廉江市区土地定级暨基准地价更新

廉江市区土地定级暨基准地价更新 成果报告 廉江市国土资源局 湛江市百润土地咨询评估有限公司 深圳大学房地产研究中心 二?一?年十二月 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告目录 目 录 一、廉江市区基准地价更新成果 ............................................................. 1 二、廉江市区基准地价内涵..................................................................... 2 三、廉江市区级别基准地价汇总 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf ......................................................... 3 四、廉江市区基准地价修正体系 ............................................................. 6 五、廉江市区基准地价成果应用 ........................................................... 11 六、应用举例 ......................................................................................... 14 第i页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果 一、廉江市区基准地价更新成果 ,1, 廉江市区综合级别图, ,2, 廉江市区商业用地土地级别图, ,3, 廉江市区住宅用地土地级别图, ,4, 廉江市区工业用地土地级别图, ,5, 廉江市区商业用地基准地价图, ,6, 廉江市区住宅用地基准地价图, ,7, 廉江市区工业用地基准地价图, ,8, 廉江市区商业用地样点分布图, ,9, 廉江市区住宅用地样点分布图, ,10,廉江市区工业用地样点分布图, ,11, 廉江市区土地定级暨基准地价更新技术 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 报告, ,12,廉江市区土地定级暨基准地价更新工作报告, ,13,廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告。 第1页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 二、廉江市区基准地价内涵 此次基准地价内涵定义为:各用途基准地价采用的是土地在正常市场交易条件下、区域平均土地开发程度为“五通一平”,宗地红线外通电、通讯、通路、通上水、通下水～红线内场地平整,、合理容积率下、价格基准日为 2010 年 1 月 1 日～它包括土地取得费用,征地或拆迁的费用及相关税费,、土地开发费用和土地有偿使用费～各用途为法定最高使用年限,商业40年、住宅70年、工业50年,的平均价格。 土地价格内涵表 用地类型 内容 地价内涵 2.0 平均容积率 商业用地 价格表现形式 平均楼面价、路线价,首层楼面, 2.0 平均容积率 单家独户为3.5,黎湛铁路以西, 住宅用地 单家独户为2.5,黎湛铁路以东, 价格表现形式 楼面地价 1.0 平均容积率 工业用地 价格表现形式 地面地价 第2页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 三、廉江市区级别基准地价汇总表 项目 价格范围 级别面积 平均价格 所 在 位 置 级别 (元/平方米) (平方公里) (元/平方米) 罗洲大道、中山五路、中山四路、新兴路、中山一路、廉江大道中、新风南路、新风中路4.55 1 1600--2873 1949 所围区域 商 除一级区域外～狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、南通东路、南通中路、南通西路、九州9.62 2 1020--1600 1260. 业 江大道中、九州江大道北所围区域。 用 除一、二级地外～黎湛铁路以西、鹤岭西路、鹤岭东路、狮岭西路、狮岭中路、狮岭东路750--1020 11.20 861 地 3 以南区域～九州江大道北路两旁50米范围。 640--750 29.07 685. 除一、二、三级地外近期规划区域 4 新圆路、狮岭中路、狮岭东路、中山六路、中山五路、建设东路、建设西路、创业北路、 5.76 中环四路、新风中路、罗洲大道西所围区域～廉江大道中、廉江大道南,石城大道交叉处,1 440--602 495 路两旁200米范围。 住 除一级区域外～鹤岭东路、狮岭西路、狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、吉城东路、吉城宅 10.83 2 334--440 382 中路、九州江大道中、九州江大道北所围区域。 用 除一、二级地外～黎湛铁路以西、鹤岭南路、九州江大道北、狮岭西路、狮岭中路、狮岭地 230--334 8.82 291 3 东路以南区域。 185--230 29.03 200 除一、二、三级地外近期规划区域 4 工 新圆路、狮岭中路、狮岭东路、黎湛铁路、石城大道、廉江大道中、建设西路、创业北路、10.32 235--308 256 1 业 中环四路、新风中路、罗洲大道西所围区域～廉江大道南、石城大道路两旁100米范围。 用 215--235 22.19 224 除一级地外～黎湛铁路以西区域。 2 地 205--215 21.93 211 除一、二地外近期规划区域 3 注:具体级别、土地价格详见级别图及基准地价图 第3页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 市区主要商业道路路线价 路线价 标准 道路名称 范围 ,元/?, 进深 廉江大道1 罗州大道以北区段 6000 15 廉江大道2 罗州大道至人民大道区段 7500 15 廉江大道3 人民大道以南区段 7000 15 罗州大道1 河唇路口至新风路区段 7500 15 罗州大道2 新风路以西区段 7000 15 中环一路 6800 12 中环二路 7500 12 中环三路 7500 12 中环四路 5500 12 东环三路、东环四路 5000 12 建设东路 7000 12 建设西路 6500 12 新风北路 5500 12 新风中路 6500 12 新风南路 7000 12 塘山北路 5500 12 塘山中路 7500 12 塘山南路 8000 12 同济北路 6000 12 同济南路 7000 12 光明北路 5500 12 光明南路 6000 12 沙岭路 6500 12 民安路 6000 12 建设一横路 5500 12 建设二横路 5500 12 第4页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 人民大道东1 廉江大道至中山路 7800 12 人民大道东2 中山路至东环路 6800 12 人民大道西 6500 12 中山一路 7200 12 中山二路 7200 12 中山三路 7500 12 中山四路 8500 12 中山五路 6800 12 东 街 7500 12 西 街 4500 12 五一路 8500 12 新兴北路 7500 12 新兴南路 7000 12 南市北路 8500 12 南市南路 6000 12 南 街 6000 12 廉安东路 6000 12 廉安中路 5000 12 创业北路 4500 12 创业南路 5000 12 廉良路 5000 12 石城大道1 良垌路口至廉江大道区段 5500 12 石城大道2 廉江大道以西区段 5000 12 方正东路 4500 12 南通东路 4000 12 注:市区繁华路段实行路线价～即在该区段范围实行路线价。 第5页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 四、廉江市区基准地价修正体系 通过对不同用地类型地价的比较～结合廉江市实际情况～参照相邻城市做法、确定基准地价修正体系。主要包括宗地用地类型修正、分用途年期修正和容积率修正等。 1.用地类型修正 ,1,用地类型修正系数修正表 适用基准修正类别 用地类型 主要应用范围 地价 系数 商业 商业用地 1.0 商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地 银行、保险、证券、信托、期货、信用社等对外营业场所商业 金融保险用地 1.0 用地 饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其商业 餐饮旅馆业用地 商业 0.8~1 相应附属设施用地 旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、 其他商服用地 商业 1.0 高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、 维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地 写字楼、商业性办公楼、金融保险业办公楼和企业厂区外办公用地 住宅 1.0 独立的办公楼用地 普通居住用地 住宅 1.0 城镇普通居住用地 住宅 别墅、高档公寓 住宅 见,2, 别墅、高档公寓及容积率小于1的住宅 指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、教公共建筑用地 住宅 0.5 育、医卫、慈善等建筑用地 工业生产及其相应附属设施用地,采矿、采石、采砂场、工业、采矿、仓储业工业 1.0 盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地,用于物资储用地 备、中转的场所及相应附属设施用地 机场、铁路、公路、管道运输、港口、城市道路、广场、交通运输用地 工业 1.0 车站、社会停车场等用地及附属设施用地 工业 给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设 公用设施用地 工业 1.0 施维修、环卫等用地,名胜古迹、革命遗址、景点、公园、 广场、公用绿地等用地 水利设施用地 工业 1.0 用于水库、水工建筑的用地 特殊用地 工业 1.0 军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地 说明 凡其它不在其范围内的各类特殊用地按程序评估加以确定。 (2)为利用地价的经济杠杆调控作用，避免土地低效利用，建议对别墅、高档公寓及容积率小于1的居住用地、主体公园、度假村、高尔夫球场等实施单独评估。 第6页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 2.其他修正 (1)商业用地修正系数 表1 商业用地修正系数表 类别 指 标 标 准 临街边数 一边临街 二边临街 三边临街 四边临街 街角地 修正系数 1 1.09 1.16 1.2 宗地形状 形状规则 形状基本规则 不规则 宗地 形状 修正系数 1.05 1 0.95 深度,d, d?15 15,d <22 d?22 临,旁,街 此项修正只针对深度 修正系数 1 1.6-0.04d 0.72 土地面积?2000宽度,d, d?6 6,d <30 d?30 临街 平方米地块 宽度 修正系数 1 0.94+0.01d 1.24 地形平坦～地质条只需进行部分地形、需进行完全的地地形地质 扣减额 件无需进行任何工地质工程改造,如农形、地质工程改地形 条件 ,元/土地面积, 程改造 田、山坡等, 造～如填海 地质 扣减系数 0 0.05~0.15 0.75~1 300 容积率,R, R?1 1,R<5 R?5 容积率 修正系数 1 0.2+0.8/r 0.36 注:纯商业用地容积率小于1时～按地面价计算,即基准地价×1,～其他修正相同。 表2 商业用地出让年期修正系数 使用年期使用年期使用年期使用年期修正系数 修正系数 修正系数 修正系数 ,年, ,年, ,年, ,年, 1 0.0676 11 0.5497 21 0.8027 31 0.9354 2 0.1309 12 0.5829 22 0.8201 32 0.9446 3 0.1903 13 0.6141 23 0.8365 33 0.9532 4 0.2460 14 0.6433 24 0.8518 34 0.9612 5 0.2982 15 0.6707 25 0.8662 35 0.9688 6 0.3471 16 0.6964 26 0.8797 36 0.9759 7 0.3930 17 0.7205 27 0.8923 37 0.9825 8 0.4361 18 0.7431 28 0.9042 38 0.9887 9 0.4764 19 0.7642 29 0.9153 39 0.9945 10 0.5142 20 0.7841 30 0.9257 40 1.0000 表3 商业用地楼层修正系数 楼层数 修正系数X 备注 1 首层,1, 作为商业的首层并完全等同于建筑物的1层。 2 0.664 相对首层 3 0.445 相对首层 如果修正后商业地价低于住宅地价～则取住宅地价4层及以上 0.297 标准作为商业地价标准计 注:适用商业楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。 第7页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 表4 商业用地平均楼面地价换算首层楼面价系数 商业一级区域 商业其它级别区域 1.2 1 注:适用商业楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。 表5 商业用地开发程度修正表,按土地面积计算, 开发程度 通路 供水 排水 供电 通迅 管道煤气 场地平整 开发费用,元/平方米, 35-80 15-25 10-20 15-55 10-30 20-40 15-35 (2)住宅用地修正系数 表1 住宅用地修正系数表 类别 指 标 标 准 沿道路距离100米内有汽沿道路距离沿道路距离沿道路距离公共交通条沿道路距离100米内有公共车站或100~300米内有地100~300米内有300~500米内 500米内无任件 地铁站或公交枢纽站 交通铁站或公交枢纽站 汽车站 有汽车站 何公交设施 条件 修正系数 1.1 1.05 1 0.97 0.95 不临城市道路 临次干道及不临主干道及不在临支路及不在工业污染在工业污染源大气质量 及不在工业污 在工业污染源工业污染源下风大气 源下风方向 下风方向 染源下风方向 下风方向 方向 质量 修正系数 1.05 1.02 1 0.98 0.95 至少有一边 至少有一边紧至少有一边紧临至少有一边紧噪音影响 不临任何城市道路 噪音 临广场绿地 临一般道路 次干道 临主干道 影响 修正系数 1.05 1.02 0 0.98 0.95 至少两个方向上视线至少一个方向上视线可至少两个方向至少一个方向上在任何方向上景观条件 周边 可及广场绿地、水面 及广场绿地、水面 上视线无遮挡 视线无遮挡 视线均遮挡 景观 修正系数 1.08 1.05 1 0.97 0.95 宗地形状 形状规则 形状基本规则 不规则 宗地 形状 修正系数 1.05 1 0.95 地形平坦～地质 只需进行部分地形地质需进行完全的地形地质 扣减额 条件无需进行 工程改造,如农田、山地形地质工程地形 条件 (元/土地面积) 任何工程改造 坡等, 改造～如填海 地质 修正系数 0 0.05~0.15 0.75~1 300 容积率,r, R?2 2,R<5 R?5 容积 率 修正系数 1 1.2-0.1r 0.7 注:1.黎湛铁路以西区域单家独户住宅按地面价计算,即网格点基准地价×3.5,～其他修正相同, 2.黎湛铁路以东区域单家独户住宅按地面价计算,即网格点基准地价×2.5,～其他修正相同, 3.纯住宅用地容积率小于2时～按地面价计算,即网格点基准地价×2,～其他修正相同。 表2 住宅用地出让年期修正系数 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 1 0.0631 15 0.6267 29 0.8552 43 0.9479 57 0.9855 2 0.1223 16 0.6507 30 0.8650 44 0.9518 58 0.9871 3 0.1778 17 0.6732 31 0.8741 45 0.9555 59 0.9886 第8页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 4 0.2299 18 0.6943 32 0.8826 46 0.9590 60 0.9900 5 0.2786 19 0.7141 33 0.8907 47 0.9623 61 0.9913 6 0.3244 20 0.7326 34 0.8982 48 0.9653 62 0.9925 7 0.3672 21 0.7500 35 0.9052 49 0.9682 63 0.9937 8 0.4074 22 0.7663 36 0.9118 50 0.9708 64 0.9948 9 0.4451 23 0.7816 37 0.9180 51 0.9734 65 0.9958 10 0.4805 24 0.7959 38 0.9238 52 0.9757 66 0.9967 11 0.5136 25 0.8094 39 0.9293 53 0.9779 67 0.9976 12 0.5447 26 0.8220 40 0.9344 54 0.9800 68 0.9985 13 0.5738 27 0.8338 41 0.9392 55 0.9819 69 0.9993 14 0.6011 28 0.8448 42 0.9437 56 0.9838 70 1.0000 表3 商业用地开发程度修正表,按土地面积计算, 开发程度 通路 供水 排水 供电 通迅 管道煤气 场地平整 开发费用,元/平方米, 35-80 15-25 10-20 15-55 10-30 20-40 15-35 调查各楼层的售价比～计算各楼层的楼面地价比例关系～结合类似城市的修正指标～确定廉江市区住宅用地楼面地价楼层修正系数。 表4 住宅用地楼层修正系数 楼房总层数 一 二 三 四 五 六 七 八 居住层数 1 1.00 0.96 0.94 0.91 0.91 0.90 0.88 0.87 2 1.04 1.01 0.99 0.95 0.96 0.96 0.95 3 1.05 1.05 1.06 1.08 1.09 1.09 4 1.05 1.06 1.08 1.09 1.10 5 1.02 1.05 1.09 1.10 6 0.95 0.98 1.08 7 0.91 0.97 8 0.85 注:适用楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。 表5 住宅用地楼层修正系数,有电梯, 楼房总层数 九 十二 十五 二十 二十以上 居住层数 1 , 3 0.847--1.017 0.787--0.931 0.780--0.885 0.768--0.872 0.756--0.865 4 , 6 0.989--1.064 0.919--1.002 0.855--0.975 0.851--0.934 0.843--0.941 7 , 9 1.036--1.148 9.843--1.110 0.945--1.064 0.913--0.997 0.909--0.985 10 , 12 1.098--1.169 1.034--1.154 0.976--1.059 0.963--1.036 13 , 15 1.094--1.214 1.038--1.163 1.022--1.144 16 , 20 1.142--1.287 1.132--1.227 20以上 1.202--1.327 注:适用楼层明确的超面积或改用途补市场地价评估。 第9页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 (3)工业用地修正系数 表1 工业用地修正系数表 类别 指 标 标 准 临路条件 临主干道 临次干道 临支路 临路 条件 修正系数 1.05 1 0.95 只需进行部分地形平坦～地质 需进行完全的地形 地形地质工程扣减额 条件无需进行 地形地质工程地形 地质 改造,如农田、(元/土地面积) 任何工程改造 改造～如填海 地质 山坡等, 修正系数 0 0.05~0.15 0.75~1 300 容积率修正按规定执行:2008年1月～《国务院关于促进节约集约用地的通知》,国发〔2008〕3号,规定“对现有工业用地～在符合规划、不改变用途的前提下～提高土地利用率和增加容积率的～不再增收土地价款,对新增工业用地～要进一步提高工业用地控制指标～厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分～不再增收土地价款。” 表2 工业用地开发程度修正表(按土地面积计算) 开发程度 通路 供水 排水 供电 通迅 场地平整 开发费用,元/平方米, 35-80 15-25 10-20 15-55 10-30 15-35 表3 工业用地出让年期修正系数 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 使用年期修正 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 ,年, 系数 1 0.0650 11 0.5290 21 0.7725 31 0.9003 41 0.9674 2 0.1260 12 0.5610 22 0.7893 32 0.9091 42 0.9720 3 0.1832 13 0.5910 23 0.8051 33 0.9174 43 0.9764 4 0.2368 14 0.6192 24 0.8198 34 0.9252 44 0.9804 5 0.2870 15 0.6455 25 0.8337 35 0.9324 45 0.9842 6 0.3341 16 0.6702 26 0.8466 36 0.9392 46 0.9878 7 0.3783 17 0.6934 27 0.8588 37 0.9456 47 0.9912 8 0.4197 18 0.7152 28 0.8702 38 0.9516 48 0.9943 9 0.4585 19 0.7355 29 0.8809 39 0.9572 49 0.9972 10 0.4949 20 0.7546 30 0.8909 40 0.9625 50 1.0000 注:在评估地价时～若经过基准地价修正后的结果较《全国工业用地出让最低价标准》规定的标准低～则按政策规定取最低价标准取徝。 第10页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 五、廉江市区基准地价成果应用 任何成果最终目的在于应用～土地定级估价成果也不例外。廉江市区定级与基准地价评估成果不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用～而且应在城区建设、城镇经济发展等方面发挥其优势。 1.定级成果应用 土地定级的成果是一项涉及各部门、多用途的成果～廉江市区土地定级工作综合应用了马克思地租地价理论、土地区位论～课题组结合实际对廉江市区土地进行了综合评定～从而增强了土地定级成果的科学性、实用性和可行性～为加强土地管理、建立完善的地籍 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 准备了基础资料～同时还为征收土地税费以及开展城区国有土地有偿使用、城镇规划等项工作提供了可靠的土地质量依据～因此～建议政府各部门对该成果广为应用～以便政府对土地市场进行规范管理。 a.为建立健全地籍管理 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 服务 地籍信息资料～主要包括土地级别、土地权属、土地界线、土地面积、土地用途几大类。而土地级别(质量)是地籍调查与土地登记的一项重要内容～必须落实到土地所有者和土地使用者所拥有或使用的地块(宗地)～以便于土地所有者和使用者根据土地级别分布情况、级别高低、级差收益状况～因地制宜地开展各项行政、技术、生产和经营等工作。 b.为制定管理土地的各项政策法规提供依据 管理土地是为了更好地保护有限的土地资源和更有效地发挥土地的利用效益～管理土地需要制定相应的政策法规～而制定政策法规又离不开土地的质量。因此～土地定级成果也是应用于宏观决策的科学参考资料。城镇国有土地资产的管理、利用、开发离不开土地定级成果资料～制定相应的管理土地的政策法规～同样也离不开土地定级成果资料。 c.为有偿使用土地和地价评估服务 土地的出让、转让、抵押、出租及综合开发～其土地所有者和使用者的总体期望～都是土地的社会效益好、经济效益高、基础投资少、收获效益大。因此～土地质量的好坏～土地价格的高低～对其影响很大。有了科学、可靠的土地质量依据～才有利于土地开发者和使用者的正确选择～也有利于土地的合理利用和开 第11页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 发～这对规范土地市场～快速便捷地为用户提供客观、合理的地价评估服务～促进土地有偿使用制度改革的进行～均具有重大的现实意义。 d.为土地课税,新增建设用地有偿使用费、土地使用税等,提供依据 收缴土地税费的依据是级差收益。根据土地区位效益划分的土地级～完全可以作为土地税收的直接参考依据～这样就可使税额定得更合理、科学～更有利于科学管理～同时可为国家开辟财源。高级别的土地～有优越的区位条件～纳税额要高些,低级别的土地～其区位条件较差～纳税额就应少些。同时～对限制型企业的纳税额可高些～对鼓励型企业的纳税额可低些。 e.为城镇总体规划服务 城镇规划是一项综合性强、涉及面广的工作～其基本任务是:根据国家的方针、政策及城镇土地的发展条件～部署城镇体系～合理地确定城镇在规划期内的经济和社会发展目标～确定城镇性质、规模和布局。若要合理利用城镇土地～综合布署城镇经济、文化、公益事业及战备等各项建设～保证城镇有序地、协调地、健康地发展～就必须充分认识城镇土地的状况和质量差异～以确定科学、可行的城镇总体规划。 f.为调整城区基准地价提供依据 因此～建议政府各有关部门在制定计划、规划以及税收等工作中采用城区土地定级成果。同时～土地所有者、使用者、开发者更应广泛应用。 在具体应用该项成果时～应根据土地级别～将效益好的商业企业单位安排到一级土地上～并尽可能提高优等土地的利用效率。规划部门同样应遵循最佳利用原则～合理安排城市内各功能用地结构～减少不合理的用地现象。 2.基准地价及其修正体系应用 基准地价是采用先进的技术手段～依据统一的技术规定、程序和方法测算出来的区域平均价格～是市场和土地的宏观管理政策共同起作用的结果。基准地价的显著特点是反映城镇土地产生的实际收益～并将一定期限土地使用价值以货币形式反映出来。基准地价并不代表每宗土地的具体价格～而是代表某一级别区域的平均地价～它显示土地的一般价格差异。在实际工作中～应用最广泛的是需要确定宗地地价或标定地价。 基准地价修正体系是将基准地价转化为宗地地价的过程～主要反映级别内各 第12页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 宗地之间的个体差异对宗地地价的影响。因此～基准地价成果是评估和确定标定地价的基础～基准地价系数修订法也是评估宗地地价的方法之一～其成果的主要作用及应用如下: a. 宏观控制地价～洞察土地市场中地价变化趋势～为投资决策提供依据。 b.征收土地税费的依据。按照惯例～土地税一般是从价征税～而我国目前很 难做到～征收的税额偏低～达不到利用土地税收经济杠杆调节土地利用 和土地级差收益的目的。因此～科学合理公开的基准地价能为科学征收 土地税费提供依据。 c. 为地价评估工作提供依据。 d.为推行土地招标、拍卖、收购储备制度提供地价依据。 e. 企业清产核资和改制中土地资产价格的标准。 f. 确定出让或收回土地价格的依据。 g.国有土地使用权转让、出让抵押等交易过程中必须科学合理确定宗地地 价。 h.划拨土地使用权转移时～补交土地出让金的标准。 第13页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 六、应用举例 1.利用网格点基准地价和基准地价系数修订法测算商业、住宅、工业用地地价。 (1)计算公式; n,, P,P,R,K,Q,Y,F,F,,,12,,ji,1,,i 式中: —待估宗地土地单价 P P—待估宗地土地网格点基准地价 j R—待估宗地批准容积率 n—待估宗地土地修正系数总数 —待估宗地第i号因素修正系数 Ki —待估宗地土地使用年期修正系数 Y —待估宗地土地期日修正系数 Q F—待估宗地开发程度修正系数 1 F—待估宗地地形、地质修正系数 2 (2)应用举例: 假设某商业用地位于廉江市区**路～已知规划容积率为1.5,批准用地面积为500平方米,建筑覆盖率为40%,开发程度为五通一平,剩余土地使用年期为30年。试用基准地价系数修正法评估该样点2010年1月1日的地价。 评估过程: a.根据待估宗地位置查廉江市商业用地网格点基准地价为1500元/平方米, b.根据待估宗地个别因素条件～查表得该宗地修正系数, 个别因素 个别因素条件 对应指标标准 对应修正系数,查表, 宗地形状 规则 规则 1.0 1.0 临街边数 一边临街 一边临街 1.5 0.2+0.8/1.5 0.7333 容积率 30 0.9257 剩余使用年期 1.0 期日修正 修正到2010年1月1日 期日相同无需修正 0 地形地质 地形无需改造 好 0 开发程度 五通一平 五通一平 第14页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 c.计算待估宗地地价 根据宗地地价的计算公式: n,, P,P,R,K,Q,Y,F,F,,j,i12 ,,i1,,, 得:,1500×1.5×1.0×1.0×0.7333×0.9257-0-0 P ,1527.33,元/平方米, 土地总价为:1527.33×500,76.37,万元, 2.利用商业路线价、网格点基准地价和基准地价系数修订法测算商 业用地地价 (1)计算公式 n,, ，，，，,,P,P,V，,P,VV，V,K,R,Q,Y,F,F,,,12lljjlji,,,1,,i —待估宗地土地单价 式中: P —待估宗地土地路线价 Pl P—待估宗地土地网格点基准地价 j —待估宗地标准进深内建筑占地面积 Vl V—待估宗地标准进深外建筑占地面积 j n—待估宗地土地修正系数总数 K—待估宗地第i号因素修正系数 i —待估宗地批准容积率 R Q —待估宗地土地期日修正系数 —待估宗地土地使用年期修正系数 Y F—待估宗地开发程度修正系数 1 F—待估宗地地形、地质修正系数 2 (2)应用举例 假设某商业用地位于廉江市**路地段～容积率为2.5,使用年期为35年,建筑占地为1400平方米,规划建筑密度为40%,开间宽度为20m～临街进深为28m～临街拐角为十字路口～宗地开发程度为“五通一平”。试评估该用地于2010年1 第15页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 月1日的地价。 评估过程: a.根据待估宗地位置查廉江市区商业用地网格点基准地价为2200元/平方 米～该宗地临路路线价为4000元/平方米～标准深度12米, b.根据待估宗地个别因素条件～查表得该宗地修正系数, 个别因素 个别因素条件 对应指标标准 对应修正系数,查表, 1.0 宗地形状 规则 规则 1.6-0.04×15 1.0 临街深度 15米 0.94+0.01×20 1.14 临街宽度 20米 1.1 临街边数 二边临街 二边临街 2.5 0.2+0.8/2.5 0.52 容积率 35 0.9688 剩余使用年期 1.0 期日修正 修正到2010年1月1日 期日相同无需修正 地形地质 地形无需改造 好 0 0 开发程度 五通一平 五通一平 c.计算待估宗地地价 根据宗地地价的计算公式: n,,，，，， ,,P,P,V，,P,VV，V,K,R,Q,Y,F,F,,,12lljjlji,,,1,,i P,【,4000×20×15×1.0×1.14+ 2200×20×13×1.2×1.1,/,20×28,】 ×0.52×2.5×1.0×0.9688×1.0-0-0 ,4491.7,元/平方米, 土地总价为:4491.7×1400,628.84,万元, 第16页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 3.利用网格点基准地价系数修订法测算综合用地地价 (1)计算公式 nm，，,,,, P,P,K,R,Q,Y,F,F,,,,uj,uuuu12,,,uj1,,,,，， 式中: —待估宗地土地总价 P —待估宗地某用途土地基准地价 Pu —待估宗地中～第u种用途土地建筑面积。 Ru m—待估宗地所具有的土地用途数量 n—待估宗地某用途土地修正系数总数 K—待估宗地第j号因素修正系数 j,u —待估宗地第u种用途土地使用年期修正系数 Yu —待估宗地第u种用途土地期日修正系数 Qu F—待估宗地开发程度修正系数 1 F—待估宗地地形、地质修正系数 2 (2)应用举例 假设某商住综合用地位于廉江市区的某地～两边分别临主、次干道～规划总用地面积为10000平方米,容积率为3.2,建筑密度为40%。～规划建设商业楼一栋建筑面积4000平方米～住宅楼4栋建筑面积28000平方米。宗地开发程度为五通一平,商业剩余土地使用年期为35年,居住部分剩余土地使用年期为65年。试用基准地价系数修正法评估该样点2010年1月1日的地价。 评估过程: a.根据待估宗地位置查廉江市商业、住宅用地网格点基准地价分别为1500、600元/平方米, 第17页 廉江市区土地定级暨基准地价更新成果报告 b.根据待估宗地个别因素条件～查表得该宗地修正系数, 个别因素 个别因素条件 对应指标标准 对应修正系数,查表, 1.0 宗地形状 规则 规则 1.09 街角地 两边分别临主、次干道 二边临街 商业 35 0.9688 剩余使用年期 用途 1.0 期日修正 2010年1月1日 期日相同无需修正 容积率 3.2 0.2+0.8/3.2 0.45 1.0 宗地形状 规则 规则 沿道路距离300~500 0.97 公共交通条件 米内有汽车站 0.95 大气质量 临主、次干道 一般 住宅 0.95 噪音影响 临主、次干道 较差 用途 周边景观 前后通透 一般 1.0 3.2 1.2-0.1×3.2 0.88 容积率 65 0.9958 剩余使用年期 1.0 期日修正 2010年1月1日 期日相同无需修正 0 地形地质 地形无需改造 好 公共 因素 0 开发程度 五通一平 五通一平 c.计算待估宗地地价 根据宗地地价的计算公式: nm，，,,,, P,P,K,R,Q,Y,F,F,,,,iuj,uuuu12,,,uj1,,,,，， P,,4000×1500×1.0×1.09×0.9688×1.0×0.45+28000×600×1.0×0.97 ×0. 95×0.95×1.0×0.88×0.9958×1.0,-0-0 ,1573.91,万元, 第18页