房地产企业发票处理的关键问题(最新整理By阿拉蕾)

房地产企业发票处理的关键问题(最新整理By阿拉蕾) 企业发票处理的关键问题分析 1，2012年所有的稽查工作都是围绕发票展开的。 《2012年全国税务稽查工作要点》中，国家税务总局特别强调， 稽查要做到: “查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。 温总的震怒: 2010年，审计署的一则审计数据显示，2010年抽查56个中央部门已报销的29363张可疑发票中，有5170张为虚假发票，列支金额为1.42亿元。 2，发票税前扣除的规定: 《进一步加强税收征管若干具体措施的通知》 (国税发[2009]114号)第六条:加强企业所得税税前扣除项目管理。未按规定取得的合法有效凭据不得在税前扣除。 《关于加强企业所得税管理的意见》(国税发[2008]88号):加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据 国税发[2008]80号《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》 在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开 付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。 3，企业取得什么样的凭证才能在税前扣除, 合法的收据:向境外支付费用，以及支付境内的，凡收款方既不需交增值税，又不需交营业税，无需发票，收据+ 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 即可 合法入账凭证的种类 (1)财政收据(非税收入收据、捐赠收据、财政监制;不含资金往来结算收据) (2)税务监制发票 (3)自制原始凭证 (4)合同+收据+判决书/调解书/公证书(对方不交增值税/营业税) (5)未按规定取得发票如何补救,汇缴结束前可以重新补开。 (6)“甲方供材”发票能在所得税前扣除吗, 合同外甲供，施工方清包工:材料发票(供应商)+工程发票(施工方) (7)取得建筑安装工程发票要注意哪些问题 A:销售自产货物并施工—自产货物发票+工程发票 B:商贸公司销售外购并施工——全额货物发票 C:建筑公司销售外购并施工——全额工程发票 D:甲控:合同价包含材料——全额工程发票 E:甲供设备乙方安装:设备发票+工程发票 F:甲供材料乙方装饰:材料发票)+工程发票 G:甲供材料，乙方建筑施工(装饰以外劳务):材料发票(供应商)+工程发票(乙方全额纳税，净额开票 ) 此时材料需另计营业税，由乙方交纳，计入工程结算价款 向国外支付费用的发票问题: 公司收到某境外公司的服务费发票，上面注明净价格100元，我公司将净价格折算成税前价格105.26元代扣代缴营业税5.26元，但对方公司不同意按税前价格更换发票。 请问我公司是否可以按税前价格105.26元在所得税前列支此服务费, 所得税司副司长缪慧频:如果劳务合同规定，应该是由中国公司负担，可以根据境外公司开具的劳务费发票，以及合同、营业税发票等作为有效凭证，在计算企业所得税前扣除。 4，甲供材料是否需要换开工程款发票, 营业税计税依据与发票金额并非一一对应 溢价征税——甲供材料建筑工程 差额征税——工程总包分包;销售外购不动产、土地 发票管理办法:提供劳务收取价款，应开具发票 收款额=合同金额=发票金额 甲供设备(电梯、空调、监控设备)、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物 一些税务机关要求甲供材必须取得建安发票的理由。 以票控税的现实与困境。 《发票管理办法》第十九条规定， 销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。 建设单位购买的材料实质上是建筑安装工程费—自营工程 不能视为转售业务征收增值税。 因此施工单位只须开具建筑劳务部分的建筑发票，甲供材料无须开具建筑发票。 5、汇算清缴结束后，取得上年度的发票，如何处理，是否可以税前扣除, 成本发票:未完工，直接计入，不影响成本累计;完工后，只能在发票取得年度扣除(31号文第35条) 费用发票:开票日期必须为当年12月31日吗, 如果为次年日期，在次年计入期间费用，是正常的。如果计入上年损益，要有合理理由(签字程序)。 取得时间最迟在次年5月31日。 成本费用发票，超过汇缴期，过期不允许扣除，比如2011年6月取得开票日期为2010年费用发票，只能计入以前年度损益调整，不能扣除 如果在5月31日前，取得上年度开具发票，计入“以前年度损益调整”申报所得税年报时在附表三第40行第4列调减 依据:税务总局2011年34号公告 例:某开发项目2010年度完工，2011年6月取得完工项目的成本发票1000万，是否可以在2010年度扣除, 扣除问题必须发生在开发产品已经完工的基础上。如果开发产品未完工，那么扣除将不成为问题，无论计入哪一年都不影响成本的累积。 2010年已经达到完工 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，但是企业未及时进行竣工清算，税务机关认定企业要按照完工产品纳税，这时，成本究竟扣除在哪一年，就至关重要了。 (1)报告年度发生，并且暂估入账，在第二年5月31日之前取得发票的，可以在报告年度扣除。 (2)报告年度发生，未暂估入账，在第二年5月31日之前取得 发票的，是否可以扣除存在争议。 只要企业有充分的证据证明成本的确是在报告年度发生的，应该在报告年度扣除。 目前，这种观点，尚存在争议。 (3)1-5月实际发生的成本，计入当年度。 (4)报告年度实际发生，在次年5月31日后才取得发票，应当扣除在发票取得年度。 总结:同样是1-5月的发票，要看是报告年度实际发生的，还是当年度实际发生的，发票形式相同，但是扣除的年度不同。 6，哪些支出必须取得发票才可税前列支, 《营业税细则》第19条 : 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证(合法有效凭证)，是指: ?支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证; ?支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证; ?支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明; ?国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 合法的扣税凭证应当如何把握, (2010年04月06日 国税总局纳税服务司) 答:按照《企业所得税法》的相关规定，企业所得税税前扣除的凭证必须合法、有效，发票是企业所得税税前扣除的基本凭证，除发票以外，企业真实发生的各项费用，不需要取得发票的，如折旧、工资等费用可以凭自制凭证扣除。 企业无法取得发票的，需要提供能够证明和企业生产经营有关的真实发生费用的有效证明。 7、财务人员如何规避发票风险, (1)、票据种类是否合规 (视收款方应交何种税而定) 普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断 国税普通发票代码第一位1，地税2，增值税普通发票5200(贵州省) (2)、票据来源是否合法( 发票来源地与开票单位所在地相符)普通发票代码第2-5位 (3)、发票有效期: 发票所属年份，普通发票第6-7位。 (4)、票据与经济合同经济业务是否相符 (交易双方名称、劳务/货物) 例一:某建筑公司总包价款为1000万，将一部分工程分包给其它单位，分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何纳税;总包方如何开具发票，计税依据是多少，如何纳税申报, 分包:200增值税+40营业税分别纳税; 总包:开票1000万，营业税计税依据:760 营业税条例第五条:纳税人将建筑工程分包给其它单位的，以总包价款扣减支付分包人余额为计税依据，200属于合法扣税凭证，依据细则第19条 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款，分包方又该如何纳税,(全额增值税，地税核定营业税) 例二:某建筑公司承揽设备安装工程，设备价款为300万，安装费60万，如果设备由该建筑公司外购，发票应如何开具，如何纳税, 如果设备由建设方自行采购呢, 例三:哪些货物不涉及建筑业营业税, 甲供设备、甲供装饰材料、分包工程中的自产货物 (5)、票据形式是否合规 (抬头，本公司全称、印章，发票专用章)——汇总开具发票必须附清单 (6)、付款方向与支付方式 (7)、真伪检查 2011年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚,如果是费用发票呢, 未按规定取得发票，1万以下罚款，重新补开发票 费用发票为假，当年已扣除，必然调增所得 8，善意取得了虚假发票怎么处理才能规避风险, (1)、在规定期限内从销货方或提供劳务方重新取得合法有效的凭证; (2)、该发票确属开票方自发售税务机关购买，且购票方、开具方、业务交易、收款属于同一方，实际交易金额与发票上所列金额一致的，其取得的发票准予作为税前扣除的凭据。 9，怎样确认计税成本终止日最有利, 会计成本与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比;计税成本只考虑实际毛利额，不考虑实际结转成本; 会计成本年度结算以12月31日为截止时点;计税成本可以次年5月31日前的某一时点为核算终止日; 会计成本项目结算或未结算的预提成本;计税成本除要求成本实际发生且取得合法凭据外可按一定比例预提成本计入计税成本。 10、质保金怎样处理有利, 建设工程质量保证金(保修金)是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。《建设工程质量保证金管理暂行办法》(建质[2005]7号) 未支付的质量保证金如何扣除(取得发票可以扣除，未取得发票，所得税可以预提，土增税清算不予扣除) 11，发票重点检查的项目 稽便函(2011)31号: 对企业列支项目为“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等的发票，须列为必查发票进行重点检查。 对此类发票要逐笔进行查验比对，重点检查企业是否存在利用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。 12，税务机关检查假发票的准备工作: (一)实施准备阶段，多渠道收集企业的相关信息。 包括通过媒体、广告收集信息、现场观察、在网上收集有关信息。 (二)文书准备 行使检查权时，使用《税务检查通知书(一)》， 《征管法》第五十四条设置(六基检查权)。 发现相关线索后，行使调查权时，应适用《税务检查通知书(二)》， 《征管法》第五十七条(调查权)规定设置的，主要用于调查取 证。 在实际检查中，可对一家开票单位先使用《税务检查通知书 (一)》。然后打出《税务检查通知书(二)》以备用。 (三).“发票换票证”的使用。 《税务检查通知书(一)》下达后，发现疑点发票的，应及时使 用“发票换票证”调取发票，以便进行检验，保存原始证据。 “换票证”可以提前填开备用。(《发票管理办法》第三十三条) (四)询问 检查时应提前准备好《询问通知书》及《询问笔录》。 一旦发现假发票线索时，应对相关当事人及时询问。 及时取得用证人证言。 需要调账时，事先要做好“征管软件”的审批程序。 (五)录音录像 必要的情况下，可以进行录音、录像、复制。应先期准备好录音设备、无线上网卡、笔记本电脑等。 (六)电子查账 有电子查账软件或电子设备，也要提前准备。 在调账过程中，及时对电算化记账以及其他电子数据进行复制。 13，税务机关检查假发票的实施: 一是直奔主题，尽快发现假发票的线索。 (1)可根据提供的假发票的信息，如开具时间、内容、金额等，直接在企业原始凭证中查找。 (2)也可以根据企业性质，在相关明细账中查找线索。然后查找记账凭证和原始凭证。 (3)根据原始凭证中记账凭证的账务处理判断是否具有固定往来关系，是否会有连续性行为。 逐笔核实该项目的所有发票。 二是.及时利用网上验证系统进行发票验证。 如发现疑点发票利用“换票证”取回后，可登陆“税务局外网”，在“发票查询系统”中进行查询，初步判断真伪。 有的省市对2007以前年度发票不能查询。 三是.对疑点进行验证，确认是否为假发票。需要双方认证:代开具、市局。 四是.调取相关证据，形成证据链条。 (1)核实假发票开具的真实性。根据合同的预决算情况，工程监理部门的监理报告，判断真假。 根据结算情况、资金流向进行进一步验证。(多种情况) 对项目经理人(挂靠负责人)、工程部(负责人甲方)、甲、乙双方的财务人员进行询问，被挂靠方的法定代表人进行询问。 (2)核实假发票的来源。主要是通过询问笔录。询问项目负责人、甲、乙双方财务人员。必要时由经侦支队配合。(询问前介绍一下发票犯罪的认定) (3)双方签订施工合同的真实性。是否是甲、乙双方的真实意思表示，以便确定纳税义务人。 (4)确定被挂靠单位的法律责任。 (5)挂靠管理费的收取情况(开票单位) (6)用票、开票单位的账务处理情况。包括收入以及成本的归集情况。 (7)假发票以及完税凭证的鉴定情况 假发票应由发票所出具鉴定结论;完税证可由主管税务机关进行鉴定。 发票检查重点是:有没有、真不真(合规)、实不实(真票虚开——长期未支付，查资金流) 资金流检查是检查虚开发票的重要手段，在虚开发票案件中，销售方与取得发票方，虚拟了交易， 例如:虚开发票1000万元，但是销售方不可能真的得到1000万，为了进行账目掩饰，通常会有如下方式: (1)不付款。销售方记应收，接受方记应付，长期挂账(可能转资本公积，以掩盖问题) (2)虚假付款(现金、假背书)纳税检查特别关注大额现金支付 (3)付款方向不一致 销售方记应收，接受方将款项支付给其他单位，造成付款方向不一致，实际为代开发票 (4)资金回流 稽查人员一般会责令企业做出“银行存款余额调节表”,假借利用未达账项(银行存款比账目多) 资金流检查是税务稽查的重要手段。账目可能是假的，合同可能是假的，只有资金流的轨迹才是真的，广泛应用于?商业企业?包括房地产企业 ?出口退税的检查 ?虚开发票与接受虚开发票企业的检查。 14，税务机关检查假发票的处理过程中涉及的相关问题 (一)对于用票单位的处理情况 1.如果是虚构经济业务，并在成本费用中列支，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条“在账簿中多列支出”认定偷税。 2.如果是真实的经济业务，而取得不符合规定的发票，责令限期换取符合规定的发票。 上述两项均应按照《发票管理办法》第三十六条责令限期改正，并可以进行处罚。 依据《发票管理办法》第三十六条，有行为之一的即可处罚一万元以下。(未按规定领购、取得、开具、使用) 3.对于多次取得不符合规定的发票的处理，建议按未按规定取得发票一次性进行处理。 (二)对于开票单位处理 (1).如有证据表明，确实存在挂靠关系，以被挂靠单位名义进行施工和工程结算以及发票开具，并且利用假发票取得的收入没记账的。 造成少缴不缴税款后果的可根据《税收征收管理法》第六十三条 认定被挂靠单位的法律责任。 营业税定性偷税，并进行处罚。 如果有证据显示承包经营成果归个人的，可按照对企事业单位承包经营所得征收个人所得税。 文件参考:辽地税发[1999]216号 (2).如果证据表明是个人行为，私刻公章、财务专用章，签订施工合同，开具假发票，结算工程价款。 应以个人确定为营业税和个人所得税的纳税义务人，补征税款，加收滞纳金，并按《税收征收管理法》第六十四条第二款规定进行处罚(不申报)。 个人所得税应比照个体工商户生产经营所得进行征收。 ?大连破获虚开增值税专用发票案 9人被依法起诉 15，最新指导性文件:江苏企业所得税税前扣除凭证管理办法 江苏省地方税务局关于发布《企业所得税税前扣除凭证管理 办法》的公告 苏地税规〔2011〕13号 企业所得税税前扣除凭证管理办法 第四条 税前扣除凭证管理应遵循真实性、合法性和有效性原则。 真实性是指税前扣除凭证反映的支出确属已经发生。真实性是税前扣除凭证管理的首要原则。 合法性是指税前扣除凭证的来源、形式等符合国家法律法规的规定。 有效性是指凭证能充分反映企业发生的支出符合税法规定。 第五条 企业取得的不符合规定的发票，不得单独用以税前扣除，必须同时提供合同、支付单据等其他凭证，以证明其支出的真实、合法。 第六条 企业当年度实际发生的成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。 第七条 汇缴结束后，税务机关发现企业应取得而未取得合法凭证的，应要求企业限期改正。 企业无法取得合法凭证，但有确凿证据证明业务支出真实且取得 收入方相关收入已入账的，可予以税前扣除。 第八条 税务机关要将税前扣除凭证作为评估、检查的重要内容，加强对各类凭证和附列资料的真实性、合法性和有效性审核。 第二章 分类及管理 第九条 根据取得来源，税前扣除凭证分为外部凭证和内部凭证。 根据应否缴纳增值税或营业税，外部凭证分为应税项目凭证和非应税项目凭证。 第十条 应税项目是指企业购买货物、接受服务时，销售方或提供服务方应缴纳增值税或营业税的项目。 企业支付给境内单位或者个人的应税项目款项时，以该单位或者个人开具的发票为税前扣除的凭证。发票管理有特殊规定的除外。 第十一条 发票应按规定进行填写，列明购买货物、接受服务的具体名称、数量及金额。 对因各种原因不能详细填写的，应附合同和货物(或服务)清单。 第十二条 企业支付给中国境外单位或个人的款项，应当提供合同、外汇支付单据、境外单位或个人签收单据等。 税务机关有疑义的，可要求企业提供境外公证机构的确认证明，经税务机关审核认可后，可作为税前扣除凭证。 第十三条 非应税项目是指企业在生产经营过程中发生的支出，收入方不应缴纳增值税或营业税的项目。 第十四条 企业发生非应税项目支出时，应取得相应的扣除凭证，按规定进行税前扣除。 (一)企业缴纳的政府性基金、行政事业性收费，以开具的财政票据为税前扣除凭证。 (二)企业缴纳的可在税前扣除的各类税金，以完税证明为税前扣除凭证。 (三)企业拨缴的职工工会经费，以工会组织开具的《工会经费收入专用收据》为税前扣除凭证。 (四)企业支付的土地出让金，以开具的财政票据为税前扣除凭证。 (五)企业缴纳的社会保险费，以开具的财政票据为税前扣除凭证。 (六)企业缴纳的住房公积金，以开具的专用票据为税前扣除凭证。 (七)企业通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，用于公益事业的捐赠支出，以省级以上(含省级)财政部门印制并加盖接受捐赠单位印章的公益性捐赠票据，或加盖接受捐赠单位印章的《非税收入一般缴款书》收据联，为税前扣除凭证。 (八)企业根据法院判决、调解、仲裁等发生的支出，以法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书和付款单据为税前扣除凭证。 以上项目由税务部门或其他部门代收的，也可以代收凭据依法在税前扣除。 第十五条 内部凭证是指企业自制的用于企业所得税税前扣除的凭证， 包括工资表、 材料成本核算表、 资产折旧或摊销表、 制造费用的归集与分配表等。 第十六条 折旧(摊销)费用、制造费用以及产品成本的计算和归集应符合财务、会计处理规定，相关凭证直观反映成本费用分配的计算依据和发生过程。 第十七条 企业要健全内部控制制度，建立员工工资、材料领用、资产管理等内部管理制度，内部凭证应能充分体现企业内部管理的 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和统一。 第三章 特殊事项管理 第十八条 企业支付给本企业员工的工资薪金，以工资表和相应的付款单据为税前扣除凭证。 企业应按规定保管工资分配 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 、工资结算单、企业与职工签订的劳动合同、个人所得税扣缴情况以及社保机构盖章的社会保险名单 清册，作为备查资料。 第十九条 企业发生劳务派遣人员工资薪金时，应以劳务公司开具的发票、企业与劳务公司签订的用工合同以及付款单据为税前扣除凭证。 第二十条 企业发生广告费和业务宣传费支出时，以发票和付款单据为税前扣除凭证。 对标有本企业名称、电话号码、产品标识等带有广告性质的礼品，可按业务宣传费在税前扣除，但应提供证据证明其与企业业务宣传有关。 第二十一条 企业发生的会议费，以发票和付款单据为税前扣除凭证。 企业应保存会议时间、会议地点、会议对象、会议目的、会议内容、费用标准等内容的相应证明材料，作为备查资料。 第二十二条 企业发生的劳动保护支出，包括购买工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等，以发票和付款单据为税前扣除凭证。 劳动保护支出应符合以下条件: (一)用品提供或配备的对象为本企业任职或者受雇的员工; (二)用品具有劳动保护性质，因工作需要而发生; (三)数量上能满足工作需要即可; (四)以实物形式发生。 第二十三条 企业发生差旅费支出时，交通费和住宿费以发票为税前扣除凭证，差旅补助支出需提供出差人员姓名、出差地点、时间和任务等内容的证明材料。 对补助标准较高或经常性支出的，应提供差旅费相关管理制度。 第二十四条 企业员工将私人车辆提供给企业使用，企业应按照独立交易原则支付租赁费，以发票作为税前扣除凭证。 应由个人承担的车辆购置税、车辆保险费等不得在税前扣除。 第二十五条 企业向非金融机构或个人借款而支付的利息，以借款合同(或协议)、付款单据和相关票据为税前扣除凭证。 企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供 “金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 第二十六条 企业按照有关规定向其员工及家属支付的赔偿费，以企业与职工(或家属)签订的赔偿协议、相关部门出具的鉴定报告(或证明)、法院文书以及当事人签字的付款单据为税前扣除凭证。 第二十七条 企业因产品(服务)质量问题发生的赔款和违约金等支出，以当事人双方签订的质量赔款协议、质量检验报告(或质量事故鉴定)、相关合同、法院文书以及付款单据为税前扣除凭证。 第二十八条 企业与其他企业、个人共用水电的，凭租赁合同、共用水电各方盖章(或签字)确认的水电分割单、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。 企业的水电费由物业公司代收且无法单独取得发票的，凭物业公司出具的水电费使用 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 证明、水电部门开具的水电发票的复印件、付款单据等作为税前扣除凭证。物业公司应做好水电费收取记录，以备核查。 第二十九条 企业发生的大额支出，税务机关应通过发票与实物、合同、现金支出等相关凭证比对、分析，确保支出的真实性。 第四章 附则 第三十条 企业发生的资产损失税前扣除，按相关规定执行。