提前还款应选等额本金还款法 _677
提前还款应选等额本金还款法
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今年3月17日，央行突然宣布调整商业银行个
人住房贷款政策，由过去的优惠利率改为按同期的商业贷款利率。日前
广东各商业银行均已明确，对市民第一次置业购房执行央行规定贷款利
率下限即基准利率的0.9倍，对第二次置业、商铺、商档住宅等实行基
准利率6.12%。
以二十年期等额本息还款为例，其贷款利率分别是5.508%及6.12%，两者相差0.612%，即每万元贷款利息支出相差3.51元，若市民第二次购房向银行贷款50万元，则其每月利息要多支175.5元。广州工行表示，在新的房贷政策下，已二次置业的市民应尽量提前还贷，
减少周期的。
二次置业应及时还贷
昨日，合富地产陈先生忧虑地对记者表示，他目前供了三套住房贷
款总额100万元，若按目前各银行的利率政策，其第二、第三套住房则
要按基准利率6.12%计息，由于其第二、三套住房贷款额高达80万元，为此，他明年将多付利息280.8元。
陈先生透露，所幸的是，他三套住房的贷款分属三家银行，现时各
银行只对在本行二次置业市民的第二套住房实行基准利率，由于目前个
人信用体系还没有建立，加上上述政策明年1月1日才实施，今年内影响不大。
广州工行李先生表示，随着个人信用体系的建立，明年银行肯定会
对二次置业及商铺等实行基准利率。李先生认为，近期国家调控市场政
策不断，如将出台物业税等，今年房价有回调的压力；另外，日前广州
市明确房改房上市不再需要单位同意，将会间接刺激二手市场的成交，
二手房的房价有下调趋势。因此，市民二次置业投资房产，应首先考虑
自己的能力，若已贷款购房进行投资，如二次购房的市民，应及时提前
还贷。
提前还款应选等额本金还款法
李先生建议，目前我国已步入周期，周小川表示今年第四季的可能
性较大，目前市民以贷款购房进行投资较大。“陈先生应在今年出售第
二、三套住房中的一套，提前还贷，若有余钱，则再考虑部分提前还
贷。”
广州农行有关人士提醒，按现时规定，部分提前还贷只能一年一
次。最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。在贷
款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
以陈先生第二、三套住房均贷款40万元为例，若其出售了第三套
住房取得的款项提前全部还贷后，若有余款或积蓄10万元，陈先生则可选择等额本金还款法，提前部分归还第二套住房的贷款。在相同贷款
本金的情况下，陈先生明年每月利息支出只较今年多105.3元。
同时，由于陈先生已还款50万元，明年其第一套住房贷款20万元将按5.508%计息，第二套住房贷款30万元按6.12%计息，则明年每月还款支出只有3546.78元，较今年三套住房每月还款支出6772元，少3225元。“若陈先生第三套住房的租金收入低于3000元，则应及时出售第三套住房提前还款。”李先生表示。
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