城阳月星家具广场销售及招商运营工作计划

城阳月星家具广场销售及招商运营工作 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 我们在搜索一个能够传承发扬区域特性的灵感……. 登月计划 城阳月星家具广场销售及招商运营 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 (沟通稿) 报告内容及目的 盘点、梳理项目工程、营销、招商、运营等工作; 围绕商业项目开业运营这一终极目标，制定各个业务板块的工作目标及工作计划。 明确销售目标，制定初步的营销推广计划。 一、目标沟通 商业的成功招商及良好运营，实现商业物业的长期经营效益。 1、与月星家居经营管理公司密切合作，共同成 立商业管理团队。 2、制定完善可行的招商、运营计划，从软件方 面保证项目的招商成功率及商业运营的成功。 1、通过部分物业销售回笼资金，实现物业短期 的投资收益，改善项目现金流状况。 2、使用销售款从而完成项目的建设及内外部装 修，从物业硬件方面达到开业及运营之要求。 目标分解1:硬件设施 满足商业需要的商业环境及商业设施 目标分解2:软件管理 完频纳桃翟擞芾碇贫燃肮芾硗哦?终极目标: 二、项目目标的具体制定 销售回笼资金满足装修资金使用需要，首先满足商业开业。 月星家居装修标准约为1600元/平米，本项目共计28万平米，所需装修金为5亿元; 2、最终销售目标:20亿元 品牌目标 开业目标 树立市场知名度，为后期项目招商运营扩大知名度、提升形象。 销售目标 1、短期销售额目标:5亿元 2012年10月1日份开业 3、销售周期目标: 12个月 短期内最大可能的销售，实现开发商项目投资及其部分利润。 二、销售目标的具体制定 12个月销售20亿元 假定平均售价为10000元/平米，需销售20万平米的商业面积。 28万平米商业体量巨无霸 客户数量巨大 若以每套商铺50平米计算，需要4000名业主，来访诚意客户达到20000---30000个。 销售面积体量巨大 商业体量巨大 假定销售4000套单位，12个月内每月平均销售300套以上，每天平均销售10套以上。 销售压力空前巨大 如此强度的商业销售将会是一场长达12个月的，持续强烈宣传攻势下的超强度销售执行。 销售在一定程度上是一种概率事件，广告宣传做的越广泛，影响力越大，意向客户越多，从而成交几率会越大。本项目的宣传推广将会是一场全方位的、全社会影响力的持续推广。同时，客户的范围需最大限度的扩大，极大的扩大客户量，提高成交数量。 销售组织方面需要做到强大的销售团队，以现场销售中心为基地，各个外展场为销售阵地，并发动意向客户及其业主做到全民销售，通过各种优惠措施拓展销售渠道，将销售做到遍地开花，销售遍布全青岛及其外部其他重点城市。 1、整体广告推广费用:约8000万元 商业项目广告推广费约占销售额的3%--5% 本项目周边商业环境缺乏，客户认知认同需要较长的过程; 本项目资金回笼要求比较急迫，需要集中密集的宣传推广短时间内造成大的市场效应; 直至2012年房地产市场环境不佳，国家调控政策会持续，对房地产投资试产产生巨大影响。 本项目曾经已经进行过推售，项目停滞造成负面的市场影响，再次启动，需将市场负面影响扳回。 根据以上分析，本项目推广费约占销售额的4%，销售额暂定为20亿元，则推广费约为8000万元。 三、各项工作的安排----销售、招商费用 媒体 内容 费用 备注 电视广告 3D广告片制作 500,000 5分钟广告片制作 电视广告发布 5,000,000 多频次多频道15秒发布+长达5分钟的电视广告杂志+节目冠名 报纸广告 青岛半岛都市报、早报、便民 10,000,000 以半岛都市报为主， 外地如兰州晨报、山西晚报等 4,000,000 其他省市以当地第一媒体为主发布 户外广告 青岛市 10,000,000 占领机场、火车站、香港路、台东等人口密集区域 外省市 15,000,000 占领当地机场、火车站以及高端人群密集区域，商业繁华地带 网络广告 搜房、新浪、青岛新闻网等 5,000,000 最广泛的宣传平台 现场包装 销售中心包装 1,000,000 销售中心的装修设计、广告包装 销售物料准备 700,000 沙盘制作、洽谈桌椅购置、办公用品等 展示区包装 500,000 样板展示区包装 公关活动 明星代言 2,000,000 一线明星代言，瞬间引爆市场，强烈吸引眼球 青岛及外省市路演展点及其活动 10,000,000 主动出击、将销售展示点遍布青岛各区域的商业中心内，增强客户上门量 大型商演冠名 2,000,000 持续发挥明星的关注效应，同时可为业主活动之一 开盘活动 300,000 气势恢宏的开盘现场氛围营造，为创造销售奇迹增添活力 其他中小型公关活动 5,000,000 项目的关键在于如何把客户吸引至项目现场，带有利益刺激的公关活动吸引客户到访。 宣传品印刷 宣传单页、楼书、海报等 3,000,000 销售人海战术，宣传单页成为宣传媒体之一，巨量派发。 都市类杂志广告 共享、新航空等 2,000,000 航空广告 往来青岛与其他城市的航班 2,000,000 吸引外地客户 动车广告 往来青岛与其他城市的动车 2,000,000 吸引外地客户 合计 80,000,000 2、广告费构成及其比例 三、各项工作的安排----销售、招商费用 3、广告费构成及其比例 三、各项工作的安排----销售、招商费用 3、销售及招商组织费用:约2000万 三、各项工作的安排----销售、招商费用 内容 费用 备注 青岛销售人员工资 2,160,000 100人，底薪1800 外地销售人员工资 2,160,000 100人，底薪1800 销售佣金 4,000,000 0.2%的比例 策划团队 2,000,000 1名策划总监，5--8人策划专员 销售管理团队 2,000,000 1名销售总监，5名销售经理，10位签约客服人员 其他销售服务人员 1,000,000 4名财务、2名合约专员、20名保安等 招商管理团队 2,000,000 1名招商总监、10名招商专员 招商佣金 4,200,000 15元/平计提佣金 其他备用费用 480,000 合计 20,000,000 四、销售、招商等工作节点安排 7.1和月星重启合作洽谈 销售 准备期 运营 内部动线、铺位划分 工程 内外部装修开始 装修标准、装修施工图 招商期 5.1租户进场装修期 6.1开业前准备期 10.28开盘 8.24售楼处开放 8.15广告启动 10.1招商全面展开 7.15月星人员进驻 3.10广告启动 4.21开盘 9.28 开业 8.15月星提交招商计划 10.1确定一期装修面积 10.1确定一期开业面积 10.1招商政策、价格确定 10.1样板铺、示范样板区开始装修 10.26样板铺、示范样板区展示 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 准备期 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 8.1开盘 四、各项工作的安排----销售工作 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 准备期 销售 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 第一阶段:销售前期准备阶段(7月1日----7月31日) 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 广告投放量 推广费支出 此阶段的费用支出主要为销售中心的包装、外展场租赁包装、模型等销售道具、广告片制作、户外广告租赁等; 7.1与月星方面共同完善产品规划 7.1梳理各项工作，全面重新启动项目 7.1制定整体营销、招商、工程等工作计划 7.30销售团队的组建完成 7.30完成广告公司等各合作公司的招标，进入项目策划阶段 7.30广告资源的收集整理完成 7.30营销推广策略的制定 9月 三期蓄客期 二期开盘热销 1000万 500万 准备期 销售 前期推广蓄客期 第二阶段:销售推广蓄客期(8月1日----10月27日) 工作重点 此阶段的费用支出 主要为户外广告、报纸广告、电视、电台、外展场租赁、公关活动等; 四、各项工作的安排----销售工作 8.15销售中心开放、销售团队进场接待客户 9.10收取客户诚意金，开始认筹 8.1广告宣传全面展开 8.1推广策略制定 8.15销售策略制定并执行 10.20价格表确定并公示 10.10开盘推售策略、开盘方案制定 8.1各类公关活动、路演等营销手段展开 8.15投资大讲堂开始 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 8.20外地销售展点确定，人员招聘、物料准备 8.20青岛市销售展点确定，人员招聘、物料准备 广告 投放量 10.26样板铺、示范样板区展示 十一黄金周强销期 四、各项工作的安排----销售工作 第三阶段:开盘热销期(10月24日----2012年春节前) 工作重点 推广费支出 此阶段的费用支出主要为户外广告、报纸广告、电视、电台、外展场租赁、公关活动等; 11.20第一批购买业主答谢活动 10.28盛大开盘 11.10第一批成交客户月星项目观光游活动 12.25新年答谢公关活动 10.26样板铺、示范样板区开放 准备期 销售 前期推广蓄客期 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 广告 投放量 四、各项工作的安排----销售工作 第四阶段:二期销售准备期(3月1日----4月21日) 工作重点 推广费支出 此阶段的费用支出主要为户外广告、报纸广告、电视、电台、外展场租赁、公关活动等; 3.1收取客户诚意金，开始认筹 3.1销售策略制定并执行 4.20价格表确定并公示 4.1开盘推售策略、开盘方案制定 3.15大型公关活动引爆市场 3.10第二批成交客户月星项目观光游活动 3.10第二批示范区开放 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 准备期 销售 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 广告 投放量 第五阶段:二期开盘热销期(4月24日----12月份) 工作重点 推广费支出 此阶段的费用支出主要为户外广告、报纸广告、电视、电台、外展场租赁、公关活动等; 4.24二期盛大开盘 五一黄金周强销期 四、各项工作的安排----销售工作 5.18客户公关活动 5.28第三批成交客户月星项目观光游活动 6.1招商成果新闻发布会 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 准备期 销售 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 广告 投放量 工作重点 6.30租赁商与家业主见面会 7.18客户公关活动 6.28第四批成交客户月星项目观光游活动 6.30招商成果新闻发布会 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 准备期 销售 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 广告 投放量 第六阶段:三期蓄客期(6月20日----7月31日) 四、各项工作的安排----销售工作 7.18工地秀活动 工作重点 8.1三期开盘 十一黄金周强销期 9.18全场开放日活动 8.28第五批成交客户月星项目观光游活动 8.25大 型商业演出冠名 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 准备期 销售 前期推广蓄客期 一期热销期 二期前期推广蓄客期 三期开盘热销 三期蓄客期 二期开盘热销 500万 2000万 1000万 1000万 1000万 1000万 500万 广告 投放量 第七阶段:三期蓄客期(8月1日----12月31日) 四、各项工作的安排----销售工作 招商费用包括宣传推广、通讯费、招待费、新闻发布会、印刷制作费、差旅费等，还有交通费、青岛市区招商场地租赁费; 招商推广费用(包括媒体广告费用)不少于项目总招商面积全年租金的5%左右。 本项目预计租金1.5---2元/天/平米，年租金收益为1.5亿----2.044亿，则招商推广费约为1000万元。 本项目体量巨大、商家众多、招商范围广泛，在招商过程中将会面临许多新的课题，在费用预计上应作出充分的准备; 本项目地理位置远离传统商业区，客户认知存在一定难度，开业前需做大规模密集的宣传推广，为未来经营打造良好的市场知名度。开业费用预计至少300万元。 四、各项工作的安排----招商运营工作 招商推广费预计:1000万元 四、各项工作的安排----招商运营工作 7.1和月星重启合作洽谈 准备期 运营 8.15完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。 7.15月星人员进驻 9.28开业 8.15月星提交招商计划 9.1完成招商队伍的建立(招聘),进行培训及人员甄选分配。 9.1确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。 9.1完成设计制作商业中心的招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。 9.1注册中文及英文的国内域名(.com.cn)及国际域名(.com)。 100万 700万 500万* 9.10制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。 9.10确定公司组织机构和部门设置。 。 9.10招商部各种管理规章 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台 9.10制定商户准入标准、条件、和招商规则 9.10制定并印制招商租赁 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、租赁申请表、登记表、相关 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 、商?? 业管理守则等 9.20根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划(包括招商区域、重点目标、任务指标完成计划等)。 9.1招商处的筹建 招商期 开业前准备期 运营 30% 50% 20% 0% 进度 *主要为开业前的广告宣传费300万元，招商推广费200万元 第一阶段:招商前期准备阶段(7月1日----9月30日) 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 四、各项工作的安排----招商运营工作 第二阶段:招商期(2011年9月1日----2012年5月30日) 10.1招商全面展开 10.1确定一期开业面积 10.1招商政策、价格确定 10.1招商新闻发布会 11.1第一阶段招商成果总结 1.1第二阶段招商成果总结 4.1第三阶段招商成果总结 5.30第四阶段招商成果总结 *主要为开业前的广告宣传费300万元，招商推广费200万元 准备期 运营 9.28开业 100万 700万 500万* 招商期 开业前准备期 运营 30% 50% 20% 0% 进度 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 四、各项工作的安排----招商运营工作 第三阶段:开业前准备期(2012年6月1日----2012年7月30日) 8.1开业策划方案确定 9.1开业促销广告发布 8.1开业前推广方案确定 9.20全负荷试运行 9.20商场清洁开荒 9.20开业前现场包装 *主要为开业前的广告宣传费300万元，招商推广费200万元 准备期 运营 9.28开业 100万 700万 500万* 招商期 开业前准备期 运营 30% 50% 20% 0% 进度 2011年 2012年 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 整合资源，做实效推广 青岛市所具备的媒介资源较为广泛，一线和二 线城市报纸、户外媒体的运用较多，传统的媒体表现符合地域实际情况，我们必须适应当地情况的基础上，整合现有资源做实效营销。 1、户外重点，活动主导贯穿 立体包装，全面整合 户外媒体重点运用，活动主导贯穿全程 项目VI系统 户外广告 工地围墙 事件营销 派单 短信 电视 电台 … 五、广告推广策略 2、写实务虚，虚实结合 ，先形象后产品，层进式分波次攻击，产品价值逐步渗透，从而达到深入人心的效果。 面市推广组织强调形象突出案名和项目核心价值，利用事件或活动引起市场关注迅速提升知名度 开盘强化卖点，注重实效，一炮打响形成市场热点 开盘后价值深度挖掘，延续热卖态势 尾盘期，价值提升，完善品牌形象 操作步骤 五、广告推广策略 3: 宣传出奇制胜 核心思想 【 以奇制胜，影响全城 】 五、广告推广策略 快速引爆市场的方法 以“量”取胜 以“奇”取胜 广告多渠道全方位覆盖，一夜倾城，力求短时间内的曝光点 广告的新颖、公关活动的高立意，脱离本地传统项目的推广模式，占领市场制高点 “陆、空、人、媒体”四维立体轰炸式广告营销 项目正式面市前，集中一个周六日，采取陆上、空中、行人三方结合的立体广告攻势，以求“一朝闻名天下知”，令项目一天之内成为全青岛议论的焦点。而且，此番攻击一旦在青岛人心目中留下深刻印象后，项目的后续推广将起到事半功倍的效果。 五、广告推广策略 4: 全方位覆盖 定向直投、直邮 对项目目标客户聚集区域(南城的品质小区住户、政府职能部门管理人员、大学教授、行业协会如律师协会、医生协会、餐饮协会等)进行定点直投、直邮、夹报，传递项目相关信息。 短信群发 利用短信平台，根据营销节点(活动、售楼部开放、开盘等)，对项目登记客户、业主或特定收入人群、特定行业人群(大学教师、医生等)发布相关信息。 报广 杂志 高速户外 候车亭 楼体户外 道旗 在所有广告投放中，除报广、杂志、电视、短信等形式外，户外广告、候车亭、道旗皆需选点而设。 户外以车流量高低标准而定; 候车亭以可通达项目或途径区域内竞争项目公交站点而定; 楼体户外以可拦截区域客户途经的楼体而定; 道 旗以能引导项目的通路而定。 五、广告推广策略 4: 全方位覆盖 房地产门户网 通过房地产门户网了解房产信息的客户，是对产品最有直接需求的群体，是最理想的潜在客户。 网上社区 由专人进行网上社区论坛维护、发布社区活动通知及活动反馈信息，在网络上建立公信度，树立项目口牌。 博客支持 在“新闻网”地产门户网或“搜房网”成立 项目博客主页，邀请行业精英、论坛斑竹共同 营造，达到低成本、高效率的多重传播效果。 网络(新闻房、搜房、博客支持、网上社区) 5、网络病毒式营销 五、广告推广策略 新媒体(电影广告) 车身广告 短信(覆盖、精准) 6、新媒体挖掘 外卖场 项目前期在市中心人流集中的位置设立外卖场，以广泛吸引目标人群。 五、广告推广策略 空中攻势 租赁数部滑翔伞、飞艇及热气球，在市中心人流较多的地段来回巡游。 在滑翔伞、飞艇及热气球上印制巨大的项目LOGO及面市信息，持续强化。 6、新媒体挖掘 五、广告推广策略 陆上攻势 租赁数台大型巡游车，在市中心人流较多的主干道来回巡游。 车顶及两侧设置滚动字幕，不断强化项目面市的信息。 行人攻势 在市中心人流聚集地带，安排兼职人员大范围派发礼品及项目资料。 在礼品设计上，建议以价格低廉，但宣传性极强的礼品为主，以期达到吸引路人注意，一传十、十传百的效果。 短信攻势 6、新媒体挖掘 五、广告推广策略 7、精准营销——特定人群 1、走进各类购物、娱乐消费 场所、酒店: 账单背面广告，单张定点派发，楼盘形象宣传大使; 2、走进星级酒店: 产品发布会、高峰论坛、酒会等; 3、走进《车友会》、汽车销售场所 (杂志): 杂志广告，定点派发/DM，吸引自驾人士(潜在买家); 4、走进服饰店、美容机构、名茶名酒专买店、家电、家纺…… 与他们联手互动做”百家联营活动“购产品送有礼看房卡一张，购房送免费消费或折扣消费卡; 5、银行对账单: DM，针对VIP用户或信用卡/储蓄卡使用额度超过一定金额的用户。 五、广告推广策略 1、营销总体思路: 先炒月星品牌，引起广泛关注，激发购买热情; 集中引爆全面推广，形成客户深度认知; 价值分析，理解解读获得客户认可; 营销组织，促进最终购买 关注 认知 认可 购买 全程活动主导，注重体验营销，策略整合运用 六、营销策略 竞争策略 客户策略 品牌策略 树形象:以月星品牌立世，传递项目价值 造话题:区域内引起反响，迅速形成热点 抢市场:推广渠道的拓展和地域范围的拓宽，抢夺有限客户资源 蓄水策略:多渠道、低门槛、广泛蓄水，集中解筹 逼定策略:多节点营销、价格拉升引发跟进 维系策略:客户联谊，以老带薪 营销口碑:悉心呵护形象，创造良好口碑 体验营销:通过现场商业环境实景体验达成销售 2、营销三部曲 六、营销策略 各类行销事件:利用活动聚集人气，积累客户，销售房源。 客户联谊活动:通过现场气场的营造，带动成交。 六、营销策略 3、各类公关活动促进客户上门，加深项目投资价值 的认知 主题活动:各类财富、投资、股 票讲座。 六、营销策略 以会员制的形式把老客户组织和管理起来:编制会员章程，发展会员，通过人际关系开展关系营销。 利用企业自办刊物的形式与老业主保持信息沟通:传达公司的动向、项目进展情况、新项目的开发建设，增强信心，加强与老业主之间感情交流促进购买; 通过与老客户的联谊活动，达到信息传播的目的:每周小活动，节假日大活动。 4、客户关系营销: CRM(客户关系管理)营销在本案着重使用，前期可以会员制的形式把客户组织起来，锁定首批客户; 之后依托项目前期销售过程积累的客户资源展开关系营销，最终实现口碑传播，降低推广成本有效达成销售。 享受团购优惠 客户老带新享优惠 最终形成口碑传播和关系营销 促成新客户团购 促成老带新 小步快跑:(以销售100套商铺为一个观察周期，决定是否提价，每次提价幅度不可过大) 保证均衡稳定的销售速度和现场人气(大幅提价风险大) 买涨不买跌，促使下定 保证最终实收均价 制造极端价差，促进目标单位销售:根据商铺位置调整价格表，刻意提高“铺王”单位的售价，星城巨大的价差，在价格上形成显著落差，从而造成其他大众产品价格优势，通过内部价差的制造形成主推商铺的相对优势性价比，最终达到销售的目的。 价格策略:底开高走，稳步爬升 底开高走:——从高性价比的市场主流需求产品平稳入市，提高知名度，获得较好市场反应 七、价格策略 调价原则: 价格调整依据市场反映、客户倾向、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 价格调整以产品类型为基础，按照各产品阶段性销售比例进行微调，每次价格调整幅度不宜过大，增加价格调整频率。 调价策略 七、价格策略 好酒也怕巷子深 1，1，1>3 广告 第一个“一” 最美的 产生想象空间 第一印象 现场 最生动的 强化消费者对项目的印象，产生“晕轮效应” 第二个“一” 现场部分主要包括:样板展示区、样板展示铺位，道具(售楼处用品、沙盘、展板、楼书、海报)、工程(工程形象、工地管理、工 地气氛的营造)。它们共同起到如下三方面的作用:提供样板，直接促进购买欲望;烘托氛围，体现楼盘形象;展示实力，给消费者信心。 第三个“一” 销售 最灵活的 销售现场管理、人员形象要与楼盘形象气质相匹配 从消费心理学的角度，人对事物的认识是存在“泛化”现象的，即俗话说的“一好百好”，或称为“晕轮效应”。通过广告、现场及销售三个方面的产品展示，在统一的基础上不断强化、放大消费者对于楼盘卖点或主推形象的良好印象，从而形成对于整个楼盘的良好印象。 1、展示策略 八、示范策略 开敞空间可以作为一种观赏性的环境财富，也可以规划作为一种娱乐空间。开敞空间的规划可以小到一条小径，大到大规模的风景庭园规划，道路系统对于增加开敞空间的面积，为不同的市场提供自然的娱乐活动是一个特别有效的方法。 2、前广场开敞空间 八、示范策略 商家经营均以“水为财”为心理暗示，流动的水象征着财源滚滚而来。以水景为依托有效的提升了沿路一侧商业物业的档次，使人们在休闲时将水景尽收眼底。 同时，良好的景观展示作用，可以吸引部分从外部经过的消费人群的目光。 2、前广场水景区 八、示范策略 3、功能广场 本项目西侧的的大型功能广场，是本商业最集中的人流集散中心，又是商业的标志广场，其功能重要性不言而喻。 设计出集标志与入口广场特殊功能于一体，最能体现本项目亮点的入口景观。 八、示范策略 4、小品雕塑 小品雕塑虽然面积较小，但精致到位，能体现与商业的融合以及商业的主题灵魂和寓意。 八、示范策略 5、取景构架 景观构架广场为通透的构架景观，建议为现代且简约、高低错落富有层次感的景观体，与铺装和其它景观呼应，并融为一体，构成不同的景观轴线。 八、示范策略 6、特色铺装 特色铺装是与整体铺装协调统一的，是各景观本题的延伸和联系纽带。 八、示范策略 7、色彩与灯光 八、示范策略 8、广告位 内部主题广告位主要起到指引商业功能分区和体现商业个体形象的作用，其主要类型为广告牌、灯箱等。 八、示范策略 商户广告位主要表现商业的门面特点和招牌作用，其主要类型为门头广告、霓虹灯、刀旗等。 9、商户广告 八、示范策略 10、广告位 外部主题广告位是本商业的点睛之笔，有很强的展示和宣传本项目商业特色的效果。设置在景观绿地之中，也可构成景观的一部分。 其主要类型为立柱式广告等。 八、示范策略 11、商业外部引导 外部导引广告位建议设计为灯箱广告的形式，间距为10米，高度在2.5-3.0米为宜，主要设置在沙峪环路和别墅区七街，起到宣传和指引本商业项目的作用。 其主要类型为路牌、刀旗等。 八、示范策略 销售现场管理 良好的销售气氛的控制可以给购房客户产生心里上的影响，进一步加深客户对楼盘的认同感;而销售人员通过灵活的讲解，将楼盘的形象树立起来，从而为广告及现场前两个阶段的展示画上完美的句号。 销售团队 12、销售展示 八、示范策略 活动规划 公关活动是整合推广的重要支撑，是会员沟通、客户交流的重要平台与关系维护的基础。因而活动分量是关键，通过在重要时间节点举行具有较大影响力活动，产生轰动效应，吸引更多关注，同时在日常不间断的举办与目标客户身份、品位、爱好相符的小规模活动，形成良好口碑效应，持续刺激会员、刺激客户。 大型引爆活动 持续保温活动 明星代言 财经讲座 大型商演冠名 客户答谢会 每周投资论坛 周末现场抽奖、文艺表演 九、公关活动策略 月星家居实地考察 城市商业论坛 家居文化博览节 时间:2011年10月12日上午9:30 目的: a.使社会各界明确区域与社区未来发展前景; b.正式向外界明确推出“大青岛核心 商业圈”区域价值理念; c.为项目正式开盘活动奠定良好的舆论基础， d.增加客户购买注入信心。 邀请单位: 青岛市政府 城阳区政府 开发商、月星总经理 中国家居行业协会领导 媒体支持: 网络媒体:新浪网、搜房网，焦点网 报刊杂志:半岛、早报、 议题: ?? 城阳区域未来整体规划与区域的发展潜力与前景?? ?? 超大型商业对于区域开发不可限量的价值 ?? 大型国际性、艺术性、文化性配套奠定区域高度 月星家居----中国第一大家居品牌发展之路 活动1——城阳区域商业发展论坛 九、公关活动策略 活动2——项目推介会暨街区开放 一、活动时间 20011年12月21日 二、举办目的和预期效果 1. 促进客户对本项目商业的投资意向 2. 进一步为本项目宣传造势 三、活动内容和形式 1. 现场各合作单位 青岛市政府、城阳区政府、媒体单位等 2. 开放街区的完美展示 3. 媒体的整合推广 九、公关活动策略 活动目的: 在项目预热期，借“家居”文化进行强势宣传，通过一系列相关活动，引起市场高度关注，并借家居发扬文化，迅速让本项目文化概念得到市场认同，以此推动项目开盘后商业部分的快速去化，并为商铺的营销售打下市场基础。 活动主题: “潮流 家 时尚居” 活动3——家居文化博览节 活动时间: 20011年10月20日-11月20日 活动内容: 1.“家居也疯狂摇滚之夜” 2.“家居宝贝” 3.“品牌推介会” 4. “中国家居行业业发展前景峰会” 九、公关活动策略 “家居也疯狂摇滚之夜” 活动目的: 1.作为本次系列活动的开幕式，拉开此次家居文化节的序幕; 2.为本项目在市场上获得人气奠定基础; 活动时间:20011年10月20日 活动地点:本项目西侧水系旁露天场地 现场布置: 1.舞台搭建、灯光、音箱等基本设备; 2.舞台背景充分体现时尚动感。 活动方案: 1.邀请媒体进行全程跟踪报道，并于活动前20天通过电视广播进行宣传; 2.要求青岛、济南等地演绎吧明星进行现场表演;、 3、要求汪峰等摇滚歌手参加 4.活动开始时，小型礼花进行配合现场气氛营造。 5.活动过程中穿插对本次系列活动的相关宣传; 九、公关活动策略 “月星家居宝贝” 活动目的: 1.将本次系列活动推向高潮; 2.让大众体验家居文化，并产生对此行业的兴趣，促成各别客户产生对 本项目的兴趣。 活动时间 2011年10月20日-11月20日 现场布置 1.现场陈列一些名星设计的家居用品，为比赛营造气氛; 2.准备一些用于比赛专用的道具 活动方案: 1.2月至3月通过网络报名，并进行媒体宣传; 2.3-4月，在青岛市南、开发区、李沧、济南等地设立赛场、评选个分赛区月星家居宝贝; 3.活动现场继续进行海选,后推出本次比赛总决赛，由专家组成评审团，以出题过关形式对参赛选手技艺以及相关知识理解，最终评选3名“月星家居宝贝”; 4. 评选结束后，还将举行月星家居品牌形象代言人的任命仪式; 九、公关活动策略 “品牌推介会” 活动目的: 1.让参与者对家居行业有更深入的了解; 2.品牌商家高管的积极参与，加深对本项目的理解。 活动时间 2011年10月20日-11月20日 活动方案: 1.进行“家居DIY大赛”，以家庭为单位进行室内家居DIY装饰，由专家及评委进 行评审，获胜者，将获赠由其装饰房间内所有家居用品。 2.“品牌记忆比赛” 参赛者记忆进驻商场的各个品牌，记住最多者获胜; 3.由各大品牌商高管为优胜者颁奖; 4. 举行本项目部分商 业产品的出资赞助仪式，进行品牌推广。 九、公关活动策略 “中国家居业发展前景峰会” 活动目的: 1.作为本项目会展中心的剪裁仪式; 2.作为项目的闭幕式。 活动时间:20011年11月20日 活动地点:会展中心 活动议题: 1.中国家居业发展与前景分析 2.国内外家居文化差异 3.如何促进我国家居业进行良性发展发展 活动方案: 1.于活动最后一天首先进行会议中心的剪彩仪式; 2.各老总及业内专家对会议中心进行参观; 3.进行峰会; 4.傍晚进行篝火晚会，为本次系列活动画上圆满句号。 九、公关活动策略 活动4——明星代言 活动目的: 1.瞬间引起市场关注，扩大市场知名度; 2.引起市场话题。 活动时间:20011年10月 活动地点:开盘现场 活动方案: 1.使用明星形象，并由其出演广告片; 2.出席财富论坛等公关活动; 3.开盘当天出席现场，与置业者亲密接触; 九、公关活动策略 谢谢～ 本次报告为沟通稿，最终执行方案需在发展商、月星等多方合作单位充分沟通下共同制定。