考虑风险收益率的房地产投资风险评价方法的研究（可编辑）

考虑风险收益率的房地产投资风险评价方法的研究（可编辑） 摘要 风险有多种含义,不同的人有不同的观点。据说“风险”这个词在世纪 才在英语中被得知。据称风险这个词来源于西班牙水手的用语,意思是“碰到 危险或触礁”。风险被定义为衡量一项活动所有风险发生概率、危害程度和暴露 的尺度。风险此定义由爱德华兹和波恩于年给出暗含着一个不期望的结 果如蒙受损失的出现??它表示在预先给定的时间范围内不利事件出现的可 能性概率。活动的风险越大,如果决策错误,那么最终结果的损失越大,反 之亦然。风险不可能完全避免,但是理性选择使风险达到最小化。本文主要关 注基于风险收益率的房地产投资风险评价方法研究。 房地产项目有很多不确定性,它们与项目的特点和资源和活动的多样性有 关。房地产投资有很多可能导致严重后果的风险,因为房地产有投资周期长、 投资额度大、投资地点固定和投资风险复杂等特征。来自内在不 确定性的风险 被称为非系统风险,包括运营管理、财务和技术风险;由外在不确定性造成的 风险称系统风险,包括社会、自然和政治风险等。风险发生概率和破坏程度很 难估计,因此投资规模和复杂程度越大、周期越长,风险的影响就越大。从上 下文可知,投资业主不能预测风险发生概率,但是收益水平分布可以反映风险 概貌。房地产投资由开发、设计、建设和销售等一些相互依赖的活动组成,每 个环节都包含相应的费用某项成本或收入和工时。风险评价是分析和评价在 各种系统与非系统风险因素影响下的项目投资可行性,以便投资者进行决策。 本文首先介绍了基于房地产投资项目特征的内外风险,还介绍了几种常见 的不确定风险评价方法,如盈亏平衡法、敏感性分析法和蒙特卡洛模拟法。其 次传统的房地产投资风险评价方法没有考虑风险,很难适应市场日益激烈的竞 争,因此本文在资本资产定价模型??通过“贝塔”系数或者关于 投资组合“均 衡”方法来评价资产的无风险价格的一个风险模型的基础上引入了风险变异系 数和贝塔系数,修正了基准收益率的净现值的计算公式,提出考虑风险收益率 的评价方法。再次在分析模型假设条件的基础上,文章讨论了套利定价理论、 期权理论等模型的改进方法。最后在和资本资产定价模型比较后,把附加经济 价值包括理念 机制 综治信访维稳工作机制反恐怖工作机制企业员工晋升机制公司员工晋升机制员工晋升机制图 、激励制度、管理体系和评价指标方法应用到房地产投资 风险评价中。 关键词:风险投资收益率,净现值,资本资产定价模型,附加经济价值 . “’.’“”.. 。 卜, . ;, . . .. , ,. , , ; , 【 , ,. . . ,’ . ,, , . ’. , ’ .,,? ’ “’’“” . ,, .,, 【.,, :武汉理工大学硕士学位论文 第章绪论 .国内外房地产投资风险差异概述哺 中国和西方发达国家相比,经济制度、社会文化有很大的差异。在经济制 度方面,中国处在社会主义市场经济初级阶段,调节经济很大程度上还依赖行 政手段;西方是建立在资本主义市场经济之上政府宏观调控的混合经济,调节 经济多是借助货币、财政政策等间接手段。在社会文化方面,中国是以儒家文 化为基础,强调共性、协调和统一:西方起源于古希腊文明,强调个性、凌乱 和不对称,注重个体的能动性。因此国内外房地产投资风险有明 显的差异。 .面临风险的内容有别 房地产投资风险主要有政治政策风险、社会风险、经济风险、技术风险、 管理风险等,但是中西方的含义有别。政治政策风险:在中国主要指由于经 济体制、土地使用制度、工资制度和住房制度等的改革,金融政策的变化所引 起的风险,往往以各种行政规章制度条款的外在形式出现。例如我国房地产波 动周期与党代会的召开周期比较吻合,一般为~年。在西方主要指政党执政 和法律风险,例如美国总统每年选举,共和党和民主党的执政政策的不同对 房地产波动的影响也不一样。社会风险:在中国主要指城市建设市政规划风 险、区域发展风险和文物保护风险。在国外一般指社会治安风险、公众干预风 险和地区发展风险。经济风险:在西方房地产对利率、失业率和股市行情等 经济指数反映灵敏。在中国对一些经济指标反映灵敏度不高,并且现在中国房 地产市场很不规范。技术和管理风险:在国外科学技术和管理方法显然比中 国发达,这样国外技术更新换代频率更高。自然风险;国内外的地理条件不 一样,所处的自然环境也差异很大,如中国年夏天出现洪水灾害,美国 年月出现飓风灾害。 .经济调节机制的影响不同 在中国政府不仅是市场规则的制定者,还可能是市场的参与者。年的 房地产开发和经营快速调查报告显示,国有房地产企业占全国总数的.%,其 中地级以上占.%;在西方,政府一般是市场规范的制定者和监督者,现代企 业制度促使风险主体和责任主体相结合,这样开发商就会极力规避风险。中国武汉理大学硕十学位论文 的投资风险信号源一部分是官方文件和新闻;西方的信号源是通过市场来传递, 延缓了开发商的反应时间,从整体上降低了投资风险。 .房地产业周期性波动规律的差异带来不同的影响 房地产业在一个周期内通常经历复苏、增长、繁荣、衰退个阶段。据分 析,美国房地产业的波动周期为~年,日本年,中国为~年。由于 我国波动周期比较短,和一个项目的开发周期大致相当。从而加大了投资的短 期风险;波动频率较高也迫使开发商“浮躁”,从而选取“短、平、快”的项目, 甚至会出现“一拥丽上”的混乱局面,在一定程度上抑制了中长期项目的开发, 增加了投资的长期风险。 .投资风险的权重有别 根据年部分专家对私营企业的歇业原因和经营困难原因所做的调查, 《中国房地产纵横》上房地产论文的统计数据和年美国《福布斯》杂志对 美国金融分析专家关于房地产投资认识作的调查,笔者对管理风险的理解以及 《房地产期刊》 对房地产的政治政策风险、社会风险、 经济风险、技术风险和自然风险赋予相应的权重位序,笔者得出关于房地产投 资风险权重如表所示。其中中国的政治政策风险对房地产投资影响最大,在 美国是经济风险,而技术风险、管理风险、自然风险通常比较小。 表房地产投资风险权重排序 政治政策风险 社会风险 经济风险 技术风险 管理风险 自然风险 中国 美国 总之,从整体上,中国的房地产投资风险要比西方发达国家高,并且房地 产行业是高收益与高风险伴随的行业,也是资金与劳动力密集型的行业,因此 有关它的投资风险评价应该受到行内人士的重视。 .房地产投资风险评价方法研究现状概述 笔者以为现在国内外一些比较流行和实用的风险评价方法主要有大类: 一类是一些管理学家、经济学家以及应用数学家利用决策分析和模糊数学的知 识对风险进行评价;另一类是一些数学家和经济学家利用概率论和统计学的知武汉理工大学硕士学位论文 识对风险进行评价;第类是一些经济学家特别是金融学家利用数理金融和经 济的知识对风险进行评价。这大类风险评价方法已经被很好地应用到房地产 投资决策风险评价实践中去了,并且产生了很好的社会和经济效果。 ..利用模糊综合评价方法来评价房地产投资风险”儿儿叩 是美国运筹学家、匹兹堡 层次分析法, 大学萨蒂.于世纪年代初期提出的。该方法是一种建立在专家定 性分析之上的定量优化方法,它能把复杂系统中的各种因素划分为相互联系的 有序层次,形成多层次的分析结构,把多层次多指标的权重简化为各指标重要 性的两两比较,然后用定量的方法分析最低层的各个 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 关于整个目标体系的 权重。应用法进行房地产投资风险模糊综合评价的关键就在于如何确定各 个风险因素在评价中相对重要性的权数。年美国自动化专家、加利福利亚 。 大学教授查德..的开创性论文“模糊集合” 的发表,创造性地讨论研究和处理模糊不确定性问题的数学方法即模糊 数学。在房地产投资风险的评价过程中,有许多投资风险因素很难明确的划定 界限,无法用简单的具体数字来说明,而模糊数学就是一种很有效的处理方法。 房地产投资风险模糊评价方法就是根据一定的评价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 和观测或者专家打分取 得的数据,经过一系列模糊处理后对投资风险做出评价的方法。 如图,由于房地产投资风险系统具有明显的层次性,且各个风险的评价 具有很强的主观性即模糊性,这就为模糊层次分析法进行房地产投资风险评价 提供了前提条件。房地产投资风险模糊综合评价就是在对投资过程和环节中所 有单一风险进行评价识别的基础上,运用层次分析法建立投资风险评价指标体 系,然后通过模糊评价将所面临的各种风险对整体风险的影响用权重的形式具 体表现出来,并且最终通过综合评价确定房地产投资风险。一般房地产投资模 糊综合评价的过程如图所示: 风险评价权重 ??????模糊风险评价结论 ?????????模糊评价矩阵 ???????? 图模糊综合评价过程 而且: 其中:表不禾地、异何可::武汉理工大学硕士学位论文 ..利用概率统计方法来评价房地产投资风险 概率统计的方法是研究随机问题即不确定性问题的数学方法。用概率统计 的方法评价投资风险的方法有很多,其中共同的主要思想就是把风险以及与风 险相关的变量看作随机变量,然后用概率统计的方法进行运算。笔者只给出 种典型的方法:风险价值法, 、灰色马尔科夫预测法和统计回 归法。 .风险价值法‘ 是按照某?给定的置信度,对一定时间范围内由于市场波动可能造成投 资组合的最大损失的一种估计。更明确的说,是要在一定的置信度如%, .%,%等下给定的资产或负债投资组合在一定的时间范围内如日、 月、年等可能发生的最大价值损失。假设投资组合价值的变化为,置信度 为,则 一% 在实际中投资者在运用经常关心的是“有多大信心在接下来了个单位 日中损失程度将不会超过多大”。设房地产投资金为,投资收益率 日波动 率为,时间范围为以天为单位,房地产投资收益率的分布函数为,则 房地产投资的风险价值为 一一“% 如果考虑房地产投资收益率的均值为?,由于投资收益率的标准差盯。,按照 时间的平方根?成比例变化,均值?按照时间本身的比例变化,则房地产投 资的风险价值为 一一女,一一% 计算出房地产投资的风险价值之后,投资者可以评价自己是否有足够 的实力来承担可能造成的负面影响。 .灰色马尔科夫预测法““ 灰色预测法是以,模型为基础进行的预测,解的图形为指数型曲线, 其预测的几何图形是一条较光滑的曲线,因此对波动率较大的数据拟合较差, 但是它可以有效预测未来数据的发展趋势。马尔科夫概率矩阵预测法研究的是 一个随机的动力系统,它是根据状态间的转移概率来预测未来系 统发展,转移 概率反映了各种随机因素的影响程度,反映了各个状态之间转移的内在规律性。 因此马尔科夫概率矩阵预测法适合随机波动率大的数据问题,它要求预测对象 武汉理工大学硕士学位论文 要有马氏链和平稳过程的特点,然而投资风险收益率服从非平稳过程。但是它 可以预测状态的转移规律。灰色马尔科夫预测法是用灰色,预测曲线 来反映系统宏观发展规律,并以此预测曲线为基准划分为若干个动态的状态, 再利用马尔科夫状态转移概率来描述系统的微观波动规律,所以对随机波动较 大的数据列的预测有较高精度,同时拓展了灰色预测的范围。利用灰色马尔科 夫预测法在拟开发项目可行性研究阶段,借助科学的预测技术和方法对开发项 目的投资规模、成本、市场销售等不确定性因素的变化趋势和规律做出分析和 判断,从而为房地产投资风险评价提供依据。 们 .统计回归分析?。 统计回归分析是研究变量之间近似的函数关系。房地产投资风险统计回归 方法是把投资收益率作为因变量,把各种风险因素作为宫变量。,善:,?,。,因 变量即投资风险收益值一部分由于自变量风险因素工。,工:,?,茗,引起,另一部分 由于一些随机因素的影响所致,令随机误差为,则 ,石,‘一,了, 令随机误差的均值一,则,工:,?,。就是在给定的自变量 而,工:,?,。的条件下因变量的条件期望值,可写为 ,茗,。一,茗;,工,?,工 即?。,屯,?,善,称为对。,工一,,的回归方程? 在房地产投资风险评价应用统计回归方法,首先建立回归模型,然后利用 一系列的回归处理就可以评价各个投资风险因素对房地产投资收益率的影响程 度和关系,最后根据一系列的数据结果来评价投资风险以便房地产投资者进行 科学的决策。在时间序列分析和计量经济学中也用到统计回归的思想。 ..利用金融数学和经济数学方法来评价房地产投资风险 经济学家和金融学家在用数学研究经济问题特别是金融问题的时候,创立 了很多金融方面的理论,包括期权定价理论和投资组合理论。后来,这些理论 被不少学者很好的应用到了房地产投资风险管理评价中去了。本论文介绍种 典型方法:期权定价理论、资本资产定价模型和博弈论。 .期权定价理论“”““ 年, 有关期权定价理论研究的博士论文标志着数学科学 中的随机过程理论和经济学中衍生金融工具定价理论的诞生:世纪年代,武汉理丁大学硕士学位论文 .以及 的工作使随机过程和经济学 、 达到了完美的结合,这就是期权定价的?公式和多资产定价 理论;年,..与.研究了近海储油地带租约的期权价 值;年,.与..研究了中心电站规划灵活性的定价问题 等,这些都为房地产投资风险评价提供了思路和方法。房地产投资者在可行性 研究阶段有权根据所掌握的房地产相关的不确定性信息做出投资与否的决策, 这类似与期权的性质,因为期权给予投资者在一定时间范围内付 出期权的执行 价格得到期权标的资产的权利。房地产投资风险的标的资产可以看为建成后的 房地产项目,其执行价格视为整个房地产的投资金额,标的物视为建成后房地 产项目的市场价值,有效期视为.从房地产投资到销售为止的时间范围,房地产 投资的期权价值指现在的房地产投资项目能够创造未来房地产可能利润的价 值。基于期权定价理论的房地产投资风险评价就是把房地产投资看成是一种期 权活动,通过期权定价模型计算出房地产投资的机会价值,使投资者有更多的 时间和信息来评价投资风险。 .资本资产定价模型“”““ 年、年和年分别独立提出了资本 资产定价模型 ,简称为;年, 与 将投资组合理论引进房地产投资领域,并论述了房地产投 资的风险、收益与投资组合管理;年, 将投资组合策略、房地 产市场以及房地产投资的风险评价方法作为房地产投资决策的 个关键因素, 为投资组合理论应用于房地产风险投资指明了方向。 令市场证券组合的投资回报率为?,无风险证券的投资回报率为,,,某证 券组合的回报率为,市场证券组合的回报率为盯。,和的协方差为 ,,则 ,一,一卢『艉一, , 、 其中:卢 ,/. 由可知,某证券投资组合的期望收益率,的组成包括个部分:无风 险证券的投资回报率,、市场证券组合的投资回报率‘与无风险证券的投资回 报率,,之差和贝塔风险卢,.的乘积。 由于一般房地产投资者采取多样化的方法减少投资风险,所以为投 资者计算投资风险收益率提供了很好的方法,使得投资者能够很好的评价投资 风险。 武汉理工人学硕十学位论文 .博弈论“?”。 年和?的著作《博弈论和经济行为理论》 标志着博弈论的形成;后来.等 人因为应用博弈论预测经济发展获得了年诺贝尔经济学奖:年月 日,瑞典皇家科学院宣布,拥有以色列和美国双重国籍的罗伯特?奥曼和和 美国人汤姆斯?谢林共同获得了年诺贝尔经济学奖,以表彰两位通过博弈 理论的分析,提高了人们对冲突与合作的理解。瑞典皇家科学院称,他们已经 帮助人们解释了经济学中的多种冲突,如有关价格战和贸易战,以及为什么一 些国家或地区尽管资源缺乏却能管理得更为成功;并且,他们理论已远远超出 了经济学范畴,并将其转用于社会科学。 他们使用博弈理论??互动决定策略??它解释了为什么一些人或国家能 达成合作,而另一些人或国家却遭受冲突之苦。他们的理论也帮助人们理解各 种冲突和合作,包括贸易战、有组织的犯罪、政府决策和劳资纠纷及全面军事 冲突。美国人谢林在美苏冷战期间研究他的博弈理论,他用该博弈理论方法解 释了当时那个时代最为重大的问题??全球安全和军备竞赛。他的研究显示, 报复的能力较抵抗更为有用,它能使报复者让敌人置于黑暗当 中。这种洞察已 证明其解决冲突和努力避免战争有极大的适用性:而以色列人奥曼研究显示, 选择合作比用战争更易取得长期的良好关系。他成为第一个建立无限重复博弈 分析的理论,它让人们理解为什么一些人或国家易于合作,而另一些人或国家 则易相反导致冲突不断。应用博弈论评价房地产投资风险就是考虑在房地产市 场中的各种博弈力量共同作用于某个房地产项目,最终得到一个均衡的房地产 投资风险收益率来评价风险。 .本论文研究的理论意义和实用价值 ..本论文研究的理论意义 .不确定风险分析方法中非线性盈亏平衡分析法和优劣盈亏平衡分析法的 讨论在理论上还有很大的研究空间。多因素敏感性分析如何转化为单因素敏感 性分析的初步探讨也很有启发性。蒙特卡洛模拟法中关于随机数选取方法以及 模拟误差的确定的阐述有一定价值。 .本文建立在资本市场线和证券市场线的推导技巧有理论特色。 资 产投资组合理论有关分散化对系统风险和非系统风险影响的证明对其它类似命 题有一定借鉴意义。风险变异系数的修正和贝塔系数的计算也有一定的武汉理大学硕士学位论文 理论价值。 .基于的房地产投资风险评价方法的不足的发现和理论探讨可以推 广到对一般经济模型的检验中去,并且基于的各种改进方法如多因子模 型、期权理论等的探索思想也可以被借用到经济模型修正方法的探索中。 .关于基于的房地产投资风险评价方法和基于的房地产投资 风险评价方法等价性的证明,以及在特定假设条件下公式的重新推导等在 理论上有助于对的理解。 ..本论文研究的实用价值 房地产投资本身的特点、房地产市场环境的复杂性以及房地产投资者的风 险管理能力都会在很大程度上影响房地产项目的投资收益率。投资者要获取最 满意的收益率,就要在可行性研究阶段对房地产投资风险进行评 价,因为收益 总是与风险伴随,高收益必然伴随着高风险,并且风险一旦发生可能会给投资 者以毁灭性的打击。房地产投资者在进行风险评价时要考虑资金的来源和运用, 并且在考察资金的运用即项目的投资时,还要综合考虑融资和整个市场大环境 的风险。而本论文着重研究了在模型的框架内关于风险调整收益率以及 房地产公司附加经济价值,并且在此基础上引用具体的案例对某房地产投 资风险做出了合理的评价。值得一提的是现今贝塔风险和附加经济价值在 许多房地产公司的应用已经取得了一些成果,而本论文最终考虑在投资风 险评价方面的运用,并且在文中第章引用年中国房地产上市公司 强的数据来说明。所有这些研究无疑对房地产投资者决策具有很重要的实用价 值。 .本论文研究的主要内容 针对房地产投资项目和风险的特点,本文对投资风险评价的方法做出了一 些研究: .通过线性盈亏平衡法介绍了盈亏平衡点的求解公式,并且通过非线性盈 亏平衡法和优劣盈亏平衡法介绍了如何评价投资风险。利用敏感性分析法确定 了参量的相对变化对投资项目带来风险大小的表达公式。通过一个具体的例子 分析了如何利用蒙特卡洛模拟法来评价房地产投资风险,其中重点介绍了通过 一些随机数来计算净现值,而且根据净现值发生概率的分布情况来评价投资风 险。 武汉理工大学硕士学位论文 .结合风险投资组合理论对进行比较详细的推导和论证,确定了投 资风险贴现率的求解方法,以此作为计算投资项目净现值的依据。在的 基础上详细证明了一系列的结论,包括给出了风险的计算公式、系统风险和 非系统风险的计算公式以及它们对投资风险分散效果的影响等。在利用 确定风险贴现率时把修正后的风险变异系数考虑进去并结合房 地产投资具体情 况得到最终风险投资报酬率的计算结果,最后通过一个具体的典型实例来进行 阐述基于的房地产投资风险评价方法。 .从假设条件的分析入手,客观评价的不足,然后根据一些 专家的研究成果结合自己的理解详细指出投资加权平均成本、自有资金投资收 益率和投资风险报酬率的异同,并且从理论上给出了许多简单的修正绪论,其 中包括考虑了投资者实力的大小和投资规模,结合第章案例修正了投资风险 报酬率,也考虑了通货膨胀、期权理论和基于套利定价理论的多因子模型对于 的修正等。 .根据一般的计算公式推导出了基于的风险评价方法和基于 的风险评价方法计算的净现值是等价的,揭示出投资金额综合成本和折旧 方式对净现值的影响。在每年税后收益是相同的和投资风险贴现率等于税后收 益除以投资成本的假设前提下推导了计算的特殊公式,提出年度税后收益 和投资风险贴现率存在某种程度的相关性。并且阐述了可以对投 资风险实 现动态评价,利用第章案例的一些原始数据通过计算来对比基于和基 于的风险评价方法,最后用中国房地产上市公司强的数据来评价房 地产投资风险。 武汉理工大学硕士学位论文 第章房地产投资风险评价的不确定性分析方法 在房地产投资的过程中不可避免的会出现各种风险,这些风险可能会对房 地产投资的收益产生很大的负面影响,而且某些房地产投资者在进行投资决策 时,有时只能根据自己的直觉、专业知识以及对投资细节掌握的信息和一些历 史数据进行预测、估算和评价,这样房地产投资就会有很大的风险。因此在可 行性研究阶段,房地产投资者必须分析各种风险因素产生的影响和发生的概率, 根据自身实力和环境估计可能承担风险的能力来评价投资风险,以获得满意的 投资收益率。 房地产投资风险评价方法就是运用一定的方法计算由于风险因 素产生的各 种风险变量对房地产投资收益率的影响程度来推断投资风险的程度,使投资者 对投资风险来源和风险对预期收益的不利影响进行系统性思考,同时对房地产 未来投资风险情况做出预测和估计,使得投资者提前做好各种准备和预防措施 以便进行投资风险管理。本章主要介绍房地产投资风险评价的种不确定性分 析方法:盈亏平德法、敏感性分析法和蒙特卡洛模拟法“?“。。 .房地产投资风险及其种类划分 ..房地产投资的特点以及相关风险““““ .不可移动性 房地产开发项目属于不动产投资,它不可移动。所以开发商进行房地产投 资时必须承担特定地理环境带来的风险。 .投资周期长 房地产项目的建设期一般少则年,多则~年,甚至更长。投资周期长 就意味着投资期内各种社会经济环境变化的可能性就越大,各种成本费用的发 生很难确定:投资周期长也导致房地产商品对市场需求的反应滞 后,并且项目 开始启动之后,开发商就很难根据实际情况的最终发展做出适当变动,因此投 资周期越长,投资风险就越大。 .投资金额大 房地产项目投资金额少则几百万,多则上亿甚至更多。在开发的过程中投 入的资金流动性差,变现程度低,因此投资者必须承担筹集项目顺利进行所需 武汉理大学硕士学位论文 资金流的风险以及较高财务杠杆风险。 .投资回报高 房地产项目一般利润很高,而且投资额比较大,如果投资成功,会给投资 方带来可观利益;如果投资失败,会给投资方很大的损失,因为收益与风险并 存,高收益往往伴随着高风险。 ..房地产投资风险种类的划分九四瑚瑚 ...房地产投姿风险的定义 风险的定义最早出现在年美国的..博士论文《风险与保险的 经济理论》中:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现”; 英国的史第芬.鲁比认为,“在投资决策活动中,风险可以被认为是决策的实际结 局可能偏离它的期望结局的程度”;美国的在其著作中提到,“风险是投资 者不能收到期望的或要求的投资收益率的偶然性或可能性”。房地产投资风险就 是由于未来情况的不确定性而使房地产投资本金和预期收益造成损失或者减少 的可能性。本文将房地产投资风险分为系统风险和非系统风险。对于系统风险 和非系统风险的划分原则是:这种风险能否影响到市场这里市场指一定范围内 的市场。是个相对概念内所有的投资项目,能否由投资者设法避免或消除。对 整个市场内所有投资项目产生影响,投资者无法避免或者消除的风险称为系统 ,它包括社会风险、经济风险、政治政策风险和自然风险; 风险 而只对市场内个别投资项目产生影响,可以由投资者设法避免或者消除的风险 称为非系统风险 或个别风险 ,它包括管理风险 和技术风险。 ...房地产投资风险种类的划分 房地产投资风险种类的划分如图所示,以下介绍图中所示的各个 具 体风险:武汉理工人学硕士学位论文 房地产投资风险 系统风险 非系统风险 社会风 经济风 技术风 险 险 风险 险 詈鎏政策 基然风 险 墓理风 险 市 通 利 变 周 政 政 经 财 窒 场 现 期 营 货 治 策 务 膨 供 风 性 性 风 风 管 风 胀 求 险 风 风 险 险 理 险 险 风 风 险 风 险 险 险 图房地产投资风险类型图 .社会风险 指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响,从而可能给从事房 地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产社会风险因素主要有 城市建设规划风险、区域发展风险、社会治安风险、公众干预风险和文物保护 风险。 .经济风险 指一系列和经济环境和经济发展有关的不确定性因素可能对房地产投资产 生负面影响的风险。它包括以下风险: 通货膨胀风险 也称为购买力风险,是指投资完成后所回收的资金与投入的资金相比购买 力降低给投资者带来的风险。由于房地产投资周期较长,只要通货膨胀因素存 在,投资者就面临由于通货膨胀而造成投资实际收益率降低的风险。 市场供求风险 指房地产开发项目建成后市场中一些不确定因素的存在会影响到房地产商 品价格波动,从而使开发商蒙受损失的可能性。房地产市场中供求关系的变化武汉理:【:人学硕士学位论文 必然造成房地产价格的波动,具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的 变化,这种变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。如果房地产供给大于 需求达到一定程度,投资商将面临商品房积压,资金收不回来,无力偿还贷款 的困境。 利率风险 指由于利率变化给投资者带来投资损失的可能性。利率的升高会提高现金 流折现率,使得净现值减少从而引起房地产实际价值的降低;也会加大投资者 的债务负担,引起还贷的困难;还会抑止对房地产的需求,从而导致房地产价 格下降使房地产投资者面临资金短缺的困境。例如在年,央行首次加息使 开发商的财务成本增加迫使他们加快项目开发自尊周期;也会使居民购买力下降, 并引起很多地区房地产价格下跌,结果造成投资商利润的减少甚至亏损,而且 土地的储存成本和风险也较之前大幅度的增加。 变现性风险 指急于将商品房换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产作为 不动产,销售过程非常复杂,流动性很差,其拥有者很难在短期内将房地产兑 换成现金。因此当投资者急于将房地产兑换成现金时,由于房地产市场运行的 不完备使投资者可能蒙受折价的损失。 ’ 周期性风险 指房地产业的周期性波动给投资者带来的风险。房地产业的周期分为复苏、 繁荣、衰退、萧条四个阶段。当进入萧条阶段时,房地产业会出现持续时间较 长的价格下降以及交易量锐减,这样一些实力较弱的投资者因为资金债务问题 而破产。 .政治政策风险 由于政治的不稳定和政策的不连续性带来的风险。它包括: 政治风险 指政变、战争、经济制裁、外来侵略、骚乱等给投资者带来的一 系列风险, 如建筑物的毁坏、合同条款无法履行等。 政策风险 指由于政策的变化给房地产市场商品交换者与经营者带来各种形式经济损 失的可能性。政府对租金、售价的限制政策,对材料、设备的限制政策,对土 地出让、使用的政策,对环境保护的政策,尤其对固定资产投资规模的宏观调 控政策和金融方面的政策以及税务政策等,都会给房地产投资者带来风险。武汉理:大学硕士学位论文 .自然风险 又称或然风险,指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成 损失的风险。具体指各种自然原因对房地产商品的生产过程和经营过程造成影 响,以及对房地产项目产生直接破坏,从而对房地产开发商和经营者造成经济 上的损失。 .管理风险 主要指管理层的综合素质、项目管理者的经验和科学决策手段的使用程度 等方面可能存在问题和风险。它包括: 羟营管理风险 指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善导致预期收入水平不能实 现,或者不足以补偿经营费用的损失。所谓经营管理不善指投资者不能胜任经 营管理工作,信息匮乏,决策失误,不能处理各种合同关系,违章或违法等主 观因素造成管理上的风险。 财务风险 指由于投资负债经营由于某些原因面不能履行债务义务或者不能及时获得 贷款而影响项目顺利开发的风险。房地产投资者使用负债资金扩大投资收益范 围以实现投资利润最大化的目标,然而财务杠杆对自有资金的收益和亏损的放 大作用提高了税前收益的期望值和预期收益的上限,并且扩大了收益波动的范 围。因此一旦负债增加了营业收入不足以偿还贷款的可能性,就产生了财务风 险,并且也增加了投资者不能从资本市场或其它机构获得投资所需资金的风险。 .技术风险 指由于科学技术进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经 营者可能带来的风险。为了尽量减少技术风险造成的损失,房地产开发商要具 有雄厚技术实力,能及时掌握先进行业科技,同时准确判断不同层次房地产市 场对科技含量的要求,及时满足更加时尚的消费需求变化。它主要包括:建筑 材料改变和变更风险、建筑施工技术和 工艺 钢结构制作工艺流程车尿素生产工艺流程自动玻璃钢生产工艺2工艺纪律检查制度q345焊接工艺规程 革新风险、建筑设计变动或计算失 误风险、设备故障或损坏风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险和信 息风险等。 武汉理工大学硕士学位论文 .房地产投资风险的图形描述?瑚瑚 ..房地产投资风险一收益图解 如图?所示,当投资风险为零时,房地产投资收益率是很低的,它等于 无风险收益率,并且可以用政府债券的利率表示。但是随着投资风险的增加, 投资收益率也相应的增加。图?中的市场线用来表示在适当正常 运转的房地产 市场中投资收益率和投资风险相互结合的一种关系。评估房地产投资风险的一 个关键就是要看房地产投资收益是否足以证明投资风险适当。如图,投资 的收益虽然不大,但是它位于市场线上方,这意味着就它所面临的风险而言, 它能保证比其它备选方案有较高的投资收益;而投资位于市场线下方,这意 味着在同样风险情况下,它能保证比其它备选方案有较低的投资收益。因此投 资的预期收益比投资高,可是投资是较优的投资。 投资预期收益率 无风险收益率 投资风险 图.房地产投资一风险收益权衡图 ..房地产投资风险图 令第种情况时投资收益军为‘,第种情况时的概率为。,期望投资收益 率为僻,从到一求和符号为?,则?只尺, 说明了房地产投资期望收益率表示服从某一分布投资收益率‘的加武汉理:大学硕士学位论文 权平均值,权数为投资收益率发生的概率。 令投资收益率的标准差为,其它符号的含义与相同,则 . 僻一 两 说明了房地产投资收益率的标准差盯尺表示第种情况下房地产 投资收益 率,与其预期收益率僻差的平方值的加权平均数的平方根。权数 为投资收 益率发生的概率。俾】刻画了随机变量 、投资 投资收益 在其均值位置附近的散布程度,如果标 率% 准差僻越小,那么的取值将以更大 , 的概率集中在其期望值附近。 房地产投资风险与投资的可能收益 瓜 率在其预期收益率附近的聚集程度有 \\投资 么 关:若这种集中程度相当大,那么投资 /\\。 ?夕 是低风险的:若这种集中程度相当小, 投资收益率% 那么投资是高风险的。因此如图.所 示,投资比投资有更高的期望收益 图投资风险图解:投资比 率,但是投资比投资有更低的投资 投资有较低的收益利率和风险 风险。 .房地产投资风险评价的内容和基本程序 ..房地产投资风险评价的内容 .房地产投资风险形成原因的分析评价 房地产投资也要讲究“天时、地利、人和”。房地产投资“天时”很重要, 因为房地产市场具有一定的周期性,并且房地产投资项目的供求、价格和收益 水平也是随着时间而成周期变化。如果房地产投资处在房地产市场周期衰落时 期,此时失业率高,消费者收入下降,房地产市场需求疲软,物业出租市场不 景气,那么此时房地产的投资将导致资金成本上升,投资者将可能蒙受损失。 并且房地产投资处在社会、经济、政治政策、自然等系统环境下,所以房地产 投资要考虑系统风险的影响;房地产投资“地刹”主要考虑房地产投资项目所 处的地理环境和社会环境,还要考虑项目所在地的土地潜在收益。如果投资选 址失误,配套设施和交通条件不到位,项目投资地理环境不佳,土地升值潜力 可能性不大,都可能会造成房地产投资损失,而且房地产投资的选址还要考虑 投资地点的政策风险;房地产投资“人和”很重要,要考虑投资的非系统风险。 武汉理工大学硕士学位论文 房地产投资需要设计单位、施工单位、监理单位以及项目管理人员的齐心协力 共同参与,才能使房地产投资按照一定的工期、成本、质量完成,通过房地产 销售人员把实物性的项目转化为现金使得投资获得满意的回报,任何一方人员 的失误都有可能造成最终房地产投资的失败。总之,要综合评价 房地产投资“天 时、地利、人和”三大风险因素。 .房地产投资风险评价的具体内容 一般投资者首先要分析房地产投资由于系统风险和非系统风险引起的工 期、成本、质量以及销售价格等关键的不确定性变量,同时必须准确评价那些 关键风险不确定性变量的破坏程度和发生的概率大小:然后评价那些关键性或 者主要风险不确定性变量对房地产投资因变量如投资收益、收益率或者净觋值 等造成的影响程度;最后运用莱种房地产投资风险评价方法计算出房地产投资 因变量的具体数据,在考虑房地产投资风险的历史资料和投资者的经济实力的 情况下,用计算出的具体数据对房地产投资风险进行评价和分析,确定和预测 出投资风险的等级和大小,并且保证投资风险的评价水平在一定误差范围之内, 以便投资者及时和精确的进行房地产投资风险的防范和管理。 ..房地产投资风险评价的基本程序“” 房地产投资风险评价基本程序如图所示。 图房地产投资风险评价基本程序图武汉理工大学硕士学位论文 .采集原始数据 在进行房地产投资风险评价之前,必须采集相关的数据,数据尽量做到客 观、真实、有效。有些数据是客观存在的,投资者必须准确 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 在案;有些数 据可以从历史资料中进行借鉴,投资者必须保持谨慎原则;还有些数据无法从 客观实际中得到解决,投资者必须依靠一些专家学者运用一些管理和统计学的 方法进行科学的估计。总之,必须力保数据的可靠性和可行性,并且结合房地 产投资的特点综合考虑。 .提出房地产投资风险评价方法 在一定的原始数据的基础上进行分析,并且结合房地产投资的实际情况提 出比较合理的投资风险评价方法。一般把风险当作随机变量进行处理,还要分 析在各种情况下风险发生的概率,并且运用一定应用数学的知识,提出适当的 房地产投资风险评价方法。 .进行投资风险评价 剔除一些干扰信息和一些不重要的信息,找出反映房地产投资风险的关键 性的风险变量如工期、成本、质量、销售情况进行分析,估计它们的变动范围 和区间,确定它们的边界值和预测值以及发生的概率。运用投资风险评价的方 法考察关键不确定性变量对房地产投资收益率的影响程度和变化率。 .检验房地产投资风险评价结果 在运用投资风险评价方法计算出投资结果后,一般投资者不急于下结论, 而是要对结果的可靠性进行检验。如果结果与实际情况相差甚远或者结果明显 不符合事实,那么要从采集原始数据之后开始重新进行风险评价:如果结果与 实际情况比较吻合或者结果在投资者允许的一定误差范围内,那么评价结果就 具有一定的参考意义,可以作为房地产投资决策和风险管理的依据。 .房地产投资风险评价的不确定性分析方法 ..盈亏平衡分析法‘‘ 由于系统和非系统风险因素引起的各种不确定性风险变量的变 化都会影响 投资项目经济收益的改变,当这些不确定性风险变量的变化达到某一临界值时, 就会引起投资收益质的变化,从而影响到投资项目的取舍。盈亏平衡点 ,简称正是这样的临界点,盈亏平衡分析的目的是找出盈亏平 衡点,然后判断投资项目对风险因素变化的承受能力,从而为风险评价提供依武汉理工大学硕士学位论文 据。投资风险评价中的盈亏平衡分析,又称为量、本、利分析,通过对投资项 目的产量、成本和盈利三者之间的平衡关系进行分析,找出投资项目在产量、 成本和价格等方面的盈亏界限,据此评价在各种风险因素作用下投资项目的风 险情况。盈亏平衡点就是对某一风险变量而言,其值等于某一数值时,恰 好使投资决策的结果达到临界状态,则称此数值为该不确定性风险变量的盈亏 平衡点,其中某一风险变量的盈亏平衡点通常用保本量、生产能力利用率、最 高单位变动成本和最低单位售价表示。房地产投资风险的盈亏平衡分析指对房 地产投资项目的建筑面积、投资成本和商品房单位售价三者之间的平衡关系, 找出房地产投资项目在建筑面积、投资成本和房地产单位售价等方面的盈亏界 限,据此评价在各种系统与非系统风脸因素作用下房地产投资项目的风险状况。 下面是以房地产投资风险项目为例讨论以下种盈亏平衡分析方法。 .线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析是指房地产投资的销售总收入和投资总成本都与销售面 积为线性关系情况下的盈亏平衡分析。 令房地产销售总收入为,投资总成本为,盈利为口,销售面积为, 单位建筑面积销售价格为,单位建筑面积销售价格的税金为,投资固定成本 为,单位建筑面积变动成本为,建筑面积变动总成本为,其中为了能直 观说明问题,假设销售面积等于建筑面积,以下同,则 豫 . ? ??? 根据平衡点的定义,使盈利为零的销售面积点称为保本产量盈亏平衡点。记此 平衡点为工‘.则 ?沁一 . 即’?二一 ?? 如图.所示,销售总收入线和投资总成本线的交点为盈亏平衡点 ,所对应的销售面积称为盈亏平衡投资销售量或者保本面积。在 的右边销售面积大于保本面积,销售总收入大于投资总成本,投资盈利;否则 亏损。只有在点上,投资盈亏平衡。盈亏平衡点越低,投资盈利的机会就 越大,亏损的风险就会越小,房地产投资的可行性就越好。反之,投资项目的 风险就会很大。 武汉理大学硕士学位论文 令盈亏平衡销售收入为豫‘,把代入,则 墨 ?:丛: ?? 一“/ 令盈亏平衡销售点开发能力利用率为’,投资者的设计开发能力 为。,则 ?。苎二×%;?一% . ??.肛 .说明如果’的值越小,那么投资风险越低,房地产投资者的开发能力就 越强。 令盈亏平衡销售点单位建筑砸积价格为‘,盈亏平衡销售点单位建筑面积 变动成本为‘,则由.,得 ‘二 令投资者的价格和产品安全度分别为和,,预计售价为。,则 . 。。业×% 。.型×% . 和说明如果。和。越大,那么投资项目的盈利越强,房地产投资者 的风险承受能力也就越强。 图.房地产投资盈亏平衡图 武汉理工大学硕十学位论文 .非线性盈亏平衡分析 在实际房地产开发和经营的过程中,房地产商品的销售价格和开发成本经 常受到房地产市场、原材料市场供求关系和环境等的影响,市场 的供求关系和 开发环境又会对房地产销售价格和投资开发成本产生影响。因此在房地产开发 和经营的周期中,房地产销售收入、投资开发成本和建筑面积不可能一直保持 线性函数关系,于是就需要利用非线性盈亏平衡分析来找出盈亏平衡点。 令非线性盈亏平衡分析的房地产销售总收入为,投资总成本为, 盈利为,销售面积为,并且假设 ?咖, 一? 其中:口、、、和为常数,并且满足条件:、 《,?以?一? 由盈亏平衡原理,可知 ? ?了?锣一咖一 即,:日。?? . 耕一高一?/可矿 .?;一?、/? 。建筑面积低于,。’或者高于:’,房地产投资都会亏损;只有在‘和:。限定 的开发面积范围之间,房地产投资才会盈利。假设最大利润点的产量为‘,对 ?求导数,并且令导数为零,得 . 罂。?,一. 删 即。二生 . ? 如果假设非线性盈亏平衡分析的房地产销售总收入、投资总成本 和盈利都为销售面积的次方函数,即.,“ ??乩,口。。“?。一?。,“。?? 那么此时在数学计算上将用到矩阵论的知识,本文在这里不做讨论。武汉理工大学硕士学位论文 .优劣盈亏平衡分析 如果房地产投资需要在许多方案中进行比较和选择,并且其中有个共同的 关键因素影响这些方案的取舍,那么此时采用优劣盈亏平衡分析比较合适。 假设有个互斥方案的投资收益分别为,和见,都受到某个关键变量的 影响,把看作一个自变量,个方案的投资收益可以看作因变量,则。, ? :, 令。:一一,,,解出这个方程的值,就得到这个方案的 优劣盈亏平衡点,即决定这个方案谁优谁劣的临界平衡点。结合对关键因素 未来可能的变化的估计和预测,就可以对个方案的风险相对大小做出评价, 以供投资者参考。 ..敏感性分析法九九‘ .敏感性分析法的内涵 投资风险敏感性分析就是通过分析、测算项目的主要风险不确定性变量发 生变化引起投资效果评价指标变化的幅度,了解各种风险不确定性变量的变化 对预期收益目标的影响程度,从而评价投资项目对各种风险因素的承受能力。 在投资项目的整个生命周期内,有许多风险不确定性因素对项目的经济效果产 生影响,可是它们的影响程度不同。有些风险不确定性变量微小的变化就会影 响经济效果评价指标产生较大的变化,甚至变化超过了临界点在此点所分析 的变量使经济方案从被接受转为被否决,这些因素称为敏感性因素;反之,在 较大的区域范围内变化却只引起经济效果评价指标很小的变化,甚至这种变化 可以忽略不计,这些因素称为非敏感性因素。敏感性分析实质上就是在各种风 险不确定性变量因素中。确定哪些是敏感性因素,哪些是非敏感性因素,并且 着重分析敏感性因素对投资项目经济评价指标的影响程度。房地产投资风险敏 感性分析就是研究在房地产项目从立项到开发直至销售为止的整个投资周期 内,各种风险不确定性变量因素对房地产投资项目的建设和运营造成的影响, 分析房地产投资收益评价指标对各种主要风险因素变化的敏感程度和敏感方 向,确定经济收益评价指标出现临界值时各主要敏感因素变化的数量界限,为 评价和测定房地产投资风险提供定量依据。 .敏感性分析的步骤 确定具体经济收益效果评价指标作为敏感性分析的对象武汉理工大学硕士学位论文 所选择的指标一般与财务经济评价指标保持一致,不得随意另外确定指标。 而且所确定的指标必须是最能反映投资项目的经济收益、负债偿还能力、投资 项目的经济运营能力和风险承受能力的指标。一般以项目的净现值 ,简称,指房地产投资按照某种收益率将年度净现会流量、净年值,简称,指房地产投资净现值折算为年度等值,即 ?似/,,珂、投资收益率和投资回收期作为评价指标。 选择需要分析的不确定风险因素 几乎所有影响投资项目经济收益效果的风险因素都具有某种程度的不确定 性,但是没有必要也不可能对每个因素进行详细分析。一般找出那些在成本、 收益构成中所占比重较大以及其它预计可能会对投资项目的经济收益效果有强 烈影响、同时又是在整个项目生命期内发生较大变动或者在确定性分析中采用 的因素数据的准确性没有把握的因素作为敏感性因素。对一般的投资项目来说, 常见的敏感性分析因素有:项目投资金额、项目建设周期、产销量、产品价格、 经营成本等。对于具体的项目来说还要根据实际情况具体对待。 确定经济收益效果评价指标对各种敏感性因素的敏感程度 敏感性就是经济收益效果评价指标相对各种敏感性因素或称参量变化 率的变化程度。它可以用敏感系数表示。令某参量为以,参量初始值为‰,参 量的相对变化率为缸。/。%,某经济评价指标为。,评价指标的相对变 化为缈。,敏感系数为以,则 ?? 靠一瓦蒜 .说明。为正数或者负数表示参量发生单位相对变化引起评价指标同向或 者反向变化,并以此确定参量的变化给项目带来有利影响或者不利影响。 敏感性参量盈亏界限表示在经济收益评价指标等于评价指标的临界点情况 下对应的参量值。令某参量盈亏界限为托‘,某经济评价指标的临界点为。’, 则 一‘ 其中当评价指标表示投资收益率时,其临界点为投资基准收益率 房地产投资要 求达到的晟低收益率;当评价指标表示投资净现值时,其临界点为零。在实际 中一般以敏感性分析图进行分析。如图,横坐标表示各种不确定风险因素的 变化率缸。/%,纵坐标表示经济收益评价指标。,不确定因素变化曲 线方