房屋买卖合同纠纷案例

房屋买卖 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 纠纷案例 篇一:房屋买卖合同解除权纠纷案例 合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同 作者:北京市正海律师事务所涛 房屋买卖合同解除权纠纷案例 【案情介绍】 2009年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合 同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室 房屋一套。房屋总价款人民币108万元。 同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下:姜卓以商业 贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于 房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万 元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款 期限不晚于2009年5月31日，即姜卓支应于2009年5月31日 前，支付全部购房款。张升在2009年5月31日前将房屋交付姜 卓。 协议签订后，姜卓依约于2009年4月22日向张升支付了购 房定金2万元;于2009年5月11日向张升支付了购房首付款 32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。 此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理 商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措 资金改由现金形式支付，并于2009年6月25日电话通知张升， 张升表示同意。 2009年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但 张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。2009 年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以 姜卓延期付款为由再次提出解除合同。 鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正 海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件 提交 【仲裁庭意见】 仲裁庭经过审理，认为: 1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于2009 年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。 但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。 2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第 九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。 【裁决结果】 1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送 达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的， 姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手 续。 2、姜卓向张升支付违约金4800元。 3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。 【法律分析】 一、《合同法》对于合同解除的规定 本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否 成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定: 所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方 的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系 归于消灭的行为。 《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类: (一)约定解除，它包括两种情况: 1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付 一定数额的违约金作为合同解除的条件。 2、在合同签订后，经双方协商解除合同。 (二)法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情 况: 1、因不可抗力致使不能实现合同目的; 2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的 行为表明不履行主要债务; 3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍 未履行; 4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实 现合同目的; 5、法律规定的其他情形。 二、张升行使法定解除权的条件与程序 就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合 同未约定在此情况下张升拥有合同解除权;故张升只能依据 《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方 解除权。 该条规定的单方解除权必须满足以下条件: 1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为; 2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务; 3、经另一方催告; 4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。 当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并 不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段 合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主 要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合 同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。 本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向 姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务，不符 合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除 权的条件，故张升不享有合同解除权。 三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。 姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及 时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜 诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同 法》若干问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的解释(二)》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方 当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况: (一)双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人 在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 (二)当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务 抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维 护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。 篇二:房屋买卖合同纠纷案件重要判例要点摘要、法律文件、司法解释与答复摘要 一、案例 1、陈柏发诉西街社区居委会等应按合约书的约定恢复其购买的房屋所在楼的楼梯并办理产权证案 ——46辑《人民法院案例选》，第106页 本案涉及以下几个问题: (1)原告陈柏发与被告西街居委会保太综合楼筹建处签订的《保太房屋筹资代建合约书》的性质、效力 (2)原告与被告西龙公司是否存在商品房买卖关系,原告要求二被告办理产权郑是否有理 2、骆顺长夫妇诉骆会群确认双方以转让赡养义务为条件转让房屋的协议无效案 ——46辑《人民法院案例选》，第115页 本案是一起合同效力确认纠纷，争议的焦点在与转让效力的合法性，包括合同的实质内容是否合法，形式要件是否齐备 (1) 转让协议是否有效 (2) 赡养人是否可以约定转让赡养义务 3、陈勇民诉正达公司取得预售 许可 商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可 证后不按事先签订的商品房认购书签订购销合同返还已付放款和赔偿损失案 ——《人民法院案例选》(总第45辑)，第106页 本案的争议焦点是: (1) 关于《认购书》的性质及法律效力 (2) 如何认定陈勇敏预交房款的行为 (3) 正达公司的行为已构成缔约过失行为 (4) 本案不能以违约责任处理 4、债权人诉债务人房产转让合同无效的处理原则——中国长城资产管理公司武汉办事处诉湖北峰源集团有限责任公司、湖北威邦投资有限公司、湖北鸿骏经贸发展有限公司确认房屋转让合同无效案 ——《民事审判指导与参考》(第17集)，第276页 (1) 本案长城公司武汉办事处能否提起无效合同确认之诉 (2) 无效合同确认之诉中债权人的请求权范围和证明责任范围 (3) 关于指令审理与发回重申的区别，即一审程序是否违法的问题 (4) 关于适用《合同法》第4条问题 5、三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案 ——《公报》2004年第8期，第30页 【裁判摘要】:房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 6、中国人民银行清远市中心支行与广东省第一建筑工程公司 城市建设综合开发分公司、清远市华泰工贸有限公司预售商品房合同纠纷上诉案——正确区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质 ——《民事审判指导与参考》(第(本文来自:WWw.bDFQy.com 千 叶 帆文摘:房屋买卖合同纠纷案例)14卷)，第335页 7、远中房地产发展(上海)有限公司与上海益顺房地产发展有限公司、北京华太三兴建筑设计工程有限公司上海分公司、张进隆等人房屋损害赔偿纠纷案——受损房屋于诉讼期间被买卖和转让，谁应当是侵权损害赔偿的请求权人和受益人 ——《民事审判指导与参考》(第15集)，第237页 8、中房集团大地土地发展公司与中国银行、北京西单商业区建设开发公司购房合同纠纷上诉案——本案能否一并处理开发合同纠纷 ——《民事审判指导与参考》(第15集)，第265页 (1) 关于开发合同应否在本案中一并处理问题 (2)关于中房公司与中行购房合同的效力的认定及双方如何承担责任问题 9、肖宴生与湖南锦绣实业发展有限公司预售商品房纠纷上诉案——实际损失无法查明如何确定损失赔偿数额 ——《民事审判指导与参考》(第15集)，第367页 (1) 关于违约金条款的效力 (2) 关于原告损失赔偿额的确定 (3) 合同应否继续履行 10、长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案 ——《公报》2004年第10期，第30页 【裁判摘要】:房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超过商品房买卖合同约定面积的，应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 11、厦门振华实业公司诉厦门特拍拍卖有限公司、福建省拍卖行房地产拍卖合同案——在建工程拍卖、拍卖人是否向竞买人尽到瑕疵告知义务的分析 ——《民事审判指导与参考》(第16集)，第384页 12.黄颖诉美晟房地产公司商品房预售合同纠纷案 ——《公报》2006年第2期，第41页 【裁判摘要】: 对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。 根据合同法第一百零七条的规定，交付房屋不符合商品房预售合同中的约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范， 均属另一法律关系，不能成立开发商不违约或者免除违约责任的事由。 13.福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案 ——《公报》2006年第5期，第6页 【裁判摘要】 根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院 提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己特有的合同文本原件及其他相关证据;如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。 ?? 关于三木公司提供的申达公司出具的《说明》是否具有证明力的问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条的规定，申达公司作为知晓案件事实的证人，有义务出庭作证，作为《协议书》签约一方亦应当出具《协议书》原件，以证实三木公司持 有的《协议书》复印件与原件无异，但申达公司没有就三木公司与煌星公司争议的待证事实出庭或提供《协议书》原件，因此，申达公司出具的《证明》不具有证明力，不予采纳。(第15页) 14.新宇公司诉分冯玉梅商铺买卖合同纠纷案 2006年第6期《公报》，第37页 〖裁判摘要〗: 一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人的利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。 二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。 15、戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金纠纷案 ——《公报》2006年第8期，第33页 〖裁判摘要〗: 购房者对开发商的样板房表示满意，与开发商签订定购协议并向其交付了定金，约定双方于某日订立商品房预售合同，后由于开发商提供的商品房预售合同中有样板房仅供参考等不利于购房 者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复，以致商品房预售合同没有在订购协议沿途额定的日期订立的，属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，开发商应当将收取的定金返还给购房者。 16、厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案 ——《公报》2006年第4 期，第22页 【裁判摘要】: 当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生了分歧，人民法院在审判案件时应当结合合同全文，双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示进行判断。不能简单、片面地强调文义上存在的差别。 17、黄秉璋、李淦林诉中国广东国际合作(集团)公司房屋使用纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第101页 强制拍卖不动产拍卖成交后，不动产所有权应当于人民法院作出的拍卖成交裁定书送达给买受人时起转移，办妥产权过户登记手续前买受人可行使除处分权以外的不动产所有权人的职能。 18、刘天然与徐州久隆集团有限公司因商品房销售请求赔偿纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第161页 【裁判摘要】: 商品房销售合同与商品房销售广告就同一问题的表述不一致时，应当以合同的表述为准。 在对合同条款进行解释时，如遇合同词语含义不清，应当根据交易习惯进行解释。而停车位的所有权和使用权具有可实现价值，是商品房销售过程中该行业的交易习惯所承认的。在未明确约定提供免费停车位的情况下，应当解释为该停车位是不免费的。 合同条款有两种以上含义时，可以参照格式合同的解释规则，作出对合同条款的制作者不利的解释。 商品房买卖合同中约定出卖人为买受人提供一个非露天停车车位，但该停车位在提供给业主之前即被他人占用，致使买受人无法使用该停车车位时，不论买受人是否对占用方提起排出妨碍的诉讼，出卖人的行为均应构成违约。 19、戴雪飞诉苏州华新国际公司房屋买卖预约合同定金纠纷案 ——《人民法院案例选》第55辑，第170页 篇三:商品房买卖八大典型纠纷案例解读 商品房买卖八大典型纠纷案例解读 (2012-12-02 15:33:38) 转载 标签: 损失 保修期 商品房 质量问题 房屋买卖 杂谈 ? 分类: 法院判决案例、事例 定购协议书签字要谨慎 2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。协议另载明:陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》 范本 协议范本下载族谱范本下载临帖范本下载公司章程范本下载监理月检范本下载 、补充协议等购房文本的内容。同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。最后双方扯皮起诉到法院。 【判决】 该协议明确载明:陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。 法官点评 购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。 天然气改动不算结构改变 2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。2009年3月，李飞接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。他遂以房屋结构变更为由提出退房。但 南翔公司不同意。 【判决】 天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。故驳回李飞的诉讼请求。 法官点评 在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。 购房户看清逾期交房条件 2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林。林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。林遂起诉索赔。 【判决】 双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。 法官点评 本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。购房者在商品房竣工验收备案登记前有权 拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。 这些情况可拒绝接房 2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。 【判决】 房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。 法官点评 房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定;二要看是否满足法律法规规定的 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ;三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。 房屋没验收接房也有错 2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。合同约定2006年12月31日前交房，如逾期交房应支付违约金。 2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示:“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交 接表上签署“同意接房”。 2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。傅遂起诉。 【判决】 华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。 法官点评 法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。 优惠没兑现可起诉索赔 2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。签约当天，张付清全款和契税。同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。张遂诉至法院。 【判决】 鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。 法官点评 开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内 容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。 提高容积率开发商要赔 2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。 【判决】 大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。 法官点评 开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。 入住发现质量问题可索赔 2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。2006年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。 【判决】 市五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。 法官点评 法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。 (文中企业和人名均系化名) 八成购房者被忽悠 焦点网日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。