[教材]建设农机市场可行性报告[1]1

[教材]建设农机市场可行性报告[1]1 建设农机大市场 项目建立可行性报告 二?一?年 七月 目 录 第一章项目总论„„„„„„„„„„„„„„ 3 第二章项目提出背景„„„„„„„„„„„ 4 第三章项目提出的政策导向与法规依据„„„„„„„„ 8 第四章 项目建设的必要性 „„„„„„„„„„„„„ 10 第五章项目建设的优越性„„„„„„„„„ 13 第六章项目建设与运营方案„„„„„„„„„„„„ 17 第七章项目建设环境影响评估„„„„„„„„„„„ 25 第八章项目建设投资计划„„„„„„„„„„„ 29 第九章项目运营的财务 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 „„„„„„„„„„„„„ 33 附录1、示意图文字说明 „„„„„„„„„„„„„ 35 附录2 项目规划示意图„„„„„„„„„„„„„ 36 第一章项 目 总 论 一、项目背景 (一)项目名称 农机交易大市场(以下称“大市场”或“该项目”)。 拟筹建管理单位名称: (二)项目开发单位 单位名称: 法定代表人: 企业类型: 二、项目开发单位、背景资料 略， 三、项目概拟建地点 略 四、投资规模拟规划面积 略 五、投资建设资金来源 略 第二章、项目提出的背景 一、中央“一号文件”提出的农机现代化是项目提出的最有利的政治保障 2010年中央的“一号文件”已经是新世纪以来中央连续就“三农”工作发 布的第七个“一号文件”了。把每年的最重要的“一号文件”都针对于“三农”问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，说明了中央对农村工作的高度重视，今年文件对与农业农村发展关系最为密切的农业机械化的发展发出了明确的信号，给予了农村的五个“大礼包”中有两个是涉及到了与建设农机大市场紧密相关的内容。一是，健全强农惠农政策体系，推动资源要素向农村配置;二是，提高现代农业装备水平，促进农业发展方式转变。 “一号文件”以夯实农业农村发展基础为主题，显然是对农业机械化发展提出了现实的要求，就是要发展现代农业发展所需的要素，对“提高现代农业装备水平，促进农业发展方式转变”将起到根本性的推动作用。转变农业发展方式，破除城乡二元结构。按照现代经济增长理论，技术进步是长期经济增长的决定因素。农业机械化是对传统农业进行改造的技术进步过程，技术进步可以促进农业经济系统出现效益增长的良性循环，从而推进农业现代化进程，促进长期经济增长。因此，先进的农业装备与机械化技术在现代农业的发展中越来越凸显其重要地位与作用，成为促进农业发展方式转变的前提和必备条件 我们建立的农机大市场，就是借助中央的“一号文件”的东风，把推进大连农业机械化的快速发展、促进农业生产方式转变和农民增收，变成一个切实可行的项目工程。大市场的建立，将有力地促进了我市农机化事业的发展，对我市农业生产资料的完善、生产方式的转变、生产力的提高，必将产生深刻的影响。 二、中央农机补贴政策加快和推动机械化飞速发展是项目提出的大环境 中央持续增加农机购置补贴，对扩大内需、拉动农机工业发展作用突出， 同时，支持农业机械化发展的内在机制不断强化。农机购置补贴资金规模扩大、补贴范围扩大，补贴结构的结构也不断优化。今年的“一号文件”明确了进一步扩大补贴资金规模，明确把牧业、林业和抗旱、节水机械设备纳入补贴范围，文件为抗旱、节水型农业机械化发展指明了方向 自2004年《中华人民共和国农业机械化促进法》正式实施以来，中央财政及各级地方财政出台了一系列强农惠农政策。 近三年我国农机购置补贴增加情况(亿元) 年 份 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 中央农补 40 80 130 144.9 增长额 20 40 50 14.9 农机购置补贴政策的实施，促进了农机装备结构的优化升级，农机具水平从原先农机具动力不足、农机动力配套不合理发展到农机具动力装备水平趋于合理，中央给了这么多的优惠政策，投入这么大的财政补贴资金，也在给我们一个契机和一个信号，就是加快农机行业的发展速度，在不同的领域不同行业，建立起为为农机现代化、产业化所相关的生产，经营和服务体系，大市场无疑也是紧密配合国家的农业发展战略的一个项目。 三、市政府的农机化规划目标，是项目提出的发展方向 根据市政府出台文件，要求相关责任单位推进十大工程实施，而与农业相关的则包含“设施农业建设、精品农业建设、科技兴农、农业机械化推广、农业信息化推广、农业产业化推进”等十大工程。这些项目的推动，将极大提升大连建设都市新农村的进展。也为广大农机企业提供了新的发展契机。 而本项目的服务与功能定位，其中一部分就是为了配套此十大工程。在发展设施农业建设工程上，要新发展设施农业11万亩，其中温室大棚 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 设施农业小区1300个;沿高速等8条主要公路新建30个500亩以上设施农业基地。创建都市型现代农业示范园区15个以上。这些即将实施的项目，将拉动新一轮的农业机械设施设备采购和换代的高潮，项目建设就是集中集合现代农业需求的大市场，这里必将给农户在设施农业建设上提供重要的帮助。农机大市场的项目建立，除了经营各种农机具以外，还将引进目前如最具科技含量的温室机械电脑遥控等现代化的智能设备，也必将带动大连地区的农业的产业升级，规范农机市场秩序，为农业机械化发展提供质量保障，也促进和推动了农机维修业，为农业机械化发展提供维修保障，同时也加强了农机教育培训和技能开发，为农业机械化发展提供人才保障。 另外，在全市在加快农机化服务组织建设中，指出要加强从业人员培训和农机监管，充分利用农机培训学校，开展对农机从业人员的职业技能培训，依托有关项目，采取多种形式，加强农机管理、农机监理和农机驾驶、操作、维修人员的培训工作。项目规划中的重要功能之一，就有培训功能，对农机操作、维修、保养和使用的技能技巧进行系统培训，也是今后农机农技部门一项重要工作，项目建立，就能转变政府职能，把过去政府办的事交由市场运作，让政府拿出更多的精力去做更重要的事。 第三章、项目提出的政策导向与法规依据 一、是宏观政策导向的需要 党的十七大报告指出，要走中国特色农业现代化道路。农业机械化是 衡量农业现代化水平的重要标志，是促进传统农业向现代农业转变的关键要素。发达国家的经验表明，农业现代化的实现均以农业机械化为前提。可以说，发展农业机械化是实现农业现代化的必由之路，没有农业的机械化，就没有农业的现代化。 发展农业机械化，有利于进一步提高农业劳动生产率、土地产出率、资源利用率，缓解农业生产中劳动力结构性、季节性、区域性短缺的矛盾，巩固农业基础地位，保障国家粮食安全。有利于提高农业综合生产能力，促进农业增产增效，拓宽农民增收的途径。有利于改善农民的生产生活条件，使农民共享现代社会的文明成果，不断提高广大农民的生活质量和水平。因此，发展农业机械化是建设现代农业的物质基础，是新农村建设的重要任务，是全面建设小康社会的有效途径，是国家现代化建设的必然要求。 二、是农机市场化、社会化、产业化的需求 我国农机化工作的中心任务应该是加强政策扶持和引导，推进以跨区作业为代表的农机服务的市场化、社会化和产业化，发展壮大各类农机服务组织，把分散的农业机械与分散的农户联系起来，提高农业机械利用率和效益，走“政府扶持、市场引导、社会化服务、共同利用、提高效率”为主要特征的中国特色农业机械化发展道路。 我国发展农业机械化要进一步明确发展重点，努力提高“四个水平”，着力构建“四个保障”。即:要加强农业机械研究开发和技术推广，提高农机化科技水平;加强宏观引导，着力提升农机装备水平;强化农机社会化服务体系建设，全面提高农机作业水平;强化农业机械监督管理，提高农机安全生产水平。要促进农机工业发展，为农业机械化发展提供装备保障。 三、是现代农业向工业化、产业化转变的需求 农业现代化、机械化和最新提出的工业化，智能化等，都需要有最先进最现代的农机领域的生产研发创新作为技术支撑。现代农业将打破传统农业中农户一人多技多能的局面，农业将形成工业化的生产流水线，各个环节也将出现专业管理和专业承包的方式体现出来。项目的提出就是农业发展大背景需求，是高效农机服务迫切需求，对落后的农机市场及服务的淘汰后的升级需求，也是推进大连市现代都市农业工程工作的需要。 四、是有关政策法规的具体落实和实践的需求 作为项目策划和筹备，除了结合实际情况对地区的经济人文，地理环境，区域农业结构等做了大量的调研以外，我们也请示和查阅了有关的中央政府和大连本地的有关政策法规和政府文件，所以说是在时机成熟的大环境下筹划项目的建设的，有关政策和法规文件依据如下: (一)、市国民经济和社会发展第十二个五年计划; (二) 市城市总体规划; (三)、党的十七大报告关于发展农业机械化的促农政策; (四)、国家商务部《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》; (五)、国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》; (六)、国务院《关于促进农业机械化和农机工业又好又快发展的意见》; 第四章、项目建设的必要性 一、农机市场现状分析 (一)、当前全国市场状况 当前全国的农机大市场状况是，内外因的强力推动并加速中国农机化进程。首先，外因拉动表现在2010年在2009年130 亿补贴额度的基础上再创新高，近150亿元，农机购置补贴制度的实施将对我国农机化发展形成外部宏观政策强力的拉动力;其次是内因驱动，现阶段我国农业机械化发展产生了两方面的内因推动力:一是人口结构由劳动力供给过剩向结构性短缺的时代转变，二是农业机械化升级要求带来的新挑战。 在上述两力驱动下必将迎来我国农业机械化的快速发展期。 这是近三年来我国农机销售收入增长购置补贴增加情况 (亿元) 年 份 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年预计 销售收入 1532 1760 2220 2500 销售增长率 13% 15% 15% 13% 从上表可以看出，随着农机购置补贴的逐年增加，农机行业得到了前所未有的快速发展，农机行业整体保持了13%以上的增长速度， (二)、辽宁省农机市场概况 1、自然情况 辽宁全省拖拉机保有量38 万台，配套机具53 万台套，机具配套比达到1:1.39。2009 年耕播收综合机械化水平已达到56%，高于全国平均水平7.3 个百分点。农机专业合作社已发展到370 多个，农机大户发展到5500 多 个。尤其是2009 年，全省农机化投入19.54 亿元，同比增长70%;预计农机总动力达到2110 万千瓦，农机总值120 亿元，同比增加68%和16%;综合机械化水平60%，同比提高4%。省农机局计划力争2010 年全省农机总动力达到2180 万千瓦，农机总值达到140亿元，耕种收综合机械化水平达到60%，同比增长70%、20%和4%。 2、辽宁省内农机专业市场，目前已具有较大影响力有 (1)、铁岭东北城农机大市场:该市场目前占地5万平米，日均销售额500万元以上，预计年销售3亿元，已经成为了辽宁省内最大的农机专业市场之一。东北城农机大市场的配套工程——东北城农机配件市场的建设与招商工作也同时进行，今年9月底前交付使用。东北城农机大市场也将成东北地区最大的专业农机市场。 (2)、丹东曙光农机大市场:该市场由曙光汽车集团投资建设，占地面积7.2万平方米，新建交易服务大厅2800平方米，功能齐全，设施先进完备。 (3)、辽宁汇丰农机城(东北农机大市场):是东北最大农业机械、工程机械大市场。其首创的“一站式”全程服务体系，开设农机售后服务热线4006258110 和农机维修“救援车”、遍布全省的农机网络、具有东北最大的“农机信息网络平台”(www.东北农机网.net 或wwww.dbnjw.net)电子商务 等，为商家及客户在展示、销售、物流、商务、办公、补贴、培训、配件、售后服务、投诉受理等业务提供各项便捷条件，辽宁汇丰2009 年6 月被辽宁省农委确定为《辽宁省农机购置补贴项目》两家定点操作单位之一，2009 年实现销售额4.38 亿元;辽宁汇丰2010 年1 月被辽宁省农委确定为《辽 宁省农机购置补贴项目》经销商，预计销售额4.5 亿元人以上。 目前四川吉峰农机计划以1980万元对其实行控股。 (三)大连的农机情况和目标工作 大连农机化今年提出的工作目标是 ，全市农业机械总动力达到 330万千瓦;新增农机具3000台;机耕整地360万亩，机械播种面积达到 225万亩;实施保护性耕作16万亩;新发展农机专业合作社20个，新发展农机大户100个。 农机工作的发展目标是，积极推进农业生产机械化，重点推进水稻生产全程机械化，发展水稻软盘育苗、插秧机械、植保机械和收获机械;积极发展保护性耕作，推广联合整地、精量播种等机械化发展，扩大联合整地和精良播种面积;进行玉米收获机实验、示范，搞好定型;推进经济作物机种、机收;积极推进设施农业、果树和畜牧生产机械发展;搞好农产品产后处理及加工、保鲜、储运机械发展等。围绕农时季节，重点抓好各个季节主要作物、主要环节和主要区域的农机化生产工作，将农机作业服务向产中和产后延伸，拓宽到农产品生产、储藏、加工等各个领域。 大连的农机生产情况总体来说是没有形成有影响的有规模的厂商，进入农补目录的厂家一共十九家，而产品就十九个品种。具有大型机械生产能力的只有一家，所以引进和装备大连农机生产和经销也是大有市场前景的。 二、项目建设的必要性分析 (一)、项目的实施将会有力的推动新型农机具的普及和推广，进一步提高我省我市农业产业的生产效率 按照大连市政府农也机械化推广办公室的工作目标:2010年，全市农 业机械总动力达到 330万千瓦;新增农机具3000台，大连农用机械的使用和销售，随着现代农业产业的兴起和农民对机械化所带来的效益的认识而在逐年递增，无论是产业结构的转变，还是随着土地流转的实施，以及高新农机科技的推广，都让农民从中看到了未来发展的方向和目标，解决引进、采购、销售、以及培训和售后服务问题，是农民最为关注和政府关心的问题，项目的落实和实施，就是综合解决了这个难题。新型农机具的推广和普及需要有一个符合农民心理和接受的媒介平台，大市场的设计和规模就是考虑到了农民的购买心理，也结合了现在市场运作的手段和方法。 (二)、项目的实施，将会化解目前存在的农机问题 目前农用机械存在的问题有:一是质量问题，由于价格的制约，设计和制造难免为了成本的控制而变得简单和粗放;二是实用问题，设计中没有根据真正的农民和农村需求去采用实用理念，一个机械只有单一功能，缺少设计新意和多用性，农机的实用率下降从而导致农民实用农机的成本增加;三是品种问题，有些农机由于实用途径的特别和用户的稀少，使得经销商无心经销此类产品;四是技术推广问题，现代农用机械的使用越来越复杂和程序化，受操作人员的文化水平限制，使很多的机械设备的操作、使用、保养和维护达不到要求，也使机具的使用效率和使用年限受到很大的影响，主要表现为对农户，缺乏必要的系统培训。 项目建立以及十几项的功能服务，就能有效的缓解和解决上述存在的问题，政府提供支持和帮助，协助企业去做政府想做的事情，或许是更能发挥企业的灵活和特殊一种办法和手段，当一切走向规范化运营，用市场规律去建立市场化运营企业的时候。政府提供优惠政策，简化审批程序，一定能就使企 业在市场运作中发挥更大的作用。 第五章、项目建设的优越性 一、农机补贴政策的长期实施是项目建设的原动力 随着中央对“三农”的政策的倾斜和资金投入，以及各种农业补贴的实施，作为现代农机具的推广，国家和地方的各种补贴也随之逐步加大投入，尤其是国家政策性对农机的补贴在逐年增加，更让销售势头猛增。2009年中央下达给我市农机购置补贴资金3000万元。随着中央和大连市两级农机购置补贴资金3400万元的全部落实，拉动农民投入6000多万元，受益农户6100多户，使全市农业机械的销售和使用达到了一个新阶段，而今年中央和地方的补贴将达到0.4亿元的历史最高规模。农机销售市场和农户购买热情出现了正在逐渐升温，个别农机机种出现了供不应求，甚至缺货的局面。 项目的建立必将使中央的各种惠农政策和各种补贴，得到了一个应有的响应和实际的运作，让政策落实到实处，让更多的厂商在此提供更多、更新、更有质量保障的农机设备产品，让国家的补贴款花在刀刃上，让农民也在享受国家补贴的基础上，能买到称心如意的农机产品，从而避免为了拿到补贴款而盲目的选购，或者没有选择的选购农机产品， 二、政府的农村经济政策的引导与大力支持是该项目实施的保障 加快推进我市设施农业规模化、集约化和产业化进程, 在“大连市人民政府关于加快设施农业小区建设的实施意见”强调了，以提高设施农业综合生产能力和持续稳定增加农民收入为中心，以设施农业小区建设为重点，坚 持因地制宜、效益优先的原则，进一步优化区域布局和品种结构，大力推行规模化、专业化和集约化生产，加强市场体系和服务体系建设，实现设施农业的发展速度和质量增长新跨越，推动全市农业和农村经济健康持续快速发展。 意见中的“加强市场体系和服务体系建设”正是项目提出的市场体系和服务体系的最好落实是执行。 “意见”要求实现户均一个棚室。到2012年设施农业占地面积达到100万亩、棚室总数70万个，产值100亿元。 每年新发展设施农业10万亩，其中日光温室5万亩、大棚1.5万亩、中小棚3.5万亩;建设规模化标准设施农业小区1300个，其中日光温室小区1000个、大棚(防雨棚)小区300个;建设蔬菜、食用菌、花卉育苗中心10个。这里的设施农业建设范围包括利用日光温室、大棚(防雨棚)等进行蔬菜、水果、食用菌和花卉生产的设施农业小区和育苗中心。保障这些设施农业运转的，就是现代农业机械装备的高科技含量的农机机械设备。所以说大力推动设施农机具的科学发展，也是政府的经济政策引导与大力支持该项目实施的有利保障 第六章 项目建设与运营方案 一、项目建设的功能设置区 (一)产品交易功能 吸引全国各地的农机生产厂商，以及辽宁省内的农机经销商在此设立分店或租赁场地，构建一个厂生产商、经销商与客户在此行进交易的一个大平台。并提供以此相应的各种配套服务。 (二)设备租赁功能 整合无序和零散的农机设备租赁市场，化解风险，提供担保和后续服务，规范租赁行为，简化租赁手续。租赁机器设备除了农机设备外，还有小型建筑机械设备，各种工程车辆等。 (三)二手机械设备交易功能 二手农机的交易，小型建筑机械的二手交易，农用其他车辆的二手交易等，并制定交易规则和程序。这样就能规范交易行为，规范转让手续，规范价格定位，还能提供真实客户资料，保证交易后的民事纠纷、法律纠纷由案可查。 (四)政策和信息服务 政策宣讲，科技下乡，供求信息，市场预测，建立消息快，容量大的信息交流平台，利用专栏，网站，在线视频等现代网络传媒手段，向客户和农民提供有价值的信息服务。 (五)农机维修中心 建立多家具有竞争实力和规模的农机配件、维修店面，让更多的厂家在此设立售后维修服务，或者售后委托服务，形成大连地区农机配件和维修最具规模的中心市场。 (六)培训教育功能 设立有对农机操作、维修、维护、以及相应的机械维修那同的教育培训机构。 (七)、生产装备功能 生产园区的重点是引进和建立现代化的机械整机装备流水线，还将建设几处大型生产装备的厂房，为在此设立装备生产的厂家，直接提供最良好的 基础设施和功能服务。 (八)、仓储和物流功能 为商家、厂家提供安全的仓储和物流配送，以其满足交易期间的提货发货的时间过长问题，大规模的集中仓储和运输，也将大大降低成本，提高效益，对商家和农户都是很大益处的。 二、设施改造方案和区域划分 (一)商务楼: 作为管理办公楼使用，设置有大、小会议室，接待大厅，商务洽谈室等办公用场所。 (二)综合写字楼: 1、服务交易大厅，共计600多平米，主要设立办理交易缴费， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订等业务，并为其他中介等服务部分设立窗口服务台，受理在此新购的农机车辆的各种证照的办理业务。市场服务功能内除设立的服务窗口外，还设置休息座椅，打字复印服务，中介服务，信息咨询等功能。 2、进驻单位办公室用写字间，共计600多平米，用于农机协会，农机管理部门的办公场所，和重要厂商和商户的办公用。 (三)培训中心楼: 培训教育中心教室，配备较为先进的电脑机房，和电教教室，和多媒体大教室。设计建筑面积为1300平米。 (四)维修、配件区划: 设计两层混凝土平顶楼，建筑面积2600平米，独立门店设计上下楼为一户，楼上办公住宿两用，楼下为配件卖场，或维修车间。定位为各种农机 设备维修中心，各种农机设备厂家售后维修服务中心，各种零配件商店等。规划区域为:F为维修区，E为配件商场区。 (五)农机设备室内展示厅: 建筑面积2000平米，定位为农用机械设备室内展示大厅，东楼为大型农机具展示，西楼为小型农机具展厅。 (六)农机设备露天展示区: 户外机械设备产品展示区，规划2万平方米，将划分农机设备展示区;二手农用机械展示区;建筑施工机械展示区以及模拟现场试车区。模拟现场是提供农用机械的现场表演和操作观摩用。规划用地为场区的A区、B区、C区、D区，作为分类农机展示区，K区为模拟现场和试机操作区;建筑机械，和小型农建施工机械将根据厂家设置在G区、H区、I区、J区。 (七)生产园区划: 未来招商引进的生产厂家，将根据规模，在场区划出一部分场地，为厂家在此设立分厂和组装厂提供必要的各种配套设施、厂房、办公楼等。 (八)专业培训校区: 计划建设有完整教育体系的，有国家教育部门颁发印证的，有劳动用工部门认可的技能培训学校，计划在二期工程里的N区规划建设。 (九)商业服务区: 主要为服务于市场园区的商业服务业功能区，计划有，商场、超市、储蓄、饭店、宿舍、旅店、洗浴等功能。作为超市、饭店等设施，并根据发展 在场区建设二层的楼房计划建设建筑面积800平米左右的商业服务区。 (十)物流配送区划: 计划有库房区、储运中心，定位为农机备的物流配送中心，配送能力涵盖辽宁全省并辐射东北内蒙。规划用地为P区。 三、项目具体运营方案 (一)项目运营准备 对于项目今后如何的操作和运行，开发单位组织了专门的调查人员，同时也动用了目前的销售网络，针对大市场今后的运营方式进行了调研。另外也积极的与政府相关部门进行政策和今后发展方向的探讨和咨询，获得了宝贵的指导意见和建议，结合目前地区的实际情况和农村农户的分布结构和产业特点，制定了今后项目建成实施运营的操作思路。在招商引资方面，在园区优惠政策方面，在如何打造有吸引力的大市场方面，我们构想了与当地政府和大连市农委要积极配合的具体措施，主要有以下几个方面: (二)注重科技创新和技术含量的招商原则 1、要吸引有实力、有研发能力的生产厂商，入驻大市场园区 对于生产厂家的技术和实力要求，要起步高，除了经济实力以外，重要的是，技术含量、研发能力和研发团队，产品的市场适应性，产品的更新换代的周期。只有这样才不会盲目引进，造成资金流失，也影响后续发展进程，给厂商和我们都带来了不必要的损失。 2、要吸引有设计和研发的专门院校企业的联合体进驻园区 大连高校众多，专业人才济济，大学的校办企业已经形成相当的规模大集群，校企民企联合研发，必将带动农机产品的升级并向更智能更综合的机械设备的方向发展，大市场既是一个给院校的科研成果找到合作的一个平台，也是让更多的农机专利的发明和创造此能直接转变为产品和技术，也能让更多的有志于农机的产品发明研发的科技人员找到真正的实践基地。 3、要吸引知名配件加工企业，在此设立加工车间 对有技术含量和有现代加工机床和模具的企业，要引进几家在此设立分厂或加工车间，一是满足配件的供应;二是，与园区的厂家联手，在园区内就结成供求和加工关系。大连农机厂家一半都落户在瓦房店市，大市场毗邻具有技术和设备优势的瓦房店轴承工业园区，占尽天时、地利、人和，必然对大市场的农机技术和配件的生产规模和质量产生积极的深远影响。 4、要吸引有信誉保障的农机经销商常年进行农机展销 让国内省内有信誉的经销商入住大市场，是本项目的重要招商之一，提供完善的设施和场地，提供完备的后勤服务保障系统，是招商的硬件。形成有规模有影响，政府大力支持，并给予优惠的政策，以及完善的商务服务体系，则是招商的软件建设。 先进的农机具，包括经营进口的农机，在这里形成展销、销售、研发设计、生产组装、配件供应一个产业链条。相互促进互赢互利，研发设计方面可以对国内外品牌作为样机和参考，为厂商提供最适合当地气候和环境的农机具的设计研发。 (三)、企业让利与政府优惠政策相结合的招商策略 1、市场管理企业的优惠和让利措施 对于入驻园区的上述企业，要有针对的的要给予适当宽松的政策。 (1)外地客商如需住宿人员，提供一年一定数量的免费床位 (2)市场管理部门协助入驻单位，办理各种工商营业执照的手续 (3)对研发和设计单位租赁办公场所提供半年的免费服务 (4)对租赁店铺进行配件经营的免半年租金 (5)对展销农机销售的，免费提供半年的场地使用权，并根据租赁的场地超过一定规模的，将有更优惠的折扣优惠 (6)市场配有的物流货运服务中心，低价代办托 2、政府行政干预和政策优惠 (1)设立农机补贴经销商专营指定经销场所 一是，规范销售商市场营销方式，避免冒名购机，假冒农补机械等情况发生，非本园区内销售的农机，将不提供农补指标;二是，方便农户的购机和挑选，货比三家，公开竞争，避免农户盲目的四处询价找机器，节省时间和财力、人力;三是，集中办理农补手续方便快捷，并一站式服务一步到位，让农户当天就能把农机运到家。 (2)社会性收费上和优惠和折扣政策 政府要协商相关职能部门，在排污、供水、供电、要给予园区价格上的优惠。 (3)税收上的减免和优惠政策 对于第一年营运的单位，政府农机等相关部门协调财税部门减免各种营业性和生产环节的税费。 (4)社会福利性保障上的公平原则 对于外地客商子女入学入托，参加社保医疗，社会保险保障，以及购买房产，租赁土地等方面，要给予当地居民享受同等待遇。 (5)政府其他职能部门的配合和支持 交警部门可派驻市场工作人员集中办证、办照，协调解决涉及相关部门的工作，对市场买卖的各种车辆不扣证不罚款。环卫、消防、供水、供电等对项目建设时期以及验收阶段等环节，要积极帮助和指导项目顺利的完成工期和验收工作。 (6)突出农机部门的主管地位和服务功能 农机主管部门，对项目设立的交易，租赁等功能要给与技术上和政策上的知道意见，必要时可下发文件或制定规章的形式进行规范管理、涉及到的有，农机补贴指定交易原则，农机销售的培训原则，农机维修保养的的条例，农机年检和定期培训原则，都可以为项目提供法律依据和实施办法。例如，在大市场内设立农机发牌、检测等一站式服务窗口等。 (四)多层面、多渠道、用多种方式使国内、省内名优产品驻场 集合国内、省内的著名农机品牌进驻大市场，是提升市场层次，扩大影响、满足大连地区日益变化的农机市场的一个重要方面。对此，该项目在针对如何能请进来、扎下根、赚得钱上面也把眼光放的更长远些。设计了有利于这些知名企业和著名产品入驻和展销的多种措施。 (1)开创代理代售服务国内知名农机品牌产品，只收取管理费。 (2)为著名品牌和厂家提供免费展示场地一年。 (3)每年的农机展销会提供一定的免费展位，摊位。 (4)为著名厂家和配件商，提供最低价格的运输物流配货服务。 第七章(项目建设环境影响评估 一、建设场地环境现状 1、空气质量现状 根据监测项目区域均能满足GB3095-1996《环境空气质量标准》(2000年修订版)中的二级标准的要求。同时，根据各监测因子的Pi可认定，该地区环境质量良好，TSP、SO2、NO2均有较大的环境容量。 2、地表水环境质量现状 水质满足地表水环境质量标准GB8979-2002中的?类水域标准，也基本达到景观娱乐水水质要求。 二、施工期主要污染源 1、噪声 施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括: ?土石方施工阶段:挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。 ?混凝土浇筑阶段:混凝土搅拌机(运输车辆)、振捣棒等。 ?结构施工阶段:地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、 搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。 ?装修及机电设备安装阶段:拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。 2、废水 主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。 3、废气 包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。 施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5—3.0mg/m3。 4、固废 主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。 5、扬尘 主要包括:土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。 三、营运期主要污染源 1、噪声 项目建成后，营业区范围的农机及出入车辆会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65-95dB; 2、废水 项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有少量的绿化、道路清洗水和不可预见水。 3、废气 项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。 4、固废 主要为生活废弃物。 四、环境保护措施 1施工期环境保护 ?噪声——根据GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55 dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有:消声、吸声、隔声和阻声。 虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施:?采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级;?施工尽量在白天进行;?将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施;施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》(GB12523—90)的要求。 ?废水——施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。 ?废气——为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施:第一是施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量;第二是对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响;第三是运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。 ?固废——施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染;产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋;施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。 ?扬尘——可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。 2.营运期的环境保护 ?噪声——对于进行车辆，通过标示提醒车辆勿大声鸣嘀。有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪声控制参照《工业企业厂界噪声标准》(GB12348—90)执行。 ?废水——营运期营业中车辆的油污和生活废水通过管网进入经济开发区污水处理厂经生化处理达到标准后，排入市政管网。 ?废气——平时车辆的废气对空气环境的影响不大;提供餐饮服务配套，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响 很小。油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准》(GB18483—2001)的要求，即排放浓度应不高于2.0 mg/m。 ?固废——生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，城市垃圾处理场统一处置，不得造成二次污染。 五、环境影响评价 项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，对区域内的环境卫生影响不大。 第八章、项目建设投资计划 投资估算是根据设计单位设计的建设规模，以及对技术方案、设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究的基础上，估算项目投入总资金，并测算建设期内分季度资金需要量。 一、建设投资估算 (一)投资估算依据 1、建筑工程按《全国统一建筑工程基础定额(2000版)》辽宁省综合估价表编制，并参照本地同类建筑工程进行系数调整 2、《民用建筑可行性研究深度和要求》 3、有关部委编制的《建设项目投资估算办法》 4、大连同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格 5、总投资=固定资产投资+建设期利息+流动资金 6、设备费用参照厂商询价 7、建设期利息:根据中国人民银行最近发布的贷款基准利率计算其建 设期利息 8、其他费用按国家及大连市现行有关文件规定及配套政策计列 (二) 建设投资估算范围与内容 本项目投资估算范围涉及前期准备、场地平整、基础地下室工程、主体结构工程、装饰工程、设备安装工程、室外环境、道路工程及其它零星工程。 本报告投资估算内容主要包括固定资产投资估算。主要对本项目涉及的土建、安装、设备、室外附属设施及管网等工程费用进行测算，并对项目涉及的工程建设其他费用:土地费用、勘察设计费、城市建设配套费、财务费用、预备费等进行估算。 (三)建设总投资估算 总投资估算表 序号 项 目 金额 估 算 说 明 1 土地费用 2003.2 见附表1 2 前期工程费 904.2 见附表2 3 拆迁补偿费 无 4 基础设施建设费 624.2 见附表3 5 建筑安装工程费 3400 30000*700:框剪 10000*800:框架 10000*500:钢结构 6 管理费用 138.6 成本总额*2% 7 财务费用 297 (成本总额+管理费) *30%*7%*2年 8 销售费用 202 销售额*2% 9 不可预见费 141.4 (1-6项之和)*2% 总 计 7710.6 (四) 投资估算表 根据投资估算内容和估算方法估算各项投资并进行汇总，编制本项目投资 估算表(见附表1、2、3)。 附表1:土地费用估算表单位:万元 序号 项 目 名 称 金 额 估 算 说 明 1 土地出让金 1920 64*30亩 2 土地契税 76.8 2240*4% 23 土地登记发证费 6.4 42700*1.5元/M 小计 2003.2 附表2:前期工程估算表单位:万元 序项 目 名 称 金 额 估 算 说 明 号 21 规划、单体设计费 90 60000*15元/M 2 地质勘探费 12 3 三通一平费 20 24 选址放线、单体放验费 12 60000*2元/M 5 抗震安全评估费 30 60000*5000*0.001 26 建设工程报建费 570 60000*95元/M 7 工程建设监理费 360 60000*5000*1.2% 28 施工图审查费 3 60000*0.5元/M 小 计 1085 附表3:基础设施建设费单位:万元 序项 目 名 称 金 额 估 算 说 明 号 1 绿化、灯饰费 100 2 广场建设费 225 23 道路建设费 209.2 60000*31.7%*110/M 4 供水(管网建设费) 180 25 供电施工费 90 60000*15元/M 小 计 624.2 二、资金筹措 (一)资金渠道 直接融资:项目建设单位自筹资金。 间接融资:主要考虑商业银行的信贷资金。 (二)资金筹措方案 工程总投资:约7710.6万元。 项目资本金:2700万元，企业自筹资金。 预售收入投入:3000万元。 第九章 项目运营的财务评价 一、基础数据采集 (一)销售面积 本项目一期总建筑面积60000m2，其中: ?可对外销售商铺面积:30000m2 ?可对外销售展示、展览中心面积:10000m2 ?可对外销售仓储面积:10000m2 (二)销售价格 ?商铺:2000元/m2(均价，按建面计算) ?仓储:1800元/m2(均价，按建面计算) ?展示、展览中心:2300元/m2(均价，按建面计算) 上述销售价格为本报告预测水准，项目实施中据实调整，但所拟定的价格 水准应具有较强的市场竞争力。同时应力争低开高走的态势、收出阳线，而 避免高开低走的阴线走势。 (三)适用税费率 适用税费率表 税费项目 税费率% 税费项目 税费率% 根据业主要求，营业税 5.56 土地增值税 暂不考虑 法定盈余公积金、城市建设维护税 7 10 公益金 教育费附加 3 企业所得税 25 二、 财务评价 (一).项目销售收入预测 附表5为本项目销售收入、销售税金及附加测算表。结合上述销售面积 及价格预测，测算出本项目销售总收入为10100万元。 详见下表《销售收入及税金测算表》。 、 销售收入及税金测算表 单位:万元 序 号 项 目 金 额 估 算 说 明 商铺 6000 30000*2000元/M2 (1)销售展览信息中心 2300 10000*2300元/M2 收入 仓储 1800 10000*1800元/M2 营业税 561.6 销售额*5.56% (2)税收 城乡维护建设39.3 营业税额*7% 税 教育费附加 16.8 营业税额*3% 税前利润 9482.3 收入—应交税—成本 税后利润 1771.7 (二)项目利润 利润总额 利润总额=项目总销售收入-总成本费用-销售税金及附加 =1771.7万元 所得税 应纳所得税额为:1771.7万元×25%=442.9万元。 税后利润 1771.7万元-442.9万元=1328.8万元。 税后利润率 税后利润率=税后利润总额/总成本费用×100% =1328.8万元/10100万元×100% =13.2% 三、财务评价结论 本项目(所得税后)全部投资财务内部收益率、自有资金财务内部收益率(税后)、均高于同期银行贷款利率和行业平均收益率，因此本项目的盈利能力满足要求，其财务效益较好，投资回收期较短，从财务评价角度是可行的。 2010年7月19