土地价格评估报告

土地价格评估报告 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 土 地 估 价 技 术 报 告 项 目 名 称:怀宁县小吏港农产品开发有限公司位于怀宁县 小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工 业出让土地使用权市场价值评估 受托估价单位:安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价技术报告编号: 皖华兴(2016)(技)字第AF0020号 提交估价报告日期:二O一六年一月十二日 关键词:怀宁县 工业 二O一六年 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告 1 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 怀宁县小吏港农产品开发有限公司所有的位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位:怀宁县小吏港农产品开发有限公司 三、受托估价方 估价机构名称:安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 法 人 代 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf :王 枞 估价机构地址:合肥市明光路东方装饰城2幢 执 业 范 围: 全国范围内从事土地评估业务 注 册 号: A201534026 有 效 期 限: 2020年6月30日 四、估价目的 怀宁县小吏港农产品开发有限公司因确定位于怀宁县小市镇工业园一宗总面积为17128平方米的工业出让用地使用权价值，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司应怀宁县小吏港农产品开发有限公司的委托，对上述建设用地使用权市场价值进行评估。本公司依据《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)、《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号)、《城镇土地分等定级规程》及《城镇土地估价规范》及其他相关法律法规和怀宁县人民政府 2 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 核发的《国有土地使用证》(证号:怀国用(2007)第056号)，结合估价人员现场勘察、收集的相关资料，我公司为提供估价对象出让建设用地土地使用权客观、公正、合理的地价参考依据，为委托方以确定市场价值提供价格参考依据。 五、估价依据 (一)国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号); 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号); 3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号); 4、《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第50号); 5、《中华人民共和国城镇国有国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号); 6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(中华人民共和国国务院令第256号); 7、《城市房地产开发经营管理条例》(中华人民共和国国务院令第248号); 8、《国务院关于深化改革严格土地管理的 决定 郑伟家庭教育讲座全集个人独资股东决定成立安全领导小组关于成立临时党支部关于注销分公司决定 》(国发[2004]28号); 9、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号); 10、《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土〔籍〕字第 3 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 2号; 11、《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>的通知》(国土资发[2002]195号); 12、《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令第136号); 13、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(国发[1985]19号); 14、《国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定》(中华人民共和国国务院令第448号); (二)地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、《安徽省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(安徽省人民代表大会常务委员会公告第21号); 2、《安徽省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则》(安徽省人民政府第41号令); 3、《安徽省耕地开垦费征收和使用管理 实施细则 工程地质勘察监理实施细则公司办公室6S管理实施细则国家GSP实施细则房屋建筑工程监理实施细则大体积混凝土实施细则 》(财综[2001]1061号); 4、安徽省物价局、财政厅、国土资源厅关于规范征地管理费有关问题的通知(皖价房,2002,47号); 5、关于印发《安徽省耕地占用税实施办法》的通知(财农村[2008]367号); 6、安徽省人民政府关于印发安徽省地方水利建设基金筹集和使用管理办法的通知(皖政〔2012〕54号); 7、安徽省人民政府关于公布安徽省征地补偿标准的通知(皖政〔2012〕6号); 4 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 8、《关于公布怀宁县城区基准地价的通知》。(2011.1) (三)有关技术规程和技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》(GB/T18508-2001); 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001); 3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)。 (四)委托方提供的资料 1、《估价委托书》; 2、《国有土地使用证》复印件。 (五)其他资料 1、土地估价师现场勘查记录表; 2、待估宗地照片; 3、估价人员掌握的其他资料; 4、委托方提供的有关资料; 5、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 本次评估完成勘查之日，即:二〇一六年一月十一日 七、估价日期 二〇一六年一月十一日至二〇一六年一月十二日 八、地价定义 根据委托方提供的资料及现场勘察，待估宗地实际用途、设定用途、 5 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 土地使用年期和土地实际开发程度及设定开发程度等土地状况详见下表表1 待估宗地地价定义一栏表 宗地宗地 估价期日估价期日 估价期日实 估价期日设 备注 编号 位置 实际用途 设定用途 际开发程度 定开发程度 怀宁县小宗地红线外五通宗地红线外五通及五通指“通路、通电、1 市镇工业工业 工业 及红线内五通一宗地红线内场地平通上水、通下水、通讯”， 园 平 整 一平指场地平整 待估宗地地价定义一览表详细说明如下: 1、土地使用权类型 根据委托方提供的怀国用(2007)第056号《国有土地使用证》，待估宗地于估价基准日为国有出让用地; 2、土地用途的设定:根据委托方提供的《国有土地使用证》(怀国用(2007)第056号),证载用途为工业用地。此次评估，估价受托方根据一致性原则及《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)，设定用途为工业用地; 3、开发程度的设定:至估价基准日，待估宗地实际开发程度为宗地外“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地内“五通一平”，根据估价目的，评估设定开发程度为宗地外“五通”(即:通路、通电、通上水、通下水、通讯)、宗地内“场地平整”。 4、土地使用年限的设定:根据委托方提供的《国有土地使用证》(证号: 怀国用(2007)第056号)，至估价基准日，待估宗地为国有出让工业用地，终止日期为2056年12月。此次评估，估价受托方根据估价目的及合法性原则，按设定工业用途的法定最高出让使用年期扣除已使用年限设定待估宗地的使用年限，即:工业用地41年。 5、土地利用说明:待估宗地为工业用地，已建工业厂房，评估宗地总面积17128平方米，容积率>1，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，建筑物利用状况良好。 6 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 6、土地权利状况设定:至估价基准日，待估宗地作为工业用地，其所有权属于国家，使用权属于怀宁县小吏港农产品开发有限公司，无他项权利限制。 本次评估的土地价格是在上述设定用途、开发程度、土地使用年限等条件下，于估价基准日二〇一六年一月十一日的出让国有建设用地使用权市场价格。 九、估价结果 此次评估国有建设用地使用权市场价值，估价人员进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，依据土地估价的原则、理论和方法，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出待估宗地市场价值如下: 土地面积:17128平方米; 单位地价:161元/平方米; 地价总额:275.7608万元(精确到元); 大 写:人民币贰佰柒拾伍万柒仟陆佰零捌圆整。 估价对象单位面积地价等详见表2《土地估价结果一览表》。 十、需要特殊说明的事项 1、估价的前提条件和假设条件 (1)委托方提供的资料客观属实 (2)委托方合法取得土地使用权并支付有关税费。 (3)估价对象作为工业用地，得到最有效利用，并产生相应的土地收益。 (4)至评估基准日，待估宗地地上无他项权利存在，故本报告评估结果是设定为无任何他项权利状况下的地价水平。 (5)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 7 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 (6)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 2、估价结果和估价报告的使用 (1)本次评估价格仅为土地使用权市场价值，不得用于其他用途。 (2)土地使用权面积以委托方提供的《国有土地使用证》为准。 (3)本报告有效期自估价期日起壹年内有效。 (4)本报告的货币种类为人民币。 (5)本估价报告使用权归委托方所有，我所对估价结果拥有解释权。 (6)委托方如违规使用本估价报告和估价结果，一切法律责任有委托方承担。 3、需要特殊说明的事项 (1)本报告估价结果为满足本报告价格定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价面积、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。 (2)本报告只供委托方在估价目的范围内使用。 (3)任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 (4)本估价报告应在有效期内使用，超过有效期使用本报告结果而造成损失，本公司不负任何责任。 (5)本报告必须完整使用(尤其是价格)方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任。 (6)本报告全部或部分及任何参考资料均不得在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，也不得以其它任何方式公开发表; 8 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 (7)本次评估未考虑未来市场变化风险和短期处分等因素对评估价值的影响。 (8)请报告使用方注意，由于本次评估价格为土地使用权价格，所以随着时间的推移该土地剩余使用时间也在不断减少，评估价格也会随着时间的推移而发生变化。 十一、土地估价师签字 注册土地估价师 注册号 签 字 王 枞 2008340206 张青云 2008340208 十二、土地估价机构 估价机构负责人签字: (机构公章) 二,一六年一月十二日 9 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1、土地登记状况 《国有土地使用证》登记情况如下: (1)土地证号:怀国用(2007)第056号; (2)估价期日土地使用者:怀宁县小吏港农产品开发有限公司; (3)地 号:/; (4)土地位置:怀宁县小市镇工业园; (5)用 途:工业; (6)使用权类型:出让; (7)土地面积:证载面积为17128平方米 (8)终止日期:2056年12月; (09)登记时间:2007年; (10)土地级别:怀宁县小市镇工业壹级; 2、土地权利状况 (1)土地所有权 在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所有。 (2)估价对象使用权来源于怀宁县人民政府挂牌出让，根据怀国用(2007)第056号《国有土地使用证》确定怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有使用权，土地权属性质:出让，使用权终止日期为2056年12月,至估价期日已使用年限为9年，国有建设用地使用权剩余使用年限约为41年。 根据委托方提供的权属资料及现场勘查情况，待估宗地权属来源合法、界址清楚、面积准确。 10 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 (3)土地他项权利 经过委托方承诺和估价人员调查，至估价基准日该宗地不存在抵押权、担保权、租赁权、地役权、地上地下权等他项权利。 (4)实际使用与证载状况分析 待估宗地上已建工业生产及辅助用房，宗地实际利用为工业，开发程度已经达到宗地红线内外“五通一平”(通路、供电、供水、排水、通讯及场地平整)，证载用途为工业用地，与实际使用一致。 3、土地利用状况 待估宗地为已建工业厂房，怀宁县小吏港农产品开发有限公司拥有的土地使用权面积共计17128平方米，容积率为>1，地上建筑物利用状况良好。 二、地价影响因素分析 (一)、一般因素 一般因素是指在宏观上影响地价总水平及其发展的因素，应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。 1、城市资源状况 (1)地理位置 怀宁县地处安徽西南，长江下游北岸，大别山南麓。东靠安庆市，西邻潜山县，南连望江，北接桐城。 高河是安庆通向江淮地区的北大门，也是皖西南通江入海的咽喉要地，素有“襟江淮，控鄂皖”之说，距安庆、桐城、潜山均为37公里，处皖西南中心位置。区位优越，交通便利，是皖西南地区最重要的交通枢纽，3条国道(105、206、318国道)相近，2条高速公里(沪蓉、合安高速公里)立交，2条铁路(合九、合安铁路)交汇。南有安庆民航机场、长江码头，北有合肥民航机场。高河地处皖江开发开放规划中的 11 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 桐(城)-高(河)-宜(安庆)产业带黄金地段，经济发展势头迅猛，综合经济实力名列全县前茅，优越的交通条件和区位优势，使高河成为二十一世纪的一方热土。 (2)行政区划及城市人口 截至2011年末，怀宁县下辖15镇(石牌镇:中国戏曲之乡、老县城)、小市镇(县城)、平山镇、月山镇、腊树镇、江镇镇(中国馒头之乡)、洪铺镇(金鸡奖的发源地)、黄龙镇、三桥镇、茶岭镇、金拱镇、黄墩镇、小市镇(孔雀东南飞之故地)、公岭镇、马庙镇)，5个乡(雷埠乡、清河乡、凉亭乡、秀山乡、石镜乡)。 截至2012年末，全县总户数206462户，总人口697952人。其中，男性人口360474人，女性人口337478人;农业人口614634人，非农业人口83318人。全县人口出生率9.7‰，死亡率7.4‰，自然增长率2.3‰。(3)自然环境 A、地势、地貌、土壤 怀宁县概况怀宁地貌属长江中下游平原区低山丘陵岗平原湖泊,东部群山叠翠,中部岗峦起伏,西南圩畈相连。红壤土占总面积的20.2%,淋溶程度较强,有机质含量低,偏酸,肥力较低,成土母质主要有花岗岩、正长岩、沙页岩和第四纪红土。前2种分布在花山、杨桥等乡镇较高的山地、十里铺、大枫乡的低山、丘陵地带也有少量分布。山地适宜松、杉、栗等林木生长;低坡和山麓适合种植茶、桐等经济林或种植山芋、小麦等旱粮作物。后两种土壤分布在十里铺、长风、老峰、凤凰等乡(镇)丘陵区。土壤组成以黏粒为主,部分平原夹杂石硕或卵石,土质比较黏重,呈黄色。植被以经济林为主,低坡多种植山芋、小麦、豆类、油菜等。 B、气候、水文 怀宁县属于北亚热带湿润季风气候区，具有四季分明、气候温和、 12 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 雨量充沛、光照充足、霜雪期短的特点。春季风向多变，但常以东北风为主。全年月平均雨日11天，本季月平均15天。夏季，雨量集中，大雨、暴雨多，时有洪涝发生。7月上旬至8月上旬为仲夏期，常受副热带高气压控制，多晴热天气，局部有雷阵雨，温度高，日照强，蒸发量大，是一年中的最干热期。8月中旬至9月下旬，为季夏末期，时受台风影响，伴有强度不等降雨过程及大风。秋季，秋高气爽，昼夜温差大，少雨、始雾。由于北方冷空气影响逐渐明显，气温缓慢下降，至季末渐冷，偶有霜雪出现。冬季盛行北至东北风。季平均风速3.3米/秒，最大风速20米/秒，由于北方强盛冷空气频繁南下，气温急剧下降，多晴冷天气。季平均气温4.6?，极端最低气温-15?，多年日最低气温?0? 的平均天数约41天。 C、自然资源 土地资源:怀宁全县土地总面积1276平方公里，土地资源丰富，其中耕地57715.68公顷，占国土面积的45.23%，耕地资源丰富。有林地31351.23公顷，并且与耕地相间分布，为农业生产相对良好的生态小气候。有坑塘河沟水面14856.70公顷，为本区农业生产提供了相对充足的水资源。 矿产资源:怀宁构造基底以古生代和中生代为主，成陆时间早，地质构造复杂，矿产资源种类多样，以中小型为主，，已探明矿种34种，主要分布于中部低山丘陵区。黑色金属矿产有铁，有色金属矿产有铜、钼、铅、锌、钴、镍，贵重金属矿产有金、银等;非金属矿产有石墨、硫铁矿、矽钱石、红柱石、硅灰石、石棉、透闪石、石膏、重晶石、石灰岩、含钾岩石、白云岩、玻璃石英岩、紫砂陶、瓷石(土)、砖瓦用 13 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 粘土、水泥用粘土、水泥用砂岩、花岗岩、大理岩、玄武岩、泥炭等。已探明的矿产地有223处，其中大型矿床26个、中型矿床43个、小型矿床33个、矿点66个、矿化点55个。 旅游资源:怀宁县生态环境良好，自然风光秀丽，文化底蕴深厚，发展生态旅游产业潜力巨大。怀宁县境内资源丰富，资源覆盖面广，特色旅游资源突出。县域旅游资中具有较大独特性和影响力的资源集中在人文旅游资源、生态旅游资源。人文旅游资源有孔雀东南飞文化、诗歌文化、黄梅戏文化等，生态旅游资源主要以特色乡村、特色农业、森林旅游为主。正在努力打造五大旅游板块:综合接待板块、石牌黄梅戏体验板块、独秀山度假板块、孔雀东南飞休闲板块、乡野生态旅游板块。目前，拥有4A级景区孔雀东南飞影视基地、3A级景区独秀山观音洞、2A级景区安庆市石门湖生态农庄。怀宁县以生态农业、生态林业为落脚点，大力发展乡村旅游、生态农业旅游、森林旅游。乡村旅游以农家乐为主要形式，现有孔雀山庄、独秀山庄、石门湖生态农庄五星级农家乐3个;磨山休闲山庄、向荣生态农庄、雷埠善士生态农庄、草排山庄、春旭生态农庄三星级农家乐5个。怀宁县以生态农业、生态林业为落脚点，大力发展生态旅游，生态农业旅游主要打造以省级现代农业示范区平山镇为代表的集观光、体验、度假为一体的综合旅游区，随着洪铺野塘湖生态农业示范区、清河美林苑生态观光园等项目进展顺利，怀宁县生态旅游有望成为生态农业、林业与旅游观光结合的典范。 (4)城市性质 怀宁县以旅游产业为龙头，以日用化工、食品生产加工、农副产品深加工等工业基础，逐步形成以承接东部发达地区产业转移为工业动力。 (5)区位优越 怀宁县是皖西南地区重要的交通枢纽和商品集散地。途经境内的有 14 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 206国道、209省道，沪蓉、京福高速公路，合九、合安铁路。是安庆市通往江淮的北大门，也是皖西南地区通江入海的咽喉要地，素有“襟江淮、控鄂赣”之说。 (6)基础设施状况 目前怀宁县新城区道路已基本形成网络，市区道路体系以方格网为主，均为20米以上的宽度。供电、供水、排水已初见规模，并正在逐渐完善，基础设施齐全，新城区大部分已达到“五通一平”(路通、上水、下水、电讯、场地平整)。 (7)经济发展概况 2010年国民生产总值102.4亿元，按可比价格计算，比上年增长14.8%。分产业看，第一产业增加值17.3亿元，增长2.9%;第二产业增加值57.3亿元，增长22.7%;第三产业增加值27.7亿元，增长7.4%。第二、第三产业对国民生产总值增长的贡献率分别为81.6%和15.1%。三大产业结构比例为16.9:56:27.1。按户籍人口计算，人均GDP为14796元，比上年增加2416元。全社会劳动生产率26119元/人，比上年增加4702元。 2、房地产 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 或房地产市场状况 2013年，怀宁县全年生产总值(GDP)159.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。分产业看，第一产业增加值20.5亿元，增长3.6%;第二产业增加值101.1亿元，增长14.1%;第三产业增加值37.9亿元，增长7.1%。就建筑业而言，全年全县增加值10.79亿元，比上年增长7.5%。建筑业利润总额2904.3万元，增长39.8%。房地产业，相比去年也有6.7%的增长。 3、产业政策 金融政策:2011年以来，国家实施稳健的货币政策，对金融采取的 15 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 政策较为紧缩，广义货币供应量和狭义货币供应量增速增下降;对不同行业信贷实施差别化政策，重点扶持小型企业和微利企业，改善实体经济融资环境和经营环境，对房地产行业贷款有所减少，尤其是对房地产开发贷款和第二套住房的按揭贷款的控制较为严格;总体来说国家采用多样化的金融政策努力遏制部分城市房价过快上涨，使国民经济软着陆。 税收政策:国家今年年初分别在重庆和上海进行房产税开征时点，对当地房地产市场造成一定程度的冲击;对尚未开征房产税的城市也产生一定程度的恐慌心理，但是对房地产总体的影响程度还有待观察。目前国家涉及房地产的税收政策改革主要集中于住宅，对商业和工业房地产的税收政策改革较少，税务部门主要加强力量对涉及商业和工业房地产的既有税种的征收，防止偷税、漏税现象的发生。 土地政策:今年年初以来，国家出于房地产宏观调控的目标，一方面对商品房开发项目收紧地根，一方面优先供应保障房建设;较为紧缩的土地政策一方面使未来2-5年内住宅房地产的供应量较少，对房地产价格产生了推高的预期，另一方面也体现了中央政府对住宅房地产价格调控的决心，对目前房地产市场产生了利空的预期。 4、城市规划与发展目标 根据《怀宁县城总体规划(2006—2020)》中的中心城区规划为: (1)、城市发展目标:充分发挥怀宁县资源和环境优势，通过5年的建设，到2015年把怀宁县建设成生态经济发达、生态环境美好，生态文化繁荣、人民生活幸福、社会稳定和谐的安徽省生态县，到2020年建成国家级生态县; (2)、城市性质:安庆市域次中心城市;怀宁县政治、经济和文化中心，工贸城市; (3)、城市规模:人口规模，近期2010年城市人口规模为:15万 16 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 人，远期2020年城市人口规模为24万人，展望远景，到2050年前后达到35万人。用地规模近期(2010年)，城市建设用地规模15.92平方公里，人均城市建设用地控制在106平方米左右，远期(2020年)城市建设用地规模25.20平方公里，人均城市建设用地控制在105平方米内，远景城市建设用地发展到35平方公里左右; (4)规划区范围:怀宁县域行政区划范围，面积1276平方公里，规划内容:县域城镇体系规划。怀宁县城区120平方公里(包括高河、金拱、马庙和茶岭部分地区)，规划内容:中心城区规划; (5)、规划战略:坚持“五个统筹”，以经济结构的战略性调整和经济布局的优化为主线，面对国内、国际发展机遇和挑战，以市场为导向，大力实施工业化、城镇化战略，实施特色农业、发展旅游业促进生产要素向主导产业、重点城镇聚集，培育发展产业互动、特色鲜明的产业体系和城镇体系，提高县域综合竞争力，把怀宁建设成经济繁荣、生活小康、环境优良的生态型工贸县。 5、城市经济发展状况 初步核算，全年生产总值(GDP)159.5亿元，按可比价格计算，比上年增长11.2%。分产业看，第一产业增加值20.5亿元，增长3.6%;第二产业增加值101.1亿元，增长14.1%;第三产业增加值37.9亿元，增长7.1%。第二、第三产业对县内生产总值增长的贡献率为82%和13.9%，分别比上年下降4.1和提高2.3个百分点。三次产业结构为12.9:63.4:23.7，第三产业比重提高了1.4个百分点。按户籍人口计算，人均GDP 22786元，比上年增加506元。全社会劳动生产率41536元/人。 (二)区域因素 影响工业用地的区域因素主要有产业聚集度、道路通达度、公交便捷度、距火车站、汽车站的距离及区域基础设施水平等。 17 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 1、区域概况 (1)区域位置 小市镇区位优越，交通便捷，318国道、沪蓉高速公路穿境而过，距安庆民航机场，长江舫运码头50km，距天柱山火车站仅5km，自古以来就是商贾云集、商贸繁荣的古老商埠、皖西南地区重要的商品集散地。小市毗邻潜山县城，沪蓉高速公路高界管 (2)区域人口 2011年末，辖区总人口2.46万人。总人口中，男性12496人，占50.83%;女性12087人，占49.17 %;18岁以下4104人，占16.69%;18—35岁6233人，占25.35%;35—60岁10135人，占41.23%;60岁以上4111人，占16.73 %。总人口全部为汉族。2011年人口出生率7.69‰，死亡率1.75‰，人口自然增长率5.94‰。辖区东西最大距离6.1千米，南北最大距离12千米，总面积52.25平方千米，其中陆地43.87平方千米，占83.96 %;水域8.38平方千米，占16.04%。人口密度每平方千米473.08人。 (3)级别 根据怀宁县城区土地级别与基准地价图，待估宗地位于小市镇壹级工业用地覆盖范围。 (4)经济发展状况 理处、车轴寺收费所坐落镇区，是外地游客到天柱山旅游的必经之地，交通区位十分优越。同时，小市主动积极接纳潜山省级经济技术开发区的地缘辐射，着力开发车轴寺工业小区，争创经济发展新优势。 小市是文化名镇。境内历史人文景观众多，孔雀东南飞文化园、焦刘合葬墓、孔雀台、“小市安徽龟”化石出土点——王家山新石器遗址、清乾隆年间纯种洛阳牡丹园等知名景点，使古老集镇大放异彩。 18 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 小市镇抢抓粮食价格上涨趋缓的时机，积极帮助新开张的为民米厂多渠道筹集流动资金，不仅确保了新上大米生产线满负荷生产，刚引进的再生维生素大米设备也安装调试就绪，小市镇项目工作呈现出强劲的势头。 小市镇充分发挥紧邻国道、高速公路的优越区位条件，依托车轴寺工业园区大力整合有效资源，优化发展环境，坚持大小项目齐抓、外引内激互动、新上技改并重，2007年，鼓励落户园区从事脱水蔬菜加工的小吏港农产品开发有限公司滚动创业，利用节余场地与福建客商共同投资1000万元新上建筑 模板 个人简介word模板免费下载关于员工迟到处罚通告模板康奈尔office模板下载康奈尔 笔记本 模板 下载软件方案模板免费下载 项目;积极支持本镇官桥窑厂响应国家产业政策，投资170万元新上空心砖项目生产线。小市镇9个新上项目中有6项全面投产，3项大部建成，完成投资8700万元。 2、产业聚集度 估价对象位于怀宁县小市镇工业园，相关产业聚集度较优。 3、交通条件 (1)对内联系与公交状况 区域内出租车到达，交通便利 (2)对外交通条件 区域内318国道、沪渝高速，交通便利 4、基础设施条件 (1)道路 公路:以206、318国道和212、209省道构建“双人字形”的交通干道系统，配合县级主干路改造建设最终形成布局合理，适应农村社会经济发展，满足全县生产生活需要的公路网络。期内县域范围内国道、省道规划改造为双向4车道(18米)一级公路，县级主干路规划为双向两车道(10米)二级公路，县级支路规划为双向两车道(8米)三级公路，乡 19 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 镇级公路规划达到四级路标准，路面要求进行硬化处理，宽度6,8米，并打通乡镇之间的断头路。 (2)供电 怀宁境内现有1座500千伏、2座220千伏、4座110千伏和11座35千伏变电站，主网供电能力强，35千伏变电站基本实现无人值守和双电源供电，城区手拉手环网供电正在逐步规划和分步实施。公司拥有有载调压主变22台，总容量146.3兆伏安;拥有35千伏线路17条/182.037公里、10千伏线路84条/1745.83公里;拥有10千伏配变3193台。 (3)供水 全县拥有中型水库2座，小(一)型水库8座，在册小(二)型水库53座，总库容10364.8万立方米;1990年以来兴建的不在册小(二)型水库15座，总库容223.6万立方米;当家塘16652口，总塘容49926万立方米;大小圩口175个，防洪堤线总长256公里(江干堤17.048公里)，保护耕地26.4万亩(计算亩)，其中万亩以上大圩6个，一万亩以下至一千亩以上的圩口26个，千亩以上圩口防洪堤线总长221.128公里，保护耕地20.667万亩，千亩以下圩口143个;有88个圩口建有30KW的固定机电排涝站90处，共装机149台套，计12683KW，排涝面积15.10万亩;现有装机30KW以上固定机电灌溉站72座126台套计7386KW(其中有25座为排灌结合站，装机48台套3506KW)。流量每秒1立方米以上涵闸71座;县内有花凉亭、麻塘湖、观音洞、皖埠、金鸡岭五个万亩水库灌区，总设计灌溉面积17.2万亩。 (4)排污及排水 加强怀宁县城市污水处理厂运行管理，确保城市污水集中处理设施建设、维护和正常运行，保证污水处理安全、正常、达标;完善清污分流排水管网系统，工业废水经济企业预处理达到污水处理厂接管标准后 20 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 进入县城污水处理厂，生活用水经市政管网进入怀宁县污水处理厂;加强城市污水处理费的征收、使用和管理，提高城市污水处理水平;推进怀宁污水处理厂二期工程开工建设，提高污水处理能力，建设污水处理厂和配套污水管网，改善城镇环境。 (5)通讯 怀宁县城区内有电信、移动、联通三家通信机构，移动电话、固定电话和网络线路已经基本普及，网络通讯基塔已经布局完成，无通讯盲点，通讯普及率100%。 5、工程地质状况 怀宁县城区地基承载力较高，无滑坡、崩塌、岩溶、河流冲刷与沉积等不良地质，能达到建设的要求。 6、区域规划限制 怀宁县严格按照“《工业项目建设用地控制指标(试行)》的通知”(国土资发〔2004〕232号)要求，本着集约节约利用土地原则利用土地。 7、环境条件 区域内厂区较为集中，有一定的噪声污染。 (三)个别因素 1、宗地土地开发状况 基础设施开发程度:待估宗地的实际土地开发程度为宗地红线内外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”( 通路、通电、供水、排水、通讯)和红线内“场地平整”。 2、宗地临路条件 待估宗地临近318国道、沪渝高速。 3、相关企业聚集程度 21 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 待估宗地位于怀宁县小市镇工业园，周边相关企业聚集程度较好。 4、宗地面积、形状 估价对象形状规则，呈矩形，地势基本平坦，起伏<2米，地基承载力良好。 5、基础设施保证度 待估宗地供水保障率85-90%，排水保障率85-90%，供电保障率85-90%，排水通畅，能抵抗50年一遇洪灾。 22 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 第三部分 土地估价 一、估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有: (1)供需原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供大于求，价格就会降低，否则，价格就会提高。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 (2)替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的，土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 (3)预期收益原则 土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。土地价格随预期收益形成因素的变动而变动。估价时应了解估价对象的过去收益状况，并对土地市场现状、未来趋势以及影响土地预期收益的各种因素的变化情况进行细致的分析和预测。 (4)估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 (5)合法原则 23 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 合法原则指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地地估价还要遵循相关法律法规的规定。 (6) 多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业务的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的偏差，因此在进行地价评估时，就要根据待估地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合法的土地价格。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的总原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学、评估结果准确，严格保守评估秘密。 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法选择 根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，通行地价评估主要方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本报告估价方法的选择按照土地估价的技术《规程》，根据当地市场发育情况并结合估价对象具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。 待估宗地为国有出让工业用地，所在区域位于怀宁县小市镇工业园，位于怀宁县工业用地贰级区域内，且怀宁县基准地价体系刚刚更新，2015年2月开始施行，故可采用基准地价系数修正法;同时由于估价对 24 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 象为工业用地，区域相关征地成本较易搜集掌握，适宜采用成本逼近法进行估价。 (二)测算过程 1、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法，是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。计算过程如下: (1)基准地价内涵及成果介绍 根据怀宁县人民政府办公室《关于发布怀宁县城镇基准地价的通知》(2015第6号)和《怀宁县土地定级与基准地价评估技术报告告》，确定基准地价内涵为: ?评估基准日 评估基准日为2014年1月1日。 ?土地使用年期 土地使用年期按法定最高出让年限设定，商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。 ?土地开发水平 根据各土地级别内同一用途现状平均土地开发程度达到”五通一平”。 根据《城镇土地估价规程》与《怀宁县土地定级与基准地价评估技术报告》，基准地价设定开发程度与评估设定待估宗地开发程度一致,不进行开发程度的修正,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公 25 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 式为: V,V×K×K×K(1，?K)，开发程度修正 1123 式中:V—待估宗地地价 1 V—待估宗地所处区域的基准地价 K—期日修正系数 1 K—土地使用年期修正系数 2 K容积率修正系数 3—— ?K—修正系数之和 (2)估价对象土地级别及基准地价的确定 待估宗地所在区域位于怀宁县小市镇工业园，在怀宁县工业用地控制区之内，根据怀宁县人民政府办公室《关于发布怀宁县城镇基准地价的通知》)《怀宁县石牌等五乡镇各级别用地基准地价表》，小市镇基 2准地价参照黄墩镇，为壹级工业土地，壹级基准地价为140元/m，参照小市镇壹级地价评估综合考虑得出估价对象基准地价为140元/?。 表2 怀宁县石牌等五乡镇各级别用地基准地价表 (基准日:2014年1月1日) 26 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 (3)土地使用年限修正系数(K2)的确定 基准地价设定的工业用地土地使用权年期为法定最高使用年期50年，50年期土地使用权年期修正系数为1.0。本次评估宗地土地剩余使 M-N-用年期约为41年，K2=,1-(1+R),/,1-(1+R),=0.9657。 【R—土地还原率[选取估价期日时中国人民银行公布的一年期定期存款利率为安全利率。加上风险因素，确定还原利率R=6%。 安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿、管理负担补偿、缺乏流动性补偿以及其他影响因素等。 估价时点的中国人民银行一年期存款利率为2.75,。根据估价对象所在区域的经济现状及未来预测、同类房地产的投资利润率及行业风险水平等确定风险调整值为3..25,;则估价对象资本化率r=安全利率+风险调整值=2.75,+3.25,=6.0,] 27 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 m—待估宗地设定年期(年)，m=41年。n—基准地价设定年限，n=50年】 (4)估价期日修正系数 由于政府招商引资的原因，工业用地是需求引导供给，取得工业用地使用权的竞争性较弱，工业用地的成交价格基本上是政府“定价”,其上升幅度远小于商业和住宅用地。怀宁县基准地价基准日为2011年1月1日，而本次评估的估价基准日为2015年1月15日，从怀宁县有关部门取得的正在使用的参数或者国内其它周边县地价测算参数，结合怀宁县的实际情况综合确定地价指数表: 表3 怀宁县工业地价指数表 时点 2014年1月1日 2015年1月1日 2016年1月1日 价格指数 100 105 110 依照上表，同时估价人员掌握近一年来的当地工业地价变动趋势至估价时点价值指数达110。自基准日起，综合相关因素确定期日修正系数: K1=110/100=1.10 (5)土地开发程度修正 基础设施开发程度:待估宗地的实际土地开发程度为宗地红线外“五通”(通路、通电、供水、排水、通讯)及宗地红线内“五通一平”，根据此次评估目的,设定待估宗地开发程度为宗地红线外“五通”( 通路、通电、供水、排水、通讯)和红线内“场地平整”。故土地开发程度修正不须修正。 (6)、待估宗地容积率修正系数K3 由于待估宗地按工业用地评估，对工业用地不进行容积率修正。 (7)影响地价区域因素及个别因素修正系数(?N1K)的确定 28 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 包括影响地价的区域因素、个别因素的修正，其修正因子条件及修正幅度如表4，表5。依据表4，表5，编制宗地地价因素修正素数表(表6)。 表4 怀宁县工业用地基准地价修正系数表 宗地修正因素 指标标准 优 较优 一般 较劣 劣 道路主干道为主干道与次次干道与支路并道次干道为主 支路为主 路类型 主 干道并重 重 交通状况 状道路>35米 25-35米 15-25米 10-15米 <10米 况 宽度 供水保证供水保证率供水保证率 供水保证率供水状况 率达99%以供水保证率<93% 97-95% 95-97% 93-95% 上 基础设施供电保证供电保证率供电保证率供电保证率供电状况 供电保证率<95% 状况 率95%以上 90-93% 90-93% 85-93% 排水设施排水设施 较排水设施基本能排水设施尚不能排水不通畅，排水排水状况 完善排水完善，排水较满足排水需要，满足排水需要，状况差 通畅 通畅 排水状况一般 排水状况较差 地形平坦，地形较平坦，地形较平坦，连地形有一定起区域因地形 起伏较大，无淹水现基本无淹水续大雨后有淹水伏，大雨后有淹素 自然条件 常有淹水现象，自象，自然条现象，自然条现象，自然条件水现象，自然条然条件差 件好 件较好 一般 件较差 集聚企业 几乎全部集聚企业大集聚企业分属多集聚企业分属多集聚企业分属多产业集聚类为同类产部分为同类种行业，无支柱种行业，类型相差种行业，其中某工业区成型 业，该产业产业，属明显产业和明显的主很大，无支柱产业几种行业较多 熟度 为区域的的主导产业 导产业 和主导产业 支柱企业 产业集聚度 高 较高 一般 较低 低 未来土地未来土地利未来土地利用以未来土地利用以城市规划限利用以工用以工业、市未来土地利用以行政因素 市政公用设施、住宅、商业用地制 业用地为政公用设施其它用地为主 住宅用地为主 为主 主 用地为主 宗地地基条件 很好 好 一般 较差 差 较不规则，但对不规则，对土地很不规则，对土地宗地形状 矩形 近似矩形 土地利用无影响 利用有一定影响 利用影响较大 个别因面积适中，面积较适中，面积过大、过小，对土地利用略有对土地利用影响素 宗地面积 对土地利对土地利用对土地利用影响影响 较大 用有利 较有利 大 临交通型临混合型主临生活型主干道宗地临路状况 临生活型次干道 临支路或巷道 主干道 干道 或交通型次干道 29 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 规划用途规划用途工工业，规划规划用途工业，规划用途工业，业，规划对土规划改变土地用土地使用限制 对土地利规划对土地利用规划对土地利用地利用强度途 用强度基强度有一定限制 强度限制较大 略有限制 本无限制 供水保证供水保证率供水保证率供水保证率供水、供电、供气率达99%以96-99%，排水93-96%，排水状90-93%，排水状保证率<90%，排水宗地基础设施状况 上，排水通较通畅，通讯况和通讯状况一况和通讯状况较不通畅 ，通讯状畅，通讯状状况较好 般 差 况差 况好 距汽车站距1500-2000<1500米 2000-2500米 2500-3000米 >3000米 离 米 接近对外距火车站距1500-2000<1500米 2000-2500米 2500-3000米 >3000米 交通设施离 米 程度 距高速公路1500-2000<1500米 2000-2500米 2500-3000米 >3000米 出入口距离 米 表5 怀宁县工业用地基准地价修正系数 修正系数 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 道路 道路类型 0.92 0.46 0 -0.46 -0.92 交通状况 状况 道路等级 0.89 0.45 0 -0.45 -0.89 供水状况 1 0.5 0 -0.5 -1 基础设施状供电状况 1.03 0.51 0 -0.51 -1.03 况 排水状况 0.94 0.47 0 -0.47 -0.94 自然条件 1.06 0.53 0 -0.53 -1.06 产业集聚类1.42 0.71 0 -0.71 -1.42 型 工业区成熟聚集及配套 度 状况 产业集聚程1.44 0.72 0 -0.72 -1.44 度 行政因素 城市规划限制 1.2 0.6 0 -0.6 -1.2 宗地地基条件 0.9 0.45 0 -0.45 -0.9 宗地形状 0.94 0.47 0 -0.47 -0.94 30 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 宗地面积 1.15 0.58 0 -0.58 -1.15 宗地临路状况 1.1 0.55 0 -0.55 -1.1 土地使用限 1.19 0.59 0 -0.59 -1.19 制 宗地基础设施条件 1 0.5 0 -0.5 -1 距汽车站距离 1.19 0.6 0 -0.6 -1.19 接近对外交距火车站距离 1.12 0.56 0 -0.56 -1.12 通设施程度 距高速距离 1.08 0.54 0 -0.54 -1.08 表6 待估宗地地价影响因素修正系数表 宗地修正因素 指标标准 优劣程度 因素修正(%) 主干道与次干道道路类型 0.46 交通状况 道路状况 并重 道路宽度 15-25米 0 供水保证率达99%供水状况 1 以上 供电保证率95%以供电状况 1.03 基础设施状况 上 排水设施完善排排水状况 0.94 水通畅 区域因素 地形平坦，无淹水自然条件 1.06 现象，自然条件好 集聚企业分属多 产业集聚类型 种行业，其中某几-0.71 工业区成熟度 种行业较多 产业集聚度 一般 0 未来土地利用以行政因素 城市规划限制 1.2 工业用地为主 宗地地基条件 很好 0.9 宗地形状 矩形 0.94 个别因素 面积适中，对土地宗地面积 1.15 利用有利 宗地临路状况 临交通型主干道 1.1 31 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 规划用途工业，规 土地使用限制 划对土地利用强1.19 度基本无限制 供水保证率达99% 宗地基础设施状况 以上，排水通畅，1 通讯状况好 距汽车站距离 >3000米 -1.19 接近对外交通设距火车站距离 2000-2500米 0 施程度 距高速公路出入口距离 >3000米 -1.08 8.99 合计 (8)、根据上述基准地价测算宗地地价公式得 单位面积地价=230×1.1×0.9604×(1+8.99%) =161(元/平方米) ，取整 2、成本逼近法 以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地使用权价格的估价方法。 其计算公式为:土地使用权价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益 A、土地取得费及相关税费 (1)征地费: 土地征地费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。土地征地费主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。调查待估宗地周围邻近的土地利用情况，大部分为耕地，视待估宗地征用前为耕地。依据2012年皖政〔2012〕67号《安徽省人民政府关于调整安徽省征地补偿标准的通知》中的《安庆市征地统一年产值及补偿标准》，估价对象位于怀宁县一类征地，征地区片补偿标准为36960元/亩(包含土地补偿费和安置补助费)，参照宜政秘〔2010〕234号《关于公布安庆市征收土地上青苗和房屋等地上附着物补偿标准的通 32 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 知》结合当地实际情况，青苗补偿费确定为800元/亩，合计折合约56.64元/平方米。 表7 安徽省(怀宁县)征地区片综合地价标准 区 域 农用地 建设用地和未利用地 土土 统一年产值地征地补地征地补地 安置安置标准 (元/编补偿标准 补偿标准 区 行政区域范围 补助补助亩) 号 偿(元/偿(元/倍数 倍数 倍亩) 倍亩) 数 数 小市镇，马庙镇，金拱镇，? 1540 9 15 36960 5 7 18480 茶岭镇，月山镇，石牌镇。 怀凉亭乡，石镜乡，黄墩镇，宁? 三桥镇，小市镇，平山镇，1470 7 15 32340 5 6 16170 县 公岭镇。 ? 其他地区。 1420 6.5 15 30530 5 6 15620 (2)耕地占用税 根据关于印发《安徽省耕地占用税实施办法》的通知(财农村[2008]367号文),怀宁县耕地占用税适用税额菜地为33.75元/平方米，其它应税耕地为26.25元/平方米，取26.25元/平方米。 (3)地方水利建设基金 根据安徽省省政府皖政(2012)54号文等有关文件规定,新征用的各项建设用地，每亩征收500元地方水利建设基金，即0.75元/平方米。 (4)耕地开垦费 根据安徽省财综[2001]1061号《关于印发<安徽省耕地开垦费征收和使用管理实施细则>的通知》,怀宁县为征收标准中的第四等，为6元/平方米计收。 (5)征地管理费 根据省物价局、财政厅、国土资源厅皖价房[2002]47号，征地管理费按征地补偿费与耕地开垦费之和的4%提取， 33 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 土地管理费=(56.64+6)×4%=2.51元,平方米 (6)不可预见费及其他 根据安徽省财政厅、物价局、国土厅皖价房字[2002]47号文规定，不可预见费按照征地总费用的4%计收，则: 不可预见费=56.64×4%=2.27元,平方米 上述项目合计，土地取得费及相关税费为:94.41元,平方米。 ,、计算土地开发费 根据当地基准地价相关文件及委托方提供的资料，并结合评估人员实地调查情况，确定同类地区土地开发费用。此次评估为宗地“五通一平”(即通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整)，根据《怀宁县土地定级与基准地价评估技术报告》中的土地开发费用分项表(表8) 表8 土地开发费用分项一览表 土地开发费用 土地级别 土地开发程度 备注 (元/平方米) 根据《怀宁县物价局建设局关?级 五通一平 80 于进一步规范城市基础设施配 套费征收使用管理意见的通?级 五通一平 80 知》怀政办发【2004】20号确 ?级 五通一平 80 定:每平方米道路20元、通电 5元、通讯5元、上水15元、 ?级 五通一平 80 下水15元、场地平整5元 结合评估人员实地调查充分考虑待估宗地的实际情况，综合确定土地开发费用结合评估人员实地调查，确定各项开发费用为 土地级别 土地开发费用(元/平方米) 道路 25 通电 10 通讯 5 上水 15 34 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 下水 15 场地平整 10 合计 80 ,、计算投资利息 依据待估宗地面积和区域地质情况，设定开发周期为一年，土地取得费为一次性投入，土地开发费计息期按均匀投入，利率按估价期日一年期银行贷款利率5.6%，则投资利息为: 1/256.64×5.6%+80×[(1+5.6%)-1]=5.38元/平方米)。 ,、计算开发利润 待估宗地位于怀宁县工业园，区域内工业用地投资回报率较好，区域内工业用地年投资回报率在10-20%之间，综合确定该宗地全部投资回报率为15%计: 利润=(94.41+80+5.38)×15%=26.97元/平方米) ,、计算土地价格 一般情况下，政府出让土地除收回成本外，同时要使国家土地所有权在经济上得到体现，即获得一定的增值收益。根据成本逼近法的计算公式，以上四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为增值收益。土地增值收益在理论上应等于“增值地租”在总价格的比例，或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例。土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。土地增值收益率一般为10-40,。结合安徽省有关工业划拨土地补缴出让金标准及当地实际情况，综合确定土地增值收益率为25%，则: 无限年期土地使用权价格=[,+,+,+,]×(1+20%) =(94.41+80+5.38+26.97)×(1+25%) 35 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 =258.45元/平方米) F、进行土地使用权年限修正 待估宗地使用年期为41年，还原率根据安全利率和风险率综合确定为6%，则: 4141年土地使用权价格=258.45×[1-1/(1+6%)] =235元/平方米)，取整 待估宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估，两种方法的结果分别为161元/平方米及235元/平方米，两种方法差值较大，估价人员经分析认为:成本法价格水平不单纯是由开发成本决定的，而更是由供需关系决定的，征用地的土地成本中很多数据来源于法规、政府相关部门文件等，其时滞性较强，也是导致成本法结果偏低的原因;同时，怀宁县“《关于公布怀宁县城区土地级别及基准地价更新成果的通告》”于2015年2月15日开始施行，基准地价成果相对较新，更能体现待估宗地的市场价格，且政府出让土地基本参照基准地价，故取基准地价系数修正法结果较为合理，得出待估宗地地价为: 评估单价:161(元/平方米)(取整) 宗地总价=161×17128=2757608(元) 三、土地价格评估结果 土地面积:17128平方米; 单位地价:161元/平方米(精确到元); 地价总额:275.7608万元(精确到元); 大 写:人民币贰佰柒拾伍万柒仟陆佰零捌圆整。 估价对象单位面积地价等详见表2《土地估价结果一览表》。 36 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 第四部分 附 件 一、土地价格评估委托书复印件; 二、土地使用权证复印件【怀国用(2007)第056号】; 三、估价对象位置示意图; 四、估价对象现场勘查图; 五、估价对象现场勘查记录表; 六、委托方企业法人营业执照复印件; 七、估价方企业法人营业执照复印件; 八、估价机构资质证书复印件; 九、估价人员资格证书复印件。 37 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 38 安徽华兴房地产土地评估有限责任公司 土地价格评估报告 39