决定2012楼市走势的10股力量
对于房地产商来说～要想迎接下一个春天～好好地参与下一场竞争并赢得竞争优势～最重要的是在这个调整周期中做到“好好活着”
文 陈真诚
岁末，中国房地产市场实际情势是，各地市场成交量继续大幅下降，降价的楼盘、加入降价阵营的开发商越来越多，一些楼盘的降价幅度也越来越大，市场的冷清之势还在继续，这些明显的迹象
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明，推动房地产市场加速深度调整的力量正在增加。那么，将会是哪些力量决定即将到来的2012年楼市走势呢,
第1股力量:中央政府把房地产调控坚持到底的决心
2011年 12月12日-14日召开的中央经济工作会议，确立了明年经济工作“稳中求进”的总基调，要推进营业税改征增值税和房产税改革试点，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。这些说明，中央政府把房地产调控坚持到底的决心仍然十分坚定，短期内房地产调控不存在松动的可能，房地产调控还将继续。
这些政策信号和市场预期，无疑会促使更多的人放弃对中央政府可能会松动调控的幻想，从而强化市场继续深化调整的预期，推动市场加速调整。
第2股力量:继续执行的限购政策
住建部已知会地方政府，对于限购政策于2011年底到期的城市，如果没有极其特殊的情况，地方政府需要在政策到期之后对限购政策进行延续。
在住建部知会之后，2011年12月6日，海口市率先对外表态称，继续执行限购政策，不会松绑。此外，广州市、深圳市、厦门市、北京市、上海市、青岛市等政府也表示，将继续执行限购政策。可以预期，在中央政府决定2012年继续坚持房地产调控政策不动摇及其严厉督促下，那些限购政策即将到期、目前还没有表态回应住建部知会的城市，会陆续表态或出台政策继续执行限购政策。
第3股力量:房产税的推进实施
有迹象显示，为防止房价反弹，在继续执行限购政策之外，决策层已经储备和将继续研究储备包括房产税在内的多项后续房地产调控政策或措施。中央政府会在如限购这种政策退出之前，从明年起加快推进房产税改革这样的后续政策，避免出现政策的“空档期”。 2011年11月底，财政部部长谢旭人撰文表示，今后将进一步改革完善税收
制度
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，研究推进房地产税改革，完善财产税制度。财政部财政科学研究所所长贾康最近也称，未来房产税进一步推开的大方向已经明确。将会对重庆、上海两地的房产税试点情况进行总结，届时会出台下一步扩大试点的
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2012年进一步推进扩大开征房产税，显然短期内是难以起到改革财税体制的作用，主要是强化增加持房成本、提高持房风险、打击房地产投资回报预期、调控房价的功能，无疑将会影响到投资性购房者、开发商乃至整个行业、市场的心态，促使房价预期、房价走势进一步下行，促使市场进一步调整。
第4股力量:房地产限贷政策仍将继续
2012年中国经济仍将面对比较严峻的反通胀压力，在2012年因经济下行而使货币政策转向的可能性不大，针对房地产市场的金融政策仍将继续。
另一方面，不久前，银监会重申，继续强化房地产贷款的风险防控，严格执行差别化房贷政策，加强对土地、房产等抵押品的及时估值和持续管理。这些意味着，高度依赖金融政策的房地产市场所处的金融环境不会改变，房地产信贷从紧，贷款依然不易，将会使得房价乃至整个房地产市场进一步缺乏资金面的支持，无疑会影响开发商乃至整个业内心态和市场的心态，强化房地产市场继续深化调整、房价继续下降的预期。
第5股力量:市场供大于求的问题日益凸显
目前，由于中央政府持续实施限购、限贷等抑制投资、投机性需求的调控政策，投资、投机性购房者基本已退出了市场，而自住性购房消费者因房价进入了下降通道而继续观望乃至弃购，有效需求不足，成交持续低迷，开发商普遍遭遇楼盘滞销、存货激增的境遇，市场由卖方市场异变为买方市场，各地市场均暴露出供大于求的问题。
接下来消费者更会继续观望甚至弃购，以等待房价下降到合理价位，可能使得房地产市场形势变得更为严峻。
第6股力量:大开发商销售业绩大幅下滑，带头降价引发头羊效应 2011年下半年以来，一些大型开发商的销售业绩大幅下滑，库存大幅增加。 如，碧桂园2011年11月的销售额环比10月减少43%，万科2011年11月的销售额同比下降35.58%，招商地产(000024,股吧)的库存创400亿新高。严峻的市场形势，可能会导致更多的大型开发商祭出降价或加大降价幅度等促进销售的措施。如万科，已明确进入了“过冬”策略，已经在全国多地降价促销。沪上龙头房企绿地也玩起了大家一看就知是营销噱头的承诺三年后溢价回购，更多的开发商或将效仿降价，因而成为最能加大推动房地产市场深度调整的市场力量之一。
第7股力量:不同层级市场间逐级产生降价传导效应，形成互相作用 在一线城市与二三线城市、三四线城市这些不同层级的房地产市场之间，客观上存在着降价(或涨价)的逐级传导效应，彼此之间存在着时间差。也就是说，二三线城市的市场变化往往会比一线城市慢一拍，三四线城市的市场变化往往会比二三线城市慢一拍。 这种由一线城市向二三线城市传导，再向三四线城市传导的逐级传导效应，传导至最低级市场，引发其房价快速下降、市气快速转冷后，又会反向传导形成互相作用，即反过来影响比之层级要高的市场，并逐级影响，强化整个房地产市场深化调整的预期。
第8股力量:民间借贷危机，导致借款炒房者抛盘套现
2011年下半年来，温州等地出现了企业资金链断裂、民间借贷发生危机的问题。应该说，对温州等地的部分借钱炒房者来说，民间借贷危机的影响还没有真正到来。 随着时间的推移，部分通过民间借贷借钱炒房者的借款期限可能到期或即将到期，房价下降后导致其所囤房屋资产贬值，可能加大其债权方担心其偿债能力而更加催促乃至逼迫其及时归还借款。而房价下降、市场继续向下调整的当下，其所持有囤房如不有效降价则难以卖出套现以归还借款。于是，一些借款炒房者，或将加大降价幅度抛盘套现，以归还借款。
第9股力量:地价下降，影响房价预期
2011年，各地土地市场持续冷清，再次频繁出现土地底价成交甚至流拍的现象。成交地价持续大幅下降，无疑将会进一步影响房价预期，导致更多消费者继续观望甚至弃购，更多开发商则可能放弃观望，加入到降价阵营。这些因地价下降导致的房价预期下降，将会进一步加剧市场对房价预期及走势向下的判断。
第10股力量:外资加速出逃，向房地产市场抽血
央行数据显示，10月份，累计外汇占款余额为23.29万亿元，较上月下降893.4亿元，为2003年12月以来即近八年来的首次下滑，说明热钱正流出中国。
虽然不能就此说人民币将停止升值，但至少可以说在近期内人民币升值预期下降，可能导致更多热钱加速流出中国以避险、更多外资抛售在华房地产。
即便外资投资或抛售房地产在整个市场中占比不大，但这种市场表现和资产价格走势预期，足以进一步降低房地产投资回报预期，加大房价乃至整个房地产市场深度调整的预期。 显而易见，对于一般商品市场来说，一个调整周期开始，往往意味着这个周期结束后新的发展机会随后即将到来。对中国地产商来说，或当更是如此——要想迎接下一个春天，好好地参与下一场竞争并赢得竞争优势，最重要的是在这个调整周期中做到“好好活着”。
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