398021--2008年长沙金麓西岸和苑项目投资分析报告--南山砍柴

398021--2008年长沙金麓西岸和苑项目投资分析报告--南山砍柴 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 长沙金麓西岸?和苑项目投资分析报告 深圳天骜投资策划有限公司 1 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2008-4-28 一、项目概况 (一) 地理位置 长沙市岳麓区银杉路以东，坦山路以北，谷岳路以南，岳北路以西，现为观沙岭街道茶子山村范围内。 (二)主要经济指标 数量 备注 经济指标名称 计量单位 总用地面积 平米 168140.84 252.21亩 净用地面积 平米 145353.59 213.36亩 总建筑占地面积 平米 39981 市政规划道路面积 平米 25779 总建筑面积 平米 545776 其 容积率按4计 商品房 高层 平米 133200.08 住 平米 多层 195792.87 宅 中 容积率按2.37计 经济适用房 平米 高层 76790.18 2 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 50717.1 商业配套 平米 公共用房面积 平米 5283 平米 46471.409 地下二层 平米 33000 地下车库 个 984 地上 车位 个 929 地下 3 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二、市场分析 (一)2007年长沙房地产市场概况与发展趋势 1、商品房销售持续火爆，下半年供给迅速攀升，全年供销总量基本平衡。2007年商品房销售持续旺盛，全年销售同比增幅接近30%，且各季度销售量基本平均;商品房批准预售在上半年严重不足，仅相当于同期销售量的76%，下半年批准预售量快速增长，9月起供销比超过1，从而缓解了上半年供给不足状况，并最终促成全年供销总量平衡。 2、2007年全市商品房均价为3601元/?，其中，商品住宅均价为3372元/?。 3、2007年全市非市场定价类住宅批准预售10527套，124.37万?，同比增长115.94%、132.35%，解决了更多中低收入家庭的住房问题。 4、2007年累计住房供应套均面积为110.23?，销售套均面积为110.47?，90?以下中小户型供应占比为36.84%，比去年同期增长了4.18个百分点。 5、2007年全市二手房成交面积突破200万?，达到219.29万?，同比增长0.33%，全年全市二手房成交面积基本与2006年持平。 6、12月份商品住房租售比为1:325，表明我市新房价格相对偏高。 7、2007年全市抵押起数、抵押面积、贷款金额同比均有较大幅度增长，个人抵押增幅更大，银行继续保持了对个人抵押贷款的较高支 4 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 持; 但从在建工程抵押情况来看，其同比增幅相对于2006年同比增幅却大大减少，表明在国八条、国六条等政策及央行连续提高准备金率、提高贷款利率等金融政策影响下，银行加大了对贷款审批力度，取得贷款额度及难度都有所提高。 8、2月份,全市共办理退房419套，环比减少35.14%，其中签约退房385套,环比减少34.63%，12月退房较前2个月有较大幅度减少。 9、长望浏宁四县房地产市场发展较快。2007年商品房合计预售总量为长沙市区的26.49%，超过四分之一;销售总量为长沙市区的22.60%，二手房交易总量为长沙市区的73.64%。长沙全市(含郊县)商品房总供销比为1.08:1，供给量略大于销售量，比例位于正常范围。 (二)2008年长沙市房产市场形势展望 基于2007年的产业发展现状，结合我国房地产业发展的经济、政策环境和长沙经济发展的基本面，2008年长沙市房地产业及房地产市场既面临着发展机遇，也面临着严峻的挑战。具体表现在以下几个方面。 1、宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现 2007年一系列调控措施的出台，在国家严查落实情况的背景下，各项调控措施将会在2008年得到显现，市场供应结构将会明显改善;土地违规行为将会大幅减少;第二套房利率的提高将会进一步打击投资者，投资需求退潮将从一线大城市波及到二线城市。2007年国家出台调控政策的力度显示了国家对房地产市场调控的决心。因此，2008年，如果房地产市场仍存在发展过快，房价大幅上涨的情况，国家将会进一步加大宏观调控力度。而且从2007年宏观调控的特点来看，2008年，国家后续政策将会更加注重政策的可落实性，将主要从改善供应结构、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化。从而对房地产业的投资和需求都会产生较为明显的影响。 2、货币、信贷等金融政策从紧，将会制约房地产业发展速度 2007年底，中央经济工作会议提出，明年的货币政策由“稳健”改为“从紧”。这为2008年房地产资本市场定了基调，可以预见，2008年房地产市场信贷规模必然从紧。2007年，房地产市场信贷总量飞速上涨，致使部分银行在年中就用完全年的信贷额度。2008年，央行为 5 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 了进一步加强贷款管理力度，可能将由原来每年确定一次全年贷款的发放额，改为按季度来确定并发放房地产企业的贷款。此外，在全国物价存在通货膨胀的压力下，2008年银行仍将会进行一定程度的利息上调和存款准备金率上调的操作。在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取上调存款准备金率、提高利率等系列紧缩措施下，2008年房地产业将面临着信贷市场全面紧缩的局面，房地产开发商和消费者的贷款成本及贷款难度都将大幅增加。作为资金密集型的房地产业，银行资本的全面缩紧，必将对房地产业发展速度产生制约。 3、2008年奥运会的巨大利好兑现，一线城市“拐点”现象的出现，或将影响二、三线城市的房地产发展预期 2008年举办奥运会的巨大利好消息支撑了我国房地产市场快速发展，随着奥运会的成功举办，奥运会带来的各种利好将会逐渐兑现。奥运会之前，我国经济及房地产市场都将处于高位运行，而奥运会之后，全国经济及房地产市场有可能出现高位大幅震荡的情况。此外，07年底广州、深圳等一线城市出现的局部“拐点”也将会波及二、三线城市，对消费者心理产生影响，使消费者产生看跌的观点，对二、三线城市的房地产发展前景带来一定的负面影响。 4、住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求 2007年长沙市住房保障会议的召开，住房保障工作局的成立，为长沙市住房保障措施全面贯彻和落实奠定了基础。在住房保障会议上，长沙市政府对2008年今后三年住房保障工作进行了安排，明确提出长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标，并将建设任务分配到各个区，确保住房保障工作全面落实。保障性住房的大幅增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。 5、市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化 根据房地产市场开发周期，新开工面积意味着将会在1-2年后开始上市预售。2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆 6 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发。而需求市场，由于受到宏观调控政策、一线城市出现“拐点”的影响，以及保障性住房对中低收入阶层需求的分流，将不会出现大幅增加。因此，2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。 6、人民币升值的步伐和预期，社会基础资源和生产要素价格的持续上涨，为房地产售价的上涨和价值的保值增值提供了前提和理由 2007年人民币对美元汇率中间价从年初的7.8附近一路攀升至7.32左右，增幅达到6.12%，CPI全年涨幅为4.7%左右。人民币升值预期，吸引了更多的国际“热钱” 涌入国内资本市场，为房地产市场价格上涨提供了动力。CPI的高速增长使房地产的保值增值作用更加凸现。2008年，全国仍将面临人民币升值的巨大压力，通货膨胀也面临着由结构性通货膨胀演变为明显通货膨胀的压力，房地产仍将成为国外“热钱”投资和老百姓保值增值的重要手段，从而为房地产价格上涨提供了动力。 7、长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间 虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。 8、价格洼地现象仍然存在，为资本逐利和价格增长预留了一定的空间 2007年，长沙市房地产市场价格经历了一次明显的上涨，但是在全国房价快速上涨的背景下，长沙市房价与中部六省省会城市仍存在一定差距，长沙市价格洼地现象仍然存在，房地产市场仍存在资本逐利和价格上涨的空间，从而对长沙市的房地产业投资和投机需求带来一定的外围动力。 9、市场竞争白热化，开发企业将出现两极分化 近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发大军中，争分房地产市场蛋糕。然而，随着政策调控力度日益加大，信贷市场明年偏紧，市场对开发企业的生存要求越来越高，市场竞争更加激烈，在2008年的关键节点上，房地产市场 7 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 洗牌加剧的现象将不断增加，一方面实力雄厚、运作规范的房地产企业依托将资源、平台、人才和技术等优势飞速发展，进行进一步的扩张，规模不断扩大;另一方面，中小型的房地产企业会面临更加严峻的市场环境，他们将逐步走向中小、周边城市去开发项目，退出长沙市场。房地产市场洗牌的加剧将会促进开发企业更加重视企业的品牌建设。 综合以上各方面因素的影响，对于2008年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2008年长沙房地产业的投资、房地产价格将继续保持一定幅度的增长，但与2007年同比，增速将会明显放缓，其中，不排除高位大幅度震荡的可能。从市场规模来看，市场供应预计将会突破1000万平方米，市场需求与2007年水平基本持平，供求关系出现明显变化，市场供应结构将会明显改善，中小户型、普通商品房供应比例将大幅提高。市场秩序更加规范，住房保障工作显著加强，房地产业作为长沙社会经济发展的重要推动力的格局不会改变，长沙房地产业仍处于持续、健康、平稳发展的阶段这个基本面并没有出现改变。 (二)岳麓区商品房市场趋势分析 1、区域总体特征 岳麓区是整个长沙最适宜人居的区域，在市政府的搬迁及麓谷的开发的拉动下，河西住宅价格普遍从2003年的2000以下发展至今的普遍3200元以上，河西的房地产市场逐渐风生水起，后劲十足，从2005年开始，河西开发热潮出现。 2007年全区地产开发项目在阳光100、岳麓山公馆、沁园春•御院、格林星城等楼盘的带动下，投资保持了高位运行，一季度房地产开发完成投资10(34亿元，增长50(7,，占全区固定资产投资44,。 2、河西新城的上市产品板块及路线分层明显: 一是豪宅产品路线:主要集中在麓南板块和市府以北，代表项目有麓山别墅、迪亚溪谷、苏迪亚诺、蔚蓝海岸等高端产 8 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 品，这些项目拥有不可复制的天然人文、自然景观优势。 二是市府板块高成长住宅项目:主要集中在市府——西湖金星大道周边，市政配套成熟，交通条件优越。代表项目有格林星城、西子湖畔、玛依拉山庄、郡原广场、本案等。这些项目产品凭借地段优势，升值空间大。 三是高新区优居项目:随着高新区企业的进驻，房价区域内的配套设施日趋完善，自然环境、交通、市政配套等条件优越，优质人居环境成形。 四是滨江江景项目:如新楚?麓山才苑、岳麓? 现代城、阳光100。 商品房住宅全市商品房均价线全市住宅均价线 45003944 37583713 34503601 3500313733723、2007年区域价格分析 2500 36343642351829963117 15009 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 500 开福天心雨花岳麓芙蓉 单位(元/?) fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 可以看到，全市各区域，芙蓉区的平均价格仍处于全市的价格屋顶，而开福区紧随其后居第二位;全市5区只有天心区和岳麓区处于全市的平均价格之下，其中岳麓区更是以3137元/平米的商品房均价处于全市价格洼地。可见，岳麓区的价格市场增长空间巨大～ 10 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 4、河西各项目价格汇总: , 2007年河西新城的项目均价基本上都超过3700元/?。 金星大道沿线楼盘已经突破4000元/? ，基本上在3700-5500元/?，并继续保持攀升的趋势。 , 金星市府板块继续主导河西价格市场～ 11 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5、区域供求析 全市2007年上半年各区控制放量，造成供不应求的局面，河西放量控制尤为明显。 参考数据:在2007年，全市商品房累计批准预售937.49万?，同比增长22.10%;其中住宅批准预售759.72万?，同比增长12.81%。 岳麓区批准预售面积149.29万?，同比减少13.10%;其中住宅批准预售116.70万?，同比减少了25.20%。 同期全市商品房累计销售894.17万?，同比增长29.44%;其中住宅销售803.77万?，同比增长28.46%，占商品房销售面积的比重为89.89%。 河西08年市场开始集中放量，供求基本平衡～销售压力加大～ 2007年岳麓区新建、续建生态楼盘近100个，预计投资70多亿元，开工面积近700万平方米，预计竣工面积300多万平方米。未来2年，市场放量超过当前消化速度，潜在风险加大～ 高星玫瑰园,河西32%河 组团 东30%外地30%望 城8% 6、河西各片区置业客户群来源 西子湖畔、格林南山?苏迪亚诺,市区 星城、御苑, 各板块目标客户来源地分层明显。受物业档次、项目区位影响较大。 80,,省内7,,省 河西60%河东外13,。 当前金星-市府板块仍然以河西客户为主。 30%外地10% 约占60%。 麓谷 金星- 本板块 市府 案 12 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统板块 标志麓谷:河西占湘麓国际,长房西郡, 资料。 60,，河东20,，河西80%河东15%外 长沙周边县市地5% 10,，外省10,。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客户分流: 从区位上看，金星-市府板块对高星组团、麓谷板块的客户均存在截流现象。 7、区域发展趋势总结 第一，河西当前开发项目大部分都在二环以内，大部分商品房在3500,5000之间，价格仍然具有较大发展空间; 第二，随着市政配套的到位，西湖、后湖等一系列市政工程的进行，岳麓区居住环境将进一步改善，对置业者吸引力增加; 第三，随着河西新城的城市边缘扩大，已经形成市府板块、麓谷板块和麓南板块三足鼎立之势，其中市府板块逐渐成熟、配套逐步完善，成为河西最适宜居住的区域之一。 第四，产品线路分层趋势将更加明显，优质、特色产品将更具市场竞争力。产品差异化将是竞争的主力因素。 第五，未来1—2年内，河西住宅项目竞争将愈发激烈，放量将集中在金星大道沿线井喷，整个河西房地产销售压力增大。 13 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (二) 区域经济适用房市场分析 1、区域经济适用房概况 区域主要经济适用房项目一览表 建筑面积 项目名称 建设地址 总栋数 总套数 已完成 (平方米) 德润园 岳麓区观沙岭办事处石岭塘村 59 2046 否 262257.000 好家园经济适用房 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 25 1400 否 120000.000 新诚小区 岳麓区望岳乡谷山村 26 1734 否 138754.590 枫林美景 岳麓区观砂岭杜鹃路北向 18 1437 否 160554.280 麓谷锦和 长沙市麓谷麓云路 17 2023 否 167985.000 枫林绿洲 岳麓区观沙岭 49 1506 是 166201.000 合计 1015751 14 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 本区域经济适用房累计货量约100万多万，其中在售和即将上市的放量房源量达85万方，成为长沙经济适用房放量较为集中的区域。 2、区域经济适用房客户分析 1)河西区域内重点目标客户 主要为项目用地周遍边电动车(或摩托车)15分钟行程范围内经济房潜在消费群以及318公交车沿线企事业单位员工及高校区教师. 2)河东区域内的目标客户 主要为伍家岭商圈范围内潜在经济消费者人群以及401.117路公交沿线企事业单位员工 类型 分布人群单位示例 高校区教师 财经高等专科学校.湖大.湖南商学院.湖南电影专科学校哦.湖南政法学校.湖南艺术职业学校.中南大学. 企事业单位员工:高新技术开发区.观砂岭街道办事处.湖南骛马制药有限公司 新城热电厂.市三叶联营公共汽车公司.长沙珞盐厂.水利水电第一公司.湘岳化工厂.长沙船厂.湖南肿瘤医院.湖南结核病防治所.湘雅附三医院.四医院.武警医院.安塑股份. 个体企业主:市政府版块.与荣湾镇商圈内路两边沿街门面老板 市场人员:郁金香大市场.金盛建材大市场.广大环球家具市场. 拆迁户:河西范围内. 3)经济适用房目标客户共同特征 年龄特征:25-35为第一群体:所占比例60%-70% 35-50岁为第二群体:所占比例20%-30% 50岁以上为第三群体:所占比例8%-10% 15 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 家庭年收入特征:3-6万元为主:3万以下为辅; 家庭结构:多以2-3人为主: 购房目的:首次购买,满足住房需求为主,投资买房及帮子女买房为辅. 地段选择因素:上班方便,30分钟内赶到上班地点. 获得产品信息渠道来源分析:报纸与亲友同事介绍为主,房交会与经济适用房登记处为辅. 工作单位性质:企事业员工与高校青年教师为主,个体企业主为辅.受教育程度:大专以上文化为主: (三)、结论 在长沙市房地产发展的过程，本地由于区位因素，发展较中心区区、东成区、南城等滞后，到目前为止，当地商品住宅价格要比前者低10—40%。 由于我市城市建设的步伐加快，为此地域的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为当地的房地产开发，尤其是商品住宅市场提供了契机。 不过，本区域商品住宅市场发展的不平衡性，在短期内仍将存在，并影响着下一步的开发决策。如果，开发项目立足于房地产的买方市场，并分析目标市场的需求，以发展商的努力，这种不平衡性将会日益缩小。 16 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析 (一)区域规划价值 本案土地位于长沙未来滨江新城规划区内。 17 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 岳麓滨江新城位于长沙市主城区湘江西侧，一方面属于老城区进入河西文教片区的门户区域，另一方面属于湘江到岳麓山、谷山过渡的景观区域，因此便利的交通门户和优美的生态景观构成了滨江新城得天独厚的区位优势。 项目规划总用地面积721.5公顷，地处湘江生态经济带北段，长株潭城市群核心区北部。规划范围南起橘子洲大桥，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、濚银路，规划区域涉及岳麓区观沙岭、银盆岭、望月湖的3个街道、12个社区、3个村、97个企事业单位和望城县星城镇银星村，总人口5万余人，涉及拆迁房屋面积170多万平方米。 岳麓滨江新城开发建设事湘江生态经济带建设重要节点，是提升本市城市形象的核心工程，也是加快湘江西岸棚户区改造，完善城市功能，推进产业快速发展的重要平台。因此，规划区的功能定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。 18 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 小结:随着岳麓区滨江新城规划的启动，为本项目物业带来的升值空间是难以预估的。 19 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (三) 地块周边规划分析 三叉矶 小学 小学生如何制作手抄报课件柳垭小学关于三违自查自纠报告小学英语获奖优质说课课件小学足球课教案全集小学语文新课程标准测试题 谷岳公园 项目地块 银杉医院 茶山中学 郝家坪小学 20 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目周边未来规划城市配套齐全，有小学两所，中学一所，医院一家，还规划有公园，未来周边的地块的发展前景十分良好。 (二)项目土地价值 一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。本案的土地价值各要素如下: 1、场地条件 项目面积:约16.8多万平方米，地形整体条件较完备，部分用地在利用已有基础设施方面，可以满足“七通”条件;土地绝大部分坚实、平整，地块属于较理想的建筑用地。 2、周边环境 ? 自然景观 A、 前方景观(南向) 道路有已建好的坦山路，居民区有茶子山村生活安置用地 B、后方景观(北向) 谷岳路 C、左方景观(东向) 滨江景观道、湘江 21 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 D、右方景观(西向) 已建好的银杉路，德润园小区以及德润园小集市 4、地块周围的交通条件 ? 环临的公共交通条件 银杉路上有402、913公交车 ? 交通条件综述 四面临街，西南面为银衫路，东北面为湘中路(在建)，西北面为谷岳路，东南为坦山路 5、配套设施 周边配套设施有德润园小集市、茶山中学、银衫医院、老百姓药房、谷岳公园、郝家坪小学;小区内配套设施有商业金融。 地块分析结论: 根据分析，该地块在市政配套、区位位置方面具有暂时的劣势，考虑到本案临靠主干道——银杉路和坦山路较近，有利于引进公交线，将其终点站设在本案小区主入口旁的空地处，即能方便业主出行;同时周边有较好的空间供环艺设计，可规避主干道的喧闹，利用绿化墙净化小区内的空气，将噪音和污染阻挡在小区的外围。 22 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、项目经济价值估算 依据本地块各项经济指标，参考目前项目周边房地产市场价格对本项目作出经济价值估算。 (一) 经济适用房销售值估算 1、多层部分价格模拟(周边项目比照模拟价格) 市场比较价格模拟: 选取项目相近楼盘的价格进行修正: 计算公式如下: 23 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 估价对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 表一:物业比较表 物业名称 本项目 枫林绿洲 好家园 房地产位置名岳麓区观沙岭岳麓区观沙岳麓区三叉矶岳 称 茶子山村 岭 麓化工厂 主要用途 住宅 住宅 住宅 房屋结构 混合 混合 混合 整体装修 好 好 较好 交通便捷度 好 好 较好 环境质量 好 好 较好 基础设施状况 较好 好 较好 交易时间 2008 2008 交易价格(元 2080 1680 24 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 2/M) 比较权重 0.4 0.6 交易情况修正:由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。 交易日期修正:估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。 区域因素修正:前面所选取的三个比较案例中，具体区位有所差异，故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正，具体情况见表二。 表二:区域因素调整表 比较内容 分值 德润园 好家园 地段位置 20 20 18 25 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 交通便捷度 20 20 18 环境质量 20 20 20 基础设施 20 20 18 公共设施 20 20 19 合 计 100 100 93 个别因素修正:这里我们主要考虑了物业的楼层、成新、平面布置及装修 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 等因素进行修正，具体情况见表三。 表三:个别因素调整表 比较内容 分值 德润园 好家园 楼层及朝向 20 21 19 新旧程度 20 18 20 土地使用年限 20 18 20 整体装修标准 20 20 20 平面布置及使用功能 20 21 18 合 计 100 98 97 26 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 表四:各项因素调整表1 物业名称 德润园 好家园 21680 交易价格(元/ M) 2080 100/100 交易情况修正 100/100 100/101 交易日期修正 100/106 100/93 区域因素修正 100/100 100/97 个别因素修正 100/98 21844 可比实例的比准价格(元/ M) 2002 0.3 权重 0.7 估价对象比准价格 1954元/平方米 经过分析得出，本案的经济适用房多层部分均价为1954元/平米，建筑面积为195792.87平米， 多层部分总销售为:1954×195792.87,38258万元 经济适用房成本倒推价格模拟: 27 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 地块开发成本测算表 序号 项 目 指标(元/m2) 数量(m2) 金额(万元) 备 注 一 土地费用 80万元/亩 37962 15760.0 二 前期费用 4944.1 1.报建费 280 151848 4251.7 2.招标费 20.0 3.可行性研究费 10.0 4.规划设计费 16 163896 262.2 5.水文、地质、勘察费 5 163896 81.9 6.质检费 0.003 26823.2 80.5 按建安费用千分之三 7.监理费 0.005 26823.2 134.1 按建安费用千分之五 8.三通一平 5 163896 81.9 9.施工排污清污费 1 163896 16.4 10.避雷检测费 0.32 163896 5.2 三 工程费用 26823.2 1.多层建安费 600 310948 18656.9 2.多层建安费 0 0 0.0 2.地下室建安费(含人防) 1500 28530 4279.5 3.道路围墙及主要设备 15 310948 466.4 4.绿化、景观、道路 40 310948 1243.8 5.水电 30 310948 932.8 6(消防工程 40 310948 1243.8 四 开发费用 6105.0 1.销售和广告费用 0.03 55500 1665.0 2.财务费用 0.03 55500 1665.0 3.管理费用 0.03 55500 1665.0 4.物管基金 0.02 55500 1110.0 28 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五 开发税费 3738.8 1.交易费 3 310948 93.3 每平米3元 2.营业税 0.06 60759 3645.5 六 不可预见费 0.01 60759 607.59 七 总成本合计 57978.7 根据本项目开发地价与建安等成本计算，经济适用房开发总成本约为57978.7万元，每平米成本1864元/?，按政府规定经济适用房利润为3—5%，实际销售价格为1918—1957元/平米，与依据市场比较法得出销售价格相近。 2、高层(电梯部分)价格模拟(参考同类物业定价模拟): 本案有76790.18平米小高层物业。参考长沙市物价局对长沙某经济适用房项目定价指导，小高层物业市场销售价在2000—2500元/平米，结合本项目实际情况，模拟小高层部分销售价格在2300元/平米，则该部分物业的销售值如下: 小高层部分总销售值为:76790.18×2300元/平米=17662万元 29 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3、经济适用房(住宅)总体销售值: 多层部分总销售+小高层部分总销售值=38258+17662=55920万元 4、经济适用房商业部分经济价值测算 1)、经济适用房商业部分年总租金收益 根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象: 项目名称 位置 价格(元/方/月) 备注 好家园 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 40-50正门口 已售 德润园 银杉路旁 临街45-50园内门口40-50 目前市值 经比较分析，本案的商业部分分为临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租金收入临街为40-50元/平方米，小区内为20-25元/平方米，假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为: 30 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (45*80%+20*20%)×35517.1×12×80%=13638566.4元 2)、公示导入:资本化率的计算法 通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式: 资本化率γ=安全利率+风险调整值 安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上调5%。 资本化率γ=4.41%+5%=9.41% 3)、商业总销售值预估(静态预估) 将房地产净收益资本化，即得总利润V A 1 V=------×[1- ------------] nγ (1+γ) 式中:收益年限n=20年 年租金利润A=13638566.4万 31 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 13638566.4 1 V=--------------- ×[1— -----------------]=120946474.7元 209.41% (1+9.41%) 通过以上分析，商业部分的总价值为12094.7万元。 未销售商业部分可视为固定资产持有 用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为: 6000×35517.1=21310.3 动态预估:本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅10—15%，未来5年后商业物业租金收入价值可在19478.6万元左右。 4、车位销售值模拟:本项目共规划停车位共计548个，根据长沙房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，拟定本项目停车位销售均价为40000元/个，即车位部分能产生销售值如下: 销售值=548×40000=2192万元 32 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 5、经济适用房销售总值预估: 38258万元+17662万元+21310.3万元+2192万元=79422.3万元 (二) 商品房经济价值估算(静态预估) 1、住宅部分总体销售值 销售估价对象房地产价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 表一:物业比较表 物业名称 委估物业 西山庭院 好家园 房地产位置名称 岳麓区观沙岭茶子山村 岳麓区观沙岭 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 主要用途 住宅 住宅 住宅 房屋结构 混合 混合 混合 整体装修 好 好 较好 交通便捷度 好 好 较好 33 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 环境质量 好 好 较好 基础设施状况 较好 好 较好 交易时间 2008 2008 2交易价格(元/M) 4400 3200 比较权重 0.4 0.6 交易情况修正:由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。 交易日期修正:估价对象与可比实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，故不作修正。 区域因素修正:前面所选取的三个比较案例中，具体区位有所差异，故根据环境、噪声、景观、城市规划等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正，具体情况见表二。 34 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 表二:区域因素调整表 比较内容 分值 西山庭院 好家园 地段位置 20 21 18 交通便捷度 20 21 18 环境质量 20 18 18 基础设施 20 22 18 公共设施 20 22 18 合 计 100 104 90 个别因素修正:这里我们主要考虑了物业的楼层、成新、平面布置及装修标准等因素进行修正，具体情况见表三。 表三:个别因素调整表 比较内容 分值 西山庭院 好家园 楼层及朝向 20 19 19 新旧程度 20 18 20 35 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 土地使用年限 20 17 20 整体装修标准 20 20 20 平面布置及使用功能 20 20 18 合 计 100 94 97 表四:各项因素调整表1 物业名称 西山庭院 好家园 23200 交易价格(元/ M) 4400 100/100 交易情况修正 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/90 区域因素修正 100/100 100/97 个别因素修正 100/104 23666 可比实例的比准价格(元/ M) 4231 0.6 权重 0.4 估价对象比准价格 3892元/平方米 36 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 经过分析得出，本案的商品房(住宅)均价为3892元/平米，建筑面积为133200.08平米， 总销售值为:3892×133200.08= 51841.4万元。 动态预估:本次商品房部分价值模拟依据现有市场住宅物业价值估算，未考虑未区域发展前景(滨江新城规划落实)可为本项目未来物业带来较大增值(约4200元/?)，未来商品房物业价值可在55944万元左右 2、商业部分总体销售 1)根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象: 项目名称 位置 价格(元/方/月) 备注 好家园 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 40-50正门口 已售 德润园 银杉路旁 临街45-50园内门口40-50 目前市值 经比较分析，本案的商业部分分为临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租金收入临街为40-50 37 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 元/平方米，小区内为20-25元/平方米，假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为: (45*80%+20*20%)×15200.08×12×80%=5836830.72元 2)公示导入:资本化率的计算法 通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式: 资本化率γ=安全利率+风险调整值 安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上调5%。 资本化率γ=4.41%+5%=9.41% 3)商业总销售值预估(静态预估) 将房地产净收益资本化，即得总利润V A 1 V=------×[1- ------------] nγ (1+γ) 38 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 式中:收益年限n=20年 年租金利润A= 5836830.72万 5836830.72 1 V=-----------×[1— -----------------]= 51760872.7元 209.41% (1+9.41%) 通过以上分析，商业部分的总价值为5176.1万元。 未销售商业部分可视为固定资产持有 用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为: 6000×15200.08=9120万元 动态预估:本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅10—15%，未来5年商业租金的物业价值可在8336.2万元左右。 3、车位销售值模拟:本项目共规划停车位共计381个，根据长沙房地产市场停车位销售情况判断，参考周边项目车位销售价格，拟定本项目停车位销售均价为40000元/个，即车位部分能产生销售值如下: 39 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 销售值=381×40000=1524万元 4、商品房销售总值预估: 51841.4万元+9120万元+1524万元=62485.4万元 (三) 商业部分销售值模拟 1、房地产年总租金收益 根据委托方提供的资料，为确定客观市场租金，我司对周边同类门面进行调查，选取银杉路以西的德润园为参考对象: 项目名称 位置 价格(元/方/月) 备注 好家园 岳麓区三叉矶岳麓化工厂 40-50正门口 已售 德润园 银杉路旁 临街45-50园内门口40-50 目前市值 40 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 经比较分析，本案的商业部分分为临街和小区内商业，所占比例大致为80%、20%，本案综合月租金收入临街为40-50元/平方米，小区内为20-25元/平方米，(包括经济适用房和商品房部分)，假定在销售率达到80%的状态下，本案的年总租金收益为: (45*80%+20*20%)×50717.1×12×80%=19475366.4元 2、公示导入:资本化率的计算法 通过安全利率加风险调整值确定资本化率，依据公式: 资本化率γ=安全利率+风险调整值 安全利率取银行一年定期存款利率为4.41%，风险调整值考虑通货膨胀、投资风险等因素，上调5%。 资本化率γ=4.41%+5%=9.41% 3、商业总销售值预估(静态预估) 将房地产净收益资本化，即得总利润V 41 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A 1 V=------×[1- ------------] nγ (1+γ) 式中:收益年限n=20年 年租金利润A=19475366.4万 19475366.4 1 V=-----------×[1— -----------------]=172707074.9元 209.41% (1+9.41%) 通过以上分析，商业部分的总价值为17271万元。 未销售商业部分可视为固定资产持有 用收益法算出的商业价值为租金的收益，根据周边地段的商业部分市场调查，商铺均价为6000-8000元/平米，依次参考，本例的商业售价可为6000元/平米。商业部分的总售价为: 6000×50717.1=30430.3 动态预估:本次商业部分价值模拟依据现有市场商业物业价值估算，未考虑未来商业物业增值部分，假定未来商业物业按市场正常增值增幅10—15%，未来5年商业物业价值可在27633.6万元左右。 42 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (四)项目总利润 本项目总体利润(单位:万元) 55920(经济适用房)+51841.4(商品房)+30430.3(商业)+3712(停车位)=141903.7 本项目总体销售值约为:141903.7万元 43 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 五、项目投入产出分析 (一) 项目成本预估(包括经济适用房、商品房、商业和车位) 地块开发成本测算表 序项 目 指标(元/m2) 数量(m2) 金额(万元) 备 注 号 一 土地费用 经济适用房:80万元/亩， 商品房:245万元/亩 168146.27 29725 二 前期费用 9926.3 1.报建费 经济适用房:120 商品房:280 378592 7982 2.招标费 20.0 3.可行性研究费 10.0 4.规划设计费 16 545776 873.2 5.水文、地质、勘察费 5 545776 272.9 44 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 6.质检费 0.003 48798 158.5 按建安费用千分之三 7.监理费 0.005 48798 243 按建安费用千分之五 8.三通一平 5 545776 272.9 9.施工排污清污费 1 545776 54.6 10.避雷检测费 0.32 545776 17.5 三 工程费用 48798 1.小高层建安费 1000 151848 18221.8 2多层建安费 700 310948 21766.4 3.公建面积 700 2660.8 186.3 4.地下室建安费(含人防) 1500 40160 6024.0 5.道路围墙及主要设备 15 545776 818.7 6.绿化、景观、道路 40 545776 2183.1 7.水电 30 545776 1637.3 8(消防工程 40 545776 2183.1 四 开发费用 14315.7 1.销售和广告费用 0.03 130143 3904.3 2.财务费用 0.03 130143 3904.3 3.管理费用 0.03 130143 3904.3 4.物管基金 0.02 130143 2602.9 五 开发税费 7959.5 1.交易费 3 502956 150.9 每平米3元 45 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 2.营业税 0.06 130143 7808.6 六 不可预见费 0.01 130143 1301.43 七 企业所得税 3689.7 115715.7 七 总成本合计 根据以上项目投资成本测算，本项目成本总投入共计:115715.7万元 (二) 项目整体利润预估 项目总销售值为:141903.7万元 项目总投入:115715.7 项目总利润:141903.7,115715.7万元=26188 投资利润率约:26188?115715.7=22.6% (三) 商品房利润预估(包括住宅、商业部分) 地块开发成本测算表 序号 项 目 指标(元/m2) 数量(m2) 金额(万元) 备 注 一 土地费用 商品房:245万元/亩 37962 13960 二 前期费用 4881.8 1.报建费 280 151848 4251.7 2.招标费 20.0 3.可行性研究费 10.0 4.规划设计费 16 163896 262.2 5.水文、地质、勘察费 5 163896 81.9 46 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 6.质检费 0.003 19040.7 57.1 按建安费用千分之三 7.监理费 0.005 19040.7 95.2 按建安费用千分之五 8.三通一平 5 163896 81.9 9.施工排污清污费 1 163896 16.4 10.避雷检测费 0.32 163896 5.2 三 工程费用 19040.7 1.高层建安费 1000 151848 15184.8 2.地下室建安费(含人 1500 12048 1807.2 防) 3.道路围墙及主要设 15 163896 245.8 备 4.绿化、景观、道路 40 163896 655.6 5.水电 30 163896 491.7 6(消防工程 40 163896 655.6 四 开发费用 6105.0 1.销售和广告费用 0.03 62485.4 1874.6 2.财务费用 0.03 62485.4 1874.6 3.管理费用 0.03 62485.4 1874.6 4.物管基金 0.02 62485.4 1249.7 五 开发税费 3375.6 1.交易费 3 151848 45.6 每平米3元 2.营业税 0.06 62485.4 3749.1 六 不可预见费 0.01 62485.4 625 八 总成本合计 47988.1 九 总收入 62485.4 十 企业所得税 20620.2 十一 利润(税前) 14497.3 47 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 利润(税后) 9713.2 十二 利润率(税前) 30.3% 利润率(税后) 20.3% 税前的利润: 项目商品房总销售值为:62485.4万元 项目总投入:47988.1万元 项目总利润:62485.4,47988.1=14497.3万元 投资利润率约:14497.3 /47918.1=30.3% 税后的利润: 项目总利润:14497.3×(1-33%)=9713.2万元 投资利润率约:9713.2/47918.1=20.3% 总结:本项目共计投入成本约115715.7万元，项目可实现销售总值为141903.7万元，项目总利润为26188万元，其中商品房利润为14497.3万元，利润率约为30.3%。但被经济适用房利润率所稀释，项目整体利润率约25.5%。利润率在房地产行业中处于中等水平，但商品房利润属于行业正常水平，经济适用房风险性较小，本项目的投资可行性大。 六、商品房开发建设实施计划 本项目分为经济适用房、商品房两部分，分别占总建筑面积的70%、30%，由于经济适用房是社会保障性用房，开发周期有一定的特殊性，因此，在建设实施计划和 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 表中只分析商品房部分。 根据项目特点及场地条件，预计商品房项目总开发周期为2年，具体安排如下: 48 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 进度 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 基础工程 主体工程 装饰安装工程 扫尾工程 时间 131415161718192021222324 进度 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 基础工程 主体工程 装饰安装工程 扫尾工程 按《长沙市城市房地产交易管理办法》的相关规定，“高层建筑达到2/3以上，并已确定施工进度和竣工交付日期(含环境和配套设施建设)”即可领取商品房预售许可证，同时也可办理在建工程抵押手续。项目在第10月底，可建至20层以上，第11月可办理在建工程抵押及开始正式销售。 如该项目(在建工程)评估值可达到3.75亿元(15万?，按2500元/?计算建设成本)，银行贷款额度一般为评估值的50%-70%，按60%计算，可获取贷款2.25亿元。同时可领取商品房预售许可证，正式销售，回笼资金，减少项目资金投入与财务成本。 七、商品房部分项目投资分析 49 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (一)项目一次性开发情况下 1、项目现金流量分析: 本项目预计第11月可获得在建工程抵押贷款，贷款额约为2.25亿元;同时可进行销售，开盘销售40%，销售额约为24994.2万元。以第11月分界，分析项目的现金流量: 第1月-第10月 项 目 现金流出,万元, 现金流入,万元, 土地 13960 0 报建费用 4251.7 0 前期工程费 630.1 0 地下室 1807.2 0 第1-20层主体 7032 0 管理费用 832.5 0 不可预见费 300 0 合 计 28813.5 0 第11月-第24月 50 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 项 目 现金流出,万元, 现金流入,万元, 贷款 0 22500 建安工程费 13092.1 0 管理费用 832.5 0 不可预见费 255 0 财务成本 1665.0 0 营销成本 1665 0 销售税费 1665.0 0 销售收入40% 0 24994.2 合 计 19174.6 47494.2 2、自有资金投资额分析: 第11-24月的总现金流入大于现金流出;期末偿还贷款，则可推算: 项目自有资金总投资= (28813.5+19174.6)–24994.2=22994万元 3、资金筹措: 本项目需自筹资金22994万元。不足资金可用在建工程抵押贷款和项目预售收入中获得。 51 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (二)项目分二期开发情况下 1、项目现金流量分析: 商品房总建筑面积为152000平米，假设分两期平均开发，即开发面积为76000平米，开发周期为2年。二期在一期销售达到80%左右开盘，二期开盘销售率为40%，并且完成一期20%的销售部分。 一期:第1月-第6月 第7月-第12月 项 目 现金流出,万元, 现金流入项 目 现金流出,万元, 现金流入,万元, ,万元, 土地 13960 0 贷款 8000 22500 报建费用 2125.85 0 建安工程费 5200.7 0 前期工程费 345 0 管理费用 416.25 0 地下室 925 0 不可预见费 155 0 第1-20层主体 3995 0 财务成本 1005.0 0 管理费用 400 0 营销成本 832.5 0 不可预见费 150 0 销售税费 965.0 0 合 计 21900.85 0 销售收入80% 0 23639.6 合 计 16574.45 46139.6 52 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二期:第13月-第18月 第19月-第24月 项 目 现金流出,万元, 现金流入,万项 目 现金流出,万元, 现金流入,万元, 元, 土地 0 0 贷款 14500 0 报建费用 2125.85 0 建安工程费 6840 0 前期工程费 315 0 管理费用 416.25 0 地下室 903.6 0 不可预见费 100 0 第1-20层主体 3995 0 财务成本 665.0 0 管理费用 432.5 0 营销成本 832.5 0 不可预见费 150 0 销售税费 737.1 0 合 计 7921.95 0 销售收入 0 17729.7 合 计 24090.85 17729.7 2、自有资金投资额分析: 一期1-12月的总现金流入大于现金流出;12月偿还8000元贷款，则可推算: 53 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目自有资金总投资=(21900.85+16574.45)–23639.6=14835.7万元 二期13-24月的总现金流入大于现金流出，第24月期末已偿还贷款，则可推算: 项目自有资金总投资=(7921.95 +24090.85)–17729.7 =14283.1万元 分二期开发投入资金比一次性投入资金少，可减轻开发商资金负担，资金得到快速回笼，建议采用分期开盘的销售方法。 54 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 八、 投资风险分析及其规避方式提示 (一)风险性分析 1、土地性质风险:本项目最大风险在于57亩地部分是否能变性为商品用地，这是本项目可操作的基本条件。 2、政府关系风险:其次，风险在于政府关系的协调即用地性质改变后的容积率能否调整到4以上，这也是达到项目预期开发利润的必要条件。 3、市场风险:由于宏观经济短期内不太明朗，人们持币观望以寻求生活保障的心理会对目前的项目销售周期造成影响。本项目商品部分开发面积约15万平方米开发周期2至3年，现在尚未动工规划，也就是讲在未来三年的时间里，是否能形成较强劲的销售态势，需要密切关注。 4、竞争风险:滨江新城在未来几年开发量较多，本区域竞争日趋激烈。这就要求项目开发定位合理。 5、金融财务风险:目前银行对房地产开发贷款控制比较严格，开发项目从银行获得贷款日益困难。对实力不够的公司项目运做存在一些困难。若无法从银行获得开发项目贷款，则必须追加自有资金的投入，或通过预售来获得后续开发 55 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 资金。 (二)规避方式 1、加强与政府职能部门的协调，保障项目顺利开发建设 2、本公司有良好的资金实力与背景，与其它公司相比有比较明显的优势，金融财务风险相对较小。 3、精准的项目定位:投资前应准确把握市场脉搏(即做好市场研判)，与专业公司合作，通过详细、周全的计划制定超前于现阶段的项目规划和 设计方案 关于薪酬设计方案通用技术作品设计方案停车场设计方案多媒体教室设计方案农贸市场设计方案 ，使项目定位领先于市场，这样可避免激烈的市场竞争。 4、项目价值提升:做好项目的规划和项目价值挖掘可规避一定的市场风险。 5、尽量减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本。 6、对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼。 综述: 经过市场预测，本项目的抗风险性较强，前景可观，投资方可获得良好回报，经测算主要数据如下: 1、项目总用地面积252.24亩，总建筑面积约55万?，其中经济实用房建筑面积约31万?，商品房建筑面积约15万?。 2、项目开发总成本(含经济实用房) 115715.7万元，其中商品房开发成本47918.1万元。 3、预测项目总销售值135893.1万元，项目总利润20177.4万元，项目整体投资利润率18.5%(不含所得税)。其中商品 56 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 住宅销售收入59099万元，开发利润11180.9万元，商品房投资利润率23.3%(不含所得税)。 4、经预测，经济实用房多层销售均价为1954元/?，小高层销售均价为2300元/?，商品住宅静态销售均价为3892元/?，商业裙楼销售均价4594元/?(销售60%)，停车位销售均价为4万元/个(销售50%) 深圳天骜投资策划公司 2008-4-28 57 fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。