XXX房地产开发项目建议书

XXX房地产开发项目建议书 XXX房地产开发有限公司 “XX茗苑”商住项目 工程咨询有限责任公司 二?一三年 1 XX “茗苑”商住项目项目建议书项目名称: 市“XX茗苑”商住项目 项目法人:(XXX房地产开发有限公司) 项目编写单位:工程咨询有限责任公司 编写单位法人:(总经理、工程师) 编写人: 校对: 项目审定:(XXX房地产开发有限公司) 2 XX “茗苑”商住项目项目建议书 目 录 第一章 概述 ................................................................................... 1 第一节 项目主要经济技术指标 ................................................ 1 第二节 项目单位基本情况 ........................................................ 2 第三节 项目建设的依据 ............................................................ 2 第四节 编制原则 ........................................................................ 3 第五节 研究范围 ........................................................................ 3 第二章 项目背景、必要性及可行性 ........................................... 4 第一节 项目背景 ........................................................................ 4 第二节 项目建设的必要性 ........................................................ 8 第三节 项目建设的可行性 ........................................................ 8 第三章 市场分析 ......................................................................... 10 第一节 XXXX市楼市当前状况及分析 ................................. 10 第二节 项目优势分析及销售预测 .......................................... 15 第四章 项目所在地自然条件及设计方案 ................................. 17 第一节 项目所在地自然条件 .................................................. 17 第二节 设计方案 ...................................................................... 19 第六章 环境保护 ......................................................................... 28 第一节 工程对环境的影响 ...................................................... 28 第二节 环境规划目标 .............................................................. 28 第三节 环境影响减免对策及措施 .......................................... 29 第四节 污染的控制及生态环境的保护 .................................. 31 3 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第五节 环境影响评价结论 ...................................................... 31 第七章 消防与安全措施 ............................................................. 32 第一节 消防组织建设 .............................................................. 32 第二节 消防设施建设 .............................................................. 33 第三节 消防业务建设 .............................................................. 34 第八章 项目实施管理及进度 ..................................................... 36 第一节 管理办法 ...................................................................... 36 第二节 项目管理 ...................................................................... 36 第三节 建设管理 ...................................................................... 36 第四节 实施进度 ...................................................................... 38 第九章 项目投资估算及效益分析 ............................................. 39 第一节 投资估算依据 .............................................................. 39 第二节 投资估算及资金筹措 .................................................. 40 第三节 效益分析 ...................................................................... 41 第十章 结论 ................................................................................. 42 4 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第一章 概述 项目名称:市“香茗苑”商住项目 项目开发单位:XXXMM房地产开发有限公司 项目建设所在地:XXXXXX 第一节 项目主要经济技术指标 1.1.1项目总投资:XXXX万元 1.1.2资金来源:全部自筹 1.1.3项目规划用地面积:XXXX平方米 1.1.4项目建设期:工期20个月2013年8月1日开工 建设至2015年3月31日全部竣工 1.1.5总建筑面积:XXXX平方米(按功能性质划分，其 中:住宅面积XXXX平方米;商铺面积平方米;车库面积平方 米;其他用房面积平方米。) 1.1.6居住户数:户 1.1.7容积率: 1.1.8建筑密度:, 1.1.9绿化占地率:, 1.1.10停车泊位:辆 1 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第二节 项目单位基本情况 XXXMM房地产开发有限公司是于2005年1月5日注册成立的自然人出资有限责任公司，注册资金XXX万元，营业执照号码:XXXXX，公司住所:XXX市XX路X号，组织机构代码证号:XXX，核定开发资质X级，资质证号:XXX建房开证字XXX号。公司法定代表人XXX，男，壮族，现年XXX岁，中共党员，大专文化，工程师专业技术职务(二级建造师)。 公司成立以来，先后开发建设的项目有XXXXMM家园商住小区、县粮源商住小区、沿河街商住小区、XXXX城北香苑商住小区，累计完成建筑面积万余平方米。 第三节 项目建设的依据 1.3.1《中华人民共和国土地管理法》; 1.3.2《中华人民共和国房地产管理法》; 1.3.3《中华人民共和国城市规划法》; 1.3.4《XXXX市国有建设用地使用权出让 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》; 1.3.5《XXXX市城市总体规划》(2007年一2015年); 1.3.6国家计委计投资[1993]530号文件《建设项目经济评价方法与参数》; 1.3.7《建筑项目环境保护管理办法》; 2 XX “茗苑”商住项目项目建议书 1.3.8国家发展和改革委员会《项目建设的指导原则和基本标准》; 1.3.9《XXXX省建筑工程消耗量定额》、《XXXX省安装工程消耗量定额》、《XXXX省市政工程消耗量定额》(2003版); 1.3.10《XXXX省工程建设材料价格信息》和《XXXX省房屋建筑工程造价资料》; 1.3.11其他文件资料。 第四节 编制原则 1.5.1按照XXXX市城的发展规划及本项目土地批复等的相关资料，合理确定项目的建设规模、系统方案，合理安排工程 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，全面提高经济效益。 1.5.2根据项目建议书编制的原则、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 及经济分析等有关规定。 第五节 研究范围 按照规划，市“香茗苑”商住项目项目规划总用地为XXXX平方米，本项目拟建X栋商住楼。 研究范围包括: 1.6.1项目建设的背景、必要性及可行性 3 XX “茗苑”商住项目项目建议书 1.6.2项目建设环境 1.6.3项目建设内容及方案 1.6.4项目实施管理及实施进度 1.6.5环境保护、消防及安全 1.6.6投资估算及资金筹措 1.6.7社会经济效益分析 第二章 项目背景、必要性及可行性 第一节 项目背景 2.1.1项目所处区域经济社会状况 4 XX “茗苑”商住项目项目建议书 XXXX市位于XXXX省东南部，是XXXX壮族苗族自治州政府驻地，是全州的政治、经济、文化、信息中心。地处东经103?43′—104?27′，北纬23?06′—23?44′之间，东 北部与砚山县接壤，南部与马关县毗邻，东南部与西畴县相接，西部与红河州蒙自市连接，并与屏边县隔河相望。全市东西横跨63公里，南北纵跨66公里，国土面积2966.86平方公里(二调数据)。最高海拔2991.2米，最低海拔618米。全市辖7乡7镇和3个街道办事处， 2.1.2区位优势凸显 距323国道高速公路35公里，距XXXX机场26公里，北上省会XXXX市308公里，东至广西南宁市576公里，南下天保国家级口岸116公里、都龙口岸90公里、河口口岸163公里，西至XXX126公里，是XXXX省的东南大门，进入北部湾、珠三角和通往东南亚国际通道的重要交通枢纽。 2.1.3气候优势独特 XXXX市地处XXXX省东南部低纬度高原，东南近北部湾，西南邻孟加拉湾，来自这两个方向的水蒸汽带来丰沛降雨。北回归线横穿市境，市境大部在北回归线以南，属中亚热带季风气候。大部地区冬无严寒，夏无酷暑，春秋长，冬夏短，四季气候宜人。整体气候通常是“一年有冷热，久雨变成秋;冬晴如春暖，惊蛰有冬寒”。年平均日照时数2028小时，坝区、丘陵日照较长，深山较短。无霜期平均为309天，初 5 XX “茗苑”商住项目项目建议书霜出现于12月初，终霜出现于1月底，雪天平均约10年一遇，年平均气温18.4?，全年昼夜温差11.7 ?，平均相对湿度75%，常年平均降雨量1187.8毫米，全年降雨量约28亿立方米。由于气候适宜，光照充足，雨量充沛，适宜多种植物和农作物生长，有利于动物种群的繁衍生长。 2.1.4资源优势显著 水资源丰富:市境河流主要属红河流域泸江水系，水能开发的主要河流为盘龙河和那么果河。全市由2条主干河、5条一级支流、10条二级支流、75条溪流、78条细流形成北部、西部、中部和东南部河谷、丘陵水网区，径流总面积2959平方公里，径流量13.48亿立方米，水资源总量为13.02亿立方米，可利用量为8.09亿立方米，河流总体水能理论蕴藏量为15.8万千瓦，可开发量为9.51万千瓦，现已开发8.08万千瓦。 生物资源丰富:市境内植物资源种类繁多、层次分明，可分为南、中、北三大亚热带自然林带，全市共有野生种子植物187科946属3085种，分布食用植物资源有145种，药用植物700种，食用菌45种，尤其是举世无双的国药瑰宝—XXXXXXXX名扬四海，素有“金不换”、“南国神草”、“参中之王”的美誉，种植面积、产量、产值均居全国第一，被国家农业部命名为“中国XXXX之乡”。全市共有哺乳类动物9目29科60属86种，列为国家级重点保护20种，鸟 6 XX “茗苑”商住项目项目建议书类共有13目37科221种，列为国家级重点保护20种，两栖类共有2目8科另2亚科15属42种。爬行类共有3目14科41属50种，列为国家级重点保护3种。鱼类共有4目15科44属60种。昆虫类共有11目75科222种，益虫61种。XXXX市是名副其实的“植物王国”和天然物种“基因库”。 土地资源丰富:全市土地总面积445.03万亩，其中农用地面积372.28万亩，建设用地16.43万亩，未利用地56.32万亩。农用地中，耕地面积为155.01万亩(其中，基本农田105.36万亩)，园地面积3.15万亩，林地面积181.06万亩(林地绿化率，可造率面积，森林覆盖率)，其他农用地33.06万亩。耕地净面积41.03万亩，人均耕地面积3.3亩(依据土地二调面积)。 旅游资源丰富:XXXX市是全州的文化中心，是壮苗民族文化的重要交汇地，壮族“三月三”和苗族“踩花山”等民族节日在XXXX市实现了壮苗文化的完美结合;是“滇东南喀斯特山水文化旅游区”的旅游集散地和出境旅游中转站及XXX旅游网络中心;是老君山国家级自然保护区的所在地和滇东的生态屏障区。境内陡峰、溶洞、峡谷、溪流、瀑布、温泉、密林、古树、花卉、天生桥、地下河等多种优美自然景观应有尽有，适宜不同爱好的旅游者开展休闲、避暑、探险、科研、教学等多种旅游活动，丰富的资源条件为开发旅游产业提供了巨大的潜能。 7 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第二节 项目建设的必要性 2.2.1项目的建设，符合XXXX市城市发展总体规划，特别是XXXX市城南片区发展整体规划，是城南片区发展和扩大的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。 2.2.2项目的建设，完善了城南片区的整体规划，加强了城南片区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该项目建设，有助于增加财政收，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。 2.2.3项目的建设，将促进城南片区城市化的进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进XXXX市经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。 第三节 项目建设的可行性 2.3.1保护环境，改善投资环境，为扩大招商引资奠定基础。 8 XX “茗苑”商住项目项目建议书 该项目建设统一规划，节约土地，节约资源，项目做到入住户资源共享，公益事业共享，周边处处体现花香鸟语生态景色。保护环境、改善投资环境，为扩大招商引资奠定基础。 2.3.2县域经济发展，为建设社会主义新农村奠定基础。 县域经济发展，必然加快农村公共事业和文化教育事业发展，同时也增加农民收入，让农民从传统农业中走出来，奔向现代农业，通过中心作用，带动农民共同致富，共同建设小康社会。 2.3.3解决下岗职工再就业，为政府减负 项目建成可安置近百人下岗职工再就业，不但为政府减轻了负担，而且创造了经济效益和社会效益。 2.3.4城镇居民住房水平明显提高 本规划项目基地属XXXX市的重点地段，项目建成能将城镇居民住房水平提高、构筑XXXX市城市居住又一亮点。 2.3.5精心的规划设计 1)从创造建设现代化精品住宅区为目的，规划设计注重超前性、先导性，尊重人居环境的生活安全。 2)规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划设计及建筑单体设计的弹性与灵活性，使规划设计便于房地产经营，适应市场变化。 3)体现住宅规划设计的新思路、新手法，强调社区规划， 9 XX “茗苑”商住项目项目建议书融入现有城市机理。 2.3.6物业管理部门 选择优秀的物业管理公司，为本项目的物业管理。本项目物业管理全为智能化及封闭式管理，让居民居住有安全感。 2.3.7选择优秀的监理部门 本项目建设过程中，为了保证建筑质量，在全过程的施工中，监理部门必须有高度的责任感，及高超的技术业务能力，使之本项目在全部建筑群中成本质量最好、最优秀的建筑作品。 2.3.8优惠的销售价格 本项目无论是商品住房销售、商铺销售，价格全部低于市内同档楼盘价格。 第三章 市场分析 第一节 XXXX市楼市当前状况及分析 3.1.1XXXX市房地产开发现状 1)主要楼市分布区域 XXXX市目前开发的楼盘主要由两大集中区块和一些零 10 XX “茗苑”商住项目项目建议书星分布的楼盘组成。第一区块是北市区地块，第二区块是市中心区地块，零星分布楼盘主要在南部和西部。北市区地块主要有:中天世纪、北宸?御景、大景盛世、枫林溪谷、樱花山谷、华宇地产、壮乡苗岭(二期)，共7家。市中心区地块主要有:阳光文新大道、金马国际、水岸2区、半山岭秀、望华帝景、望华新城、和谐世界、光大广场、恒厦广场、炬隆豪庭、炬隆红石溪谷、硕峰新天地、金龙宝业、中和广场、银都佳园、外滩1号，共16家。零星分布的主要有:锦都名苑(XXXX广场温商地产)、云峰山水(开化路北段交警大队北)、鸿通国贸(江苏车兴房地产林业局对面)、蓝天新苑(蓝天地产交警支队对面)、加州花园二期(维和地产环城北路石海螺)、XXXX学院学府商业街(恒生地产XXXX学院新大门)、南市区龙鼎御墅(盘龙体育馆附近)、百生园(城南汽车站得胜旁)，共8家。 2)售房部分布情况 目前XXXX市在售(或即将销售)住宅楼盘的售楼部共33家。其中，XXX区11家(中天世纪、北宸?御景、锦都名苑、大景盛世、枫林溪谷、樱花山谷、福兴丽都苑、云峰山水、鸿通国贸、蓝天新苑、加州花园二期)，主推别墅的占了近一半(5家)。市中心XX家，XX个盘(水岸2区、金马国际、阳光文新大道、硕峰新天地、望华帝景、半山岭秀、望华新城、和谐世界、光大广场、恒厦广场、中和广场、炬 11 XX “茗苑”商住项目项目建议书隆豪庭、炬隆红石溪谷、银都佳园、外滩1号)，主推高层的占了近八成(11家)。西部及南市区8家(锦都名苑、云峰山水、鸿通国贸、蓝天新苑、加州花园二期、XXXX学院学府商业街、百生园、龙鼎御墅)。各售楼部遍布市中心主要地段，各类促销活动和手段频繁出击，北市区及市中心销售竞争相对激烈。 3)价格调查情况 以下是几家热门楼盘销售价格的调查。 楼盘 原价 现价 增长幅度 XXX 3385 3400 0.44% XXX 2880 3380 17.36% XXX 3380 3980 17.75% XXX 3300 3600 9.09% XXX 3150 3460 9.84% XXX 3650 3880 6.3% XXX 2400 2799 16.63% 3.1.2XXXX市房地产市场分析 1)区域发展分析 “北市区”主要开发高品质的住宅小区，随着城镇上山政策推动，北市区周边半山坡地价值凸显，开发力度将会在未来三年内得到扩充，城市景观和配套基础设施日趋完善将会使该片区未来将成为XXXX市的“宜居小镇”。 “市中心区” 随着2012年下半年东风路XX个组团(和 12 XX “茗苑”商住项目项目建议书谐世界城、光大广场、恒厦广场、炬隆豪庭、硕峰新天地、金龙宝业)为首的商业楼盘相继推出销售，跨入XX年后，XXXX市房地产将出现“中心热、商业热、高层热”的开发情况，购房人群将会集中到该区域进行选房、投资。商业投资将成为新的房地产投资热点，而高层也会逐步被XXXX市民被动接受。以高层电梯为辅，商业为主，步行街周边未来将会成为XXXX市的“商业之都”。 “零星楼盘”有高层、多层和别墅，但以多层为主，以满足本区域选择就近方便的客户为主。但城南及以南的土地优势将会成为XXXX三年后未来的主要发展区域。 ,)产品需求分析 目前楼市主打产品主要有别墅、高层电梯房、多层和商铺。北市区主要以高端收入人群为主，以别墅为首选，但房屋的总价制约着大多数人的消费，因此，别墅不可能成为市场销售主力。中心区域以投资、外来经商人群、商业用途、都市时尚人群为主，受土地价格上涨及政府要求等因素，高层电梯产品陆续推广市场，但高层也仅限于市中心商业发达地段，且受当地人观念和习惯上的影响，高层电梯房未来五年内不会成为主流。毕竟XXXX市人口就不可能出现井喷的增长，大量高层的出现，很可能出现无人可售的现象，且XXXX还有些可待开发的区域，短期内暂时没有出现“无地建房”的情况。多层历来是XXXX大部分地州市场最受欢迎的产品， 13 XX “茗苑”商住项目项目建议书XXXX市也不例外。多层有着居住舒适、面积利用率高、得房率高、私密性好等很多优点，且随着大家生活水平的提高，多层也在户型、环境、结构等更多方面进行了发展延伸和模糊，出现了“花园洋房”、“叠拼别墅”、“板式小高层”等一些模糊的、跨界的、精致化产品。因此，未来XXXX的房地产市场，在高层后劲不足、别墅范围不广的情况下，普通收入群体多数还是考虑多层等经济性产品，因此，开发多样式的多层产品将会取得非常好的销售成绩。商铺的发展离不开城市中心的开发，在XXXX，东风路七组团将成为未来商铺投资的热点，这将吸纳很大部分资金，加之未来对多套房限购、限贷等政策影响，对住宅的投资将有可能造成很大的冲击。 ,)价格趋势分析 大部分前期已在销售的楼盘均出现了价格上涨的趋势，上涨幅度平均XXX%左右。参照2011年50%左右的上涨幅度，可以明显看出，XXX年10月的房价上涨幅度已明显放缓，主要原因可能受国家房地产调控政策及全球经济危机影响。因此，可以这样认为，今后XXXX市场的房价已经不会出现大幅度增长，现有价位将会在很长时间内处于一个平稳波动期。同时，随着房价的高价平稳运行，观望人群会逐渐增多，销量将会有所下降。 14 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第二节 项目优势分析及销售预测 3.2.1项目优势分析 1)区位优势明显 该项目位于市中心与南市区接合部水车寨以西，东连泰康小区商业中心、XXXX国际交易中心，南靠盘龙体育城，西连州公务园小区，北靠阳光外滩，是市中心通往南市区主要交通之一的必经之路，基地三边都有规划的城市道路，交通发达。泰康小区已经成为南市区乃至XXXX市的重要商业区，外来经商和定居的人口多，项目刚好在商业热闹中心边缘，又有幼儿园配套项目，家长接送孩子快捷方便。 2)周边环境宜居 项目离城南商业中心、客运站、医院等很近，可直达休闲广场、步行街，车程不过XXX分钟。距盘龙河森林公园和盘龙体育城也很近，公园、XXX生态景观及众多体育设施将为居住在此的人群带来享受和锻炼上的方便，符合当今怡情、养生、健康的生活理念。 3)出量无障碍 目前项目周边除百生园外，暂无其他楼盘，不存在销售上的竞争压力。且项目规模不大，总共才40套多层、跃层住房，一楼为商铺。配套项目幼儿园属城南最大的中心幼儿园，众多接送孩子的家长会为一楼商铺带来无限商机，这是 15 XX “茗苑”商住项目项目建议书毫无疑问的。项目会成为周边商业人士及外来人员、从业人员的首选，项目小，出量小，不会存在销售上的障碍。 3.2.2建设目标和目标客户定位 1)建设目标 1、 本项目方案设计中充分考虑到了与周边地域环境及建 筑风格的统一协调，该建筑所处地理位置优越，环境适宜， 交通便利，总体规划上满足幼儿园的私密性同时也满足了 家长接送孩子方便需求。建筑的空间布局使每个主要用房 日照充足，空气流通，园区内公用配套设施完善，建筑外 观计以中式现代风格为主 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，并以竖向的线条为搭配，以 增强建筑的立体感，从而使建筑的立面效果达到美观大 方。并与周边的建筑相协调。 2)目标客户定位 本项目主要目标客户一是为周边私营业主，二是各乡镇外来成功人士，三是周边企事业单位人员，四是周边从业人员。 16 XX “茗苑”商住项目项目建议书第四章 项目所在地自然条件及设计方案 第一节 项目所在地自然条件 4.1.1地形地貌 用地平面形状近似呈不等边三角形，位于XXXX市城南水车寨以西，基地三边都有规划的城市道路，用地整体地势平坦，原始地形利用为耕地，位于XXXX岩溶断陷盆地南东缘，场地具备稳定性条件，工程环境条件较好，适宜本工程建筑; 4.1.2自然状况 1)位置面积:XXXX市位于XXXX省东南部，是XXXX壮族苗族自治州政府驻地，是全州的政治、经济、文化、信息中心。地处东经103?43′—104?27′，北纬23?06′—23?44′之间，东北部与XXX接壤，南部与XXX县毗邻，东南部与西畴县相接，西部与XXXX连接，并与屏边县隔河相望。全市东西横跨63公里，南北纵跨66公里，国土面积2966.86平方公里(二调数据)。最高海拔2991.2米，最低海拔618米。XXXX市距323国道高速公路35公里，距XXXX普者黑机场26公里，北上省会XXXX市308公里，东至XXX576公里，XXX116公里、都龙口岸90公里、XXX163公里，西至XXX126公里，是XXXX省的东南大门，进入北部 17 XX “茗苑”商住项目项目建议书湾、珠三角和通往东南亚国际通道的重要交通枢纽。 2)行政区划:XX年，全市辖XX乡7镇和3个街道办事处，其中有5个民族乡，下设XX个村民委员会(社区)。其中:社区24个，村民委员会XX个，自然村XX个，村(居)民小组XX个。 3)人口民族: 2012年末，全市总人口XX6万人，其中:农业人口XX万人，农村劳动力XX万人;境内居住汉、壮、苗、彝、回、傣等12种民族，少数民族人口占全市总人口的53.8%;XXXX城建成区面积XX平方公里，城区人口XX0万人，城镇化率55.7%;森林覆盖率XX6%。 4)地理气候: XXXX市地处XXXX省东南部低纬度高原，东南近北部湾，西南邻孟加拉湾，来自这两个方向的水蒸汽带来丰沛降雨。北回归线横穿市境，市境大部在北回归线以南，属中亚热带季风气候。大部地区冬无严寒，夏无酷暑，春秋长，冬夏短，四季气候宜人。整体气候通常是“一年有冷热，久雨变成秋;冬晴如春暖，惊蛰有冬寒”。年平均日照时数2028小时，坝区、丘陵日照较长，深山较短。无霜期平均为309天，初霜出现于12月初，终霜出现于1月底，雪天平均约10年一遇，年平均气温18.4?，全年昼夜温差11.7 ?，平均相对湿度75%，常年平均降雨量1187.8毫米，全年降雨量约28亿立方米。由于气候适宜，光照充足，雨量充沛，适宜多种植物和农作物生长，有利于动物种群的繁 18 XX “茗苑”商住项目项目建议书衍生长。 第二节 设计方案 4.2.1总设计说明 随着中国经济的快速发展，XXXX市城房地产开发也持续升温。城南“XX茗苑”项目将以“为住户提供理想之居所、优美之环境、有情调之生活”为主题来实现“亲自然、亲生活”之特点的现代城市生活，为XXXX市城市建设添姿增彩。 本项目基地位于XXXX市城XXX寨以西，基地三边都有规划的城市道路，交通便利。项目规划用地XXXX平方米，总建筑面积XXXX平方米。 1)规划设计原则: ?以顾客的设计要求为基础，满足该地区城市总体规划的要求。根据用地城市性质、社会经济、气候等地方特点和用地周围的环境条件，统一规划、合理布局，提供一处温馨宜人的城市空间结点; ?充分体现“以人为本”的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。总体布局上统筹考虑建筑、道路和环境景观空间之间的和谐; ?综合分析场地现状，充分利用地形，合理进行道路布 19 XX “茗苑”商住项目项目建议书置，总体布置综合考虑景观朝向、间距、绿地、消防扑救和管网布置，满足规划、消防、节能、环保等要求; ?坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，执行“节能、省地、环保”的国策，实现可持续性发展的战略要求; ?坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备等。 2) 总体构思 总体构思以创造人、建筑与环境的和谐共生，结合地块的自然特点，最大限度的利用区域周边的永久绿化景观资源，追求舒适的居住环境与充满活力的城市生活之间的契合点，建立住区与城市绿化景观交融的和谐关系。新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。 3)总平面布置 依据场地特征及周围环境条件因地制宜，根据景观视线、地形、日照、通风、防火、交通、节能以及环境保护等要求布置建筑物，使其满足功能、城市规划要求及技术经济合理性。 平面布局上，根据小区地形相对方正的特点，沿用地南北线面布置楼房，小区环境景观位于楼房后。小区主要人行入口设置于场地西侧主干道上，小区内道路顺南北走向，人行车行功能上互不干扰。 20 XX “茗苑”商住项目项目建议书4)技术经济指标 序号 名 称 单位 数值 2总用地面积 XXXX 1 m 2总建筑面积 XXXX 2 m 2其中:住宅建筑面积 XXXX m 2商铺建筑面积 XX m 2车库建筑面积 XX m 2值班房建筑面积 XX m 2管理用房建筑面积 25.3 m 2老年活动室建筑面积 32 m 2建筑基底面积 XXX 3 m 容积率 2.4 4 建筑密度 40 5 % 37 6 绿地率 % 7 停车位 辆 XX 8 总户数 户 XX 4.2.2建筑 1)平面设计:一层为商铺及公共配套设施用房，二, 六层均为住宅，其中六层为跃层住宅。 2)立面设计:立面设计以中式现代风格为主题，并以 竖向的线条为搭配，以增强建筑的立体感，从而使建筑的立 面效果达到美观大方。并与周边的建筑相协调。 3)剖面设计:一层为3.6米，二层及以上各层均为3 米，室内外高差为0.3米。建筑总高度为XXX米。 4)消防设计:本工程为多层住宅建筑。 21 XX “茗苑”商住项目项目建议书4.2.3结构 1)设计依据 ?相关政府职能部门就本工程的相关批文。 ?建筑及其它专业提供的本工程条件图及相应要求。 ?主要设计规范、规程以及图集: 《建筑结构制图标准》,,/,50105-2010; 《建筑桩基技术规范》,,,94-2008; 《建筑结构可靠度设计统一标准》,,50068-2001; 《建筑结构荷载规范》,,50009-2001(2006年版) 《混凝土结构设计规范》,,50010-2010 《建筑抗震设计规范》,,50011-2010 《高层建筑混凝土结构技术规程》,,,3-2010 《建筑地基基础设计规范》,,50007-2011 2)工程概况 ?本工程结构设计使用年限为50年。无人防设计。 ?抗震等级:三级。 3)设计基本参数 ?本建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为乙 级。 ?本建筑抗震设防类别为丙类。结构重要性系数为1.0。 ?建筑场地类别为?类。 ?本建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值 22 XX “茗苑”商住项目项目建议书为0.05g，第三组;特征周期0.45g。 ?场地基本风压0.3KN/?。 4.2.4给排水方案设计说明 1)设计依据: ?设计任务书。 ?本工程周边的市政管线现状图。 ?本工程建筑设计图纸。 《建筑给水排水设计规范》,,50015-2003(2009年版) 《建筑灭火器配置规范》,,50140-2005(2005年版) 《室外给水设计规范》,,50013-2006 《室外排水设计规范》,,50014-2006 《自动喷水灭火系统设计规范》,,50084-2001(2005年版) 2)给水系统 水源:生活水源为市政给水管网。 生活给水系统: 结合市政给水的实际情况及该项目的用水情况，考虑由市政给水管网引入一根,,50的管至屋顶生活水箱和消防水箱。生活用水再由生活水箱上行下给。 3)污水系统 室内排水系统:本工程生活污水经化粪池预处理后排入市政排水管网。 23 XX “茗苑”商住项目项目建议书 4)雨水系统 本工程雨水设计主要为室屋面雨水设计。雨水设计重现期为3年，降雨历时5min时，降雨强度为?2.78,/,.100?。 室内雨水经立管收集后排入室外雨水管道。 5)消防系统 在每个消火栓旁布置两具,,/,,,干粉灭火器。 6)环保措施 按照“民用建筑节水措施”的要求，选用最新节水型卫生洁具、自动开停和限时冲厕和洗手龙头;选用密封性能好、质量可靠的给水器具、闸阀和龙头。 4.2.5电气设计说明 1)设计依据 ?建设单位及建筑专业提供的有关批准文件和设计资料。 ?《民用建筑电气设计规范》,,,16-2008 ?《供配电系统设计规范》,,50052-2009 ?《低压配电设计规范》,,50054-2011 ?《建筑物防雷设计规范》,,50057-2010 ?《火灾自动报警系统设计规范》,,50116-98 ?《10,,及以下变电所设计规范》,,50053-94 ?其它相关工程提供的技术资料 24 XX “茗苑”商住项目项目建议书 2)设计范围 ?10/0.4,,变配电工程 ?照明、动力空调等系统的供配电 ?设备供配电、消防设备供配电系统。 ?各建筑防雷及接地系统。 ?电话、有线电视系统。 ?消防的报警系统。 3)供配电 ?负荷等级 本工程其消防电气，应急照明，楼梯照明，电梯按二级负荷供电，办公照明用电接三级负荷供电。一、二级负荷由两路独立电源引来，在最末一级配电箱内自动切换。 ?供电电源及电压 本工程供电电源由开关站引出10KV高压电源，埋地引入地下室内变配电房，开关站具体位置与当地供电部门协商确定，供电电源采用三相四线制。 ?负荷估算 本工程按技术措施要求，取各项用电指标:办公按60W/?估算，取同时系数综合为0.75，总设备容量为999,,，计算容量为749.25,,，初定地下室:内变配电房共设置1台SG10-800KVA/10KV干式变压器，最终数量由供电部门确定。变压器补偿后功率因数cosΦ=0.95。 25 XX “茗苑”商住项目项目建议书 ?继电保护与计量 根据业主需要设置低压部分计量。每层设电表计量，计量表装设在电井内。其余可根据甲方需求分别计量。 4)低压配电系统 ?配电采用放射式配电。 ?公共楼梯间从计量配电电柜出线采用树干式配电。 ?消防设备用电从各计量配电柜出两路干线，在末端电箱自动切换。 5)防雷设计 ?本工程的多层建筑属三类防雷建筑，屋面采用接闪带作为防雷接闪器。屋顶接闪带网格不大于20m×20m或24m×16m.接闪带采用Φ12镀锌圆钢，避雷引下线利用柱内主筋，基础梁内钢筋网作接地体。避雷引下线(柱内主筋)上部与接闪带可靠焊接下部与基础梁内钢筋网及柱内钢筋可靠焊接。 ?防雷电波侵入措施，所有引入建筑物的管线均在进户处可靠接地，信号传输线进户处设置浪涌保护器。 ?易遭电击的用电设备回路设置30mA漏电保护器。 ?低压电源进线开关设置500mA漏电开关以防接地故障引起火灾。 6)措施 ?本工程米用TN-C-S制接地系统。 26 XX “茗苑”商住项目项目建议书 ?各单体均做总等电位联结，低压配电间，卫生间做局部等电位等。 7)接地系统 本工程的接地系统分为工作接地、防雷接地、保安接地等和系统，所有的接地系统的接地均利用基础内的主要钢筋作联合接地体，接地电阻不大于1欧姆。不同接地系统的引下线，从基础以上严格分开，相互绝缘。 8)智能设计 本工程智能设计包括通信、有线电视及周界防范系统组成。均由专业公司设计，本专业协调配管预埋敷设。 信息配线内设有语音/数据模块，有线电视分配模块保安系统模块。电视、通信系统管线由配线引出。 通信及电视系统:电井内设置通信及电视系统总箱，再由总箱埋管引至各办公区，通信进线为2对，在各办公点设双孔信息插座、有线电视插座。 9)消防电气 ?自动报警及消防联运控制系统 在各种机房、公共场所、办公室内等到按消防规范要求设置火灾感烟探测器，报警按钮。在公共场所设置消防广播扬声器，重要机房及各层主要通道设置消防专用电话。 ?消防联动控制系统 消火栓泵、喷淋泵。 27 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第六章 环境保护 第一节 工程对环境的影响 6.1.1工程施工期对环境的影响 小区建设涉及道路工程、排水工程、照明工程、人行道板工程、交警设施工程、绿化工程等方面的内容。 施工期间施工机械运转及车辆行驶，对街路两侧可产生一定的噪声影响;路面及排水管线的开挖、石料摊铺等，可能产生飘尘等污染物，对附近居民区的大气环境带来影响。但由于工程施工路线及工期较短，这种影响只是暂时的，它将随着施工期的结束而消失。 6.1.2工程运行期对环境的影响 本工程建成后，由于靠路较近，路段的车流量较大，但由于车流顺畅，减少了车辆的滞留及频繁启动，汽车尾气及交通噪声虽因车流量的增加面有所增加，但影响轻微，且可以通过采取交通管理措施加以限制。 第二节 环境规划目标 6.2.1大气环境目标 市区大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095 28 XX “茗苑”商住项目项目建议书—1996)，大气环境为二级标准。 6.2.2噪声环境目标 噪声环境标准执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096—1993)。 市区执行一类标准，昼间环境噪音为55分贝，夜间环境噪音为45分贝。 6.2.3固体废弃物目标 要求达到:无害化、减量化、资源化、效益化目标。 第三节 环境影响减免对策及措施 6.3.1本工程对环境的不利影响主要集中在施工期，应加强施工管理，采用合理的施工方法，使用先进的施工机械，严格控制施工噪声，避免扰民。 6.3.2当施工路段距住宅区小于150m时，为保证居民夜间休息，在规定时间内应禁止施工或主动与施工程段附近的居民、学校和单位协商，对施工时间进行调整或采取其他措施，尽量减小施工噪声对公众日常生活的干扰。 6.3.3在道路、排水管线开挖及房屋拆迁过程中应结合天气条件，做好洒水及铺盖;施工便道要定时洒水降水尘，运输粉状材料要加以遮盖。 6.3.4土方开挖回填时要尽量避开雨季，雨季来临前应 29 XX “茗苑”商住项目项目建议书将开挖回填、弃方的边坡处量完毕。挖方弃土及房屋拆迁弃渣要选择合适的场地堆放并做好防护，尽量减少飘尘等污染物的拓放:施工结束后应及时搞好场地平整及绿化，防止水土流失。 6.3.5沥青混凝土拌和点应设在居民区、学校等环境敏感点以外的下风向处，不宜采用开敞处、半封闭式沥青加热工艺。 6.3.6在道路运行期，应加强交通噪声防治及绿化带管扩，严格执行车辆放检制度，限制尾气排放严重超标的车辆上路，防止汽车尾气污染。 6.3.7废水污染:主要是基础施工和清理搅拌设备排放的含泥浆废水及施工人员排放的生活污水。 6.3.8固体废弃物:主要为施工人员的生活垃圾，施工渣土及废弃的各种建筑装饰材料。 6.3.9噪音污染:主要为配套设备设施噪声及少量的交通噪声，其中配套设施主要是变电设备噪声。 6.3.10空气污染:主要为汽车尾气及饮食油烟等。 6.3.11废水污染:主要是生活用水。 6.3.12固体废弃物:主要是生活垃圾。 30 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第四节 污染的控制及生态环境的保护 为保证项目建设对生态环境不造成影响和破坏，根据以上产生污染物(源)的情况。作为一个居住类建设项目的特点，在整个施工和运营过程中，将通过严格执行国家环保质量标准和污染物排放标准的相关要求，按照本建设项目环境影响表的具体要求采取相应的技术和管理措施，以使该项目建设满足生态环境保护要求，并能更好的促进该区域生态环境建设。 第五节 环境影响评价结论 项目的实施，要有效地改善区域交通拥护及路域景观，提升城市功能。项目建设符合《XXXX市城市总体规划》要求，工程在环境上无制约因素，工程对区域环境的影响，可通过适当的措施加以减免，工程的实施在环境上是可行的。 项目由县环境部门出具该项目的环评报告。 31 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第七章 消防与安全措施 为深入贯彻《中华人民共和国消防法》，提高全民消防意识，推动我省城市社区消防建设工作的全面开展，切实将消防安全工作落实到基层，提高城市社区抗御火灾的整体能力，实现城市小区消防“自我管理，自我教育，自我服务，自我提高”的要求，根据全国城市小区消防建设工作会议精神，制定如下措施: 第一节 消防组织建设 7.1.1成立消防工作机构。 建立由街道办事处、公安派出所、居委会、单位负责人和居民代表共同组成的本区防火安全委员会，具体负责本辖区社区消防工作的组织、督促、协调和争理工作。 7.1.2配备消防专职人员。 街道办事处要确定一名干部，专门负责区内消防安全管理工作，物业管理单位配备专(兼)职消防之全管理人员。 7.1.3建立消防力量。 依托现有的保安、联防等综治队伍，建立区内义务消防站，将消防与综治工作有机地结合起来，实现一专多能，担负起防火宣传、检查巡查和初起火灾的扑救等工作。 32 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第二节 消防设施建设 7.2.1配备公共消防器材 1)、区内应有专门的公共消防器材室，内设消防报警电话、消防器材，重要部位设立消防器材箱。在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区的社区，有条件的应按照国家《城市消防站建设标准》中关于“小型消防站”的要求建立志愿者消防站，购置消防装备。 2)、消防器材箱内配备灭火器、水带、水枪、消防斧、救生绳、应急照明、消火栓扳手等器材。 3)、每个单元每两层楼配置不少于2具灭火器，鼓励居民家庭配置小型灭火器。 4)、区内必须预留公共消防器材室，在公安消防站接警后5分钟内不能到达的新建高层住宅小区，还必须预留消防车库、消防通讯室。 7.2.2设立消防宣传阵地 1)、区内设有居民防火公约牌、消防宣传栏，居民楼道内设有消防警示牌。 2)、建立消防宣传队，利用区内活动室、文化站、广场开展消防宣传。 7.2.3维护公共消防设施 1)、区内公共消火栓无埋压、圈占、损坏现象，消防车 33 XX “茗苑”商住项目项目建议书道无 2)、区内公共消防器材有专人管理，定期维护保养和更换。 第三节 消防业务建设 7.3.1设立消防工作室 区内设有专(兼)用消防工作室，配备必要的办公用具及防火检查的设备、设施。室内悬挂张贴消防设施示意图、消防组织网络图及消防 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 (消防工作职责、消防业务学习制度、例妻制度、消防宣传教育培训制度、消防检查巡查制度、消防安全苎示制度、火灾隐患督促整改制度、消防咨询服务制度)。 7.3.2开展消防活动 1)、街道办事处将区内消防建设和管理纳入辖区社会治安综合治理之中，与驻区单位、物业管理单位签定年度《消防安全责任书》;受理群众消防举报，开展消防咨询服务。 2)、将消防安全工作列入日常工作内容，有部署、定期检查对辖区单位、居民住宅楼院及居民住户的消防安全检查每月不少于1次，义务消防员每日巡逻，进行消防安全提示，发现和纠正消防违章行为，检查巡查有记录并报当地公安派出所;指定专人管理维护保养辖区消防设施、器材;制定居 34 XX “茗苑”商住项目项目建议书民防火公约，对辖区居民开展消防安全宣传教育;受理群众消防举报，开展消防等询服务。 3)、区内物业管理单位对管理范围内的单位、居民住宅通道每月检查不少于1次;保安人员掌握防火灭火常识，并建立24小时消防巡逻制度，重点检查辖区内消防器材、设施是否完好有改，疏散通道、安全出口、消防车通道是否畅通，对发现内火灾隐患和消防违法违章的行为采取纠正措施;对辖区居民开展消防安全宣传教育;受理群众消防举报，开展消防咨询服务。 4)、公安派出所把区内消防监督工作列为警务区民警职责，纳入工作考评内容;对消防工作的监督检查每季度不少于1次，对举报的消防违章行为及时进行查处;指导小区消防组织建立健全各项消防规章制度，完善消防业务档案，开展消防宣传活动。 35 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第八章 项目实施管理及进度 第一节 管理办法 为了保证项目建设按计划高质量实施，本项目由XXXMM房地产开发有限公司负责该建设项目实施、组织、协调工作，项目全部实行招投标，将工程项目交付给有能力、有资质、讲信用的单位来完成，实行交钥匙工程，项目严格按照国家基本建设程序进行，工程设计、施工与安装必须按照国家现行专业技术规范与标准执行。 第二节 项目管理 本项目实施严格按照国家有关规定执行，实行XXXMM房地产开发有限公司、建设局及监理公司三方把关，确保工程质量，给全市人民交付一个高标准的小区。 第三节 建设管理 8.3.1工程招投标 本项目根据国家发展改革委员会第九号令《工程建设项目项目建议书增加招标内容及核准招标事项暂行规定》的有 36 XX “茗苑”商住项目项目建议书关文件精神，对项目的勘察、设计、施工、监理以及设备、材料等采购活动依法进行招标。 8.3.2工程实施方案 结合本工程的特点，为完成工程实施计划应采取下述措施: 1)、抓紧项目的前期准备工作，如项目建议书的审批、正地、材料询价、施工队伍及材料、设备商的考查等工作。 2)、做好设计的准备工作，准备好设计所需的基础资料，如工程地质勘探、地形测量的技术资料。 3)、做好施工的技术准备工作，引进必要的施工机械。 在施工中注意工种的配合，对某些可控制性工程在有条件的情况下应提前施工。力争高质量、快速度地完成工程的施工任务。 8.3.3质量保证 1)、工程质量目标 施工队应按施工合同的范围和条件，保证完成规定的工程任务，信守合同，按时完工。质量合格率达到100,，优良率达到90,。 2)、质量保证措施 (1)建立健全施工现场监理质量保证体系，坚持“质量第一”的指导思想，对质量工作实施统一组织，统一指挥，统一管理，分工明确，各负其责。 37 XX “茗苑”商住项目项目建议书 (2)施工过程中严格按照规范要求质量标准精心组织施工，加强质量信息反馈，作必要检查和实验，按标准进行工程质量检验和评定。 (3)施工过程中选择合格厂家加强进货检验，严格过程检验及最终检验，确保质量目标实现。 (4)加强基础资料管理工作，单位工程完工后，及时编制竣工资料，作好工程收尾工作，保证工程及时竣工验收。 第四节 实施进度 XX年5月份至XX年7月份进行土地征用、项目批复、六通一平、项目初步设计及施工设计等前期工作; XX年8月1日本项目破土动工开始兴建，到本年12末完成项目的基础工程: XX年1月至XX年XX月末，小区项目全部竣工，用户达到入住条件。 项目前期3个月，项目建设工期XX个月。 38 XX “茗苑”商住项目项目建议书第九章 项目投资估算及效益分析 第一节 投资估算依据 9.1.1建设投资估算的依据 《工程监理收费标准》; 《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》; 《工程设计收费标准》; 《工程招标代理服务收费标准》; 《XXXX省建设工程造价规则》; 《全国统一建筑工程基础定额XXXX省预算基价》; 《XXXX省建设工程措施费项目计价办法》; 《XXXX省施工机械台班费计价办法》; 《XXXX省建筑工程消耗量定额》; 《XXXX省安装工程消耗量定额》; 《XXXX省市政工程消耗量定额》; 其他相关法规、政策与标准; 本项目的规划设计方案及测量数据; 当地建筑材料的市场价格信息。 39 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第二节 投资估算及资金筹措 9.2.1项目投资估算及资金筹措 建设投资估算及资金筹措表 费用合计 序号 建、构物名称、内容 单位 工程数量 单价(元) (万元) 一 建筑工程费 XXX (一) 建筑工程费 1413.15 土建及一般室内装修、外装修工1 ? XXXX 1331 1413.15 程 (二) 总图工程 135.73 1 绿化工程 ? 1325.70 150 XX 2 小区室外管线给排水、通信等 项 50.00 3 中水处理 项 20.00 4 生活地下水池及地下水泵房 座 XX 5 道路及停车场及其他用地 ? 1320.3 120 15.84 二 工程建设其它费 720.43 1 土地使用费 亩 XXX XX XX 2 建设单位管理费 万元 1548.88 1% 15.49 3 勘察费 万元 1548.88 0.70% 15.49 4 设计费 万元 1548.88 0.85% 15.49 5 施工图预算编制费 万元 15.49 10% 0.15 6 施工图审查费 万元 15.49 8% 0.15 7 招标代理费 万元 1548.88 0.35% 15.49 8 市政配套费 ? 1548.88 8% 15.49 9 工程保险费 万元 XXX 0.30% 15.49 40 XX “茗苑”商住项目项目建议书 10 可研编制费 6.00 11 环境评审费 5.00 12 劳动安全卫生评审费 4.00 13 临时设施费 万元 XX 0.50% XX 三 基本预备费 万元 XX 5% 22.69 四 投资估算合计 XXXX.00 五 资金筹措 1 自筹 XXXX.00 第三节 效益分析 9.3.1财务分析(经济效益) 本项目预计销售均价XX元/平方米(住宅XX元/平方米;商铺XX元/平方米;车库7XX元/平方米)销售总额为3142万元。 项目开发投资XXXX万元，销售税金XX×XX%,XX万元，财务及其他费用XX万元，合计支出XX万元。 收支两抵，可获利XX万元。 9.3.2社会效益 本项目的建设不仅改善城市区域环境，提升周围居住建筑的品质;而且活跃了房地产市场，满足了人们对于不同层次居住产品的需求。本项目的开发也为国家和地方政府带来了较高的税收收益，既利国又利民。总之，本项目经济效益和社会效益都较为显著。 41 XX “茗苑”商住项目项目建议书 第十章 结论 香茗苑无论从区位优势还是周边环境优势上来说，都是同区域其他项目无法比拟的。本项目周边交通发达，地势开阔，采光通风条件好，外观与周边环境协调统一，让人容易接受。户型设计合理，含有跃层、商铺，可满足不同消费群体的选择。加之与本公司同时建设的幼儿项目形成互补优势，在销售上特别是在商铺的销售上都会起到非常有利的作用，成为商铺销售的有力卖点。该项目建设及销售，从市预测分析及财务分析，是一项切实可行的项目。 附图: 内部资料 仅供参考 内部资料 仅供参考 42 XX “茗苑”商住项目项目建议书 43