我国物权法中物权变动规则

我国物权法中物权变动规则 . 浅论我国物权法中的物权变动规则 摘 要:物权变动是物权法中的一个重要问题。物权变动包括动产物权的变动和不动产物权的变动，本文将通过对各国物权变动立法模式的分析，探讨物权法出台前后我国物权理论及立法现状和存在的问题。 关键词:物权变动;物权行为;公示公信原则;善意取得 Abstract:Change of real right was a considerable issue in the law of property . The change of real right including right over the movables and Real-estate . This Article will by this property changes through legislation on the national model of. Investigate Property Law introduced dan no Property Law,our country Property Theory and current legislation Exist Problems. Key words:change of real right ;dingliches Rechtsgeschaft;Of the Basic Principle;good faith acquisition 在现实生活中，常出现这样的现象，在不动产买卖中，甲与乙订立了买卖合同，乙在与甲未办理变更登记的情况下，乙与丙又订立了不动产买卖合同，并且支付了价金，转移了标的物。此时乙与丙之间的合同是否有效,在合同当事人履约可能的状况下法院是判决继续履行合同、交付不动产、登记过户，还是判决解除合同,此类问题尤其是在房屋买卖，土地使用权等不动产转让方面更为常见，物权法出台前我国法律并没有明确的规定该如何处理，司法实践中合同效力和物权变动效力问题常常会混杂而论。而物权法出台后确立我国物权变动的规则，理清了债权合同和物权变动关系，本文就此结合我国现行法律法规的的规定，分析比较我国物权变动规则，以及在实践中出现的问题提出自己的见解和意见。 一、物权变动理论的比较分析 物权变动就是物权的产生、变更和消灭的总称。由于物权是对物直接进行支配的权利，并且具有优先权和物上请求权的效力，所以民法上对于物权的变动必须规定一定的变动规则，使得民事生活能够顺利进 .. . 行。物权变动的原因很多，各国民法规定得比较一致，如依法院判决、法律的规定、政府指令、继承、事实行为、取得时效等均可以发生物权变动，但是最重要的是民事法律行为。关于物权变动原因的民事法律行为的效力，立法例上有不同的做法。 1、以《法国民法典》为代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 的意思主义 该立法例认为，物权变动是债权合同的效果，在债权合同之外不存在引起物权变动的其他物权行为的存在，而交付和登记不过是对抗第三人的要件而已。例如《依法国民法典》第1583条规定当事人双方就其标的物及价金达成合意时，即使标的物尚未交付，价金尚未支付，买卖即告成立，标的物的所有权即依法由出卖人转向买受人。由于合意是当事人之间的内部行为，不易被外人所知晓，为了保护第三人的利益，《法国民法典》同时规定对于不动产以登记，动产以交付为对于第三人发生效力的要件，但是对于当事人双方没有任何影响。法国的这种立法模式为日本所接受，《日本民法典》176条:“物权的设立及移转，只因当事人的意思表示而发生效力。” 这种以“公示对抗主义”对抗第三人的物权变动“债权意思主义”立法模式的优点就在于有利于简化交易的过程，易于为普通老百姓所接受，并充分体现了当事人之间的自由意志。但是其缺点在于使物权变动在实际上被架空，转移的物权会处于有名无实的地位。例如，当事人双方达成合意，所有权移转，但是没有交付或登记，此时，买方将所有权再次出让，则第三人获得所有权，那么原买受人的所有权被架空。 2、以《德国民法典》为代表的形式主义 该立法例认为，债权合同仅发生以物权产生、变更和消灭为目的的债权和债务，而物权变动效力的发生，直接以登记或交付为条件，即在债权合同之外还存在一个以直接发生物权变动为目的的物权合同。《德国民法典》第873条规定，为了让与土地所有权、为了对土地设定权利、以及为了让与此种权利或对此种权利再设定其他权利，除法律另有规定外，应有权利人与相对人对于权利变更的协议，并将权利变更登记入土地登记簿册。这种立法将债权行为与物权行为进行了区分，并将该物权 .. . 行为作为物权变动的依据，而不追究其原因行为。第921条:“为转让动产的所有权，所有人必须将该物交付给取得人，并且所有人和取得人必须达成关于所有权应移转的合意。取得人正在占有该物的，只需要有关于所有权移转的合意即为足够。” 这种物权变动模式，使得债权行为与物权行为相分离，同时也使得物权变动具有独立性和无因性。这种立法例的优点在于可以使法律关系明确，有助于法律的适用。同时，能够很好的保护第三人的利益，保障交易安全，迅速，并有利于减少举证困难。但是，这种立法例最大的缺点就在于严重损害出卖人的利益，有违民法中的公平原则。在原因行为有瑕疵的时候，买受人仍旧能获得所有权。 3、以《瑞士民法典》和《奥地利民法典》为代表的折衷主义 这种立法模式介于上述的两种做法之间。一方面，它不承认物权行为的独立性和无因性，另一方面，它又认为仅依债权行为不能发生物权变动的效果，还必须有登记或交付等形式才能发生物权变动的效力。如《奥地利民法典》在否认物权行为这一点上，与《法国民法典》相同，但依该法典地380条、第424条和第425条的规定除债权契约外，还需交付或登记等形式才能发生物权变动的效力。 这种立法模式，避免了债权意思主义使物权内容被架空的危险，又回避了物权行为理论不利于保护出卖人利益的缺陷，符合实用和功利的要求。但是，它也在一定程度上继承了两者的缺陷，交易过程不如“公示对抗主义”简便，同时理论分析上也没有物权行为逻辑严谨。 二、我国物权变动理论分析 物权法出台之前，通过对我国民法体系中关于物权变动规则分析， ?很容易看出我国采取的是一种类似又不同于折衷主义的立法模式。我国《民法通则》第72条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”《担保法》第41条关于不动产和准不动产的抵押规定为:“当事人依本法四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同 ?郭明瑞:《物权登记应采用对抗效力的几点理由》，载于《法学杂志》2005年第4期，第13页; .. . 自登记之日起生效。” 第43条关于动产抵押规定:“当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。长期以来，担保法第41、43条规定是对物权变动的一种误解，即为了强调登记的效力，而将登记与交易本身的效力联系在一起。未经登记不仅将导致物权不能发生变动，而且将导致合同本身不能生效，混淆了债权关系和物权关系各自生效的要件。这里，一方面认为债权的意思表示即为物权变动的意思表示，不承认物权行为。另一方面又认为，物权变动的结果是债权合同生效的要件。总体说来，在物权法出台前我国民法规范关于物权变动采取的变动规则是从当时社会经济发展实用的角度出发， ?但是却缺乏理论和制度上的逻辑性。 2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》的出台，明确了物权 采取的立法模式大体上是继承了我国民法原有的立法模式，变动规则。 采取的是类似于折衷主义，针对物权的客体加以区分，将物权法上的“物”分为动产和不动产，不动产的公示为登记，动产的公示为交付，经过公示后，物权才能发生变动的效果。 1、关于不动产物权的变动规则 不动产的物权变动规则即登记，是权利人申请国家职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。《中华人民共和国物权法》第9条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。第10条第2款:“规定国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”这对不动产物权的变动规定很严格，体现了其变动的公示方法必须是登记，以不动产的登记作为物权公示的方式有以下几个优点，首先，由于登记机关是国家的相关部门，所以其形式上的准确性可以得到保障，并且不会有被随意更改的危险。其次，这种登记能够以一定方式被外界知晓。不动产登记制度作为不动产物权的公示方式，具有相当的公信力。第14条规定:“不动产物权的 ?汤丽娜:《我国物权法中物权变动规则》，中国民商法律网; .. . 设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该规定直接规定了不动产物权设立及变动生效时间.，即不动产变动的事实记载于登记薄时为物权变动生效之时。第16条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”不动产物权的内容和权利归属在登记薄中得以完全的体现出来，该条明确规定了不动产物权登记的法律效力。再次强调了不动产物权的公示公信原则。此外，对于不动产的变动模式，有学者认为在 ?立法中可以多种登记模式并用，也有学者认为，登记模式应当整齐划一， ?多头并用将导致操作上的困难。不管以怎样的变动模式，立法的目的都是为了有效保证市场交易有序进行。 《物权法》第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。即合同的成立与否与登记与否无关。在我国《物权法》 第187条规定: 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这就对公示的效力与合同的效力进行了严格区分。我国的物权法也正是基于这种考虑进行了法条上的规定。这种不动产物权的公示公信制度适合我国的市场经 ?济的发展要求，我国的这种立法模式，一方面认为债权的意思表示即为物权变动的意思表示，同时又认为仅有物权变动的意思不能产生物权变动的效果，还必须经过登记或交付，也就是公示才能产生物权变动的效果。 2、关于动产物权的变动规则 对于动产同样也适用公示公信原则，但是动产与不动产的性质不同，其公示的方式也不相同。物权法第23条规定，动产物权的设立和转让， ?梁慧星:《中国物权法草案建议稿------条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献 出版社2000年版，第109页; ?王利明主编:《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第182页。参 见肖厚国:《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第447页; ?于海涌著:《绝对物权行为理论与物权法律制度研究》第一章“典型物权变动模式的分析检 讨”，北京大学出版社2006年版，第3页; .. . 自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。第24条规定:“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”显然，动产的公示方法为交付主义，即只要双方达成协议，完成该标的物的转移，取得人就享有该动产的所有权。物权法第25条规定，动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力，该条规定说明了只要交易双方达成合意时，先前占有人就取得该动产的所有权。这些规定都体现了动产物权变动的公示方法为交付。 从物权法中关于动产和不动产物权的变动规则可以看出，担保法的规定就出现了问题，例如，担保法第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”据此，未办理抵押登记手续将导致抵押合同无效。该条明确规定抵押合同以登记为生效的必要要件，但是抵押合同是否必须以登记为要件呢,根据物权和债权法理论及立法的价值取向，登记不应作为抵押合同生效的必要要件。也有学者认为抵押合同的成立要件与抵押权登记应 ?该加以区分。 首先，抵押合同与抵押权设定是两个不同概念。抵押合同是平等主体之间关于权利义务关系的法律行为。合同成立的主要要件是当产生当事人预期的法律效果，抵押权设定是抵押人将财产担保给债权人，债权人接受并符合法定条件时，抵押权成立生效。其次，二者属不同的法律范畴。抵押合同属债权法或合同法范畴，属债权合同，其法律性质属相对权，合同生效后在当事人之间产生约束力;抵押权属物权法范畴，其法律性质为绝对权。再次，两者发生的时间先后不同。抵押合同设定在先，抵押权设定在后。抵押权的设定不是同抵押合同相同步的，当事人双方只有在就担保的意思表示一致的情况下，方为设定抵押权提出申请，登记机关作出登记之时，抵押权设定才生效。从以上可以看出，抵押担保合同的订立与抵押权的设定是产生物权变动的两个法律事实。一个属于债权法范畴，一个属于物权法范畴。因此不能将其等同和混淆，应该加以区分。正确区分不动产物权转移合同的生效要件和物 ?王胜明主编:《中华人民共和国物权法解读》，中国法制出版社2007年版，第398页; .. . 权变动的生效要件。物权变动直接由物权行为引起，物权行为的成立和生效，不受债权行为的影响，不动产登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权转移合同的生效要件。不动产转移合同能否生效应根据《中华人民共和国民法通则》第55条关于民事法律行为的有效条件来衡量。所以，根据新法优于旧法、特殊法优于普通法的原理，在物权变动的法律使用中，应当屏弃《担保法》第41条的使用，而使用物权法的规定。 三、我国物权法中善意取得制度对物权变动的作用和影响 善意取得制度，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产或不动产转让给第三人后，如果受让人在取得该动产时出于善意， ?就可依法取得对该动产的所有权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。善意取得制度在保护第三人的同时也在一定程度上兼顾了交易双方当事人的利益，同时在一定程度上是对公示公信原则补充和限制。公示公信原则要求在第三人取得物权时对前手的交易的瑕疵不负担任何责任，而善意取得理论却要求第三人对前手交易的瑕疵负责。我国物权法第106条关于善意取得制度的规定如下:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权;(二)以合理的价格有偿转让;(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人; 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。对被盗、被抢的财物或者遗失物，所有权人等权利人有权追回。该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有 ?梁慧星主编:《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第816页. .. . 经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。法律另有规定的，依照其规定。 物权法第108条规定，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道该权利的除外。显然，善意取得制度要求第三人在取得动产所有权的时候，不仅仅只要对公示产生信赖就能依公信原则获得物权，而且要求该第三人处于“善意”。这正是基于动产物权的特性而决定的。动产的公示方式为交付，而交付的公信力比登记制度要小很多，为了保障交易的安全，必须对动产物权公示公信进行限制，最好的方式就是用善意取得制度作为补充，特别强调第三人要基于“善意”而取得。 四、我国物权法中物权变动理论缺陷及对策 虽然现阶段我国物权法已经日臻完善，但是其仍然有不足的地方: 其一，我国《物权法》第9条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”，其中第9条第2款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。同时规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。鉴于《物权法》第9条的规定，本人认为，即使属于国家所有的自然资源也应该进行登记，这样才符合“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度，其次，如果不登记，那么在所有权上派生出来的他物权的登记从法律的理论上来说是说不通的。 其二，物权法设立的初衷都是为维护交易安全，保护交易双方甚至是第三人的正当利益，促进市场交易有序进行。正因为如此，本人认为，物权法中的公示公信原则就有其不足的地方。原因在于，不管是公示原则还是公信原则，设立的初衷都是为维护交易安全。公示原则之功能主要是将物权变动的事实公开，让第三人“知晓”;公信原则之功能则是让物权变动的事实产生效力，让第三人“信赖”。虽然物权法主要在于调整物的静态秩序，但我认为，它同时也调整物的动态秩序，即为交易 .. . 安全提供法律保障。公信原则的功能之一是保护民事交易活动中的善意受让人，使善意第三人在与他人从事交易时只需信赖公示的内容本身即可，而无需去详查公示内容是否真实以及对方是否真正享有权利。然而，公信原则要真正采用，必须有相应的配套制度。比如，财产登记制度的统一化需要解决，防止出现登记差错或者登记冲突;事实物权与法定物权必须加以界定，尤其是如何保护真正权利人以及事后补偿措施等，也要逐步完善，这样才能真正贯彻公信原则，只有公示公信原则得以合理实现。才会使物权法中的物权变动有序进行，真正建立起一套合法合理的物权变动规则，最终得以确保和谐的交易秩序。 参考文献 【1】 [中] 梁慧星.物权法教材.[M].法律出版社，2007. .. . 【2】 周文娟.抵押权实现的相关问题研究.[J].知识经济.2010(3).18. 【3】 金希.论中国物权法善意取得制度的客体及价值评析.[J].知识经 济.2010(3).27. 【4】 顾华祥.论不动产物权登记的法律效力.[J].乌鲁木齐职业大学学 报.2008(1).17-29. 【5】 覃怡.区分原则基本价值刍议.[J].企业技术开发，2009(10).156-157、 161. 【6】 王海龙.简析《物权法》不动产登记机关的赔偿责任.[J].中国律师和法 学家.2009(12).40-44. ..