凌云山庄必要性分析

凌云山庄必要性分析 “凌云山庄”项目评估报告 第四组,“凌云山庄”项目评估报告 组长,罗小云 组员,罗小云 张清霞 李燕玲 耿婷婷 陈丽州 郭志辉 蔡健 张春辉 一、项目概况 1、项目背景 ,1,项目名称,凌云山庄 ,2,项目缘由, 随着中国富人阶层的进一步壮大,别墅的需求只会越来越大,供应只会越来越紧张。而国家对别墅用地的禁供,将扩大这样的矛盾。现在就是要充分利用了原生态森林植被,将自然景观引入即将建设的凌云山庄,作为小区绿化环境,使小区环境与自然生态山水融为一体。考虑到中国人的审美趣味和该地区的特点,又因为这几年都提倡节能减排、低碳经济住宅产业,所以开发商中外合资镇江豪斯嘉房地产有限公司在建筑和景观打造上,糅合了中国园林建筑的特点,建设欧美风格的凌云山庄。 ,3,可行性分析报告的编制依据, ?中外合资镇江豪斯嘉房地产有限公司编制的《中外合资镇江豪斯嘉房地产有限公司凌云山庄房地产开发工程项目建议书》 ? 镇江市房产管理局对《中外合资镇江豪斯嘉房地产有限公司凌云山庄房地产开发工程项目建议书的批复》 ?可靠的自然、地理、气象、水文和地质等资料 ? 其他文件,预(销)售许可证号、立项批文、规划许可证号等略, ,4,项目拟建地点, 镇江市丹徒区。镇江市位于江苏省西南部,东南接常州市,西邻南京市,北与扬州市、泰州市隔江相望,地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处,为江苏省地级市,在地理位置上占有较好的位置。并且镇江有名的南山国家森林公园也也位于此。镇江南山国家森林公园这里山峦起伏,绿树郁葱,人文景观和自然相得益彰,既是国家森林公园,也是著名的省级风景区。 ,5,项目建设规模与目标, 秉承“尊重自然、保护环境、绿色生态、天人合一”的企业宗旨,豪斯嘉公司努力实现“人、建筑、环境”的完美统一,以创造自然、优雅、生态的居住环境迎合现代人生活模式理想化要求,让居住者体会到生活的真谛、居住的本质,充分享受绿色、健康、和尊贵。提供优越的交通、生活、商业、文化、娱乐配套环境和完善的物业服务,配有高科技安保系统。全力把打造平安社区,构建和谐家园,创建镇江一流模范社区,是镇江市示范生态小区。 ,6,主要建设条件, 1,这里深厚的历史文化底蕴和世外桃园般自然秀丽山水美景,决心传承历史、再造芳华、构建一流别墅雅居,顺应这大自然的绝美造化。 2,有20亩天然湖泊——斯嘉丽湖,别墅依山傍水,湖泊位于高处,两条小溪从斯嘉丽湖中引出,在山庄的石径旁、花圃前、玉桥下、屋檐后、凉亭中潺潺流过,形成贯穿小区的水渠景观,与山庄的瀑布、池塘、水榭、垂钓台一起,组成山与水的对唱,构成如诗、如画、如歌般意境。 3,公路交通十分便利。往北,大约一公里,就是312国道,而国道北边,就是即将建成的京沪高铁镇江站,往东几分钟车程,就是沪宁高速公路出口,而九华山路开通后,车抵达市区的时间缩短到十分钟左右,至于往南,生态之都丹徒新城举步就到,那里,正逐渐完善各种生活配套。 4,景观配套。规划设计充分利用了真山真水、得天独厚的自然环境,沿坡而筑,各种造型的房屋层次递进,绵延至驸马山边,犹如一个天然氧气,从今后长远规划看,凌云山庄可能改造成一个以生态为主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的山庄。 ,7,主要技术经济指标, 投资利润率、财务净现值、投资回收期、成本利润率等 ,8,问题及 意见 文理分科指导河道管理范围浙江建筑工程概算定额教材专家评审意见党员教师互相批评意见 , 市场竞争压力和通货膨胀造成了房地产公司投资项目的原材料成本提高,又由于每个省市不断地整改,危楼改造、拆迁和土地资源的限制等原因对该项目的开发带来了一定的影响。 二、项目建设的必要性分析 1、项目建设的宏观必要性: 21世纪的10年代已经开启,然而,这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说,似乎有些寒冷。在已经过去的10年,是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来,正式确立了房地产的全面市场化方向, 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进,推动了中国房地产业的大发展,房地产规模和建筑面积逐年递增。同时,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的 房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 在最近的一个多月里,中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。政府收入用于投资,居民收入转化为储蓄和房地产需求,同时房地产又给了政府土地财政,逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄,让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时,同样能够取得惊人的经济增长。展望10年代,房地产的发展空间依然很大,中国的城市化比率和国外相差甚远,房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而,当前问题的重点,是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先,高房价带来的资产泡沫一旦破灭,将影响房地产相关的产业链,严重影响经济增长和金融安全,其次,高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用,过高的格将阻碍正常需求,不利于中国城市化推进,再次,高房价剥夺了居民的收入,不利于启动内需和消费的增长。 可以预期的是,2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点, 第一,房价将逐步回归理性,呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力,化解了当前房地产泡沫的风险,并推动其健康发展,则会实现平稳的过渡,而如果任由房价按照目前趋势推进,则未来的下行和危机难以避免,预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程,而后再逐步平稳健康发展,但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。 第二,保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看,未来中国将加大保障性住房的建设,但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。 第三,中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的,所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。 近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注,营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机,保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展,10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。 2、项目建设的微观必要性: 镇江位于江苏省西南部,东南接常州市,西邻南京市,北与扬州市、泰州市隔江相望,地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处,为江苏省地级市,在地理位置上占有较好的位置。并且镇江有名的南山国家森林公园也也位于此。镇江南山国家森林公园这里山峦起伏,绿树郁葱,人文景观和自然相得益彰,既是国家森林公园,也是著名的省级风景区。根据镇江市的发展规划和经济发展布局,项目定在镇江镇江南山国家森林公园以南,紧邻镇江新城区。通过广泛的调查研究,有关技术人员对地址进行现场勘查,了解地形和地貌等相关的调查,而且对于周围的经济状况、交通设施、及人口分布进行了一系列地研究,并向有关部门进行了咨询,对拟定地块进行了综合分析比较,经多次讨论写出地址报告,并上报上级有关部门批准,最后选定镇江镇江南山国家森林公园以南,紧邻镇江新城区。该项目的选址符合社会经济发展及城市规划的要求。 三、环境评估 ,一,市场环境分析 ,1,市场需求分析, 从我国实行住房改革的七年来,商品房的销售金额平均的年增长速度达到31%,销售面积平均每年增长26.5%。1998年到2005年的7年中,我国城市人口增加1.4604亿,城市化率从33.35%增加到43%。平均每年城市化水平增加一个百分点,每年的城市新增人口大约2000万人。这是一个多么大的数字,相当于整个韩国的人口数。2005年我国城市人均住房面积达到了26.11平方米。 据政府权威部门估计,到2020年我国城市化达到60%的水平,总人口14.7亿。届时城市人口将是8.8亿,比现在的5.6亿多出3.2亿。3.2亿×26.11平方米=83.552亿平方米。83亿平方米对于中国的房地产企业来说,将是一个庞大的市场需求。如果按照目前的每年5亿平方米的开发水平,83亿平方米将使房地产行业保持长达17年的高速发展。当然这只是分析了城市化水平的提高给房地产行业带来的巨大市场,如果考虑到2020年人均居住面积的提升到35平方米的小康目标、改善居住环境的二次置业需求等因素,那将会出现一个更庞大的数字。 分析其原因如下,第一,现有城镇居民要求改善住房条件或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求。第二,大量农民涌进城市,我国城市化水平将会保持长期的高速发展。第三,城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求。第四是中国每年1.2%的高人口出生率,这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力。如果按13亿人来算,那么每年增加的人口就达1600万之多。以上因素综合起来,房地产行业将拥有巨大的市场。 ,2,产品需求预测: 凌云云山庄是建设在省级南山森林公园附近,随着旅游业的不断发展,该地区的产业的产业也随之火热。又因为顾客追求高档居住生活环境的因素必将得到抑制,并不断与市场品味追求接轨,这将推动市场中高档房源需求的增长。有这样的环境条件和原有的驸马山庄作为市场引导,相信该项目建成后,也将是供不应求。 镇江市交通设施的改善,高速公路及城市道路的发展也将有利于房源的销售,并且有K218 直达、附近还有6路、25路、118路等多路公交经过,这也将更有利于吸引顾客的眼球,进而促进房源占有市场份额。 新的国家政策的推出,为顾客购买房源提供了国家便利的条件,增加了购买的可能性。同时,国际审美观及居住观念的不断进入,也将对顾客群体的想法产生积极影响,促进中高档房源的需求的增长。 ,3,产品的供需平衡: 在今后相当长的一段时间内,房地产业将处于支柱产业的地位。随着城市化进程的加速和居民可支配收入的提高,以及人们对居住水平的要求逐渐提高,住宅市场的需求将保持稳中有升的良好趋势。我国加入WTO后,开放了银行、保险等领域,也大大促进了商业楼面和写字楼市场的完善和发展,商业地产市场供需关系也逐渐趋于活跃。同时,随着经济水平不断生活水平不断提升,高收入人群更加追求高品位和奢华的享受,因此市场对高档山庄的需求也将不断的扩大。 ,4,产品的目标市场分析, 目标市场定位。凌云山庄为价格在100万—500万元的中高档居住房源,? 其市场用户为收入稳定及高收入人群以及拥有大额存款的家庭户。随着经济的发 展和人民生活水平的提高,必然会刺激国内对中高档房源的需求,目前刚开发时间不长,作为镇江城市重点发展区域,随着区域内规划逐步实施,相关配套设施不断完善,普通住宅市场升值潜力巨大,是投资客比较看重的投资区域。?市场占有额分析。几年来该地区已经陆续获得中国“最佳山水人文楼盘”称号和中国“旅游休闲地产100强”等荣誉称号。凌云山庄的规划、设计、材料、工艺、景观、功能配套等都必须符合自然、生态、绿色、环保的要求,真正体现“天人合一”的新居住理念。除此之外,凌云山庄的预测价格相对于市场上同类房源来说是比较合理和适宜的。综合观之,凌云山庄房源极具竞争力,房源上市之后将可取得镇江市中该类房源的20%-25%的市场份额。 ,5,价格现状与预测, 凌云山庄有联排250?,预测价格为187万元/套起;独立300-500?,预测价格为500万元/套起。 新年伊始,楼市调控政策不断,因为驸马山庄销售形势依然看好,相信建好的凌云山庄在驸马山庄的基础上,也会得到顾客的好评的。客户主要还是看重别墅的综合品质、独特风格、优美环境,和实用、保值价值,以及丹徒新城强劲的发展潜力,一些改善型的刚性需求推动着凌云山庄的发展。 ,6,市场竞争力分析, 市场竞争力的优势,?凌云山庄领山别墅以得天独厚的山水生态环境、便利的交通优势、厚重的别墅特色、优质的物业管理,赢得购房者的青睐。随着国家对别墅产品的限制,领山别墅珍稀房源更加吸引高端购房客户的关注。?从建筑风格上分析,凌云山庄囊括了欧式古典、美式简约等多种别墅建筑形态,欧洲新古典主义别墅风格比较突出,建筑风格更加浑厚庄重大气,建筑采用雕塑感极强 的造型,区别于传统的坡屋顶形式,立面简约雅致,运用多种几何体块的穿插、色彩对比及室内外空间的渗透,在满足居住需求的前提下,突出了建筑的艺术性。?从功能上分析,领山别墅图形上的创意设计尽量体现真实的建筑目的和实用效能,讲究结构与构造的精密逻辑,在创造美观的建筑形态的同时,为业主提供舒适的使用空间。?具有其他房源所没有的艺术创作和欣赏的美学价值。 市场竞争力的劣势,?高昂的房价加大了山庄的销售压力,缩小了购买顾客人群,顾客群定位为高收入消费者。?国内房地产同行相继推出同类山庄产品,不断占领市场份额,市场竞争更加激烈。?若要建立优先的营销服务体系和优越的市场份额,尚需经过一段时期的努力。 ,二,建设环境分析 ,1,土地可利用量, 近几年来,丹徒新城城建投资达150亿元,建设完成九华山南路、西环路南延、瑞山路东延等市政城市干道近30公里,城市建成区面积由5年前的4.5平方公里扩大到12平方公里。今年,新城还将开工建设4条道路,包括瑞山路、杨巷路、马鞍山路等,路网结构将得到进一步配套完善。在环境改造方面,目前新城绿化总面积达400多万平方米、绿化覆盖率50%以上。今年,新城将继续投入3500万元,新增绿地面积60万平方米。 ,2,山庄选址, 1,地点与地理环境: 镇江市丹徒区。镇江位于江苏省西南部,东南接常州市,西邻南京市,北与扬州市、泰州市隔江相望。地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处,为江苏省地级市,辖丹阳市、扬中市、句容市三个市,区设丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。是一座集港口、 工贸、旅游于一体的新兴工贸、旅游城市。市区面积1082平方公里,有利于山庄的建设。2,交通运输条件,镇江市地处沪宁工业带、长江和运河十字交汇点,具备发展基础工业所必要的港口、交通、能源、水利、用地及城市依托等优势条件。镇江临江近海,水陆交通极为便利,为国家级水路主枢纽和省级公路主枢纽城市。沪宁高速公路、京沪铁路、沪宁二级公路穿市而过,拥有现代化的通讯体系。2008年镇江市加大建设力度,综合交通能力不断增强。交通基础设施投入超过60亿元,投资总额为历年最高。“两铁”拆迁进度全线领先,泰州大桥南接线、镇大公路开工建设。沿江高等级公路完成80%的工程量,243省道、宁杭高速公路镇江段等重点工程相继建成。全社会港口吞吐量突破亿吨,其中沿江港口达8700万吨。 ,3,配套设施, 选址周边具有优越的交通、生活、商业、文化、娱乐配套环境和完善的物业服务,配有高科技安保系统。 1,教育资源:丹徒新城驸马山庄国际幼儿园,并且周边还有镇江市官塘中学、西麓中学、大港中学、丹徒实验学校等多所学校可供利用。 2,医疗资源:驸马庄药店、三山卫生院、新区幼儿园丹徒县医院、丹徒区中医院。 3,商业配套,驸马农贸市场,上海华联超市、新城农贸市场、明明超市、谷阳大酒店、世纪联华丹徒店、彩虹城等商业配套,并且山庄靠近丹徒区政府也将会更加方便。 4,交通配套:拟建山庄有K218 直达、附近还有6路、25路、118路等多路公交经过,并且镇江市交通设施的改善,高速公路及城市道路都在不断的改善。 5,拟建配套设施,?泳池成套设备和泳池辅助设备,包括,泳池垫层,保温盖板,水下健身器,救生器材,更衣柜,泳池瓷砖等。及SPA水疗设备。?山庄景观及绿化工程,包括小桥流水、亭台楼阁、花草树木、小品小景、艺术雕像等。?并且在山庄中拟建小型的医务室或者医疗诊所。?拟建小型的运动场所,如羽毛球场,篮球场,健身房等,为居民的生活提供更便利的设施。 ,4,拟建成山庄规模与形态, 建成后的凌云山庄为价格在100万—500万元的中高档居住房源,以创造自然、优雅、生态的居住环境迎合现代人生活模式理想化要求,让居住者体会到生活的真谛、居住的本质,充分享受绿色、健康、和尊贵。提供优越的交通、生活、商业、文化、娱乐配套环境和完善的物业服务,配有高科技安保系统。全力把打造平安社区,构建和谐家园,创建镇江一流模范社区, 建成后的凌云山庄绿化特色主要源自三个方面,一是高尚别墅区较大的住宅庭院,形成千姿百态、各具特色的庭院绿化造型,各种楼台亭阁、廊桥水榭、花圃鱼池千姿百态,使整个小区婀娜多姿、生气盎然,二是充分的绿化覆盖率,小区山景、水景、路景、园景等都得到充分的绿化覆盖,实现小区园林化、景观化,三是重要节点的景观绿化营造,在小区整体布局中做到有张有弛、有疏有密、有遮有透。 ,5,经济运行及周边生活环境, 1,经济运行,经济运行:2009年一季度镇江市民营投资达140.3亿元,比上年同期增长37.6%,其中,规模以上民营投资完成106.79亿元,比上年增长37.3%,完成年计划的27.4%。1—3月份镇江市区城市居民人均可支配收入为6832元,同比增长11.3,,增幅在苏南五市中列第一。近年来,镇江市民营房地产经济快速发展,房地产投资额稳步攀高,市场销售量大幅提升,民营经济已 成为我市房地产业发展的主导力量。截止3月底,全市民营房地产共245家,占全市房地产企业总数的85%。实现商品房销售52.96万平方米,比上年增长44.7%,占全部房地产销售面积比重达83.8%,实现销售额18.24亿元,比上年增长56.36%,占全市商品房销售额比重为80.8%。累计完成投资12.91亿元,比去年增长6.3%,高于全市平均水平1.5个百分点,占全市房地产投资的80%。2,周边生活环境,丹徒新城城市功能配套的完善,体现在居民生活的点点滴滴。目前这里通行的公交线路达到11条,月均运送乘客80万人次。据悉,丹徒新城正在建设内部公交循环系统和的士站点,6月20日前完成,将为新城居民出行带来更大的便捷。从幼儿园到高中的教育体系基本健全,卫生、商业等城市配套设施齐全,已建成的居民生活小区达到40个。联华超市来了,永和豆浆来了,巴江水火锅来了,佬土火锅来了,星光大道KTV来了……良好的区域优势,和不断集聚的人气,使得越来越多的知名品牌纷至沓来。仅去年一年,丹徒新城就新增服务业企业,包括个体,近300家,目前总数已达到1200多家。 ,三,建筑总体平面布置 山庄拟占地500余亩,总体规划建筑面积20余万平方米,山庄将包括各种风格、体量的单体、双拼、联排、复式别墅近300幢、500余套, 以不同的价格区间销售给不同的消费人群,山庄总建筑面积预计12万平方米。 ,四,拟采取的环境防治措施 ,1,施工期, 1,废水防治措施,施工场地修建临时沉淀池、临时厕所,或移动厕所,和化粪池,地周界设置截水明沟和管道。 2,废气防治措施,洒水抑尘,使用商品混凝土,作业场地采取围挡(围墙)、围护以减少扬尘扩散,施工结束后施工场地恢复措施,施工完场地清。 3,噪声防治措施,申请办理《夜间施工许可证》,合理安排施工时间,加强施工期环境监理,尽量用低噪声设备,降低人为噪声。 4,固废防治措施,建筑垃圾遵照镇江市建筑垃圾管理办法进行处置,土建工程垃圾一般在施工后回填,安装工程的金属废料回收再利用。生活垃圾集中收运后由环卫部门统一送往镇江市生活垃圾填埋场处理。 5,生态环境防治措施,水土保持措施,,建立综合有效的防治体系,加强施工期管理和水土流失防治,设置截洪沟。弃土不得随意堆置,严禁抛弃于河道、沟渠内,管道施工期尽量避开雨水集中的汛期和梅雨季节,减小管道沟槽开挖宽度,管道敷设后土壤回填并夯实、植草进行绿化,施工结束后清理场地。 ,2,运营期, 1,废水防治措施,项目进入污水处理厂前,必须对生活废水进行处理,达到《污水综合排放 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》GB8978-1996一级标准后,才能排入山源河。 2,废气防治措施,区内汽车定期进行尾气监测,确保100%达标,商办楼的饮食业单位建设专用的排烟烟道,对不宜作饮食业单位的店铺,必须在租/售房屋中予以限制说明,油烟废气经净化后应由建筑物内预设的专用烟道从屋面高空达标排放。同时,入住的饮食服务业单位必须事先向环保部门申请,办理环评,建设单位在环保部门批准同意后方可开工。 3,噪声防治措施,?合理规划居住区主要道路两侧用地,分散车流量,严格限制强噪声车辆进入居住区,区内行驶的车辆禁鸣。?主要干道和路边住宅较多的路段设置降噪绿化带和机动车与非机动车隔离带。?商业经营活动边界噪声 必须符合国家规定的环境噪声排放标准。?限制住宅楼进行室内装修活动作业时间。?区内水泵房、变电所、煤气调压站等产噪设备基础加垫减振、建筑封闭或采取地下式。?重视住宅本身的防噪声设计,合理选择围护结构构造,并保证其施工质量。 4,固废防治措施,回收可再生利用的商业垃圾和生活垃圾,余下分类收集,由环卫部门及时外运处置后。 四、技术评估 (一)项目初步发展思路 1、本项目应针对江苏的休闲度假市场,联合周边山区,开发山区生态观光旅游度假产品,主要提供登山观光、采摘休闲、餐饮娱乐、住宿度假等多种休闲度假功能,带动周边山区生态观光旅游和本项目休闲度假产品的发展。 2、本项目应充分开发地热资源,开发温泉康体疗养,做大做强休闲度假产品,与上述第2条考虑的山区生态观光旅游度假产品一起,吸引镇江市的人来本项目度假。 3、本项目还可考虑大力挖掘文化内涵,围绕明文化提升本项目,发展历史文化展示旅游产品,作为一个整体来展示给游客,使游客能够了解到明代历史文化的真正特色和全貌,丰富历史文化旅游内涵,延长游览链,从而把本项目打造成世界级文化旅游度假项目,把世界各地和外地来的游客中的一部分留在本项目住宿,保证本项目客源的长期稳定。 ,二,项目市场定位 1、目标市场定位。凌云山庄为价格在100万—500万元的中高档居住房源,其市场用户为收入稳定及高收入人群以及拥有大额存款的家庭户。随着经 济的发展和人民生活水平的提高,必然会刺激国内对中高档房源的需求,目前刚开发时间不长,作为镇江城市重点发展区域,随着区域内规划逐步实施,相关配套设施不断完善,普通住宅市场升值潜力巨大,是投资客比较看重的投资区域。 2、市场占有额分析。几年来该地区已经陆续获得中国“最佳山水人文楼盘”称号和中国“旅游休闲地产100强”等荣誉称号。凌云山庄的规划、设计、材料、工艺、景观、功能配套等都必须符合自然、生态、绿色、环保的要求,真正体现“天人合一”的新居住理念。除此之外,凌云山庄的预测价格相对于市场上同类房源来说是比较合理和适宜的。综合观之,凌云山庄房源极具竞争力,房源上市之后将可取得镇江市中该类房源的20%-25%的市场份额。 ,三,项目建设内容 1、住宿功能提升,依山形水势将山庄划分为18个各具风格的小区,每个小区都有自己的中心景观及主题,别墅排列错落有致,宛如凝固的田园交响乐。散点布置,不同于中心围合的景观控制论。 2、会议功能提升,容纳200人的大会议室配设衣帽间,所有8个会议室全部配设电视电话会议设施、现场监控系统及视音频转播系统,含电视机、录放像机,、有录音扩音功能的音响控制系统、多媒体演示系统,含电脑、多媒体投影仪、实物投影仪等,、演讲台和电子白板、会议即席发言麦克风。 3、餐饮功能提升,可同时容纳230人就餐的餐厅装饰成豪华的中餐厅,3个包间装饰要独具特色、格调高雅,另设简易西餐厅,能提供自助早餐、西式正餐,娱乐楼里的酒吧保留改造,提升文化氛围,最后,在新建的气派的大堂里设大堂茶吧,供客人饮茶、简餐和休息交流。 4、娱乐功能提升,更新改造娱乐楼,包括游泳馆和洗浴中心等,和歌舞厅,室外网球场改建为室内网球场,另外考虑在大会议室兼设影剧场和供居民娱乐休闲的公共场所。 5、增加休闲观光功能,利用自有的300亩林场,联合周边山区,开发山区观光旅游度假产品,主要增加登山观光、采摘休闲的功能。 6、增加温泉疗养功能,在门口养鱼池打温泉,开发利用地热资源,开展温泉康体疗养服务。 7、生态园环境美化功能,项目建设内容上解决生态园交通通畅和园区游客的停车、餐饮、娱乐、休闲、观光、商贸服务于一体的服务功能和基础设施建设生态园在全园绿化的基础上,主要分为休闲度假娱乐区,休闲渔业园区,农业观光园区,农事体验区等四个特色园区。 ,四,拟建山庄风格 别墅的建筑与室内设计以“自然健康、舒适环境”为原则,风格淡雅清新,内部配套设施高档齐全。为了保证主业使用的舒适和便利,主要从以下几个方面考虑, 1、功能分区合理, 2、空间宽敞,满足功能需求,保证舒适性, 3、建筑、室内配套设备强调“环保、舒适、宁静、安全”, 4、考虑家庭结构,适合不同年龄人群居住。 新式别墅结构先进,款式多样,结构简易,装修现代齐全,面积在250平方左右。一楼为公共活动空间,二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。在造价方面,包括整体装修在内,造从显吸4000 元/平方米左右的新式别墅亦是较合理的选择。 凌云山庄别墅生活配套设施逐步提高标准、全面完善。别墅居民的高指数生活标准下,健康无疑为最重要,所以健身运动场所是物业配套中的重要环节,从近年别墅项目可见一斑,比如,田园居、齐明别墅,在会所设施确良更加设丰富的健身运动项目,如高尔夫球练习场、壁球场等。 别墅物业对建筑艺术风格的追求超过其它一般住宅对建筑艺术风格的追求,这是由别墅物业本身特征和对环境的要求造成的。建筑艺术风格,就是建筑的本体特征,通过建筑造型、材料、颜色、柿物等因素综合表现出来。建筑艺术风格对于物业的价值影响程度在别墅物业上的表现,超过其它各种物业。因为别墅物业充分体现和满足了人们心理存在的各种嗜好及人们生来就存在的独异性和尊重感。 ,五,完善别墅物业的配套会所 配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐的场所,它延展节别墅物业本身的功能,弥补其由于选址上的要求所造成的不足和人们除居家生活之外的娱乐需求。 配套会所的设施种类有多种。居家型别墅,其配套会所设施更侧重度假休闲目的,具有特别性、独一性。如,网球场、壁球场、泳池为居家型常备。而中、西餐厅,俱乐部,则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所的种类性的层次,也反映着需求群体和服务群体的差异性,并因此决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高,别墅物业价值也越大。例如,观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。 ,六,物业的自然资源和人文资源的优化 自然资源在这里指不可再生的自然资源和自然生态环境。人文资源指人造 景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址首先必须考虑的,它是决定着别墅物业价值最重要因素,即别墅物业其它要素均可模仿重造,唯独自然资源和人文资源是不可重造的,真正显示出其独一无二和价值永久性。 ,七,注重别墅物业自身的市场性 别墅物业的市场因其特殊性而具有一定的独立性,从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外的。主要体现在, 1、别墅物业外在环境要求的特殊性。对于一般居家住宅物业来讲显得很重要的影响价值的因素,如,生活上的配套、商业网点、交通等,对别墅物业的价值影响并不显得重要。这是因为别墅物业的业主对于居住环境的独立性、私有性和自然舒适性上的追来超过生活配套上的要求,比起闹市繁华他们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一部分人才能享有的繁华。 2、别墅物业需求群体的个别色彩和饱含特殊性。优质别墅物业具良好的保值增值性,使其在任何时期都为富人阶层追捧的对象。同时别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣的个性化和作为财富的象征性,充满着购买者的个人色彩,购买者的喜欢对别墅物业价值的影响,某种程度超过市场因素。“曲高和寡”,越特殊的东西,其个别性越突出,其可比较性也越少。别墅物业市场是一个充满个性化的特殊市场。 ,八,生产出的优质的别墅产品 凌云山庄基于山地地貌的前提,整个社区依自然山势而建成,减少推土成本。规划依山形水势,变化错落,参差成景。在总体布置上,以大型水景广场与会所结合天然 水库及远景的狮山公园构成整个社区的中心景观,两恻山坡保留,培植树林,并用不同等级的的道路将分散于各个组团的多处山景、绿地、 水景及娱乐设施连接起来,形成一个层次丰富、空间渗透、格调自然爽朗的高尚居住环境。 山庄内预留大量空间作花园绿化之用,使每家每户都有花园景致,与大自然融为一体。为增加环保意识,鼓励住宅采用单车、高尔夫球车代替汽车。前区中心广场占地三万平方米,地势平坦,配有草坪、铺地、喷水池、棕桐树和休息椅、主题雕塑等多种小品,平面以几何图形为构成元素,绿化以规则的草坪,行列的棕相和自然的花林配村,两侧设有山庄巴士站、弧型长廊及长坪,方便住户等候车辆时休憩,入口加设洪闸及保安亭,以确保山庄之私隐性,免被外界滋扰,形成充满大自然环境之北美式社区休想区域。 沿水库开辟休闲小路,住户可散步、垂钓、休息,进行各项水上运动及欣赏河狮山公园之大自然景色。 ,九,别墅项目环境与配套设计 椰树泉,山庄内最大的小区,40幢别墅错落有致,环绕组成一个组团,上百棵大王椰的迎风而立,绿化特点,成片椰树林,喷泉附近,,设施,绿地迷宫,700?,。 爵士汇,独特的地形及别墅排位形成了昔士风的图案,流露出爵士乐般优雅的味道。绿化特点,种植超过十种的林木,形成一个青翠悦目的的小山丘。 红枫林,别墅像树林一样一线排开,靠着山,抱着树,绿化特点,主要树种为枫木,设施,攀岩 温华府,此区位于整个穆天子山庄的中部,突出加拿大的建筑特色,使它们成为耀眼的一颗星。 总督半岛全区最好景观、最大面积的豪宅,共3幢,位于一个小半岛上, 三面环水,独有私家码头,无论山、水、树,美妙风景,尽收眼底,人间百态,心中尽知,冲天豪气,只属名见绿化特点,修剪整齐的针叶乔林及灌木,欧陆宫庭式园林。 欢乐广场,正对大门,别具特色的大型水景广场,周围是一百多棵挺拔的大王椰,中心是喻意珠三角明珠的主题雕塑,而池底铺砌意大利进口的高级马赛克,组成6朵色彩鲜艳的欢乐花,令整个广场充满欢乐的氛围,设施,草地滚球场、网球场。 儿童活动场所。设小型、安全、色彩丰富、活动多样的常规儿童玩具及相应软垫、辅地、休息椅凳等,现在有"反斗乐"、"白玉兰(美联)""太阳鸟"等成套现货设备可供选择。还可设室外乒乓球桌、沙坑等内容。 老人休闲活动场所。内容较为广泛,老人休憩、品茗、棋牌、打拳、观赏用,常布置花架、亭廊、桌凳、花坛、水池、铺装地坪等,须与园林景观紧密结合。 健身器材,健身步道。健身器材有扭腰、划船、上肢牵引、重力水车、伸背、太空漫步、健骑等多种多样内容,价廉物美。健身步道借助于在鹅卵石上行走,产生脚底穴位按摩而受青睐。这些是一般居住社区必须设置的内容,而占地和所费均不多。 体育活动项目。经常见到的有高级住宅别墅的网球场,老人活动的门球场,与环境结合的迷你高尔夫球场,也有在社区活动中心设单双杠、羽毛球飞捧球售篮球场的。如与外河沟通,划船也常成为一种内容。 雕塑小品。结合水池、花坛布置,起到画龙点睛、点题的作用。 园林植物景观。园林植物景观贯穿于所有绿地景点之中,以绿为主、为基 础环境,创造人与自然和谐生存的生态社区。除此之外,在景点设计中,往往也有把植物景观作为景点内容的,如翠竹园、松柏园、牡丹园等或者适当的放入少量小型吉祥动物,如天鹅、鸳鸯、白兔、麇鹿等。 这种情况的景点,可以结合挖河塑造部分地形。既为植物造景、植物种植创造适宜的立地条件,也使别墅更接近自然,建筑组团的空间划分更有趣味。是完全平坦的别墅区域不易达到的。 五、财务评估 ,一,投资估算与资金筹集 1、固定资产投资估算。固定资产投资估算25000万元,自有资金6000万元,向外界借款19000万元,全部向建设银行借款,偿还期为五年,等额偿还,利率为6.45%。 2、流动资金估算。流动资金估算为10000万元,其中,项目自有资金为4000万元,向建设银行借款6000万元,年利率6.45%,借款期为五年,一年投产期,五年的达产。 表一,投资计划与资金来源表 单位,万元 建设期 投产期 达产前 序号 项目 合计 1 2 3 4 5 36212 12790.25 13421.75 1 总投资 25000 12500 12500 1.1 固定资产投资 1212 290.25 921.75 1.2 建设期利息 10000 0 0 10000 0 0 1.3 流动资金 36212 12790.25 13421.75 10000 2 资金来源 10000 3000 3000 4000 2.1 自有资金 6000 3000 3000 2.1.1 固定资产投资 4000 4000 2.1.2 流动资金 20212 929.25 10921.75 2.2 固定资产投资 借款 19000 9000 10000 2.2.1 建行借款 1212 290.25 921.75 2.2.2 建行借款利息 6000 6000 2.3 流动资金借款 表二,投资决策 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 指标表 单位,万元 评价指标 数值 分析 1、 静态评价指标 PP,不包括建设期回收 1.3 期, 符合公司两年内收回投资的战略 2.55 ROI,投资收益率, 稳中求进的投资收益率 2、 动态评价指标 128723.1 NPV >0 NPV,净现值, 3.5 NPVR>0 NPVR,净现值率, 4.5 PI>1 PI,获利指数, 总结,此项目完全具备财务可行性条件 注, PP,不包括建设期,=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量 =36212/27712.3=1.3 ROI=,利润总额+长期负债利息收入,/ ,长期负债+实收资本, =,137712+3212,/ ,19000+36212,=2.55 净现金流量= 现金流入—现金流出 =270000+1212 -,36212+14850+13500+945+405, =205300 NPV=净现金流量*复利现值系数=205300*0.627=128723.1 NPVR=NPV/ 原始投资的现值 =128723.1 / 36212 =3.5 PI =1+NPVR=4.5 表三,销售收入与税金表 单位,万元 投产 达产期 期 序号 项目 合计 3 4 5 6 7 8 270000 20000 50000 50000 50000 50000 50000 1 别墅销售 14850 1100 2750 2750 2750 2750 2750 2 营业税金及附 加 13500 1000 2500 2500 2500 2500 2500 3 营业税 城市建设维护 945 70 175 175 175 175 175 4 费,7%, 教育费附加 405 30 75 75 75 75 75 5 ,3%, 3、销售收入与营业税金及附加 1)销售收入,不含税,,经分析预测,建设山庄,投产期销售收入为20000万元,其后每年收入均为50000万元。 2)销售税金及附加营业税按7%计税,投产期应缴营业税=20000*5%=1000,万元, 达产期应缴营业税=50000*5%=2500,万元,按市场预测估算,原材料为12000万元,燃料动力费为1300万元。投产期应缴城市维护建设税=1000*7%=70,万元,投产期应缴教育附加费税=1000*3%=30,万元,达产期应缴印花税=达产期应缴城市维护建设税=2500*7%=175,万元,达产期应缴教育费附加=2500*3%=75,万元,3,别墅成本及费用估算 工资及福利费估算 工人200人,工资按每人每年30000元。职工福利费用按工资总额的14%计提为4200元,总额为4104万元 折旧估算 固定资产原值26212万元,净残值为1212万元,按直线折旧法计提折旧,折旧年限6年,每年折旧额为4167万元。 4、利息支出 ? 固定资产投资借款利息计算,据表四, ? 流动资金借款利息计 算 6000*6.45%=387,万元, 利润总额分配估算 ? 利润总额 见表二表三 ? 利润分配 企业所得税为25%,法定盈余公积按税后利润的10%提取,当盈余公积金已达注册资金的50%时,即不再提取。偿还借款本金后尚有盈余时,按10%提取应付利润。 ?长期借款利息估算。 表四,总成本费用估算 单位,万元 投产期 达产期 序号 项目 合计 3 4 5 6 7 8 72000 12000 12000 12000 12000 12000 12000 1 外购原材料 7800 1300 1300 1300 1300 1300 1300 2 外购燃料动力 4104 684 684 684 684 684 684 3 工资及福利费 25000 4166.7 4166.7 4166.7 4166.7 4166.7 4166.7 5 折旧费 5534 1599 1387 887 887 387 387 6 利息支出 3212 1212 1000 500 500 0 0 6.1 长期借款利息支出 流动资金借款利息支 2322 387 387 387 387 387 387 6.2 出 3000 500 500 500 500 500 500 7 其他费用 117438 20249.7 20037.7 19537.7 19537.7 19037.7 19037.7 8 总成本费用 8.1 固定成本=,9-9.2, 8.2 可变成本=,1+2+6, 86904 14484 14696 19696 19696 24696 24696 9 经营成本=,8-5-6, 表五,固定资产借款还本付息表 单位,万元 序项目 利率 投产期 达产期 号 1 2 3 4 5 6 20212 1 借款及还本 付息 -- -- -- -- -- -- 1.1 年初借款累 计 6.45 建行借款 % -- 短期借款 9000 10000 -- -- -- -- 1.2 本年借款 9000 10000 建行借款 1225.4 短期借款 290.25 921.75 1212 1000 500 500 1.3 本年应计利 息 6.45290.25 921.75 1212 1000 500 500 建行借款 % 短期借款 -- -- -- -- -- -- -- 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 1.4 本年偿还本 金 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 建行借款 短期借款 -- -- 1225.4 -- -- -- 290.25 921.75 1212 1000 500 500 1.5 本年支付利 息 290.25 921.75 1212 1000 500 500 建行借款 -- -- -- -- -- -- 短期借款 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 4042.4 2 偿还借款本 金的资金来 源 16627.4 16627.4 16927.4 16927.2.1 利润 -1349.7 4 4166.7 4166.7 4166.7 4166.7 4166.7 2.2 折旧 1225.4 2.3 短期借款 表六,损益表 单位,万元 投产期 达产期 序 号 项目 合计 3 4 5 6 7 8 270000 20000 50000 50000 50000 50000 50000 1 别墅销售收入 14850 1100 2750 2750 2750 2750 2750 2 营业税金及附加 20037.19537.19537.19037.19037.117438 20249.7 7 7 7 7 7 3 总成本费用 27212.27712.27712.28212.28212.137712 -1349.7 3 3 3 3 3 4 利润总额 弥补以前年度亏 1349.7 0 1349.7 0 0 0 0 5 损 136362.25832.27712.27712.28212.28212. 3 -1349.7 3 3 3 3 3 6 应纳税所得额 34090.5 0 6458.1 6928.1 6928.1 7053.1 7053.1 7 所得税 102271.19374.20784.20784.21159.21159. 5 0 2 2 2 2 2 8 税后利润 10227.2 0 1937.4 2078.4 2078.4 2115.9 2115.9 9 盈余公积 10227.2 0 1937.4 2078.4 2078.4 2115.9 2115.9 9.1 应付利润 15499.16627.16627.16927.16927.91021.6 -1349.7 4 4 4 4 4 9.2 未分配利润 -1349.7 14149.30777.47404.64331.91021.9.3 累计未分配利润 7 1 5 9 6 综上所述,通过对该山庄项目的必要性分析、环境评估、技术评估、财务评估,可以总结出该山庄项目具有很强的可行性,是一个值得投资实行的好项目。望此山庄项目评估可以为使用者提供有益的参考。