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山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议.doc

山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议

冷残影凌紫瑶
2017-09-26 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议doc》,可适用于高等教育领域

山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议臣山东省房地产贷款风险状况分析及政策建议山东省银监局国有银行监管处秦立生:蛹if参加=,l柞屯皂柱人艮银括山东题分行济南分行和山锯篮局从事盆券托铋行监管工作在《山东社会料j学》,《金融理论与实践》,等报刊ll疑氧论爻oS~o与我国南方一些省市相比,山东省房地产市场发展总体比较健康,商业银行房地产贷款风险状况也比较平稳,但潜在的风险和问题不容忽视为有效防范房地产贷款风险避免全省房地产市场出现大起大落,需要管理部门,房地产开发商,商业银行和中介机构等方面的通力合作山东省房地产市场运行情况山东省房地产市场运行总体比较健康,但区域房价差别较大青岛及济南,烟台,威海,日照等东部沿海城市平均房价较高淄博枣庄,菏泽,德州等中西部城市房价相对较底,但房价涨幅有加大趋势山东省房地产市场运行的主要特点是:(一)投资增长高位运行,投资热点区域有转移迹象年山东省完成房地产开发投资亿元,增长,其中完成住宅开发投资亿元增长,分别高出同期规模以上固定资产投资增长速度个百分点和个百分点房地产投资保持高速增长的主要原因在于该行业较高的利润,保守估计目前行业利润仍在以上,而且房价越高,利润空间越大吸引了大量的外地开发企业来山东省部分城市进行房地产投资,同时部分当地企业经营转型,从其它行业逐步进入房地产行业推今日中国论坛年第期总第期j||i重霍蓄番叠备动了山东省房地产投资的高速增长,加剧了对土地市场的竞争促使房价持续攀升从区域投资情况看,投资重心有从济南,青岛,烟台,威海,日照等中心城市及沿海宜居城市向二,三线城市转移的趋势,莱芜,潍坊,东营,滨州,泰安等城市房地产投资增速均在以上,远高于全省平均水平除烟台增速()较快外,济南,青岛,威海,日照等中心城市及沿海城市房地产投资增速相对较低,其中济南,青岛,威海市分别增长,和,分别低于全省平均增速个,个和个百分点,日照市仅增长低于全省平均增速个百分点(二)供求矛盾仍然突出,但观望气氛渐浓从供给情况看年全省房屋施工面积为万平方米,增长,其中住宅施工面积万平方米,增长,占比房屋竣工面积平方米下降,仅占施工面积的其中住宅竣工面积万平方米,下降,仅占住宅施工面积的从销售情况看月全省房屋销售面积万平方米,增长增速高出竣工面积个百分点,其中现房住宅销售面积万平方米占总销售面积的~期房销售面积万平方米占总销售面积的,期房销售面积增长达,高出现房销售面积增速个百分点以上表明住房仍然供不应求,主要原因:一是城市化进程的加快,使得大量的农村剩余劳力涌入城市,成为新的产业工人,在中心城市置业,形成了较大的购房需求二是交通条件的改善,增强了中心城市的聚集效应,年轻人更多地在中心城市寻找就业,求学机会,增加了购房需求三是房价持续上涨在买涨不买跌的心理作用下加快了部分人群二次置业,提前置业的进程但从目前看,受房价上涨,利率提高以及部分购房者对国家调控房价预期加大等因素影响,持币待购气氛日渐浓厚销售增长趋缓(三)房价仍有一定上涨空间,但地区差异较大总体情况看,全省房价基本处于合理水平青岛房价最高,平均房价超过元济南,烟台,威海,日照等城市房价较高,平商以及众多购房者均预期山东省房价仍有一定上涨空间主要原因:一是供求矛盾突出随着城乡居民生活水平的不断提高,改善居住条件的愿望越来越高,有效需求十分旺盛而同时由于国家对土地调控日趋严格,土地供应面积减少:在国家紧缩银根等政策调控下各商业银行普遍提高房贷准入门槛,部分中小开发商资金紧张开发能力下降,住房上市量减少,在一定程度上加剧了供求矛盾二是住房开发刚性成本上涨突出表现为地价”绑架房价的现象土地成本约占住房开发成本的以上地均房价在元烟台市沿海高档楼盘房价,般不低于万元济南市二环路以内基本无元以下楼盘部分高档楼盘超过万元而淄博,菏泽,枣庄,德州,临沂等城市房价平均在元以下全省房价存在继续上涨的市场内在要求,银行,开发价的不断上涨已经成为房价持续攀升的主要推动因素,如烟台某开发商于年在烟台当地以万元亩的价格拍得一宗土地,时隔一年后又拍得,宗位置大致相当的土地地价却己涨到万元亩是上年度的倍同时,钢材,水泥等主要建筑材料成今日中国论坛年第期总第期l一j重蜃蓄番|参亭jl本大幅上涨,也是推动房价上涨的重要因素有关统计显示,截至年月份,建筑钢材每吨价格同比上涨以上:建筑水泥价格也在不断上涨而且受铁矿石价格上涨和淘汰落后产能影响,钢材价格将继续呈上涨趋势除此之外住房节能成本,相关劳务成本的提高以及其他开发费用的增加,也是影响房价的因素之,房地产贷款投放及运行情况年,在国家不断收紧银根”的情况下,房地产贷款仍然保持了平稳高速增长态势全省银行业金融机构房地产贷款年末余额为亿元,较年初增加,亿元,增长,高于各项贷款平均增速个百分点较年初增加亿元增长分别占房地产开发贷款余额及增加额的和:地产开发贷款余额为g{L元,较年初减少亿元,下降购房贷款中个人住房贷款余额为’f~元,占购房贷款余额的较年初增加亿元分别占房地产贷款增加额和购房贷款增加额的和g,增长,高出房地产贷款平均增速个百分点,其中再交易房贷款增速较快余额为亿元,较年初增长表明个人住房信贷需求仍十分旺盛从房地产贷款质量看总体贷款质量较好,现实风险较小截至年末,辖区银行业金融机构房地产不良从房地产贷款投向看,购房贷款占比较高截至年末,房地产开发贷款余额为亿元,较年初增加亿元,增长,占房地产贷款增加额的i购房贷款余额亿元,较年初增加亿元增长g,占房地产贷款增加额的房地产开发贷款中房产开发贷款较年初增加较快地产开发贷款规模较小且呈下降趋势,年末房产开发贷款余额为亿元贷款比率平均为左右,远低于各项贷款的不良比率货欺潜在的风险和管理中存在的主要问题(一)商业银行对房地产贷款风险估计不足是房地产贷款面临的最大风险商业银行普遍将房地产信贷当作低风险品种开发部分基层机构非理性地拓展市场,对未来房地产市场的发展持盲目乐观态度,简单地认为山东省房地产市场启动较晚,没有泡沫,且房价只能持续上涨,贷款不会出现风险,缺乏对系统性风险的预判随着国家对房地产市场调控力度的加大,已有部分省份房价出现了波动或回调,如果波及面扩大必然会影响山东省的房地产市场,使银行贷款面临风险(二)房地产贷款面临较大的市场风险国家综合采用货币政策财政税收,信贷等杠杆以及行政调控手段不断深化对房地产市场的调控,房价回调预期逐步加大一旦房价快速回落很可能会套牢部分开发商,投资者,导致其偿贷能力及偿贷意愿下降,风险会最终转嫁到银行身上,形成不良贷款(三)部分银行管理粗放存在较大的操作风险商业银行均将房地产贷款业务,特别是个人住房贷款业务作为优质资产业务,在信贷资源分配以及考核激励方面不断向其倾斜,部分银行每年对基层分支机构进行单独的发展指标考核,基层分支机构在营销个人住房贷款业务方面存在较大的利益驱动,有的放松贷款审查标准,甚至于帮助企业做假,形成了大量的假按揭”贷款有的银行为争夺个人住房按揭业务,以发放开发贷款为条件放松贷前审查和贷后管理形成了大量不良贷款,且银行内部对此责任追究普遍不到位,缺乏应有的惩诫如建设银行目前系统内清查发现的假按揭”贷款达余万元,涉及个分支行,个开发项目随着银根”的进一步收紧,银行信贷扩张能力受到限制在部分企业急于获取开发资金和银行保持利润增长的双重压力的挤压下,银行信贷管理一旦出现漏洞,形成假按揭的可能进一步加大(四)贷款面临一定的政策风险一是央行回收银行流动性以及银行信贷门槛提高可能导致部分中小开发商融资困难,资金链断裂,形成贷款风险二是年次加息在年今日中国论坛年第期总第期|ll|l露番蚕叠tl月日一次性调整会导致加息累积效应集中显现加大了贷款购房者的还款压力,银行在对客户提示,催收不到位,贷款违约风险加大三是房地产贷款新政对二套房的贷款限制如果管理不到位,可能促使部分购房者为逃避二套房贷款首付及利率的限制,借用他人身份证购房,发生纠纷后导致贷款风险还可能导致异地购房行为的增加,不利于贷款风险的控制(五)部分地方政府干预市场可能造成较大贷款风险如某些房管部门利用权力强行介入房地产开发业务和房地产信贷业务的资金监管,担保,给银行房地产信贷业务带来诸多隐患一是强行指定开发商资金监管账户,使得开发商往往不能在贷款银行开立资金监管账户,导致贷款银行对贷款资金监管以及开发贷款与按揭贷款的联动封闭管理无法实现造成部分贷款被挪用二是违规提前向房地产开发商颁发房屋预售许可证房屋预售许可证本该在开发项目和楼盘建设进度达到规定标准时才颁发但目前多数开发商都能够在项目开工建设之初就取得预售证,而部分银行为争夺市场份额,顺势以五证”齐全为挡箭牌”向实际建设进度达不到要求的开发项目发放个人购房贷款,给信贷资金埋下了隐患三是强行介入个人房贷担保业务烟台市房管局成立了烟台市住房置业担保中心,强行要求购房人到担保中心办理抵押阶段性担保或全过程”担保,收取购房人的高额担保手续费而在购房者无力偿还银行贷款时,该担保中心又没有能力甚至拒绝履行代偿义务对银行贷款构成了很大威胁,目前己出现部分银行贷款形成不良但无法落实担保责任的情况政策建议(一)加强对房地产市场风险的分析预警,持续关注房地产市场发展趋势,及时调研国家有关调控政策的实施效应和对房地产贷款的影响,加强风险提示,督促银行业金融机构提高风险意识加强对房地产贷款风险变化趋势的预判,制定相应的风险处置应急预案有效防范房地产贷款风险(二)督促银行业金融机构加强对房价走势的分析,审慎制定房地产信贷业务发展目标,稳步开展各项业务,对房价上涨过快的地区和项目要严格贷款准入审批:加强抵押贷款管理,严格落实贷款首付及足够,有效的抵押担保条件,防止房地产市场回落对贷款质量中击过大(三)督促银行业金融机构改善对房地产贷款业务,特别是个人住房信贷业务的考核机制,合理确定考核目标和绩效指标,同时强化对不尽职行为的问责力度,健全约束机制,引导基层分支机构理性开展房地产信贷业务严格落实授信尽职要求全面了解和掌握房地产开发商和其他借款人的经营和资信情况强化贷后管理有效防范企业利用假按揭骗取贷款或银行内部违规发放贷款等问题的发生,确保新增贷款质量(四)督促和指导银行业金融机构积极贯彻国家宏观调控措施坚持有保有压,优化信贷结构,强化风险控制措施严密监测开发企业财务状况及借款人偿贷能力变化,加强对个人住房贷款客户加息政策宣传和风险提示,对出现不良苗头的及时收回到期贷款严格落实提高购买第二套及以上住房首付比例等政策规定制定异地购房贷款管理办法加强异地购房按揭贷款的风险管理,防范新的不良贷款产生(五)加强对商业银行金融创新业务监管,坚持鼓励与规范并重”引导银行业金融机构规范开展业务创新,严格限制将资产质量较差,存在问题的房地产抵押贷款进行证券化出售,防止风险蔓延(六)建立与政府及有关部门的联系机制建议政府及相关部门加强对房地产市场的管理,理顺房地产市场管理关系规范部门行为,协调部门行动,确保各项调控措施的同步落实到位,发挥综合调控的优势增强对房地产市场调控的效果在严格落实信贷调控政策的同时应建议政府从以下方面入手强化对房地产市场的调控:一是加大供给从增加土地供应入手加快住房建设速度加快建立分层次的住房保障制度体系,加大对经济适用房和廉租房的建设尽快解决中低收入家庭的住房问题通过降低二手房交易环节税赋和提高住房保有税赋活跃二手房市场,增加市场住房数量二是严格控制土地价格上涨,合理减免土地开发税费,降低建设成本三是积极引导住房理性需求鼓励和支持农村小城镇建设,避免总体城镇化进程过快以及中心城市产生过大的聚集效应带来的需求压力四是加强对开发商经营行为的监管,规范开发,销售及中介市场防止欺诈,把房地产行业利润控制在合理水平贵编刘元春今日中国论坛年第期总第期

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