“*****”价格制定
分析
定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析
说明
【概述】定价方法,是公司为了在目标市场上实现定价目标,而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多,但是在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本
规定
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了价格的最底基数,而竞争楼盘价格则提供了我们在制定其价格时必须考虑的参照系数。在实际定价过程中我们往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价等三类。
价格是影响销售成交与否的重要因素。
一、****基本数据统计
1. 总幢数16幢,均为多层,总户数 342 套。
2. 总可售建筑面积 53942.5 平方米,其中:住宅面积41622.44 平方米,不含跃层面积为39595.84,商业面积7826.2平方米
3. 住宅总的平均单价2165元/平方米,商业平均单价未定(可根据需求情况而定),住宅起价1708 元/平方米,最高价2658元/平方米
4.总销售合同金额87448787万元,户均总价 2
5.5698万元。
二、项目周边竞争楼盘市场分析
“****”:三期337套,面积:均价2070
优惠方式:一次性99折,开盘当天认购客户总价优惠3000元
现四期客户积累中,欲推出340多套,面积:83—130平均价2100元/平方,欲期07年12月开盘。
“****”:一期推出6#约230多户,面积:93-143平,均价约2100元左右,欲期11月开出。
“龙舒花园”:三期六月份开出,面积:95—130平,均价:2120 优惠方式:一次性付款98折,按揭无,开盘当天认购客户总价给予2000元的优惠。四期明年推出,目前为三期尾盘工作。
其他楼盘距本案较远,可比性不强,均价约2100左右。
目前三个竞争楼盘所开盘时间与本案不在同一时间段,所以本案九月开盘正好与竞争楼盘打了时间差,有利于开盘销售,但因时间差不大,加上其他楼盘开出时间及所统计客户情况,所以本案开盘欲期可达40%的销售率。
三、***客户积累情况说明
目前积累客户1200多户,5月前登记的意向客户占20%,5月份后登记的意向客户占60%,按照意向与成交比例6:1估计,预计可售137套左右,占总数342套的40%。
四、本次销售设定的优惠政策
建议:市调了解”***”煤气开户费及有线电视开户费计入房价,”安天.盛世名城”二期燃气开户费单独收取,所以比照三期也采用单独收取的销售方式。“****”欲
计划
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开户费计入房价;另根据国家建设部2006号文规定要求所售房价实行“一价清”的要求,建议本次销售开户费计入房价,即采用“一价清”的销售方式。
建议优惠方式如下:
1.本次价格采用“一价清”即业主入住时除缴纳办证费用及物
业管理费外,其他费用如有线电视开通费用,燃气初装费等均包含在房价里面。
2.一次性付款享受 99折优惠
3、开盘当天成功认购的每户享受3000元购房优惠
五、本次销售定价原则
1.基于对舒城房地产市场销售价格的不断增长、项目竞争楼盘销售情况以及本项目入市时机。
2.基于对本项目良好的市场预期以及优良的性价比,特别是项目优越的地段和未来升值潜力。
3.采用需求导向定价原则,所谓需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价,而非依据卖方的成本定价,当然也是保证公司一定得利润。
4.本次价格制定沿用了业内通行的“低开高走”价格策略,本次均价比二期均价增长了500元/平方米,增幅30%。这样定价即为后期销售价格提高预留空间,也使得前期已购买的客户感觉他所购买房子是一直在升值的,增加他们置业的信心。
5.本次价格制定采用“一房一价”,根据不同楼层,朝向,景观,户型实行分别定价,楼层差价50-100元/平方米,东西向差价20-50元/平方米,跃层价格为其底层价格的40-50%(根据底层面积及跃层面积及位置)。
6.特别指出的是,本次价格制定还采用了定向有针对性的价格制定原则,即对已积累登记客户的需求进行了统计,将他们其中需求量大,户型需求多的房子价格相对提高,对市场反应冷淡房子的价格实行相对低价,即可以引导冷淡房源的消化,又可减少尾盘滞销。
7.本次价格制定也采用了“羊毛出在羊上”的心理实惠策略,即优惠前已经提高了原始价格,使得实际成交价格还是按照预期的价格成交。
8.本次价格制定还考虑了户型面积大小因素,面积小,单价相对高,面积大,单价相对低,保证总价在一定范围,满足不同购买力群体。
六.其他说明
建议:
1.本次价格有效期自公司批准之日起至暂定至**年*月*日止,逾期视享受情况情况逐步提价或者增加优惠额度。
****销售部
**年*月*日
浙公网安备 33021202002483