房地产估计市场比较法(土地)

房地产估计市场比较法(土地) II.市场比较法 1.基本原理 市场比较法是根据市场中的代替原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。 2.市场比较法的基本 公式 小学单位换算公式大全免费下载公式下载行测公式大全下载excel公式下载逻辑回归公式下载 如下: V=V×A×B×D×E B 式中:V— 待估宗地价格; V— 比较实例价格; B A— 待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数,正常情况指数/比较实例宗地情况指数; B— 待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数; D— 待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数; E— 待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。 3.测算过程: (1)比较实例选择 表一 比较因素条件说明表 委估宗地及比较实例 比较因素 实例A 实例B 实例C 新圩镇教育东路东民乐会众高速公位置 城区甘村皮件集中区 侧，高新技术产业园路引道西面 区用地内 交易价格(元/?)(地面地价) 466 168 151 交易时间 2011.4.29 2011.3.8 2010.12.23 交易情况 拍卖 拍卖 拍卖 土地用途 工业 工业 工业 50年 50年 剩余使用年限 50年 较高 较高 较低 产业集聚状况 约8000米 约8000米 约8000米 距离火车站距离 区域因较优 较优 较优 对内对外交通便利度 素 较优 较优 较优 基础设施条件 有一定限制 有一定限制 有一定限制 规划限制 个别因宗地面积 3216?，较小 14544?，较适宜 55073?，较适宜 素 临路状况 条件一般 条件一般 条件一般 宗地形状 较规则 不规则 较规则 地势平坦、无地震、地势平坦、无地震、地势平坦、无地震、下沉宗地地质、地势等状况 下沉等现象，条件较下沉等现象，条件等现象，条件较优 优 较优 容积率 1?容积率?2.5 0.6?容积率?2.0 0.7?容积率?2.5 宗地外“五通”，宗地内“场宗地外“五通”，宗地宗地外“五通”，宗开发程度 地平整” 内“场地平整” 地内“场地平整” (4)编制比较因素条件指数表 根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下: ?估价对象与三个实例的交易情况、价格类型、用途等条件均一致，故对上述这些影响地价的因素均不作修正。 ?地价指数 根据估价人员调查和对当地经济发展情况进行 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ，当地加大对外向型经济的发展，不断引进外资，使经济和社会得到进一步发展，城市基础配套设施不断完善，也带动了房地产业的发展，近年来北流市工业用地有小幅度上涨，根据待估宗地所在区域的地价变化的实际情况，工业用地地价每年约递增6%，则实例A、B和估价时点接近，不需要调整，实例C超过半年，需要调整。 0.5实例C修正指数=(1+6%)=1.03 ?使用年限修正系数 土地使用年期修正指数公式: mnK,[1,1/(1+r)]/[1-1/(1+r) ] 式中: K――比较实例的土地使用年期修正系数; r――土地还原利率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率3.0%，再加上一定的风险因素调整值，按6%]; n――比较实例宗地土地使用年限; m――委估宗地土地使用年限。 49.6950K,[1-1/(1+6%)] /[1,1/(1+6%)]?1.00 A、B、C ?区域及个别因素修正系数 ?、区域因素: A、产业集聚状况:分为五个等级，分别为低、较低、一般、较高、高，以估价对象为例，每增加或者减少一个等级，相应增加或减少3%; B、距离火车站距离:以估价对象为100，每增加或减少2000米，相应增加或减少1%; C、对内对外交通便利度:分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2,; 委估宗地及比较实 例 委估宗地 实例A 实例B 实例C 比较因素 D、基础设施条件:分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正2,; E、规划限制条件:分为有一定的限制、无限制二个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往下修正1,; ?、个别因素: A、宗地面积,分为适宜、较适宜、一般、不适宜四个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往上修正2,; B、临路状况:分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级修正3,; C、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三个等级，以估价对象为100，每上升一个等级，地价往上修正1,; D、宗地地质、地势等状况:分为五个等级，分别为差、较差、一般、较便捷、便捷，以估价对象为例，每增加或者减少一个等级，相应增加或减少2%; E、容积率:分为R,1.0、1.0?R,2、2?R,3等三个区间，每相差一个区间相应增加或减少2%; F、开发程度:分为宗地外“三通”，宗地内“场地平整”，宗地外“五通”，宗地内“场地平整”， 宗地外“五通”，宗地内“五通一平”，每相差一个级别相应增加或减少5%。 新圩镇教育东民乐会众高北流市城东二城区甘村皮件路东侧，高新技速公路引道位置 路西冲角 集中区 术产业园区用西面 地内 交易价格(元/?) 待估 466 168 151 交易时间 100 100 100 103 交易情况 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 剩余使用年限 100 100 100 100 100 100 100 94 产业集聚状况 100 101 101 101 距离火车站距离 区域100 100 100 100 对内对外交通便利度 因素 100 100 100 100 基础设施条件 100 100 100 100 规划限制 100 98 100 100 宗地面积 100 97 97 97 临路状况 100 100 99 100 宗地形状 个别宗地地质、地势等状因素 100 100 100 100 况 100 100 100 100 容积率 100 100 100 100 开发程度 表二 比较因素条件指数表 ?编制因素比较修正系数表三: 表三 比较因素修正系数表 估价对象地价修正 委估宗地及比较实例比较因素 实例A 实例B 实例C 位置 北湖北路 南宁市长湖路“中世南宁市长园路与竹交易价格(元/?) 466 168 151 商业用地 纪花园”东南侧综合园路交汇处综合用交易情况 100/100 100/100 100/100 用地 地 交易时间 100/100 100/100 103/100 土地用途 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 剩余使用年限 100/100 100/100 100/94 产业集聚状况 100/101 100/101 100/101 距离火车站距离 区域100/100 100/100 100/100 对内对外交通便利度 因素 100/100 100/100 100/100 基础设施条件 100/100 100/100 100/100 规划限制 100/98 100/100 100/100 宗地面积 100/97 100/97 100/97 临路状况 个别100/100 宗地形状 100/99 100/100 因素 100/100 100/100 100/100 宗地地质、地势等状况 100/100 100/100 100/100 容积率 100/100 100/100 100/100 开发程度 485 173 169 比准价格(元/平方米) (6)实例修正后的地价计算 经过比较分析采用各因素修正系数连乘法，计算和比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格，因为价格相差较大，根据对三个比较实例区位因 、B、C的测算结素进行分析，采用加权平均值作为市场比较法计算结果，实例A果权重分别为0.6、0.2、0.2，得到估价对象的比准价格为359元/平方米。 (7)土地开发程度修正 选取案例的开发程度均为宗地外五通(通水、排水、通电、通讯、通路)，宗地内场地平整，委估宗地实际开发程度为宗地外五通(通水、排水、通电、通讯、通路)，宗地内已建造车间、仓库和办公楼，且宗地内场地硬化，道路、排水和绿化等基础设施较好。根据委托方提供的资料，追加的开发费用为80元/?，则: 评估单价,359+80,439元/?