附件：刍议文义解释和目的解释在审判中的适用 - 厦门法院网

附件：刍议文义解释和目的解释在审判中的适用 - 厦门法院网 刍议文义解释和目的解释在审判中的适用 ——以一起房屋租赁案为切入点 赖民勇 王秀惠 在审判中，为了探求最妥当的大前提，就需要根据个案情形采用适当的法律解释 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ，以得出最佳的解释结论。在法律解释的过程中，先考虑文义解释方法，但有时文义解释可能得出多个结论，这就需要再结合适用其他解释方法，以便得出最为恰当的结论。本文结合个案探讨文义解释和目的解释在审判中的适用问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 。 一、问题的提出 1999年9月，A公司因借款纠纷被C银行诉至法院。1999年12月应C银行的申请，法院依法裁定查封A公司所有的房屋，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房屋过户手续。2000年3月15日，A公司将已查封的房屋出租给B公司，租期6年，至2006年3月4日止，双方并于当日到当地房地产管理部门办理了登记备案手续后，A公司将房屋交付B公司使用。后法院判令A公司应向C银行支付款项若干。由于A公司拒不履行生效判决，2002年8月9日，法院依法强制执行了A公司所有的房屋，将该房屋过户至C银行名下。房屋过户后，C银行认为，A公司与B公司所签订的房屋租赁合同无效，通知B公司必须搬离该房屋。B公司认为，其与A公司所签订的房屋租赁合同应由C银行继续履行。双方就此发生争议。 本案争议焦点在于被查封登记的房屋是否可以出租,事先查封 的房屋再出租，到底是所有权变动在先，还是租赁关系在先,买卖不破租赁原则中，“买卖”和“租赁”有无先后顺序以及这顺序如何判定,本案能否适用买卖不破租赁原则呢,笔者就本案焦点，结合文义解释和目的解释方法展开阐述。 二、文义解释的适用及其症结 文义解释，又称语义解释，指按照法律条文用语之文义及通常使用方式，以阐释法律之意义内容。法律解释的标的是法律 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的“条文”和它的附随个案。那么首当其冲的是如何对“条文”的含义及其相应的案情作出妥当而明晰的解释，以利于法官在面对具体个案时作出正确和统一的裁判。由于在各种法律解释方法中，文义解释方法更能体现法律解释的客观性、确保法律意义的安定性因而成为法律解释的首要方法， 法律文本的字面含义也当然构成解释之起点，因此对本案的案情和“买卖不破租赁”原则的解释也就必须从其文义出发。 依据文义，本案简单案情是这样:A公司的房产因借款合同被查封登记，事后他将该房屋租赁给B公司;租赁期间，该房屋被强制执行过户到C银行名下，现C银行要求B公司退租。而“买卖不破租赁”原则的具体涵义是指在租赁关系成立后，出租物的所有权又发生转移，而原已存在的租赁关系仍对买受人有效，承租人仍可向买受人主张租赁权，买受人所取得的也仅为负有租赁债权负担的财产所有权。该原则是源于《合同法》第229条的规定，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。依本条文的文义看来，买卖不破租赁原则是有先后顺序的，必须租赁在先，所有权变动在后，方 可使用。但是，本案到底是租赁在先，还是所有权变动在先呢,本案是否符合“买卖不破租赁”原则的法律构成要件,目前存在以下这两种截然不同的观点。 观点一认为，被查封的房屋只是限制房产转移过户，并未限制出租，即本案“查封登记”并不影响租赁合同的生效;也就是说，查封的房屋所有权并未发生变动，租赁合同的效力应根据合同法的规定发生效力，因此本案是租赁关系在先。另外，法院的强制执行过户，属于所有权的继受取得方式之一，A公司的房屋的所有权合法地转移给C银行，就是说在租赁关系存续期间，该出租房的所有权发生变动，所以本案符合“买卖不破租赁”原则的法律构成要件。 观点二认为，被查封的房屋，所有权均受到限制，在案件执行完毕之前，所有权人不能完全依其自由意志自主地占有、使用、收益和处分。因此A公司在其所有权受限制的情况下与B公司签订的租赁合同属无权处分。另外，本案中存在财产保全效力与租赁效力竞合的问题，能否适用“买卖不破租赁”原则，关键看哪个成立在先。本案系租赁关系后于查封发生，则除非债权人同意，否则原租赁合同并不适用于债权人。对于承租人的损失，应依合同的相对性处理。 可见，法律条文的文义虽然对法官的判断有着一定的制约作用，但是这种制约一般并没有严格到只准许得到唯一结论的境地，上述这种文义解释的分歧现象是因立法技术未臻完善、立法体系不够健全所致，加之纠纷中利益冲突的双方必然会在博弈过程中尽力寻求对自己有利的解释，经常使得法官面临两难选择。如何在一定范围内，从可 能存在的多个解释中选择正确的解释，就不仅仅是条文认识的问题，而是政策性的选择问题和价值判断问题。在各种法律解释方法中，最适宜承担价值判断重任的无疑是目的解释。 三、目的解释的价值及其在审判中的适用 目的解释，是指以法律规范目的为根据，阐释法律释义的一种解释方法。采用目的解释方法，明确立法目的，确定规范效果，并运用法律论证方法在复数解释中选择最佳结论。由于《合同法》第229条集中凸显了承租人，出租人(出让人)和受让人三方的利益冲突，鉴于维护社会经济秩序，巩固租赁方的地位和平衡当事人利益，因此通过利益衡量的方法来论证“买卖不破租赁”的规范目的。 首先，“买卖不破租赁”原则在于维护承租人的利益。通过赋予承租人已对抗特定物权的效力，避免出租人以转让租赁物为借口而随意解除合同，导致租赁权被随意剥夺，从而有效地保护了承租人的利益。而且，承租人相对于受让人而言，多属于经济上的弱者，有特别保护的必要。因为房屋价格高昂，购买难于租赁，如果买的得起房的势必租得起房，但是租得起房的未必买得起房。如果是出租人以租赁物已转让，要求承租人搬离，那未必能找得到住处;那受让人就不同了，他在买房之前总有栖身之所，要求他继续履行完租赁合同，只是需要他在原住所多住些时日罢了。 其次，“买卖不破租赁”原则在于维护社会经济秩序的稳定。作为承租人，他承租房屋一般多用于居住或生产经营，事先都有预期利益，投资较大，而且房屋这种不动产具有稀缺性，较难替代。况且， 承租人和出租人签订租赁合同后，基于诚信，都是相信对方能够依约履行该租赁协议的，总不需要成天提心吊胆地担心对方会不会毁约。 最后，“买卖不破租赁”原则在于保护在先利益。该原则明确 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这显然是保护在租赁之后所有权发生转移时承租人的利益。由此可知，该原则的适用条件有三:租赁合同有效存在、租赁物已交付承租人使用以及租赁物所有权发生转移。也就是说租赁关系先发生，而后才发生所有权转移，那么，为了保护弱者，保护在先利益，应当先保护承租人的利益。 鉴于本案而言，为了维护承租人B公司的利益，他作为承租人，租赁房屋为了生产经营，有前期的期待利益，而且已经投入运营，投入较大;在签订合同之时，他势必相信该租赁合同能够依约诚信履行;在签约时，A公司仍是房屋的所有权人，尽管该房屋已被法院强制查封登记，但这只是不允许A公司将房屋转让过户罢了，并不影响A公司对该房屋的使用和出租。故本案，符合“买卖不破租赁”原则的规范目的，可以适用。 四、综述 在法律解释过程中，文义解释是最先适用的一个基本解释方法，法律解释必须建立在简单直白的字面含义上。但实践中由于立法体系的不健全，或者立法技术的不完善，或者语言文字的歧义，往往会出现一个条文多种解释的情形，这就需要司法者结合其他解释方法再进行论证。比如，可以采用目的解释方法，从立法者的立法意图出发， 进行目的性扩张和目的性限缩解释;也可以采用合宪性解释方法，在复数解释中，选择最符合宪法性规定的结论;还可以采用社会学解释方法，选择最符合当前的社会效应的结论等。 依梁慧星教授的观点，目的解释往往是在运用了文义解释、体系解释和论理解释的方法仍不奏效的情形下适用，其解释难度与解释风险相对较大。目的解释适用的前提是司法者须理解立法和法律规范追求的一般价值，如公平、正义、安全、效益等，同时理解具体规范所对应的价值追求。目的解释是用来解决解释难题的最后方法，如果条文有缺陷或漏洞，解释者可以进行修正或弥补;在出现法条矛盾而用体系解释的方法不能奏效时，目的解释的方法可以帮助人们最大限度地发挥法律的社会功能。 本案的焦点就是先查封登记的房屋再出租，可否适用“买卖不破租赁”原则。依据上述 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 来看，从文义解释来讲，租赁关系有效成立在先，所有权转让在后，就可以适用该原则;但本案中，作为租赁物的房屋在出租前已先被查封，那么被采取财产保全的房屋能不能适用该原则呢,依目的解释的角度看，出于保护承租人的目的，维护社会经济秩序的稳定性，保护交易安全，保护在先利益人的期待利益，同时符合“买卖不破租赁”原则的构成要件，就能适用该原则。本案的承租人在承租房屋时，当时的签约人与房屋的所有人一致，没有其他规定要求他必须去考察房屋的其他各种可能情况，包括被采取财产保全措施;而且被查封登记并未使房屋的所有权发生变动，查封只是使所有权人在处分权能上受了一定的限制，不允许其将房屋转让过户 而已，并不影响自己使用或者出租;因此A公司作为限制处分权人，与B公司所订立的租赁合同是有效存在的。租赁关系持续期间，法院强制执行将房屋过户给C银行，A公司丧失该租赁房屋的所有权，这种情形符合“买卖不破租赁”原则的立法目的，应当适用该原则保护承租人的在先利益。 ,作者单位:厦门中院民五庭,