上海拟出新规严控“偷面积”，第二个阳台全值“计面”
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买房送面积，已然是开发商惯用的营销“噱头”之一。但在今后，这一做法极有可能戛然而止。记者昨天获悉，上海正酝酿出台《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，旨在加强对包括房地产项目在内的建筑工程面积的管理。对于开发商在产品设计、建造中屡试不爽的“偷面积”伎俩，新规多处暗示“严控”。
“控偷”文本内部迅速流传
“是的，我们已经看到了这个文本，正在组织研究人员进行研读。”昨天，沪上一开发商相关负责人私下向记者透露:政府有意对日渐泛滥的“偷面积”现象进行严控。
在金地、绿地等一些知名房地产开发商处，这一消息亦得到证实。 “从去年下半年开始，规划、土地等有关部门就
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达出要进一步规范建筑面积计算这一项内容的意向。”大华集团有关人士说。上海万科有关人士则透露，“但仅限于听说有这样的一个文件，还没有看到确切的文本。”
“如果真的是要对„偷面积?作出进一步规范，那对房地产开发项目的产品设计、规划都有很大影响。”某房地产项目负责产品研发的一位负责人表示，原本开发商还能利用政策的“空子”，在产品设计上打擦边球，使得房屋建筑“派生”出一些额外的空间来，便于在预售中占据先机。“如果把这块„水分?挤干，新开楼盘项目„买房送面积?的营销伎俩基本等于胎死腹中。”
送审稿多项规定剑指“偷面积”
就在昨天，记者获得了一份《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定(送审稿)》(以下简称“送审稿”)，据有关方面透露，这即是开发商所称的“控偷令”。
尽管还只是一份“送审稿”，但新规对地下室、阳台、飘窗等极有可能产生“偷面积”行为的房屋结构、部位的建筑面积计算
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、规则都作出了较为详尽的规定，并明确表示“不得随意虚构设计平面用途及性质。”
例如，地下室建筑面积该如何计算，“送审稿”明确，“地下室建筑面积不计入容积率，但必须符合地下室判定
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。”业内人士点评，这样的新规定，旨在防止在一层建筑外墙覆土后称其为地下室。
“送审稿”指出，“单套住宅中第二个或两个以上阳台应按水平投影面积计入容积率。”业内人士评析，第二个阳台全值计入容积率，防止大量房间写成阳台来“偷面积”。
新规明确，“住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。建设项日含
有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。”在业内人士看来，结构内的非相关法律规范规定的必要的空间或构件 (如阳台、结构拉板、防火挡板等外)，均全值计入容积率，防止通过如空中花园等形式“偷面积”，同时严控飘窗“偷面积”。
“送审稿”一文本还对室外地面标高究竟该如何规定等内容作出明确，为防止大规模抬高室外地面标高，突破限高控制，防止将地面一层掩埋变成地下室而不计入容积率。
“送审稿”的最后，并没有透露该规定的具体施行日期，只是表示，若新规正式出台施行，“2000年3月15日上海市城市规划管理局发布的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》(沪规法(2000)156号)同时废止”。
可遏制开发商虚假营销
沪上房产界不少业内人士都认为，新规的出台必然有助于进一步规范房地产市场的产品设计、开发，从而遏制一些不法开发商大摆 “购房即增面积”的“噱头”式虚假营销。也有不少圈内人士表达了担忧，一旦房屋建筑面积的计算从严把握，必然殃及刚性购房需求。
一位不愿意透露姓名的房地产开发商便以阳台为例指出，“阳台过去一直是„打擦边球?最多的地方，一套房屋拥有两个或者是多个阳台的时候，按照旧的规定，第二个阳台的面积都是减半计入，这的确为开发商日后的赠送面积埋下了„伏笔?。”另一位主管产品设计的房地产圈内人士直言，眼下，楼市的购买主力多以首购、改善型等刚性需求为主，100平方米—150平方米左右的两室户、三室户公寓通常是置业首选。这样的公寓多半都有南、北两个阳台。“新的„控偷令?可能首先规范的是那些地处郊县地带的别墅、类别墅，这些通常都是些极易滋生„偷面积?现象的大面积物业，如果不分层级地实行„一刀切?，必然会误伤到如两房、三房这样的需要配备两个以上阳台的公寓型住宅。” (记者 杨冬)
【刊载日期:2011-5-12】【来源:新闻晚报】
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