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商铺的分类及定价原则.doc

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上传者: 天涯 2012-08-21 评分 3 0 28 4 129 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《商铺的分类及定价原则doc》,可适用于营销管理领域,主题内容包含关于商铺的分类按照投资价值分类关于商铺的分类按照投资价值分类    商铺作为房地产中新兴的典型投资形式其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲符等。

关于商铺的分类按照投资价值分类关于商铺的分类按照投资价值分类    商铺作为房地产中新兴的典型投资形式其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高对于商铺投资者来讲至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的倍以上东方银座卖到倍香港要卖到倍。对于街区商业的定价应该是住宅的倍到倍而对于核心商圈的商铺价格来说其售价可以达到住宅的倍到倍。()、"都市型"商铺绩优股   "都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值通常"都市型"商铺的客流量长期比较稳定换言之该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力:"都市型"商铺的投资收益稳定而且收益比较高所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股应该是比较贴切的。  "都市型"商铺的案例不胜枚举从北京王府井大街、西单商业街到上海南京路其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额?!  "都市型"商铺多用作物品业态的经营体验业态和服务业态站的比重相对比较少这比较符合商业价值原则在客流量很高的地区单位面积商业价值很高只有物品业态才能够实现这一目标。 ()、"社区型"商铺潜力股   "社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念之所以称之为"潜力股"原因在于:商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程从不成熟到成熟的过程。实际上一个社区成熟的过程就是价值提升的过程:一个新的社区就仿佛证券市场的原始股只要项目定位准确发展环境良好社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。  需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时也存在商铺价值提早被透支的情况:有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段通过对商铺项目良好的包装从而达到提高市场预期的目的最终商铺销售叠创新高比如单位售价最初仅万平方米的商铺最高可以卖到万平方米事实上最高售价相当于该商铺年以后甚至年以后的价值如果商铺投资者在这种氛围下进行投资其投资安全性降低其投资收益从商铺增值加上商铺租金极有可能缩减到只有商铺租金收入。  ()、"便利型"商铺冷门小盘股   "便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型如写字楼里面的小超市公寓社区里的小超市住宅社区的干洗店等都属于该种类型。  "便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点其经营收益并不低属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商美国的就属于典型的便利店运营商其市场规模极大。  "便利型"商铺通常面积不是很大从经营的角度也不需要很大这无疑降低了对投资者资金势力的要求另外鉴于其适应性较强所以出租、转让、转租都比较容易这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头!  之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺完全因为该种商铺属于市场细分的类型很多投资者并不是很了解但其投资价值不容小视。()、专业街市商铺高科技股   专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。  比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场经过长期成功经营目前海龙电子市场每平米商铺的价值达万人民币其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。 ()、其他商铺"一般股票"   其他商铺指除过上述四大类商铺以外的商铺包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"并不是说其投资价值低只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发主要采取出租经营的方式散户可投资的空间相对较小加上这类项目专业性较高投资风险不易控制。     从上述分析可以看出商铺的价值随着所在地区商业环境的优化其价值会得到极大地提升可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升赚取投资收益。商铺定价原则及一般方式、通过两个方面来定价:()、投资回报的反推基本以年为回报周期()、市场比较法以市场可类比项目基准价格再与自身项目进行比较分析如地段、商业氛围、单体设计的合理性、长春有一个项目(为二层)的定价一层:二层=:、他们的推广策略:一层与二层联体推出不单独销售一层。遵循楼上的方法,抓出均价金角银边,角间和边间的单价要高些面积小的单价要高些,进深浅,门面大的单价要高些层高比较高的单价要高些,楼层越高,单价越低,具体高低差别的幅度,就真的要看具体的店面了和位置地形项目经营主题当地购买习惯  都有关系商铺定价的几个参考:参考配套社区住宅价格:作为一二层的商业店铺如果二层以上部分是住宅,且商铺为住宅社区配套,则价格基本控制在二层以上住宅均价的倍依据租金制定价格:根据当地同类型商铺的整体租金水平,按租金回报率在的情况,反算商铺的均价根据商铺定位用途:根据商铺计划的用途,根据当地不同商业类别(餐饮,娱乐,超市等)在城市中的相对经营状况,制定不同的价格商铺定价的一些参考原则:一层,二层的层差范围在临街面即展示面的面宽比例越大则价格越高商铺门面处于交通动线中的关键位置,随着距离关键位置的远近价格逐渐降低价格同商铺面积成反比执行建议:一拖二式的销售带租约式的销售返租销售统一售后商业物业管理,统一招商作好销售控制定价方法参考、投资回报率法投资回报就是说出卖的门面大约能租多少年然后按年的租金收益来定售价比如是年能租到万那就定万。、周边价格参考法周边价格参考法就是参考周边其他项目的售价进行各项对比参数的调整你的项目有可能高于其他项目也有可能底于其他项目就看你这个项目的定价参数是不是比其他的项目高。、产品本身价值法产品价格就是觉得项目的各项参数加起来的价格能够值多少钱。、竞争分析法竞争分析法是建立在竞争项目的售价进行定价。、区域价格走势法区域价格走势法是判断区域的价格走势来定价。比如有可能高那就先定高些。以上这些是比较通俗的说法具体的还有些比较专业的术语。其实定价一般不可能是单一使用一种定价法的一般都是将几种集合起来。尽量结合图表来说明更加形象容易打动发展商。大致价格分析的结构可分为:商铺投资界的定价原则在商铺投资界有个基本的定价原则一般街铺的合理价格是同地段住宅的倍。按这样的定价南龙山水人家商铺的均价至少可以定在元。何况对面就是黄山超大型的家具建材市场金太阳和知名中学田家炳南龙商铺独享市场成熟购物流跟市场、名校一起赚大钱。横向比较法(与周边比较相似的项目比较)纵向比较法(区域市场价格的走势)综合法

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