房地产企业纳税筹划案例分析（段总）

房地产企业纳税筹划 案例分析 安全事故典型案例分析生活中谈判案例分析管理沟通的案例分析股改案例分析刑法学案例分析 （段总） 房地产企业纳税筹划案例分析 房地产企业纳税筹划案例分析 段光勋 针对房地产市场过热问题，去年3月以来国家出台了一系列宏观调控房地产市 场的政策，包括取消住房贷款优惠利率、提高房地产价格上涨过快城市住房贷款的首 付比例等。4月30号，国家建设部、发展改革委等七部委联合下发了《关于稳定住房 价格工作的意见》。5月份国家税务总局针对房地产行业的税收问题连续发文（“国税 发[2005]第82号”和“国税发[2005]第89号”），以加强房地产企业的税收管理力 度。可见，国家对房地产行业的高度重视和密切关注。作为房地产企业在国家宏观政策下应保持清醒的头脑，首先从练内功入手，加强企业的内部管理，尤其是在财务管 理上，不仅要紧紧抓住成本管理这一主线，而且还要充分利用税收筹划空间，对企业 的所有涉税经济活动进行必要的纳税筹划。只有这样，房地产企业才能在国家宏观政 策下，在激烈的市场竞争中取胜。现笔者结合在房地产行业的经验教训，对房地产企 业的纳税筹划进行案例分析，以期达到抛砖引玉与同行进行交流的目的。 某人在房地产市场投资已久，现有商住楼500平方米，市场价值250万元，购买期仅1年。如果现在进行转让出售，根据“国税发[2005]第82号” 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 ，会按售价全额缴纳营业税及附加，显然很不划算。只能是在投资或者租赁之间进行选择，根据这 两种情况分别从纳税筹划角度说明如下： 采用租赁方式 某人将该商住楼租赁给a公司作为办公之用，租金为每年40万元，作为出租方的个人应缴纳： 第 1 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 营业税及附加：40万元×5.5%＝2.2（万元） 房产税：40万元×12％＝4.8（万元） 个人所得税：（40－2.2－4.8）×20%＝6.6（万元） 应交税金总计为13.6万元。 这样，出租方的净收益为：40-13.6＝26.4（万元） （一） 采用投资方式 以商住楼作价250万元（占总资本的90%）与他人合作成立注册资本金为278万元的公司,以该商住楼作为新公司的办公用房。则新公司少付租金40万元，在其他条件不变情况下，相当于公司多盈利40万元。个人股东净收益计算如下： 1) 房产税：250万元×1.2%×70%＝2.1万元 2) 企业所得税：(40万元－折旧费－房产税)×33%＝(40万元－250/20万元 -2.1万元)×33%＝25.4万元×33%＝8.382万元 3) 企业净收益：40万元－折旧费－房产税－企业所得税＝40万元－12.5万 元－2.1万元－8.382万元＝17.018万元 4) 个人股东收益：17.018万元×90%＝15.316万元 5) 个人所得税：15.316万元×20%＝3.06万元 6) 个人股东净收益：15.316－3.06＝12.256（万元） 也就是说，以房产投资实际得到的净收益为12.256万元，与房产出租的净收益26.4万元相比，投资是不划算的。 某房地产公司一九九六年末，购入土地一宗。其青苗赔偿费500万元，应由开发商直接支付给村民。开发商与村民商定，此500万元村民暂不支取，作为借款由房 第 2 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 地产公司有偿使用，双方签订“借款协议”，协议约定：借款期限为三年，利率为月息 1.5%，按季支付利息。一九九八年末，双方商定再续签“借款协议”，在保证村民利益 基础上，进行了纳税筹划安排。协议约定：借款期限为三年，利率为月息0.6%，月末支付利息，如果未及时支付利息，则由开发商按月支付违约金0.4%。 这样可节企业所得税：〔500×3×12×（1.5%－0.6%）〕×33%＝53.5（万元） 根据《企业所得税暂行条例》规定，向非金融机构借款的利息支出，不高于按照 金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。年息18%远远高于同期贷款利率水平，企业会多负担企业所得税。将其利息进行分解，一部分作为同 期贷款利率以内的利息支出，另一部分则作为违约金处理，这样就可合法地节税。 根据《企业所得税税前扣除办法》规定，纳税人按照经济合同规定支付的违约金 (包括银行罚息)、罚款和诉讼费可以扣除。 甲房地产公司购得土地100亩，价值1000万元，由于土地手续未完备，未取得土 地使用权证，后来情况发生变化，甲房地产公司欲转让该土地，乙房地产公司与甲房地 产公司签订了土地转让合同，合同约定转让总价款1200万元，签订合同后预付400万元，取得土地使用权证后支付尾款800万元。由于半年一直未取得土地使用权证，乙房 地产公司不能进行工程开发，欲按原价转让，以期收回预付款400万元。丙房地产公司有购买该土地的意向，乙与丙就相关事宜也谈妥。涉税合同这样安排： 1、甲公司与乙公司签订中止原土地转让合同执行的协议，并约定由甲公司返还乙 公司预付款400万元； 2、甲公司与丙公司签订土地转让合同，金额为1200万元，并约定由丙公司直接支 付乙公司土地预付款400万元。甲公司向丙公司开付具委托付款通知书，明确将400万元转让款直接付给乙公司。 这样乙公司可节税金：1200万元×5%=60万元 第 3 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 按照《营业税暂行条例》规定，转让无形资产应交5%营业税，而转让土地使用权成 立的标志是取得土地使用权证，因而未取得土地使用权证，实质上不是转让，所以可节税。 某房地产公司在市区开发了总面积为5万平方米的小户型电梯公寓，通过对需求市场 的调查研究，精装房销售更为有利。公司通过测算清水房售价平均为3000元/ 平方米，装修费500元/ 平方米，精装房实际售价平均为3500元/ 平方米，销售总额为17，500万元。照此计算,公司由于销售电梯公寓所产生的营业税为: 17500×0.05=875 （万元）。 公司对此销售进行了筹划: (1) 房产公司与购房客户只签订清水房销售合同，销售价为3000元 / 平方米; (2) 房产公司与装饰公司签订委托施工合同，合同约定：此合同房产公司只是代客 户签订的装饰合同，装饰公司可以代客户支付装饰预付款，客户签订购房合同时房地产公 司收回所垫付的装饰预付款。 (3) 购房客户与装饰公司签订装饰施工合同，合同单价500 元/ 平方米，装饰公司直接与购房客户结算装饰工程款，发票交与客户。 通过上述筹划, 房地产公司可以节税 50000×(3500-3000)×0.05= 125(万元) 同时，还可为公司节约印花税、城建税、房产交易手续费等税费，更能为客户减少 契税、房产交易手续费等支出。 甲公司5年前购得土地一宗120亩，帐面价值1200万元，由于该公司没有房地产 开发资质，只能将其变卖或进行投资。该土地就评估机构评估的价值为4800万元。两种 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 选择： A 、 一次性转让变卖土地 （1）营业税4800×5%=240万元 （2）企业所得税（4800-1200-240）×33%=1108.8万元 （1）～（2）小计1348.8万元 B、 按土地评估价值向乙房地产公司投资 甲公司出土地，乙房地产公司出资金并实施房地产开发。开发利润5:5分成，双方共担风险。甲、乙双方签订了投资协议和合作建房协议。双方约定合作期限为5年。 投资时的帐务处理为： 借：长期投资----乙公司 4800万元 第 4 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 贷：无形资产—土地使用权1200万元 贷：资本公积—评估增值准备2412万元 贷：递延税款---企业所得税 1188 万元 根据〖国税发(2000)118〗规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资,应在投资交易发生时,将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务，进 行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。如资产转让所得数额较大，报经 主管税务机关批准，在5年内递延缴纳。 因此,甲公司选择B方案，可以递延税金1188万元达5年之久，相当于使用了5年无息贷款，节约利息支出：1188万元×6%+ （1188-238）×6%＋„„„.= 况且选择B方案，还能获取合作开发房地产的投资收益数千万元。 没有支付4800万元现款，即取得了土地开发权，节约利息支出：4800×5×6%=1440（万元）。 按照国税发[１９９３]１４９号《营业税税目注释》规定，以无形资产入股，参与接 受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 甲厂是一个集体所有制企业，由于经营不善，产品滞销，已连续亏损3年，亏损额达500万元，实收资本500万元，总资产5000万元，总负债5000万元，所有者权益为零。经 当地政府部门批准，同意由乙房地产公司将其兼并，安置员工及承担所有债权债务。兼并 方案实施过程中发现该厂有40亩土地账面价值200万元，评估后的价值为800万元，增值600万元。用于安置员工以及处理不良资产损失也为600万元。乙房地产公司用600万元货币资金完成了对甲厂的兼并。 对于乙房地产公司而言，通过兼并表面上看没有任何收益，但实际是划算的。 A、 甲厂亏损的500万元，按规定是可以抵减乙房地产公司所得税的，可节税: 500×33%=165万元。 B、取得了40亩土地，对下一步的成片开发极为有利。 根据《企业所得税暂行条例》规定，以前年度的亏损可在5年内弥补。乙房地产公司兼并甲厂过程中，应与当地税务部门衔接，由税务部门出具以前年度亏损可在5年内弥补 第 5 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 的书面文件。 某厂5年前成立并购入土地50亩，购入单价20万元/亩，土地帐面价值1000万元。该厂为有限责任公司，注册资本金800万元，股东3人，由于购地的资金通过银行借入 的，仅利息支出就达近300万元，帐面累计亏损为400万元（基本没有进行生产经营活 动）。该土地现值为2000万元。某房地产公司欲取得该宗土地，就与该厂协商有两种 方式供选择： A方案 房地产公司直接用2000万元现卖购入该厂的土地。涉税处理为： （1）该厂只有土地属优质资产，土地转让后即进行破产清算： a、转让土地的营业税为2000万元×5%=100万元 b、企业所得税（2000万元-1000万元-400万元-100万元）×33%=165万元 c、股东个人所得税400万元×20%=100万元 a～c小计365万元，即是说该厂转让土地破产清算后将交税365万元。 d、股东个人所得溢价500万元-165万元-100万元=235万元 （2）房地产公司除契税支出外，基本没有涉税支出。 B方案 房地产公司用1800万元购入某厂股东的股权，变更法定代表人承担其债 权债务而取得该土地。涉税处理为： （1）某厂的股东将股权转让产生溢价1800万元-800万元=1000万元 a 股东股权转让溢价应交个人所得税：1000万元×20%=200万元 b 股东个人所得溢价为1000－200=800（万元） （2）房地产公司将该厂收购后，将其作为房地产公司的内部核算单位。其收益明显： a 少花200万元即取得该土地使用权； b 该厂亏损400万元抵减企业所得税400×33%=132万元 通过比较，某厂与房地产公司采用了B方案，得到了双盈效果： （1）房地产公司得益：200+132=332万元 （2）某厂股东个人所得增加：710万元-235万元=475万元 按照税法规定，股权转让应征收5％的营业税，股权转让的溢价属于投资收益，企业 第 6 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 应缴纳企业所得税，个人应缴纳个人所得税。 甲房地产公司欠乙施工单位工程款200万元及利息20万元，而乙施工单位又欠丙钢 材供应商货款180万元及利息30万元。甲房地产公司欲用商品房与乙施工单位抵帐。 经过协商，甲与乙签订债务重组协议，如果甲一月内清偿200万元工程款，则利息乙不 再收取。而乙与丙也签订债务重组协议，如果乙一月内偿付180万元 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 款，则丙少收利息10万元。此例中，甲、乙、丙实行债务重组两种方案选择： A方案 甲用商品房抵乙的工程款，乙又用该商品房低欠供应商货款，甲、乙、丙 进行债务重组后，三方债权债务消失。但乙施工单位要多支出税金：200万元×5%=10万元。 B方案 甲直接与丙签订商品房销售合同，乙委托丙代向甲收款。 选择B方案可为乙施工单位节税10万元。 在上例中，供应商收取施工单位利息20万元，属价外费用，按规定应交增值税20×17%=3.4万元。如果施工单位与供应商签订借款合同，其利息收入按金融业8%营业税交纳：20万元×8%=1.6万元，这样可节税1.8万元。 按规定有偿转让不动产行为征收5%营业税；连同货款一起收取利息，属价外费用 应纳17%增值税。 某房地产公司开发商品房（普通住宅）一批，建筑面积为60000平方米。经过测算，预计销售平均单价1500元/ 平方米，销售总收入9000万元，允许扣除金额7450万元，增值额1550万元，增值率20.8％，按照税法规定，应纳土地增值税为： 1550×30%＝465（万元）。 企业实际获利：9000－7450－465＝1085（万元）。 企业进行了筹划安排，增加住宅小区的绿化园林投入100万元，这样允许扣除金额 7550万元，增值额1450万元， 增值率19.2％，。按照税法规定，普通住宅增值率不 超过20%的，免征土地增值税。 第 7 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 这样企业实际获利：9000－7550＝1450（万元）。 增加成本支出100万元，节税465万元为企业净增加效益365万元。 某房地产集团公司，有建筑公司、装饰公司、房地产开发公司三家业务联系紧密 的关联企业。2003年度，三家公司分别完成产值为1.2 亿、8000万元、3亿元，建筑公司、装饰公司完成产值均是分别直接承接本集团房地产开发公司的业务。建筑公司本 年业务招待费总额为60万元，当年超标的业务招待费为：600000－〔15000000×0.05%＋105000000×0.03％〕＝210000 应调增企业所得税：210000×33%＝69300（元） 如果，将装饰公司完成的产值通过建筑公司分包，则可节税。即房地产公司将8000万元的装饰工程发包给建筑公司，建筑公司又将该装饰工程分包给装饰公司完成施工， 分别签订“工程承包合同”“工程 分包合同 分包合同模板绿化养护分包合同分包合同协议书范本分包合同协议书范本建设工程施工分包合同范本 ”。这样，建筑公司完成的产值为2亿元，业务招待费的开支限额为：1500万元×0.5%＋18500万元×0.3%＝63万元，而实际开支业务招待费60万元，并未超标。也就是说，通过签订分包合同，可节税近7万元。 某工程监理公司于2000年9月8日开业（营业执照的时间），当年实现营业收入 100万元，应税利润为8万元。该公司符合“财税字（94）001号”文件精神，属于新办的从事技术服务的企业，同年12月主管税务机关已批准其免征2年企业所得税的申请。 从纳税筹划角度，企业并没有将2000年作为享受优惠政策的纳税年度，而选择2001年作为享受优惠政策的纳税年度，2000年按照正常情况纳税，这样可以节税。 假定，2001年度实现营业收入500万元，应税利润为50万元；2002年度实现营业收入600万元，应税利润为70万元。该公司于2001年1月缴纳了2000年度的企业所得税：8万元×27%＝2.16万元 通过选择合理免税年度，可节税：70万元×33%－2.16万元＝20.94万元 根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 》第五十二条规定： 条例 第 8 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 第四条所称的纳税年度，是指自公历1月1日起至12月31日止。纳税人在一个纳 税年度的中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足 12个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度。因此，在这种情况下，选择合理 的免税年度，完全是可以合法节税的。 某房地产公司自90年代初期开发至2001年5月，已销售商品房10亿元。商品房销售如何缴纳印花税在《印花税条例》中不明确，可以有两种理解：其一、商品房销售 的成立是以办理房屋产权证为标志，故商品房销售合同应按税目“产权转移书据”0.5?征收印花税；其二、商品房销售行为属于一般的购销行为，故商品房销售合同应按税目 “购销合同” 0.3?征收印花税。显而易见，选择后者可节税： 10亿×（0.5?-0.3?）=20万元。 四川省地方税务局已于2001年8月以“川地税函[2001]215号”下文明确，商品房 购销合同实质上是“产权转移书据”，应当按照“产权转移书据”贴花。因此，现在商品房 销售合同已不能再按税目“购销合同”贴花，而应按税目“产权转移书据”征收0.05％的印花税。 某房地产集团公司，控股企业近10个，基本上都属于房地产及相关行业。过去都 是由集团公司统一向金融机构贷款，然后转贷给各控股企业，向各控股企业收取利息（在 金融机构利率基础上加收10％）。该集团2001年向银行融资6亿元，支付利息3600万元，应向各控股企业收取利息3960万元（3600×110％）。涉税处理有两种选择： A 由集团公司向控股公司收取利息3960万元。 （1） 集团公司：按金融业征收营业税 3960万元×8％＝316.8万元； （2） 控股公司：支付的利息超过金融机构利率，应征收企业所得税 360×33％＝118.8万元。 （1）～（2）小计 435.6万元。 B 由集团公司与各控股企业签订转贷款合同，收取与金融机构一致的利息3600 第 9 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 万元；集团公司再向控股公司收取管理费360万元，主管集团公司的税务机关已同意各 控股公司在税前扣除。 (1)集团公司：收管理费按其他服务业征税：360万元×5％＝18万元； (2)控股公司：向集团公司缴纳的管理费可在税前扣除；向集团公司支付的利 息不超标。因此，涉税金额为零。 通过A、B方案比较，B方案可节税：435.6万元－18万元＝417.6万元。 根据财税字[2000]第7号《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》的规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(以下简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业 税。 甲房地产公司的总工程师月薪8000元，按月兑现，不再报销各种个人费用（通 讯费、出差费、服装费、基本医疗保险养老保险等）；乙房地产公司同一职位的高级 管理人员，公司支付总额也是8000元，虽月薪仅为4700元，但可以据实限额报销以 下费用：车辆使用费1000元、通讯费1000元、服装费300元、医疗养老保险费800元、书籍报刊费200元。 甲乙两公司的涉税处理有异： ： （1）个人所得税〔（8000－1600）×20％－375〕×12＝10860（元）； （2）企业所得税（8000－800）×33％×12＝28512（元）。 ： 第 10 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 （1）个人所得税〔（4700－1600）×15％－125〕×12＝4080（元）； （2）企业所得税（4700－800）×33％×12＝15444（元）。 通过甲乙公司的比较可以看出，乙公司进行了纳税筹划，不仅节约个人所得税6780元，而且还节约了企业所得税13068元。 说明：在本案例中，已根据修订后的《中华人民共和国个人所得税法》第六条的 规定“应纳税所得额的计算，工资、薪金所得，以每月收入额减除费用一千六百元后的 余额，为应纳税所得额。” 某房地产公司2001年末筹建时，就公司注册地进行了选择筹划。公司注册地在某 省会城市是确定的，具体注册的工商部门有以下选择： （1）省工商局注册 ； （2）市工商局注册； （3）某高新技术开发区注册； （4）某区工商局注册。 经与相应的招商引资部门联系，并再三斟酌，最后确定将公司注册在国家级高新 技术开发区较为理想，该区对新进入公司实行财政扶持奖励政策，按照实际缴税金额的 40%予以奖励。注册地一经确定，公司于2002年初正式成立，当即进行了大规模的房地 产开发。2002年～2004年，公司实现销售收入4亿元，利润总额达3000万元。 几年来公司共获得区政府的财政奖励： 4亿元×5％×40%＝960万元，对公司的进一步发展奠定了基础。 某房地产公司开发已成功开发了3个住宅小区（约100万平方米），实现销售收入 近20亿元，其中代客户收取的天然气费、维修基金、光纤费等共计5000万元该公司列入了“其他应付款――代收款”核算。在2000年的例行税收检查中，税务部门对5000万元的代收款收入，作为营业收入的组成部分计征了营业税金及附加275万元。公司吸取了这次教训，决定成立物业管理公司来代收这些款项。2002年公司开发电梯公寓一批，建筑面积10万平方米，平均销售单价3000元，总户数800，维修基金按3%收取，天然气安装费每户5000元、光纤入网费每户600元。公司取得以下收入：房款收入30000万元，维修基金900万元，天然气安装费400万元，光纤入网费48万元，收入总计31348万元。按照税法规定，该公司将应纳营业税：31348×5%＝1567（万元） 公司进行了纳税筹划安排：成立物业管理公司，维修基金、天然气费和光纤入网费 第 11 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 由物业公司代收。房地产公司只收取房款30000万元。 这样物业公司代收的款项可节约营业税：1348×5%＝67.4（万元） 根据国税发［１９９８］２１７号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知》的规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费，燃（煤）气费、 维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管 理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对 其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 根据国税发[2004]第69号《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的 通知》规定，鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其 指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计 征营业税。 某房地产开发公司出售一栋写字楼，获得销售收入3200万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了180万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下：房地产开发 成本为800万元，支付土地出让金200万元，加计20%费用为200万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元 ，扣除总额为1500万元，增值额为1700万元，增值率为113．33％ ，应纳土地增值税625万元 假如公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则可以作为扣除项目金额。该公司 转让房地产取得的收入总额为3380万元，允许税前扣除项目的金额为1680万元，增值额为1700万元，增值率为101．19％。公司应纳土地增值税额为598万元。扣除代收费用多缴营业税9万元，还可减少土地增值税支出18万元。 某房地产企业2003年在×市的南延线征地500亩，开发建设生态高档社区约50万 平方米，该公司将工程分别发包给5个施工企业完成，发包的建筑安装产值为3.5亿元。 2005年6月该生态高档社区的开发建设已基本完成，并交付业主使用。该房地产公司与 工程所在地的主管税务机关签订了《建筑安装工程代扣代缴营业税协议》，协议中明确规 定由房地产公司在支付施工单位工程款时，将营业税金及附加代扣，再由房地产公司向税 务机关统一缴纳。同时还明确，税务机关按代扣代缴税款的3%向房地产公司支付手续费。该房地产企业由于开发质量、速度、品质均较好，对当地政府的财政作出了较大贡献，当 地政府决定对该企业进行财政扶持，按实际缴税金额的5%予以奖励。仅代扣代缴建安营业税金及附加，该公司可获得以下收益： 1、 代扣代缴手续费：350000000×3%×3%＝315000元 第 12 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 2、 政府奖励：350000000×3%×5%＝525000元 从上述可以看出，房地产企业与工程所在地的政府机关、税务部门等的联系是非常 紧密的，如何使企业的获得更多的收益，筹划是必要的。 某房地产公司在2003年电梯公寓的销售上采取了一项“返息营销策略”，以扩大销 售，缓解资金压力。电梯公寓建设过程中，客户有购买意向时，可先签订订单，并预付房 款的50%，公司按月息1%支付利息，客户可随时选择是否购买，房产公司将兑现付息承诺。 客户正式定房签定购房合同，客户可选择一次性付款方式或按揭付款方式。如果客户选择 一次性付款方式，则将利息首先在余款50%中抵减，再支付剩余房款；如果客户选择按揭 付款方式，则公司将除首付款以外的剩余款和利息一次性支付。通过这种方式，公司收取 订金5000万元，平均占用时间为6个月，应支付利息300万元.但是，从税收角度就存在着多缴税的问题： 1、利息超标，假定税务部门允许扣除的年利率6%，则超标利息为150万元,企业应 多交企业所得税:150×33%=49.5万元 2、支付利息，应代扣个人所得税60万元，客户会有意见。 面对多缴税的问题，公司决定将“返息营销策略”改变为“降价营销策略”。“降 价营销策略”的主要内容为：“返息营销策略”的实质内容不作变化，仅是将“返息”改 为“降价”。根据测算，返息金额相当于这部分房款的2％，因此公司决定，对“签订订单、预付房款50%”的购房客户，给予房款2%的降价优惠。 这样筹划后，企业收到了“一箭三雕”的效果： 1、 利息超标的所得税近50万元不交了； 2、 个人所得税60万元也不扣了； 3、 还为房地产公司节约营业税近20万元。 某物业公司在市中区拥有高档办公楼一栋，建筑面积2万平方米，拟全部出租，向承租人收取租金。2001年物业公司分别与各承租人签订“房屋租赁合同”月租金60/?，每 年物业公司可取得收入108万元，物业公司应缴纳税金如下： 营业税 144×5%=7.2(万元) 房产税 144×12%=17.28(万元) 小计 24.48(万元)(其他税费不计) 物业公司经过分析，向承租人收取的租金60/?，实际包括了三部分内容,即房屋租 金45元、物业管理费10元、水电费约5元。为了节税，物业公司分别与承租人签订“房 屋租赁合同”“物业管理合同”“代收水电费合同”(分别为承租人安装水表、电表)，分 别收取房屋租金、物业管理费和水电费。 第 13 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 这样, 物业公司应缴纳税金如下： 营业税 (55×12×20000)×5%=6.6(万元) 房产税 (45×12×20000)×12%=12.96(万元) 小计 19.56(万元) (其他税费不计) 通过比较,可节税24.48-19.56=4.92(万元) 根据国税发［１９９８］２１７号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知》的规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费，燃（煤）气费、 维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管 理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对 其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 成立销售公司节省土地增值税 某房地产企业开发了一批普通商品房住宅，从税收筹划的角度看，可供开发商选 择的价格有两种： 1. 可供销售的普通标准住宅以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为 1166.96的万元，增值率为19.97％，免征土地增值税，净赚233.04万元。 2. 若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48％，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。 如果开发商将销售部门独立出来，设立一个房屋销售公司，房屋开发公司将住房 以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97％，小于20％免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税、城建税、教育费附加合计：1500×5％×（1＋7％＋3％）＝82.5万元，从利益集团看，可获得250万元的利润，比筹划前增加17.25万元。 某房地产集团公司有7个全资子公司，其中有房地产公司三个、商品流通、物管公 司等4个。仅三个房地产集公司，年产值达到10亿元，年开支广告费9000万元、业务招待费500万元。每年仅“广告费”“业务招待费”超过税法规定的标准而交纳的企业所得 税达到近400万元。通过分析，集团董事会决定成立具有独立法人资格的集团控股的“房 屋销售公司”，包销集团内房地产公司委托销售的商品房，年产值为5亿元。 这样，不考虑其它因素的情况下，成立房屋销售公司，就可增大集团年产值5亿元，“广告费”、“业务招待费”就不可能超标，相对节约企业所得税400万元。 第 14 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 甲房地产公司欲取得乙房地产公司的土地100亩，而又不愿意通过招标、挂牌、 拍卖的程序。双方商定，甲方以货币资金1000万元、乙方以土地作价6000万元，共同组建丙房地产公司。待乙公司的土地使用权过户至丙公司后，甲公司以购买乙公司 在丙公司所持有的股权（作价6000万元）方式，获得丙公司100%的股份从而获得土地使用权。 1、 甲公司节省： 1) 土地拍卖佣金 6000万元×5%＝300万元 2) 土地交易手续费 6000万元×3%＝180万元 小计 480万元 2、乙公司节省了土地使用权转让的营业税金及附加： 6000万元×5.5%＝330万元 根据财税[2002]第191号 精神，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方 利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，转让该项股权，也不再征收营 业税。 用债权获取土地使用权的筹划 随着国家土地政策的紧缩，要取得土地使用权不仅难，而且价格较高。但是用债 权获取土地是合法的途径之一。甲公司3年前，在某房地产开发商购房（商铺）尚欠 余款2500万元，双方多次协商还款事宜，并商定：从购房之日起3个月后，开始按欠款额计算利息。由于甲公司资金链出现问题至2004年9月尚未未还。当月房地产开发商将甲公司公司告上了法庭，要求其偿还本息。经过法院调查了解，某公司的资产只 有价值2950万元的土地可以抵偿该债务。最后法院判决甲公司用价值2950万元的土地抵偿房地产开发商的债务（其中，欠款本金2500万元，三年利息应收525万元，考虑土地抵债对开发商好处较多，开发商免收利息75万元）。 1、甲公司的涉税处理：应交营业税2950万元×5％＝147.5万元 2、某房地产开发商涉税处理： 1）应交契税：2950万元×3%＝88.5（万元） 2）应交营业税：450万元×8％＝36（万元） 小计 124.5（万元） 房地产开发商收取的利息收入450万元，根据《营业税暂行条例》规定，适用金融 业5%的营业税税率。 其实，甲公司完全可以将土地进行拍卖，获取更高收益，根据同一地块土地市场价 值估计，拍卖金额可达3200左右；某房地产开发商也可直接参与竞拍该土地，但成本 过高，且变数较大，获取土地的可能性不确定。 随着国家房产新政的实施，整个房地产市场处于观望、持币待购的态势。2005年 6月中旬，某开发商在促销活动的广告中提出了“购房屋、送空调、免天然气安装费” 的营销策略。经过纳税筹划将广告变为“销售带空调的房屋，免天然气安装费”。这 样，就可节约增值税和营业税。 第 15 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 1、因为销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调视同销售缴纳增值税。 而销售带空调的房屋把空调价值加到了房屋价值里面，看似简单的文字游戏，对纳税 却有很大的差别，由于房屋和空调不可分割只需按房屋价格缴纳营业税，因此在签订 购房合同时，不要约定空调是赠送的，但是可以约定房屋包括空调等附属设施，空调 成本计入“开发成本――建筑安装成本”，构成房屋价值的一部分。假定每套住宅的 空调价值10000元，形式每套住宅可节增值税税：10000×6%＝600（元） 税务部门一般均认定房地产企业为增值税小规模纳税人，其税率为6%。 2、免天然气安装费，可以在房屋价值中直接扣减天然气安装费，减少合同总价 款，节约销售不动产的营业税，天然气安装费每户为6000元，则可节税： 营业税＝6000×5%＝30（元） 从上述可以看出，通过选择房产促销的广告词进行纳税筹划，销售每套住宅可节 税630元。 2004年3月20日，甲公司和乙公司达成协议，将甲公司在某省会城市的一处房 地产转让给乙公司，房地产的账面价值为5000万元(假设土地增值税的扣除项目金额 为6000万元)，转让价为10000万元，根据现行税法规定甲公司应缴纳的各税如下(不考虑企业所得税)： 1．应缴纳营业税及附加合计为(10000—5000)x5．5%＝275万元； 2．应缴纳的印花税(税目为产权转移书据)为10000x0.05%＝5万元； 3．应缴纳的土地增值税为： 增值额超出扣除项目金额的比率为(10000—6000)／6000＝66．67％。 应缴纳的土地增值税：4000×40%—6000×5％＝1300万元。 以上甲公司共应缴纳税款为1580万元。 乙公司应缴纳契税(税率按3%计算)为10000x3%＝300万元。 如根据现行税法规定进行筹划，甲公司将该处房产作为投资和自己的股东公司丙 合资成立丁公司，丙公司以较少的资金入股，甲公司绝对控股。然后甲公司将自己在 丙公司的全部股权以10000万元的价格转让给乙公司，和上面的例子相同的是乙公司 得到了自己想要的房地产，但这次房地产交易的纳税结果却大相径庭，甲公司、丙公 司和丁公司应缴纳的税金为： 甲、丙和丁公司应缴纳的营业税及附加、印花税、契税、土地增值税均为0。 因此，通过筹划可为甲乙公司节税1880万元 根据财税[2002]191号《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》第二条，对股权转让不征收营业税。 第 16 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 ２００３年底，市国有资产管理部门要求龙盛公司改制。企业改制时要对在建工 程———“烂尾”楼进行处理。截至２００３年末，龙盛公司账面已发生的土地开发 和建安工程成本等成本费用共２６００万元（其中２５００万元是从当地建设银行借 来的）。资产评估机构确认这幢“烂尾”楼公允价值为２５００万元。当时，建兴百 货公司愿与龙盛公司按５１：４９的比例共同投资一个大型商场，龙盛公司可以以“烂 尾”楼作价３０００万元出资。与此同时，当地一位民营企业家也愿意以３０００万 元的价格购买这个楼盘。 根据以上情况，业务部门提出了４套处置方案。 方案一：• 龙盛公司应缴纳的各项税收如下： 应纳营业税＝２６００×５％＝１３０（万元） 应纳城建税及教育费附加、地方教育附加＝１３０×１１％＝１４．３（万元） 土地开发成本为２６００万元，转让价格也为２６００万元，没有产生土地增值， 龙盛公司不用缴纳土地增值税。 企业转让不动产取得转让收益，应缴纳企业所得税。但龙盛公司的转让净收益＝ ２６００－２６００－１３０－１４．３＝－１４４．３（万元），也不用缴纳企业 所得税。 如果选用方案一，龙盛公司处理“烂尾楼”合计需缴纳各项税金１４４．３万元， 实际亏损１４４．３万元。 方案二：•龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格３０００万元直接出售给当地民营 企业家。•龙盛公司应纳营业税＝３０００×５％＝１５０（万元）•应纳城建税及教 育附加、地方教育附加＝１５０×１１％＝１６．５０（万元）•应纳土地增值税＝（３ ０００－２６００－１５０－１６．５）×３０％＝７０．０５（万元）•龙盛公司转 让“烂尾”楼取得的转让收益，应按规定计算缴纳企业所得税（３０００－２６００ －１５０－１６．５－７０．０５）×３３％＝５３．９４（万元）。 根据方案二，龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中，合计需缴纳各项税金２９０．４ ９万元，转让净收益为１０９．５１万元（３０００－２６００－２９０．４９）。 方案三：•龙盛公司将“烂尾”楼按市场价格３０００万元折合成５１％的股权， 与建兴百货公司共同投资开办大型商场。 龙盛公司在此环节应缴纳企业所得税（３０００－２６００）×３３％＝１３２ （万元）• 即龙盛公司在处理“烂尾”楼过程中只需缴纳企业所得税１３２万元， 转让净收益为２６８万元。 方案四： 龙盛公司利用“烂尾”楼注册公司，然后将这个公司整体出售给那位 民营企业家。 因此，龙盛公司需缴纳企业所得税１３２万元（３０００－２６００）×３３％[]， 转让净收益为２６８万元。 以上４套方案，其他费用相差无几，但税负不同。选用方案三或方案四，龙盛公 司可以获得相同的税后利润。但是方案三操作简便，相关费用相对较低，最终，公司 董事会决定采用方案三。 第 17 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企 业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应 公司（商品流通企业），房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购 和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。 2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产 公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时 根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。 房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本， 就可以少缴土地增值税。 成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费（作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的），相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。 以“某高档写字楼”的相关资料为例予以说明。 销售收入72560万元，开发成本费用（包括开发成本、期间费用）40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为： 增值额：（72500－40000－3990－40000×20%）＝20510（万元） 增值率：20510/51990＝39％ 应缴土地增值税：20510×30%＝6153（万元） 销售收入72560万元，开发成本41600万元（增加了材料成本1600万元），销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为： 增值额：（72500－41600－3990－41600×20%）＝18590（万元） 增值率：18590/ 53910＝35％ 应缴土地增值税：18590×30%＝5577（万元） 从上述可以看出，如果成立材料供应公司，甲供材料由材料公司采购供应（供应 手续费约为10%），该写字楼销售完毕时，就可节约土地增值税576万元（即6253万元－5577万元），扣除材料供应应缴的增值税（16000万元×1.7%）＝270万元，还可节约税金300万元。 该材料供应公司，2005年内即完成了某房地产公司委托的甲供材料16000万元的供应任务，取得手续费收入1600万元，扣除应缴纳的增值税270万元，扣除开支的期间费用（管理费用、经营费用、财务费用）100万元，实现利润1230万元（假定不作任何纳税调整），应缴企业所得税为： 1230万元×33%＝405.9万元。由于符合（94）财税字第001号的规定，因此这部分企业所得税也就节省了 第 18 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 根据财政部、国家税务总局（94）财税字第001号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》中的 “对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、 旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位， 自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税一年”的精神，新成 立的材料供应公司属于“可减征或者免征所得税一年”的对象。 某房地产开发企业2004年8月通过竞拍，获得四川省某市“烂尾楼”一栋，竞 拍价为3000万元。该“烂尾楼”土建主体工程已完成，围护结构、装饰装修、水电安 装、电梯、通风、空调以及总平工程均未完成，需用继续施工，要将该“烂尾楼”改 建竣工交付使用，需投入建筑安装工程成本1500万元。该工程竣工后，拟用于该房地产公司办公。 通过与当地建设主管部门衔接，从建筑工程质量检查角度，改建的方式是“自建” 还是“发包”，均符合相关规定。从纳税筹划角度，“自建”与“发包”相比，到底 哪一种方式更节税？ 将该工程发包给具有施工资质的建筑公司完成施工，与建筑公司签订《建设工 程承包合同》，并且按照规定进行工程价款结算，结算总造价1500万元（营业税金及附加另计）。这样不仅会增大建安成本（施工单位的利润不能不考虑），建筑公司还 会向该房地产公司收取建筑工程营业税及附加：1500万元×3.3%＝49.5万元。 自行组织施工人员进行施工，所需材料设备直接与供应商签订合同，需要发包的 项目（如：铝合金门窗、电梯安装、空调安装等），分别与具有相应资质的分包商签 订工程分包合同，由分包商完成所承包的工程内容。在会计核算上，通过“在建工程” 科目核算自行施工所发生的人工费、管理费、材料设备费用以及分包工程等建筑安装 工程成本1500万元。工程竣工验收交付使用后，按照“在建工程”科目汇集的总成本 3500万元，结转至“固定资产――房屋建筑物”。 这样，采取“自建”形式，既可节约建安成本，还可减少工程营业税金及附加以 及节省房产税。 1、 节省营业税及附加：1500万元×3.3%＝49.5万元 2、 每年可节约房产税：49.5万元×70%×1.2%＝4158元 如果按照20年计算，即可节约房产税近10万元。 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条明确：单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务。也就是说，单位自建 的房屋建筑物只要不对外销售，就可不缴建筑工程营业税及附加。 第 19 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 从上述可以看出，拍得“烂尾楼”的改建工程，采取“自建”方式与“发包”方式相 比，仅从纳税筹划角度可以节省50万元以上的税金支出。 某新开发竣工的五星级大酒店，由于地处西部某省会城市的中央商务区，大部分 客房出租给公司作为办公用房，少部分客房租给固定客房居住。2004年该酒店取得营业收入1400万元（其中：租金收入1200万元，为客户代收水电气费200万元，为客户代付水电气费190万元），仅营业税、房产税就缴纳了238万元（附加税省略不计，下同）。2005年，从纳税筹划角度，决定成立物业管理公司，以节省税金。 假定2005年该酒店的营业收入及构成与上年完全一致，由于成立了物业管理公 司，酒店和物业公司分别缴税为： 1、 物业公司缴纳营业税：（200万元－190万元）×5%＝10万元； 2、 酒店缴纳营业税和房产税：1200万元×（5%＋12%）＝204万元 由此可见， 2005年酒店和物业公司共缴纳营业税和房产税214万元，与2004年缴纳的238万元税金相比，节税24万元。 根据国税发［１９９８］２１７号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关 营业税问题的通知》的规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费，燃（煤）气费、 维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管 理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对 其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 某房地产公司总经理（也是公司股东）因工作需要，拟从财务借款购价值100万元的小车一辆，车主为总经理本人。财务部经理建议，以公司名义购置，有利于节税。 总经理采纳了财务经理的建议。 如果以总经理管理名义购车，购车款属于总经理个人借支，根据税法明确，将征 收20%的个人所得税；该车的使用费用（养路费、保险费、油料费等，年开支4万元）不能在房地产公司报销，该车的折旧费（年折旧费约为20万元）也不能计入房地产公 司费用。 如果以房地产公司名义购买，则该车作为公司的固定资产管理，相对可节税： 1、 个人所得税：100万元×20%＝20万元 2、 每年节约企业所得税：（20万元+4万元）×33%＝7.92万元 根据国家税务总局2003年《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》 精神，除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、 家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出、购买汽车、住房等财 产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目 计征个人所得税。企业的上述支出也不允许在所得税前扣除。 第 20 页 共 21 页 房地产企业纳税筹划案例分析 某房地产公司在郊外兼并某工厂，获取土地一宗。在土地上有建筑物（工业厂 房）12000平方米，账面显示该建筑物的固定资产原值为1200万元。根据规划，该土 地将在3年后进行房地产开发。为了充分利用现有资源，公司决定将该建筑物进行招 租，租赁给其它单位使用收取租金。A公司拟利用该建筑物作为仓库，保管建材物资， 双方约定每年由A公司支付租金120万元，签订房屋租赁合同。经过筹划认为，如果 将租赁合同改为仓储保管合同（房产公司要具有仓储保管条件，增设保管员等），租 金额不变，房产公司可节省房产税。（由于营业税及附加相同，因此不作比较） 一、 签订仓储保管合同，应缴房产税：1200万元×70%×1.2%＝10.08万元 二、 签订房屋租赁合同，应缴房产税：120万元×12%＝14.4万元 因此，变更合同方式，每年可节省房产税4万余元，三年可节税13万元 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条规定，房产税的税率，依照房产 余值计算缴纳的，税率为 1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。 第 21 页 共 21 页