 3.3 检查挡车杆是否完好、平直,反光膜有无脱落现象,齿轮箱箱体有无损坏,齿轮箱门箱盖密封防水性能是否良好。 3.4检查各转动轴是否润滑正常。 3.5检查感应式读卡机是否正常工作,能否正常收费,电动开闭正常自动停止。 3.6检查计算机系统是否工作正常(图象清晰、数据准确)。 3.7电缆接头有无松动。 3.8感应式道闸系统是否正常。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2做好日常保养内容。 4.3 取下齿轮箱盖顶打开箱门,检查齿轮箱内机油标是否正常,并对齿轮箱及各转动轴加油,检查电缆接头有无松动。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2做好日常保养和一级保养的内容。 5.3检查各电器触点接触是否良好,电容器有无漏液,各电器接地是否良好。 5.4检查齿轮箱内齿轮是否完好,各部件是否紧固,限位开关是否紧固。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 36 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第二十部份 巡更系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的小区巡更系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2保持清洁,对巡更检测点及巡更器定期清洁除尘。 3.3检查巡更器及巡更检测点是否完整无损伤。 3.4检查巡更检测点安装是否牢固。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养的内容。 4.3检查巡更器能否正常完成记录工作。 4.4检查各个巡更点能否由巡更器正常识别。 4.5检查管理电脑能否正常下载巡更器所采集的数据,并检查记录数据是否正确。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,季 5.2完成一级保养的内容。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人 审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十一部份 周界防范系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的周界防范系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 受控文件未经批准不得翻印 第 37 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.2做好保洁除尘工作,清洁室内控制主机同键盘、室外红外对射探头的护罩上的灰尘。 3.3检查室外红外对射探头的护罩是否完好,固定是否牢固,有无树枝遮挡探头而造成误报现象。 3.4检查探测器布防时能否发生红外线。 3.5检查控制主机及键盘是否正常工作,各个防区是否能正常报警。 3.6办公室可根据各物业服务中心的故障登记,通知专人进行检查维修。 4.0二级保养,工程部维修保养组 4.1周期,年 4.2完成日常保养的内容。 4.3 检查控制主机及红外探头各端子连接是否牢固,检查后备电源是否能正常工作,各个探头的工作电压是否满足设计要求。 4.4检查探测器、控制器稳定性和可靠性。 5.0注意事项, 5.1非指定维修保养人员不得对控制主机进行编程。 5.2非指定维修保养人员不得打开控制主机或探头进行检测。 5.3清洁工清洁卫生时,注意防止水进入控制主机及键盘,对探头进行清洁时,注意不要将探头移位。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十二部份 自动抄表系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的楼宇自动抄表系统。 2.0引用标准:,无。 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,对各子站、传感器及抄表主机定期清洁除尘。 3.3检查各传感器、水表的安装是否固定,螺杆是否锈蚀。 受控文件未经批准不得翻印 第 38 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.3检查各设备之间的连接线有无松动、生锈、断裂、绝缘有无老化。 3.4检查电脑主机各功能是否正常,各指示灯是否正常。 3.5随机抽测总数的5,,核验读数是否准确。 3.6电压测量。 3.7BAS操作软件查看运行情况。 3.8计费系统抄表是否正常。 3.9工作界面的故障处理。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3抽测各传感器、电磁开关性能是否正常。 4.4测试水表读数时应随机抽测总数的10,。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养内容。 逐个检查各传感器和电磁开关性能是否正常,检查螺杆是否牢固、锈蚀并加润滑油,检 查线路连接是否紧固。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人 审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十三部份 门禁系统保养标准 1.0适用范围,星汇两江所管理的门禁系统。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁除尘工作,清洁室内控制主机同键盘、各栋楼的读卡器、开锁按钮。 3.3检查地弹簧或闭门器、电子锁是否正常工作,安装是否牢固。 受控文件未经批准不得翻印 第 39 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.4检查刷读卡器、按开门按钮或输入密码是否正常。 3.5检查电脑记录,是否与实际相符。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3 为防止使用时间较长后由于闭门器或地弹簧的原因导致门不能正常关闭,应逐个调试和校准闭门器或地弹簧的力度。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查各设备安装是否牢固,检查后备电源是否能正常工作,各个探头的工作电压是否能满足设计要求。 5.4逐个测试读卡器或按开门按钮。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十四部份 冷水机组保养标准 1.0适用范围,商业广场用中央空调冷水机组的维护 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,半月 3.2清除机组表面灰尘,金属表面除锈加防锈油。 3.3检查机脚螺栓有无松动,机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。 3.4用氟里昂电子检漏仪检测机组有无氟里昂渗漏,当表明有渗漏时,应立即进行修复止漏、补充。 3.5检查氟里昂充注量,其液位应位于氟里昂视镜中间,必要时作适当调整。 3.6 检查油压是否正常,油过滤器压差大于25PSIG时,应更换油过滤器。并检查回油系统受控文件未经批准不得翻印 第 40 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 的工作状况,回油温度,轴承温度,应在允许范围内。 3.7检查油位是否位于上视镜中间,出现油位低应立即补充冷冻机油。 3.8检查机组各项运行参数和电脑控制中心工作程序。 3.9检查换热器换热效果。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,半年 4.2检查机组螺栓是否有松动,机组有无异常振动及噪声,并立即处理。 4.3做好机组、管道保温。 4.4检查机组是否泄漏氟里昂,有渗漏时应立即处理。 4.5检查油位是否适中,出现低油位应立即进行补充。 4.6检查蒸发器及冷凝器换热效果是否良好。 4.7保养启动电动柜。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2检查回油系统、更换干燥器、油过滤器、检测冷冻机润滑油应符合下列的规格, 在100F(38?)时的黏度 300?25ssu(59.2至70.1平方毫米/秒) 在210F(99?)时的黏度 50至55ssu( 7.3至8.8平方毫米/秒) 最小黏度指数 95 最高流动点 -5F(-21?) 最低闪火点 400F(204?) 酸性指数不可超过 2.0mg KOH/mg 测试达不到上述指标,应更换冷冻机润滑油。 5.3检查主机操作及机组运行参数,检查电脑板工作程序,对有关元件作适当调整。 5.4检查润滑系统,油过滤器压差大于25PSIG时,应更换油过滤器、冷媒滤芯及冷媒过滤网。 5.5检查轴承磨损情况,轴承如有磨损,有时可由异常振动及轴承温升高等现象检查出来。 5.6检查压缩机马达,检测马达绝缘电阻,对于闭式压缩机绝缘电阻不小于50MΩ,开式不小于0.5MΩ。 5.7检查氟里昂充注量,其液位应位于氟里昂视镜中间,必要时作适当调整。 5.8检查制冷循环制冷效果。 5.9 检查清洗蒸发器,冷凝器换热铜管,如果铜管结垢严重应采用机械或化学方法除垢清洗。冷凝器压力如果异常升高,同时主机无法达到满载制冷量,大多是因为铜管结垢严重或是机体内有不凝结气体存在。 受控文件未经批准不得翻印 第 41 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.10保养启动控制柜和电气线路。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人 审核。 7.0相关支持性文件及纪录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十五部份 冷却塔保养标准 1.0适用范围,中央空调系统用冷却塔。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,半月 3.2检查冷却塔是否正常工作,联接螺栓,机脚螺栓有无松动锈蚀。 3.3检查管道、浮球阀及自动电动阀门运行有无故障,是否有跑水现象。 3.4检查喷嘴是否堵塞,保持淋水装臵的清洁。 3.5清洗集水池内的污物。清洗填料及集水盘。 3.6检查电机的防潮情况和风叶旋转是否灵活,风机和电机的轴承温升不得超过40?。 3.7检查风机及布水器、传动皮带等情况。 3.8及时修补集水盘漏水及各种进出水阀门。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2紧固松动螺栓,并除锈。 清洗集水池内污物,保持喷淋器清洁。 4.4检查系统有无损伤和漏水现象,并及时处理问题。 4.5检查齿轮传动装臵并加油润滑。 4.6检查电机轴承磨损情况。 4.7检查浮球阀和自动补水装臵。 4.8保养电机电气线路。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 受控文件未经批准不得翻印 第 42 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.2 冷却塔下水箱内由于空气污染物质的影响,会堆积一些污垢,必须进行认真的清扫,用清水冲洗水箱内堆积的污泥。 5.3检查水箱内是否有损伤的部分和有无漏水的地方,如有漏水要认真修补。 5.4冷却塔的风机一般采用轴流风机,风机和电动机是在高温,高湿的环境中工作,必须认真检查,必要时对此部分拆修,拆下风机轴承和电动机轴承之后,对有损坏的轴承要更换新的。风机皮带经过长时间的运行之后,必须要更换新的。 5.5对直接连接的齿轮装臵,要检查齿轮机构是否有损伤的地方,润滑油是否足够。联轴器内轴承的润滑脂需定期更换,不得硬化。 5.6对轴、轴承、皮带的咬合进行认真的调整。 5.7冷却塔填充材料的材质,一般使用涂有氯乙烯的材料,由于和冷却水,空气长期接触,填充材料粘附有污垢,要用高压水冲洗,注意不要损坏填充材料。 5.8与空气和冷却水接触,积有一些污垢使部分小孔不通水,要用高压水冲洗被堵塞的小孔。检查球形阀动作是否可靠,必要时,要将球形阀取出进行分解。更换阀座的密封,检查是否有裂纹,检查其动作和功能,确保补水装臵在使用中正常动作。 5.9对水系统管道应作除锈防锈处理,保温材料有破损脱落处,及时修补,有故障的阀门应拆修或换新,对管道水过滤器的垃圾网拆下清洗除垢。 5.10风机上的碳素钢叶片和其它钢制部件,应定期涂刷防锈漆。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十六部份 中央空调控制柜保养标准 1.0适用范围,中央空调系统电控柜 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,半月 3.2首先切断电源,清扫电控柜内外的灰尘。 3.3检查电控柜、启动柜内元器件,导线及线头有无松动或异常发热现象,发现问题立即处理。 受控文件未经批准不得翻印 第 43 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.4对于触点熔化或线圈温升过高,动作不灵,保护装臵机构氧化受卡,以及操作机构磨损脱落的元件应立即更换。 3.5检查各类温度传感器、压力传感器控制器、水流制器温度计压力表安装有无松动故障并立即处理。 3.6在正常电压下,接触器、继电器、电磁阀运行有交流声应立即更换。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养的内容。 4.3检查触点吸合是否良好。 4.4试验控制回路是否工作正常。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 5.2完成日常保养内容。 5.3检查各动力线接头螺母是否松动,导线绝缘是否有损坏或老化,连接点是否接触不良,必要时可作解体检查并重新更换动力线。 5.4彻底清除导线、控制元件、传感器、电控箱内的尘埃和污物,并拧紧各加固螺栓及端子排压线螺钉。 5.5对空调系统所有的电控柜内外进行清洁,停电检查接触器控制器的布线、接线有无过载发热,检查接触器接点表面是否有磨损或烧蚀的情况,一般不可用砂纸锉刀磨掉接点镀银之表面,应从新更换动触桥、定触头,并检查接线端、接线盒及各电 动机接线盒螺丝,以确保连接紧固。 5.6检查校验各传感器、控制器使其可靠工作在标准范围内。 5.7微电脑控制中心一般只作清洁防潮工作。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 44 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第二十七部份 空气处理机、新风机保养标准 1.0适用范围,商业广场用中央空调系统空气处理机、新风机。 2.0引用标准,无 3.0日常保养,工程部维修保养组 3.1周期,月 3.2做好保洁工作,清扫电机、风机、控制柜等外表灰尘。 3.3断开主电源,拉上“禁止合闸”的标志牌,检查电机接地是否良好。 3.4就地手动启动风机10分钟,观察运行情况,是否有异常声响。 3.5控制柜自动状态,消防中心手、自动启动、观察风机是否能正常启动。 3.6所有风机保养完毕后,风机控制柜转换开关应处自动状态。 3.7检查、维护电磁阀,使其能在楼宇自控中正常调节。 3.8紧固、调整各接线端头。 3.9风机月保养以检查试验为主,在检查后发现异常情况时,应在当天给予纠正,保证系统正 常。 4.0一级保养,工程部维修保养组 4.1周期,季 4.2完成日常保养内容。 4.3坚固各部分镙丝及联轴。 4.4检测电动机的绝缘电阻应符合规定。 4.5做好控制柜柜内保洁工作,检查主回路触点,若触头严重烧蚀,触头点磨损至原厚度的1/3,,即应更换触头。 4.6调整皮带的松紧度,用手盘动风轮,观察转动是否平稳。 4.7向转动部位填加润滑油,以保证联轴器及轴承的灵活性和稳定性。 4.8检查调节阀机械开闭动作是否灵活、可靠,开闭角度标志是否清晰。 4.9手动开机检查指示及电压、电流表工作是否正常,风机各部件运转有无异声,三相电流值 是否平衡。 4.10连续运行半小时观测电机轴承温度,计算电机温升是否正常。 4.11清洗风机盘管过滤网。 4.12对检查发现的缺陷逐一修复。 5.0二级保养,工程部维修保养组 5.1周期,年 受控文件未经批准不得翻印 第 45 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 5.2完成一级保养的内容。 5.3检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。 5.4清洁电机内风轮、过滤器及机壳内部,对于油漆脱落处应补刷。 5.5全面检查各遥控点控制箱内元件是否正常。 5.6运转二小时,观测电机轴承温度,计算电机温升是否正常,确保风机运转正常。 5.7对检查发现的缺陷逐一修复。 6.0维保工作人员应及时把设备保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报保养部门负责人审核。 7.0相关支持性文件及记录, 7.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 第二十八部份 空调水泵、阀门保养标准 1.0适用范围,中央空调系统循环水泵、阀门等。 2.0引用标准,无 3.0内容, 3.1保养周期规定, 3.1.1物业服务中心工程部负责空调水泵中运行泵与备用泵的轮换运行,每半月至少轮换一次。 3.1.2公司工程部每月对空调水泵进行一次日常保养,公司工程部每半年进行一级保养、每年进行一次二级保养。 3.1.3公司工程部对与泵体相连的5米范围外阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。 3.2保养规范, 3.2.1泵体, A.检查润滑油质量、油量是否符合规定,不足应及时加油,如发现油质变色、有铁屑应将润滑油全部更换。 B.检查盘根松紧程度,滴水是否符合规定,检查各紧固件是否牢靠、无松动。 C.泵体无渗水、溢水、沙眼,泵轴渗水无流到地面。 D.检查泵轴转动灵活,泵轴与电机轴在同一中心线,机座紧固、螺丝无锈蚀,有防锈措施,,垫片齐。 受控文件未经批准不得翻印 第 46 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 E.外观整洁,油漆完好,标志清楚。 3.2.2阀门、管道、接头附件, A.阀门开关灵活,关闭严密,无漏水。 B.阀体、手柄完好,阀杆润滑好,外观整洁。 C.单向阀动作灵活,无漏水。 D.紧固各电磁阀接线端头, 修补保温层。 E.检查集、分水器压差是否控制在0.15,0.25Mpa范围内。 F.检查各保温层是否完好无损,阀门是否正常。 G.对尾端管道及集、分水器排污。 H.停机后清洗过滤器,对主机水管进行维护保养。 I.检查各种标示牌是否完好。 J.对管道阀门进行除锈、油漆。 K.检查压力表,压力表指针灵活,指示准确,紧固良好,表阀及接头无渗水。 3.2.3电器, A.电机外观整洁,名牌清晰,各部件紧固,联轴器保护罩完好,接地良好。 B.测量绕组绝缘,绝缘符合规定。 C.电机端子板联接片连接可靠,接触良好,无发热变色迹象,外部引出线无松动。 D.电机控制部分,线路整洁,接触器触点接触良好,若触头严重烧蚀,触头点磨损至原厚度的1/3,,即应更换触头。操作手柄完好,位臵指示正确。 3.2.4运转, A.点动起动三次,观察水泵转向及起动电流、信号、指示正常后,方可投入正常运行。 B.水泵投入运行后,水泵输出水压应正常,各部分运转应平稳、无跳动、无明显振动、无异声,压力表指示稳定,三相电流平衡度小于2%,转速、电流接近额定值。 4.0维保工作人员应及时把I、II设备一、二级保养内容填写在《检修保养实施记录》,并报负责人审核。日常保养内容,含III级设备及I、II设备的,由物业服务中心负责人审核,I、II级设备的一、二级保养内容由维保中心负责人审核。 5.0相关支持性文件及记录 5.1QR-POLY-751-GC02-02-01《检修保养实施记录》 受控文件未经批准不得翻印 第 47 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 第二十九部份 避雷系统接地电阻测试规程 1.0接地电阻测试部位 避雷系统重点部位,写字楼天面圆钢避雷带、高层3、4号楼天面避雷带、中高层1、2号楼避雷带、5F避雷带,、大型机电设备,高压环网柜、变压器、低压配电柜、发电机组等,的接地系统。 2.0接地电阻测试时间/人员 2.1每年雷雨季节来临前,每年四月下旬,对接地电阻测试部位进行一次测试。 2.2测试由公司工程部组织实施。 3.0接地电阻测量方法, 3.1接线图, 3.2电流极到接地网的距离,d13,一般取接地网最大对角线,D,的4,5倍,电压极到接地网的距离,d12,约为电流极到接地网距离的50—60%。 3.3测量时电压极沿接地网和电流极的连线移动三次,每次移动距离为d13的5%左右,测三次R接近即可。 3.4如d13取4,5倍D有困难,在土壤电阻率均匀地区,可取2D,d12取D,土壤不均匀d13取3D,d12取1.7D。 3.5电压极、电流极也可采用三角形布臵方法,如下图,,一般取d12=d13?2D,Q?30º。 3.6接地电阻测试仪的使用 23.6.1将2.5mm的电线裸露端固定在测试点的避雷带或接地带上,保持二者接触良好。 受控文件未经批准不得翻印 第 48 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日 星汇两江物业服务中心 体系文件 编 号 XHLJ-GC01-01 名 称 工程部作业指导书 设备保养标准 文件标题 版号/改次 D/1 3.6.2将电线的另一端连接在接地电阻测试仪的接地极接线柱上,E接线柱,。 3.6.3将两条接地棒,A、B,按3,1接线图打入土壤里约15cm。 3.6.4将一条测试线的一端固定在接地电阻测试仪的电流极接线柱上,C接线柱,,另一端用鳄鱼夹固定在接地棒上。 3.6.5将另一条测试线的一端固定在接地电阻测试仪的电压极接线柱上,P接线柱,,另一端用鳄鱼夹固定在接地棒上。 3.6.6一测试者以约120转/分的速度匀速摇动测试仪摇把,另一测试者缓慢调节电阻调节旋钮,直到微电流计的指示为零,此时的电阻值就是测试点的接地电阻值。 3.6.7将测试结果记入《接地电阻测试记录表》中,由公司工程部技术人员对测试结果进行分析并交部门负责人审核。 4.0相关支持性文件及记录 4.1QR-POLY-751-GC02-02-06《接地电阻测试记录表》 受控文件未经批准不得翻印 第 49 页 共 49 页 生效日期:2013年08月01日