借鉴日本房地产泡沫经济问题完善我国房地产市场的发展环境

借鉴日本房地产泡沫经济问题完善我国房地产市场的发展环境 借鉴日本房地产泡沫经济问题完善我国房地产市场的 发展环境 国际视野?张丽华孙涛一、房地产泡沫给日本量的呆坏账。据日本金融厅经济一直处于低迷状态，步带来的影晌发表的统计数据，截至2?2入了战后历时最长的;平成西方有些经济学家估计:年3月底，日本全国金融机萧条;时期。1994年到1996日本泡沫经济带来的直接损构的不良债权余额仍有521>.4年似乎显示出复苏迹象。然失超过了6万亿美元。在泡万亿日元，比上年同期增长而到了1997年，再度出现衰沫经济崩溃后，日本在萧条9.5万日元，连续两年增加。退，2?1年，仅为0.1%，实际中挣扎了十多年，迄今为止，泡沫崩溃后，日本十大银行GDP仅比1994年增长日本经济依然没有明显的起中的日本长期信用银行、日9.1% ，年均增长率只有色。日本房地产泡沫的破灭本债券信用银行以及北海道1.3%，而同期美国实际GDP对日本政治、经济和社会造拓殖银行相继倒闭，中小金年均增长率达3.9%，相当于成巨大破坏。融机构的破产更是接连不日本的3倍。(一)造成了财政危机断，金融体系剧烈动荡，险些二、日本房地产泡沫的1991年4侧年，美、引发严重金融危机。生成机理及我国房地产发展英、德、法、意等西方发达国(二)失业率居高不下现状分析家财政赤字均有不同程度下日本的失业问题在很大(一)利率政策降，有的国家甚至出现财政程度上是泡沫破灭、结构失1.日本的低利率政策盈余，惟独日本财政赤字由衡的结果。据日本综合研究日本政府连续多次降低0.8%猛增为10.19毛。1999年，所对21世纪初日本失业情利率放松银根，基础利率跌美、英、德、法四国国债和地况所做的预测，到2?5年，至历史最低点，1986年开始，方债务合计，相当于GDP的日本的完全失业率可能达到日本银行连续降息，基准利比重均为60%左右，而日本9.29毛。居民收入下降、失业率率从1986年1月的4.5%下国债和地方债务合计比重高的增加，在一定程度上影响调至1987年2月的2.59毛，货达105.4%。 了信心指数，增加了社会不币供应量连续几年超过(二)引发了金融危机稳定因 素。10%0 1987年2月日本中央房地产泡沫破灭的一个(四)重创了国民经济银行 下调贴现率后，货币供直接后果是给金融业带来大从泡沫破灭至今，日本应量增 长率过快，远超过了????????《天津经济~2007.3总第154期 49 ?????????????????????????????????? ィ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????????????????傽??????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????????????绁???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????? ィ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????? 债??????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????? 实际经济需求，从阳有…部额的35.5%。房地产的升值以上的收益。而实际上日本分货币供应量游离于实体经和信贷规模的不断扩大形成国内由于低利率政策剌激了济之外，成为房地产和股票感性循环，推动了房地产泡股市和房市价格的快速上投资的资金来掘，间接导致沫的形成和膨胀O涨，因此罔际资本投资日本了资产价格上涨。2.我国的金融机构房蛐股市和房市可以获得'lJ..熏收2.我国的利事政策变化产放贷情况益一一资产价格的升值和日我国利率政策吏要普通过从20?年-2005年房地j毛的升值。在双重收报的刺两个途径来实现:一是调整法产开发投资资金来概情况激下，国际资本在广场 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 定存款准备金率。在2004年看，房地产开发到位资金遂后更多地进入了日本，大量之前我国的法定存款准备金年呈持续增长态势。我国房从事于股市和房甫的投机。率是持续下降的，这很大程地产开发投资资金中银行贷2;人民币判值的直膨响度上增大了银行的放款额款也从2000年的1385.08亿我国面临着与日本当年度，降低了吸收存款的成本，元增加到2?5年的3835亿非常类似的情况，…方面近增加了货币供应量;二是通元，但是比重却从23.09%下年来的高额贸易顺差，积累过改变人民币存款利率。我降到了18.1%，这主要是受国了高额的外汇储备(截国处于利率市场化进程家一系列宏观调控政策影2006 12月来，挽回的外汇中，存款利率尚处于政府的响。随着政府对金融调控的储备余额突破万亿美元，达管制之中。我国存款利幕从利剑频频出脯，银行信贷被到10663亿荣元)。在现行的1993年7月1日经过了连续逐步收紧，房地产企业融资销售、汇体制下，央行被迫地8次降息，直到2004年才开因临前所未有的挑战。因此，发行了大量货币;另一方面始小阳升息。这种宽松的货目前房地产企业的银行贷款由于对人 民币升值的预期很币政策大大降低了企业的融门槛被大大抬高，面对资金强，大 量去的国际热钱开始通资戚本，极大地剌激了全社瓶颈，开发商亟待开拓新的过 各种方式涌入中国。大量会的投资需求，其中在房地融资渠道。资金无法通过正 常的进出口产领域的投资增长尤其迅(三)本国货币升值的长贸易进入中罔，只能 以假贸期效应易之名，行投机之实的热钱迎。(二)金融机构盲目放贷1.日元升 值的负面影响涌入了我国。这些热钱的最1.日本金融机构大最放20世纪80年 代后期，随大去向很可能是房地产市贷给房地产行业着扩大出口政策的实施，日 场，这也更加刷了房地产泡据统计，1984年房地产本对美国等西方国家保持了 沫的膨胀。抵押贷款在日本全国银行的巨额的贸易顺差，不少国家(四)政府对市 场的调控贷款总额中所占的比例为共同向日本政府施压，要求和监管不到位 17%，以后比例逐年增加，日本提高汇率。1985年签订1.日本房地产泡沫时期 1987年已达到20%0 1990 了《广场协议}，日元被追大政府的;无作为年，在东 京证交所上市的12幅升值。广场协议后10年在房地产泡悚初见端倪家日本最大 银行向房地产发间，日元币值平均每年上升时，日本政府、没有及时采取放贷款 总额达到50兆亿日5%以上，无异于给国际资本有力措施遏制，反而一方面元， 占贷款总额的四分之…，投资日本的股市租房市一个昕任大簸信贷资金流入房地 5年间猛增2.5倍。截止1992稳赚不赔的保险:即使投资的产领域，另一方面， 连续9次年3月末，更是高达150万资产日元价格没有升值，也大幅度下调官方 利率，从亿日元，占全国银行贷款余可以通过汇率变动获得5%1985年的8.5%降 低到1987????????《天津经济}2007.3总第154期???????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????璱?????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????? 国际视野年2月的2.5%，无疑起了推(一)央行应该慎-:t调整相比，我国政府对经济中出被助斓的作用。有些银行甚法定存款准备金率现的过热现象高度撞视，并至连反巴塞尔协议，将持股中央银行在利用诸如扩及时出台了一系列宏观调控人来实现利润作为资本金外大货币供给或调低存款准备措施来给经济;降温尤其借，造成流通领域里的货币金率等金融缓和措施来剌激是在;过热;表现最为突出的数最进一步扩张。同时，日本经济时一定要慎之又慎，房地产领域，国家先后出台上千家财务公司相投资公司则这些政策工具非常容易操了多项政策来抑制房地产行等非银行机构也不顾政策限作过肢，使经济走向过热。业的过度发展。但我们也不制，跻身于房地产金融行业，法定存款准备金率作为能不看到，某些地方政府，为直接或间接向房蛐产贷款，法定存款准备金 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 的…个了增加财政收入和增加作为总额高达40兆亿日元，而且重要组成部分，通常被认为其政绩衡量的重要 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 之…重复抵押贷款严重。面对这是货币政策中最猛烈的工具的国民生产总值，与银行和些金融异常，日本政府没有之一，并且具有强制性。通常房地产开发企业相互配合，采取有效措施引流资金，调认为，提高法定存款准备愈把大最资掘投人房地产业的控和监管机构形同虚设，致率，一方面直接冻结银行一发展，甚至主动参与房地产使资金链无限拉长，泡沫形定数攘的流动性，另…方面市场的炒作，助长了房产泡成几成定局。则影响货币乘数，产生多倍沫的膨胀。政府对房价上涨2.我国的政府调控情况收缩效应。即使商业银行等所作的乐观表示，提高了人分析存款机构由于种种原因持有们对房产升值的预期。降低近几年，由于房地产过超额准备金，法定存款准备了人们投资时的风险防范意热，中央从;国六条;;国八金串的调整也会产生效果。识，客观上剌激了对房 地产条;到;国十五条;都是针对因此，法定存款准备金率政的投机行为。因此， 政府必须部分行业过热制定的。由于策有货币政策中的;应斧;之从长远考虑，为 房地产市场宏观调控具有捕后性，其本称。而从近几年税国的货币的健康发展营 造一个良好的身就很难使过热的行业在短政策吁以看出，存款准备金环擒。期内 走上正常发展轨道，更调整已经相当频繁。从不同(三)在资本市场出现泡何况某 些地方政府无视国家的政策工具选择肴，在当前沫萌芽时，政府应该及时采政策， 当地领导成为特殊利的市场环境下，利率工具和取行动益的;托儿;、官商勾结、 权地公开市场业务依然有其发挥当资产价格的膨胀成为交易的房地产腐败，是建 立的余地，但是从对冲流动性财富增长的源头时，泡沫的在普涌民众的痛苦之上。 的角度看，效果是有限的。形成就会很难控制。这是因三、政策建议(二)政府不 应出于眼前为在资本价格的膨胀中，所综合上述分析，我国现利益一味姑息甚至 利用行政有人似乎都能从中受益:企业在的房地产发展状况和发展力量进行托帘 可以得到更便宜、更易于获环境与当年的日本有很多的因为一且公众认为，只得 的资本，银行可以扩充增相似之处，但是由于国家近要房产价格下降，政府就会 加贷款业务所需的资本基几年加大了宏观调控，使房施于相救，那么等于承认价 数，而客户自巳的资产净值地产风险得到了一定控制。格没有下跌的风险。实际 上，也在稳定地增长。在一定程为了保证我国不再重现当年资本市场就变相地转 化为一度上没有明显的受害者来阻的日本房地产泡沫，我们应种看涨期机市场， 价格只能止这种过程，直到径济泡沫该蘸点从以下几方面着手:一路上涨，直到 崩攒。与日本(下转第59页)????????《天津经济>2007.3总第154 期??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 绁????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????? 朋代企illL相比之下，天津连锁企业尽管数量多，布(二)完善连锁企业内部管理机制，实现点广泛，但规模都偏小，平均分店仅拥有10家管理规吃化。连锁经营最重要的是要实现统左右。在企业经营方式、管理手段、经营经脸、一采购、统一配送和统一管理。为此，连锁企扩张规模上国内企业也很落后。天津连锁企业要建立、健金经营管理体系，实现作业 流程 快递问题件怎么处理流程河南自建厂房流程下载关于规范招聘需求审批流程制作流程表下载邮件下载流程设计 业如果不奋起直追，扬长避短，很可能会遇到标准化和管理制度手册化。要强化连锁企业;洋相市;的巨大威胁。的总部功能，逐步提高统一采购的比例。提高三、天津迪锁经营发展建议连锁企业自动化水平，加强企业的计算机信从世界流通业的发展态势来看，连锁经息管理系统的建设，增强连锁企业管理科学营作为先进的经营方式和组织形式，有力推性。否则，连锁经营的优势难以发挥。功了大流通和大生产的发展，从而成为全球(三)~准市场定位，创出线管特色。目前零售业的主流。在欧荣一些国家，连锁业所占天津连锁企业在经营上;千店一面;缺乏特市场份额一般都达113以上。越是市场经济发色，很难发挥连锁经营的优势。经营特色主要达国家，连锁经营越发达。从我国经济体制改体现在商品、服务、价格和业态上，连锁企业革发展肴，发展连锁径营是我国流通体制一要以市场为基础，选准市场定位，创造自己的项带有方向性的戴大改革，具有深远意义和经营特色，以满足消费者的需要。广阔前景。从天津连锁经营现状分析，最受消(四)加强连锁商业的行业管理，保持合费者欢迎发展潜力最大最有前景的是越市和理结构，避免资源浪费。目前有的地方，连锁便民店。企业盲目上马发展过多，造成过度竟争，资漉(一)加强迫锁经营管理人才的培养。连浪费。这首先急需政府和有关部门加强行业锁 经营业的发展离不开连锁经营管理人才的管理，采取行政的经济的手段进行调节 和宏培养，连锁经背企业现需要大量人才。目前天观指导;其次国家要加速立法， 对连销经营进津南职高专院校已开设连锁经营管理专业，行规范，使之能有法可 依;最后尽快建立行业连锁经营企业需要与这些院校沟通，联手培中介组织，加 强行业自律。养适合本企业特点的人才，以便在人才的宽，(作者单位:天津青年 职业技术学院)争中占有优势。责任编辑:仲成春(上接第51页)过度膨胀，房蛐 产市场是完全有能力在明显地提高外贸企业劳动者达到极限，自我走向破灭。未 来的日子里实现健康平稳的薪酬水平，进而拉动一些消2?4年我国正式提出宏 观调的增长。费，同时迫使出口企业优胜劣控，出台了一系列抑制房地(四)减少 巨额贸易顺差，汰。对于如何提高外汇储备产市场过度发展的措施。虽提高外汇 储备的利用效率的利用效率，可以从三方面来然房价的增长速度较快，局对于如 例减少巨额的贸考虑:一是改变比最结构，保部地区房价较高，徊整体上，易顺 差，最近国家发改委提出持储备资产多元化;二是提距离房地产泡沫行将崩溃的 了一个与众不间的 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ，即商外汇储备在国内的运用效程度还相差很远。当前的 股;升值不如加薪通过提高劳率，减少到国际市场筹集资康市场却发展过快，这 其中动力工资来提高国内出口商金;三是调整外汇储备的投除了我国经济的快速 发展之品的成本，同时理}I顶能掘和原资策略，增加收益O外，更多的还是政 府相关政策材料的价格。该方案认为，对的椎动，我们应该认识到资本国际市场 来说，加薪和人民币(作者单位:山东经济学市场对房地产油沫的消极影升值的后 柴可能是一样的。院)响，加大治理的力度，我国的而对固内市场而苔，加薪可 以责任编辑:孟力????????《天津经济>2007.3总第154 期??????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ??????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????