下载

1下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 房地产估价技术报告

房地产估价技术报告.doc

房地产估价技术报告

于敏熙
2018-12-03 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产估价技术报告doc》,可适用于工程科技领域

房地产估价技术报告一、个别因素分析:(一)实物状况分析估价对象位于徐州苏商御景湾是由徐州苏商实业有限公司打造的大型综合社区项目。苏商御景湾地处徐州老城区、新城区和铜山新区三区核心位置。房屋结构为钢混结构用途为营业用房占地面积亩,总建筑面积万平方米。该宗土地形状较规则,东依迎宾大道和淮海食品城西邻徐州工程学院新校区北接亩的城市公共三角绿地南靠通往铜山新区的欣欣路。浅丘地形、宗地内场地较为平坦地质构造较为稳定无震灾历史。基础设施为通供水、排水、供电、通讯、通路、、通气、场地平整为“六通一平”。大气符合国家Ⅱ类标准水体符合Ⅲ类标准。(二)估价对象权属状况估价对象为徐州苏商实业发展有限公司所有。徐州苏商实业发展有限公司于年月日取得《房屋所有权证》证号为自房权证市交字第号并于年月日取得《国有土地使用证》证号为自国用()第号使用权类型为出让土地用途为商住用地使用权面积m终止日期年月日。二、区域因素分析:估价对象地处徐州老城区、新城区和铜山新区三区核心位置。万平米国际公园城坐拥三环交汇优享万平米公园盛景兼有得天独厚的地理优势占据新老城的核心位置三环路畅快通行老城区昆仑大道直达新政府官邸分钟的路程即可转换园林生态与城市繁荣。项目交通便利东三环与南三环交汇处连接新城区与铜山区都市走廊的特殊区位优势决定了百果园板块必将成为整合两区的发展引擎。        三、市场背景分析:年徐州全市(含贾汪区、各县区)商品房成交套数为套成交面积约万平米相比于年(成交套数套成交面积万平米)增幅分别约、。从全年成交来看年徐州楼市经历了从“冷”到“暖”的巨大转变。第一季度:以价换量迎来小阳春年楼市开局惨淡经历“寒冬”大部分开发商未进行大规模促销降价加之购房者降价预期和观望情绪浓厚、月楼市供应量与成交量均现萎缩。但自月以来随着全国楼市的复苏徐州市场也迎来本轮调控以来难得的“小阳春”。然而此番楼市回暖的背后真相实是开发商为快速回笼资金在萎靡不振的市场下而采取的“熬冬”策略以价换量此举也颇见成效。第二季度:回暖蔓延开发商“以价换量”优惠频现又得益于各个城市对楼市政策微调很多潜在购房需求逐渐出手。月以来我市成交量稳步回升“红五月”激发房企热情成交上涨势头迅猛。第三季度:楼市反周期特征明显在楼市调控的微妙关口传统淡季、月份的楼市表现却很反常成交火爆创年内销售新高而传统旺季“金九银十”却未能如期而至。究其原因一方面是、月份的楼市热销已经释放了一部分刚性需求另一方面决策层多次对房地产调控不放松的表态更重要的是开发商手头资金在这一阶段开始宽裕优惠幅度收窄房价止跌回涨又让购房者变得犹豫起来。房价始终是买家考虑出手的最关键因素。而开发商打折优惠活动缩水、价格上调让本应有丰厚收获的“金九银十”褪色买卖双方博弈升级。第四季度:翘尾行情凸显临近年底楼市成交热度升温出现“翘尾”行情。我市第四季度商品房成交量比第三季度增长约套。楼市“暖冬”的来临让购房者期盼楼市年底促销的心愿难以实现。房价的持续上涨让购房者无法继续“淡定”看涨房价的预期甚至转而积极入市。从区域成交来看云龙区始终是商品房成交的领头羊一方面云龙区在售房源较多另一方面云龙区属于城市发展的主轴上备受购房人群的青睐。除了云龙区经济开发区、鼓楼区、泉山区成交量仅居其后。从县区成交来看除丰县以外其他县区成交量都较好其中新沂市和邳州成交量较大总成交量均在套以上。、估价方法选用:根据估价目的和估价对象实际状况及本地区房地产交易市场情况由于在同一供求圈内可收集到类似房地产的交易实例故采用市场比较法从替代的途径进行估价。市场比较法是指在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内具有较强相关性、替代性的房地产交易实例根据估价对象和可比实例的状况对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正评估出估价对象的市场价格。市场比较法在房地产市场较发育、交易实例较多的地区比较实用其估价结果与市场相近最具现实性其准确性较高是目前普遍采用的估价方法所以我们认为通过市场比较法评估出的比准价格其准确度、可信度高。成本法是根据成本积算原理求取估价对象在估价时点的重置价值或重建价值后扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法可操作性较强但其评估结果的准确度、可信度低房地产特别的营业类房地产的价格往往不是由它的建造成本决定所以其估价结果的准确度、可信度相对市场比较法要低。综上所述由于此次评估目的为抵押价格评估根据估价目的和估价对象的特点结合本市房地产市场的状况本次估价结果的确定以市场比较法的估价结果作为此次房地产的估价结果。五、最高最佳使用原则在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响两者的配合适当均衡时房地产的效用便能高度发挥达到最高最佳使用状态。估价对象房屋登记用途为营业用房土地用途为商住用地已经是最高最佳使用状态根据合法性原则和由于本次估价目的因此保持现状用途为前提估价。六、估价测算过程:(一)采用市场比较法测算估价对象价格:具体估价思路为:在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供求范围内具有较强相关性、替代性的房地产交易实例根据估价对象和可比实例的状况对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正评估出估价对象的市场价格。、选取可比实例:选择的实例应与估价对象处于同一供需圈用途相同交易时间相近不超过年估价人员经过市场调查根据可比性原则对收集的资料进行整理经筛选确定以下A、B、C三个交易实例为可比实例。A、绿地商务城A栋一层号营业用房钢混结构建筑面积m。成交日期:年月日成交平方米单价元m。B、中铁人才家园号一层钢混结构房屋建筑面积m成交日期:年月日成交平方米单价元m。C、恒基雍景新城栋一层号钢混结构房屋建筑面积m成交日期:年月日成交平方米单价元m。、估价计算:比较因素条件说明表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C成交价格交易日期交易情况正常正常正常正常区域因素商业繁华程度一般较繁华一般较繁华交通便捷度便捷便捷便捷便捷公共设施完善度齐全齐全齐全齐全个别因素建筑结构钢混钢混钢混钢混临街状况整体店面后半部临街临街临街临街深度较深一般一般一般面积大小较大一般一般一般配套设施完备度完备完备完备完备      比较因素条件指数表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C因素比较修正系数表实例比较因素委估对象实例A实例B实例C、估价计算:①、交易情况修正:以正常交易为比较基础指数为。实例A、B、C均是在公开市场正常交易故不作修正。②、交易日期修正:经调查参考中房指数网指数以年第四季度的中房指数为基准的定基指数进行修正。交易日期中房指数     ③、区域因素修正:区域因素是房地产一定范围的外部环境对房地产价格有所影响的因素。进行区域因素修正是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的区域因素主要包括商业繁华程度、交通便捷度、公共设施完善度等。商业繁华程度:主要考虑估价对象与比较案例离市、区级中心直线距离比较案例距A、C略好于估价对象故做一定修正。交通便捷程度:估价对象与比较案例相距较近距离主要道路距离、公交车站网、区域道路密集程度等都相似故不做修正。公共设施完善度:主要指项目周边是否有银行、邮电、学校、超市、派出所、医院等配套设施分为“齐全”、“较齐全”和“不齐全”三类。估价对象与比较案例均在同一街道不做修正。④个别因素修正:个别因素是构成房地产本身的使用功能等方面的因素。进行个别因素修正是将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏方面的差别所产生的交易价格差别排除。影响营业用房房地产价格的个别因素主要包括建筑结构、临街状况、临街深度、面积大小、配套设施完备度等。建筑结构:估价对象与比较案例均为钢混结构不做修正。比较案例在临街状况、临街深度、面积大小上均好于估价对象根据掌握的资料结合实际情况均做一定程度的修正。配套设施完备度:估价对象与比较案例配套设施相同不做修正。⑤、价格计算:根据以上修正比准价格计算如下:比准价格计算表单位:元平方米比较因素实例A实例B实例C成交价格交易情况交易日期区域因素个别因素比准价格    估价对象单价取可比实例比准平均价=()=元m(取整)估价对象总价=×=元(取整)(二)采用成本法测算估价对象价格:根据自府发()号、自房局发()号(关于贯彻执行政府〈关于公布我市房屋重置价格的通知〉有关问题的通知计算如下:计算公式房价=等级重置单价(征地拆迁费税率)×比价系数×(利润)×(税率)×(各项因素差价率)×成新×用途系数×建筑面积

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/8

房地产估价技术报告

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利