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物业服务企业法律风险概观

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物业服务企业法律风险概观浅析物业服务中的法律风险及防范 【摘 要】业主维权意识的日益增强,法律制度的完善,以及社会经济结构的调整,物业服务已步入了高风险期,本文从物业服务行业现状着手,运用法律分析方法,概括提出物业服务行业中的存在的法律风险识别方法,希望对于物业服务企业具有借鉴作用。 【关键词】 物业服务;法律风险;识别。    经过三十年发展,国内物业服务行业有了长足发展,成为社会、经济生活中不可或缺的行业。但是,由于业主组织建设滞后,业主共同体没有形成,物业服务市场并没有能够按照经济规律建立起市场经济秩序。 随着业主权利意识的增强...

物业服务企业法律风险概观
浅析物业服务中的法律风险及防范 【摘 要】业主维权意识的日益增强,法律制度的完善,以及社会经济结构的调整,物业服务已步入了高风险期,本文从物业服务行业现状着手,运用法律分析 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 ,概括提出物业服务行业中的存在的法律风险识别方法,希望对于物业服务企业具有借鉴作用。 【关键词】 物业服务;法律风险;识别。    经过三十年发展,国内物业服务行业有了长足发展,成为社会、经济生活中不可或缺的行业。但是,由于业主组织建设滞后,业主共同体没有形成,物业服务市场并没有能够按照经济规律建立起市场经济秩序。 随着业主权利意识的增强,物业服务企业与业主的权利冲突加剧,甚至成为社会问 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ,再加上物业服务企业风险意识淡薄,导致物业服务经营风险增大,企业合法利益无法保障。随着房屋、配套设施老化,房屋以及设备损毁风险以及造成的侵权风险不断增大,物业服务从最初的无风险期已步入了高风险期,物业服务企业面临着极大的风险与挑战。 随着物价指数增长,劳动力成本增加,物业服务行业利润空间很低,因而风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。如何规避物业服务经营风险,提升物业服务水平,提高市场运作能力,已经成为当前物业服务行业的当务之急。  1、物业服务中的主要法律风险 目前,我国的物业服务模式涉及小区住户和居民生活的方方面面;另一方面,由于物业服务纠纷量大,情况复杂多样,纠纷解决机制不健全,形成服务困境,企业持续经营能力受到极大影响。 物业服务企业应当着眼于建立物业服务法律风险评估、控制机制,以最大限度地减少法律风险,将法律风险降低到可控制程度。 控制法律风险,首先识别法律风险,本文提供法律风险是别的两种方法。 一、管理流程识别法 (一)外部法律环境变化带来的法律风险 我国正处在经济、社会转型期。由于经济、社会的转型,利益不断调整,因而法律、法规变动频繁,因此会给企业带来新的法律风险。例如:劳动 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 法的颁布,对企业劳动合同管理提出了新的要求,不签订劳动合同,可能需要双倍支付工资。再如,消防法规的修订,对企业提出了新的要求,增加劳动力成本,如果不能满足法律需要,就可能面临处罚。每一次法律调整,都涉及利益的重新分配;如不能及时修正企业行为,就可能带来法律风险。 (二)违约行为带来的法律风险 物业服务是基于业主的委托,为业主提供物业服务。物业服务委托合同是物业服务企业与业主之间确立法律关系、划分法律风险的法律文件,对双方具有约束力。如果物业服务企业不能提供或者不能完整提供约定的服务,将承担违约责任。但是,目前广泛采用的物业服务合同条款不清, 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 不详,加之企业重视不够,出现一些违约情况,造成法律风险。当然,有些违约只是未尽 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 义务的附随义务,但是产生的影响确实极大的。 (三)侵权行为法律风险 物业服务的内容是对业主共有、共用部位以及配套设施、设备进行管理。但是,为弥补服务费用不足,企业没有经过业主大会、业主委员会同意经营电梯广告、外立面广告等。如果由业主提起侵权之诉,就面临法律风险。 (四)不当行为法律风险 在物业服务过程中,由于行为不当,也会产生法律风险。这一点,应引起管理者高度重视。例如:出现出发事件以后,是先救助,还是先报案,这就是一个问题。如果工作人员不报案,而是直接进行救助,可能因为缺乏指挥,影响救助结果,反而承担法律责任。再如,服务人员处于热心,帮助业主提拿贵重物品,不慎损毁,产生侵权风险。 (五)怠于行使权力产生的风险 在物业服务过程中,由于企业怠于行使权力,也会带来法律风险。例如:没有及时发出催交物业费通知,造成超过诉讼时效。 企业法律风险识别框架示例一(管理流程梳理法) 风险类型 经营活动 法律环境 违规行为 违约行为 侵权行为 不当行为 怠于行 使权利 经营管理活动1 风险点1.1 风险点1.2 风险点1.3 …… …… …… 经营管理活动2 风险点2.1 风险点2.2 风险点2.3 …… …… …… 经营管理活动3 …… …… …… …… …… ……               2、业务流程 按照业务流程梳理法律风险,是法律风险细分的又一重要方法。物业服务企业应当按照业务流程,识别法律风险点,并依据法律法规、合同以及行业惯例采取措施防止风险发生。 例如:物业收费是物业管理活动的重要环节,而目前物业欠费是个物业服务企业普遍存在的问题,如何降低收费风险,需要采取切实的措施。要采取不要的措施,就应当根据流程,识别风险点。  (1)收费标准 收费标准确定是收费的前提,在中国有句古话,叫做“认账”,如果不能让业主“认账”,收费就会出现风险。因此,建立预算制度等就是降低收费风险的不可或缺的环节和方式。而对于经济适用房小区,政府指导价是应当重视的问题。 (2)收费程序 预交费用、服务后缴费不仅有法律风险问题,而且存在财务风险,因此确定收费程序对于收费具有关键作用。 (3)追缴措施 追缴措施,又是一个重要环节。追缴证据是通过司法解决欠费问题的关键。 (四)公示 北京市已经建立项目物业服务财务公示制度,如果企业不公示项目财务状况将受到处罚。同时,财务不透明,也是众多业主拒绝缴纳物业费的理由,因此公示是物业服务收费的一个重要风险点。 企业法律风险识别框架示例二(业务流程梳理法) 风险类型 流程步骤 法律环境变化类风险 法律法规遵从性风险 协议与合同类风险 法律纠纷类风险 不当行为 流程描述1 风险点1.1 风险点1.2 风险点1.3 …… …… 流程描述2 风险点2.1 风险点2.2 风险点2.3 …… …… 流程描述3 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……             3、案例分析法 根据法律风险的性质,按照管理流程梳理法律风险,是常见的法律风险识别方法。在企业运作实践中,企业应当通过分析已经出现的案例,分析和识别法律风险,完善法律控制程序,以降低法律风险。 在企业管理中,不应当出现第二个同类风险。例如:收取物业费没有书面通知,造成缺乏诉讼时效的证据。出现这类问题以后,公司就应当再收费追缴制度中建立物业费追缴通知回证制度,以避免类似事件再次发生。 企业法律风险识别框架示例三(案例分析法) 涉诉事项 管理领域 合同类 知识 产权 劳动 争议 人身 损害 财产 损害 其他 物业服务 风险点1.1 风险点1.2 风险点1.3 …… …… …… 外包项目 …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… …… ……               综上所述,在企业和行业进入风险高发期以后,企业决策者对风险应当给与足够的重视。其中,法律风险以及风险点的识别,是法律风险控制的基础工作。各企业应当高度重视企业风险识别,必要时聘请专业律师以及其他专业人员参与。
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分类:企业经营
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