滨州城区基准地价报告(验收后修改版)

山东省滨州市城区 土地级别与基准地价更新报告 滨州市国土资源局 二〇一〇年九月 第一章  概  述 第一节  城市基本情况 滨州市位于山东省北部、黄河三角洲腹地，北临渤海湾、东邻东营、南连淄博、西南与济南市交界、西接德州、西北隔漳卫新河与河北省海兴县、黄骅市相望，是山东的北大门。滨州市是黄河三角洲高效生态经济区内面积最大，人口最多的行政区，是黄河三角洲高效生态经济区开发建设的主战场，同时，又是山东半岛蓝色经济区的重要组成部分，与济南省会城市群经济圈交汇。 滨州市区东邻东营市，西接惠民、阳信两县，北连沾化县，南接博兴、高青二县。含滨城区、滨州经济开发区和滨州高新技术产业开发区，总面积1040平方公里，总人口60万。滨城区辖11个街道、2个镇、2个乡：市中街道、市西街道、北镇街道、市东街道、彭李街道、滨北街道、里则街道、小营街道、梁才街道、杜店街道、沙河街道、青田街道（原旧镇镇）、三河湖镇、杨柳雪镇（原尚集乡）、秦皇台乡。其中，杜店街道、里则街道、沙河街道由滨州经济开发区管理；小营街道、青田街道由滨州高新技术产业开发区管理。 滨州地理位置优越，区位优势明显，交通快捷。距济南空港只需1小时车程，1个半小时直达黄骅港，3小时抵达青岛，当日往返京津塘地区。205、220国道与滨博高速、津汕高速、荣乌高速融合贯通，在建的黄大铁路和即将运营的滨港铁路纵横境内，三座大桥飞架黄河南北，是华北、华东各省市南北交通的重要枢纽。 滨州资源丰富，物产丰饶。滨州是胜利油田的主采区之一，是中国冬枣之乡。滨州全市拥有土地96.1万公顷，已探明的矿产资源有26种，滨州沿海贝壳沙资源丰富。 滨州市近年来经济发展极为迅速。2009年全市国民生产总值达1351亿元，十一五期间年平均增长率达17%；地方财政收入80.17亿元，固定资产投资连续五年大幅增长；其他各项经济指标增幅均位于全省前列。 第二节  最终成果 一、成果表述 土地定级结果 根据《城镇土地分等定级规程》的要求，本次滨州市城区土地定级采用多因素综合 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 法，对城区土地进行分类定级。最终将城区各用途土地级别确定为商服用地、住宅用地五个级别，工业用地四个级别，各用途各级别分布情况如下： 1．商服用地级别划分结果 一级地范围为东至渤海五路，西至渤海八路，南至黄河二路，北至黄河八路。一级地面积为3.15平方公里，占整个评价区面积的1.46%。 二级地范围为东至渤海二路，黄河十路以北至铁路；北至黄河十五路-东海一路-黄河十六路-渤海九路-黄河十五路-渤海十一路-黄河八路；西至渤海二十一路-黄河五路-渤海二十二路-黄河二路-渤海二十五路，南至长江一路-渤海十八路-黄河一路；蒲湖以北区域全部划入二级。二级地面积为46.22平方公里，占整个评价区面积的21.49%。 三级地范围为东至铁路，北至北外环、开发区部分北至黄河十二路，西至渤海二十四路、长江一路以南至渤海二十五路，南至蒲湖区域、长江一路至太阳湖、黄河一路。三级地总面积为52.52平方公里，占整个评价区面积的24.43%。 四级地范围为外环路内除西北部和南部长江七路以南区域以外的全部土地和梁才、沙河、里则中心区域。四级地总面积为48.86平方公里，占整个评价区面积的22.73%。 五级地是评价范围内除一、二、三、四级地以外的区域，主要集中在梁才镇外围，城区与里则连接地带、城区南部。五级地总面积为63.94平方公里，占整个评价区面积的29.75%。 2．住宅用地级别划分结果 一级地大致范围为东至渤海六路，西至渤海二十一路，南至黄河二路，北至黄河十二路。一级地总面积28.82平方公里，占整个评价区面积的13.40%。 二级地大致范围为东至渤海一路、黄河十一路北至铁路，西至渤海二十四路，南至长江一路，北至黄河十五路（包含区政府区域）。二级地总面积为44.78平方公里，占整个评价区面积的20.83%。 三级地范围大致为东至铁路，西至高速公路，南至长江六路-渤海二十一路-长江九路，北至评价区界，三级地总面积为62.60平方公里，占评价区面积的29.17%。 四级地有四个区片组成。东部区片为铁路至梁才东海路；西部为开发区现状工业区；南部为南海周边区域；西部为西海东侧区域。四级地总面积为38.73平方公里，占评价区面积的18.01%。 五级地主要集中在梁才东部、城区西北部、城区与里则中间地带，城区西南部。五级地总面积为39.78平方公里，占评价区面积的18.50%。 3．工业用地级别划分结果 一级地大致范围为东至渤海二路，西至渤海十九路，南至黄河一路，北至黄河八路。一级地总面积为19.70平方公里，占整个评价区面积的9.16%。 二级地大致范围为东至渤海一路，西至渤海二十一路，南至长江三路，北至黄河十三路。二级地总面积为36.81平方公里，占整个评价区面积的17.12%。 三级地大致范围为东至铁路，西至高速公路，北至评价区边界，南至长江六路，三级地总面积为67.20平方公里，占评价区面积的31.26%。 四级地为评价区内的其他区域，总面积为91.28平方公里，占评价区面积的42.46%。 基准地价更新结果 本次基准地价更新工作，在明确的地价内涵条件下，采用基本估价方法对各类地价样点进行测算，并通过样本检验、剔除、统计、测算出各类用地基准地价初步成果，通过征求专家、领导意见作适当调整，形成最终基准地价成果。 滨州市城区各类用地基准地价表 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 商服 元/平方米 2475 2025 1575 1050 600 万元/亩 165 135 105 70 40 住宅 元/平方米 1800 1425 930 675 495 万元/亩 120 95 62 45 33 工业 元/平方米 750 600 450 300   万元/亩 50 40 30 20                 滨州市城区各用途基准地价内涵如下： 滨州市城区基准地价内涵表 用途 商服用地 住宅用地 工业用地 地价形式 地面价 地面价 地面价 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 容积率 2.2 2.2 0.6 使用年期 40年 70年 50年 土地开发程度 一至三级“七通一平” 四级、五级“五通一平” 一至三级“七通一平” 四级、五级“五通一平” 五通一平 评估基准日 2010年1月1日 权利类型 完整的国有出让土地使用权价格         第三节  样点地价测算 一、样点地价测算 1．利用土地使用权出让和转让资料测算地价 土地使用权出让和转让资料分别是一级地产市场和二级市场交易数据。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者的行为。这类资料分几部分收集整理。一是国土局以招拍挂方式出让土地直接成交的地价资料，二是国土局办理的划拔土地使用权补办出让手续成交的地价资料。因此，土地使用权出让资料来源于滨州市国土资源局2007-2009年出让交易数据，包括协议出让、招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 ，调查样点均为有效样点。 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够反映市场上土地的真实价格，是衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。转让资料主要来源于国土局档案查询。由于二级市场资料繁杂，且调查的交易 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 有些可能为虚假合同，但由于政府土地价格管理措施的加强，过低价格的土地转让受到很大限制，因此调查样点数据多为有效数据。 利用出让、转让资料测算地价共收集样点816个，测算的基本公式为： 地价=土地出让、转让总价格/土地总面积 在直接测算样点地价的基础上，进行出让年期、交易时间、土地开发程度和容积率修正后得到样点地价。 2．利用房屋出租资料测算地价 房屋出租是商服用地最主要交易方式。因此，城市中商服用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，共得到门面房出租样点593个，对超高超低样本进行剔除后，得到有效样点561个。由于此类样点数量较大，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 对样点地价进行计算和修正。 利用房屋出租资料测算地价的具体步骤如下： 计算房地纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价－残值）/耐用年限 或年折旧费=［房屋的重置价×（1－残值率）］/耐用年限 其中房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。本次基准地价评估中的房屋重置价标准确定，主要通过市场调查综合确定。各类房屋重置价格及耐用年限等标准见表4-5。 ②管理费。是出租房屋进行必要的管理和服务的费用。管理费一般约占年租金的2－4%。根据滨州市实际，取3%。计算公式如下： 管理费＝年租金×3% ③维修费。是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的2%左右计算。滨州市根据建筑物不同结构类型分别计算，框架及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.5%计算，砖木结构以重置价的2.5%计算，简易结构以重置价的3%计算。计算公式分别如下： 维修费＝房屋重置价×1%（框架及框剪） 维修费＝房屋重置价×1.5%（砖混） 维修费＝房屋重置价×2.5%（砖木） 维修费＝房屋重置价×3%（简易） 表4-4 滨州市城区房屋重置价格与耐用年限表 房屋结构 等级 重置价 （元/平方米） 残值 （%） 耐用年限 (年) 钢混结构 高层 1700 0 60 小高层 1400 多层 1100 砖混楼房结构 一等 1100 2% 50 二等 950 三等 800 砖混平房结构 一等 900 2% 45 二等 800 三等 700           ④保险费用。是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物重置价的1.5‰计算。