山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议

山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议 山东省房地产贷款风险状况分析及政策建 议 ?_?—臣 山东省房地产 贷款风险状况分析 及政策建议 山东省银监局国有银行监管处秦立生 : 蛹.985if-参加=,l柞屯皂柱人 艮银括山东题分行济南分行和 山锯篮局从事盆券托铋 行监管工作0在《山东社会料j 学》,《金融理论与实践》,等报刊 ll疑氧论爻2o.S~o 与我国南方一些省市相比,山东 省房地产市场发展总体比较健康,商 业银行房地产贷款风险状况也比较平 稳,但潜在的风险和问题不容忽视. 为有效防范房地产贷款风险.避免全 省房地产市场出现大起大落,需要管 理部门,房地产开发商,商业银行和 中介机构等方面的通力合作. 山东省房地产市场运行情况 山东省房地产市场运行总体比较 健康,但区域房价差别较大.青岛及 济南,烟台,威海,日照等东部沿海 城市平均房价较高;淄博枣庄,菏 泽,德州等中西部城市房价相对较 底,但房价涨幅有加大趋势.山东省 房地产市场运行的主要特点是: (一)投资增长高位运行,投资热 点区域有转移迹象.2007年山东省完 成房地产开发投资151907亿元,增 长282%,其中完成住宅开发投资 1189.43亿元增长328%,分别高 出同期规模以上固定资产投资增长速 度4个百分点和8.6个百分点.房地产 投资保持高速增长的主要原因在于该 行业较高的利润,保守估计目前行业 利润仍在30%以上,而且房价越高, 利润空间越大.吸引了大量的外地开 发企业来山东省部分城市进行房地产 投资,同时部分当地企业经营转型, 从其它行业逐步进入房地产行业.推 今日中国论坛?2008年第9期总第45期 j?___||i?重霍蓄番叠备 动了山东省房地产投资的高速增长, 加剧了对土地市场的竞争促使房价 持续攀升.从区域投资情况看,投资 重心有从济南,青岛,烟台,威海,日 照等中心城市及沿海宜居城市向二, 三线城市转移的趋势,莱芜,潍坊,东 营,滨州,泰安等城市.房地产投资 增速均在50%以上,远高于全省平均 水平.除烟台增速(428%)较快外, 济南,青岛,威海,日照等中心城市 及沿海城市房地产投资增速相对较 低,其中济南,青岛,威海市分别增 长20.7%,20.1%和17.9%,分别低 于全省平均增速75个,8.1个和103 个百分点,日照市仅增长5.3%低于 全省平均增速22.9个百分点. (二)供求矛盾仍然突出,但观望 气氛渐浓.从供给情况看.2007年全 省房屋施工面积为14983.35万平方 米,增长20.9%,其中住宅施工面积 12478.56万平方米,增长217%,占 比83.29%;房屋竣工面积354377平 方米下降42%,仅占施工面积的 23. 66%.其中住宅竣工面积3056.52 万平方米,下降31%,仅占住宅施工 面积的245%.从销售情况看.1—12 月全省房屋销售面积4869.01万平方 米,增长16.7%.增速高出竣工面积 20.9个百分点,其中现房住宅销售面 积180996万平方米.占总销售面积 的37.~18%;期房销售面积271258万 平方米占总销售面积的62.82%,期 房销售面积增长达31.9%,高出现房 销售面积增速29.5个百分点.以上 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 明住房仍然供不应求,主要原因:一 是城市化进程的加快,使得大量的农 村剩余劳力涌入城市,成为新的产业 工人,在中心城市置业,形成了较大 的购房需求;二是交通条件的改善, 增强了中心城市的聚集效应,年轻人 更多地在中心城市寻找就业,求学机 会,增加了购房需求三是房价持续 上涨在买涨不买跌的心理作用下. 加快了部分人群二次置业,提前置业 的进程.但从目前看,受房价上涨,利 率提高以及部分购房者对国家调控房 价预期加大等因素影响,持币待购气 氛日渐浓厚销售增长趋缓. (三)房价仍有一定上涨空间,但 地区差异较大.总体情况看,全省房 价基本处于合理水平.青岛房价最 高,平均房价超过6000元.济南,烟 台,威海,日照等城市房价较高,平 商以及众多购房者均预期山东省房价 仍有一定上涨空间.主要原因:一是 供求矛盾突出.随着城乡居民生活水 平的不断提高,改善居住条件的愿望 越来越高,有效需求十分旺盛;而同 时由于国家对土地调控日趋严格,土 地供应面积减少:在国家紧缩银根等 政策调控下各商业银行普遍提高房贷 准入门槛,部分中小开发商资金紧 张.开发能力下降,住房上市量减少, 在一定程度上加剧了供求矛盾.二是 住房开发刚性成本上涨.突出表现为 地价”绑架房价的现象.土地成 本约占住房开发成本的40%以上.地 均房价在3000-5000元烟台市沿海 高档楼盘房价,般不低于1万元.济 南市二环路以内基本无5000元以下楼 盘.部分高档楼盘超过万元;而淄博, 菏泽,枣庄,德州,临沂等城市房价 平均在3000元以下.全省房价存在继 续上涨的市场内在要求,银行,开发 价的不断上涨已经成为房价持续攀升 的主要推动因素,如烟台某开发商于 2006年在烟台当地以77万元/亩的价 格拍得一宗土地,时隔一年后又拍得 , 宗位置大致相当的土地.地价却己 涨到260万元/亩.是上年度的2.4倍. 同时,钢材,水泥等主要建筑材料成 今日中国论坛2008年第9期总第45期6l 一 j重蜃蓄番—|参亭.jl 本大幅上涨,也是推动房价上涨的重 要因素.有关统计显示,截至2007年 12月份,建筑钢材每吨价格同比上涨 30%以上:建筑水泥价格也在不断上 涨.而且受铁矿石价格上涨和淘汰落 后产能影响,钢材价格将继续呈上涨 趋势.除此之外住房节能成本,相 关劳务成本的提高以及其他开发费用 的增加,也是影响房价的因素之,. 房地产贷款投放及运行情况 2007年,在国家不断收紧银根” 的情况下,房地产贷款仍然保持了平稳 高速增长态势.全省银行业金融机构房 地产贷款年末余额为1666.38亿元, 较年初增加374,67亿元,增长29.01%, 高于各项贷款平均增速1632个百分点. 较年初增加13069亿元增长35.23% 分别占房地产开发贷款余额及增加额 的89.65%和105.26%:地产开发贷 款余额为57.g3{L元,较年初减少653 亿元,下降10.13%.购房贷款中个人住 房贷款余额为9447’f7~元,占购房贷款 余额的85.59%较年初增加245.87亿 元分别占房地产贷款增加额和购房 贷款增加额的6563%和g738%,增 长35.18%,高出房地产贷款平均增 速617个百分点,其中再交易房贷款 增速较快余额为8932亿元,较年 初增长6365%.表明个人住房信贷 需求仍十分旺盛. 从房地产贷款质量看.总体贷款 质量较好,现实风险较小.截至2007 年末,辖区银行业金融机构房地产不良 从房地产贷款投向看,购房贷款 占比较高.截至2007年末,房地产开 发贷款余额为55955亿元,较年初增 加124.16亿元,增长28.52%,占房 地产贷款增加额的33%i购房贷款余 额11.381亿元,较年初增加25249 亿元.增长2g.66%,占房地产贷款增 加额的67%.房地产开发贷款中房产 开发贷款较年初增加较快地产开发 贷款规模较小且呈下降趋势,2007年 末.房产开发贷款余额为50162亿元. 贷款比率平均为 15%左右,远低 于各项贷款932% 的不良比率. 货欺潜在的风险 和管理中存在的 主要问题 (一)商业银 行对房地产贷款 风险估计不足是 房地产贷款面临的最大风险.商业银 行普遍将房地产信贷当作低风险品种 开发.部分基层机构非理性地拓展市 场,对未来房地产市场的发展持盲目 乐观态度,简单地认为山东省房地产 市场启动较晚,没有泡沫,且房价只 能持续上涨,贷款不会出现风险,缺 乏对系统性风险的预判.随着国家对 房地产市场调控力度的加大,已有部 分省份房价出现了波动或回调,如果 波及面扩大必然会影响山东省的房 地产市场,使银行贷款面临风险. (二)房地产贷款面临较大的市 场风险.国家综合采用货币政策财 政税收,信贷等杠杆以及行政调控手 段不断深化对房地产市场的调控, 房价回调预期逐步加大一旦房价快 速回落很可能会套牢部分开发商, 投资者,导致其偿贷能力及偿贷意愿 下降,风险会最终转嫁到银行身上, 形成不良贷款. (三)部分银行管理粗放.存在较 大的操作风险.商业银行均将房地产 贷款业务,特别是个人住房贷款业务 作为优质资产业务,在信贷资源分配 以及考核激励方面不断向其倾斜,部 分银行每年对基层分支机构进行单独 的发展指标考核,基层分支机构在营 销个人住房贷款业务方面存在较大的 利益驱动,有的放松贷款审查 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 , 甚至于帮助企业做假,形成了大量的 假按揭”贷款有的银行为争夺个人 住房按揭业务,以发放开发贷款为条 件放松贷前审查和贷后管理形成 了大量不良贷款,且银行内部对此责 任追究普遍不到位,缺乏应有的惩 诫.如建设银行目前系统内清查发现 的假按揭”贷款达9300余万元,涉 及13个分支行,55个开发项目.随着 银根”的进一步收紧,银行信贷扩张 能力受到限制在部分企业急于获取 开发资金和银行保持利润增长的双重 压力的挤压下,银行信贷管理一旦出 现漏洞,形成假按揭的可能进一 步加大. (四)贷款面临一定的政策风险. 一 是央行回收银行流动性以及银行信 贷门槛提高.可能导致部分中小开发 商融资困难,资金链断裂,形成贷款 风险;二是2007年5次加息在2008年 62今日中国论坛?2008年第9期总第45期 __|ll|l露番蚕叠?tl 1月1日一次性调整会导致加息累积 效应集中显现加大了贷款购房者的 还款压力,银行在对客户提示,催收 不到位,贷款违约风险加大.三是房 地产贷款新政对二套房的贷款限制. 如果管理不到位,可能促使部分购房者 为逃避二套房贷款首付及利率的限制, 借用他人身份证购房,发生纠纷后导致 贷款风险;还可能导致异地购房行为 的增加,不利于贷款风险的控制. (五)部分地方政府干预市场可 能造成较大贷款风险.如某些房管部 门利用权力强行介入房地产开发业务 和房地产信贷业务的资金监管,担 保,给银行房地产信贷业务带来诸多 隐患.一是强行指定开发商资金监管 账户,使得开发商往往不能在贷款银 行开立资金监管账户,导致贷款银行 对贷款资金监管以及开发贷款与按揭 贷款的联动封闭管理无法实现造成 部分贷款被挪用.二是违规提前向房 地产开发商颁发房屋预售许可证.房 屋预售许可证本该在开发项目和楼盘 建设进度达到规定标准时才颁发但 目前多数开发商都能够在项目开工建 设之初就取得预售证,而部分银行为 争夺市场份额,顺势以五证”齐全 为挡箭牌”向实际建设进度达不到 要求的开发项目发放个人购房贷款, 给信贷资金埋下了隐患.三是强行介 入个人房贷担保业务.烟台市房管局 成立了烟台市住房置业担保中心,强 行要求购房人到担保中心办理抵押阶 段性担保或全过程”担保,收取购 房人的高额担保手续费.而在购房者 无力偿还银行贷款时,该担保中心又 没有能力甚至拒绝履行代偿义务对 银行贷款构成了很大威胁,目前己出 现部分银行贷款形成不良但无法落实 担保责任的情况. 政策建议 (一)加强对房地产市场风险的分 析预警,持续关注房地产市场发展趋 势,及时调研国家有关调控政策的实 施效应和对房地产贷款的影响,加 强风险提示,督促银行业金融机构提 高风险意识加强对房地产贷款风险 变化趋势的预判,制定相应的风险处 置应急预案有效防范房地产贷款 风险. (二)督促银行业金融机构加强对 房价走势的分析,审慎制定房地产信 贷业务发展目标,稳步开展各项业 务,对房价上涨过快的地区和项目要 严格贷款准入审批:加强抵押贷款管 理,严格落实贷款首付及足够,有效 的抵押担保条件,防止房地产市场回 落对贷款质量中击过大. (三)督促银行业金融机构改善对 房地产贷款业务,特别是个人住房信 贷业务的考核机制,合理确定考核目 标和绩效指标,同时强化对不尽职 行为的问责力度,健全约束机制,引 导基层分支机构理性开展房地产信贷 业务严格落实授信尽职要求.全面 了解和掌握房地产开发商和其他借款 人的经营和资信情况.强化贷后管 理有效防范企业利用假按揭骗取贷 款或银行内部违规发放贷款等问题的 发生,确保新增贷款质量. (四)督促和指导银行业金融机 构积极贯彻国家宏观调控措施.坚持 有保有压,优化信贷结构,强化风 险控制措施;严密监测开发企业财务 状况及借款人偿贷能力变化,加强对 个人住房贷款客户加息政策宣传和风 险提示,对出现不良苗头的及时收回 到期贷款;严格落实提高购买第二套 及以上住房首付比例等政策规定.制 定异地购房贷款 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 .加强异地 购房按揭贷款的风险管理,防范新的 不良贷款产生. (五)加强对商业银行金融创新业 务监管,坚持鼓励与 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 并重”引 导银行业金融机构规范开展业务创 新,严格限制将资产质量较差,存在 问题的房地产抵押贷款进行证券化出 售,防止风险蔓延. (六)建立与政府及有关部门的联 系机制.建议政府及相关部门加强对 房地产市场的管理,理顺房地产市场 管理关系规范部门行为,协调部门 行动,确保各项调控措施的同步落实 到位,发挥综合调控的优势.增强对 房地产市场调控的效果.在严格落实 信贷调控政策的同时.应建议政府从 以下方面入手强化对房地产市场的调 控:一是加大供给.从增加土地供应 入手.加快住房建设速度;加快建立 分层次的住房保障 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 体系,加大对 经济适用房和廉租房的建设尽快解 决中低收入家庭的住房问题;通过降 低二手房交易环节税赋和提高住房保 有税赋.活跃二手房市场,增加市场 住房数量.二是严格控制土地价格上 涨,合理减免土地开发税费,降低建 设成本.三是积极引导住房理性需 求鼓励和支持农村小城镇建设,避 免总体城镇化进程过快以及中心城市 产生过大的聚集效应带来的需求压 力.四是加强对开发商经营行为的监 管,规范开发,销售及中介市场.防 止欺诈,把房地产行业利润控制在合 理水平.- 贵编/刘元春 今日中国论坛?2008年第9期总第45期63