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一个老税务告诉你,征房产税还得走七步.doc

一个老税务告诉你,征房产税还得走七步

Abigail丹丹
2019-05-18 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《一个老税务告诉你,征房产税还得走七步doc》,可适用于综合领域

一个老税务告诉你,征房产税还得走七步这两天关于征不征房产税的话题又死灰复燃,原因起于日前举办的博鳌房地产论坛现场,诸位经济学大咖激烈交锋,发表了几乎截然相反的观点。其中,国民经济研究所所长樊纲认为,房产税是一个内在稳定器,可以减少楼市投资需求,呼吁赶快实行。中房集团理事长孟晓苏对此表示支持,并发表了令笔者“振聋发聩”兼“耳目全新”的观点,“如果不征房产税就会使两部分人继续受害,一部分人是农民,第二类是最后买房的人群受害”。对房产税征收多年来难以推动的问题,孟理事长认为主要是“城市居民是既得利益集团,所以反对房产税”。持不同观点的是北京师范大学管理学院教授董藩,其认为,在中国征房产税前提条件不具备,而且目前有无数问题解决不了,也没有可操作性,因此房产税暂时还无法推出。为此,笔者专门就此问题请教了一位在基层税收征管一线干了近二十年的老税务,我们姑且称他为老甲。“除了董藩,全是瞎BB”,老甲点着一根黄金叶,深吸一口说道,“都是一群不识人间阳春水的伪专家。国务院年就颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发号,以下简称房产税暂行条例),房产税早开征了,现在要做的只是修订,要对原来的免税对象重新征税。可你知道在实际操作层面对现在免税的个人住房征税有多难吗”老甲掰着指头对我说,重新开征一个税种至少要考虑以下七个要素,纳税人、课税对象、税率、纳税期限、纳税环节、税收优惠、欠税追征。一个要素考虑不到,这税你就征不上来。而本次修订房产税条例,在我看来,一个要素也没考虑好,以前免了,现在想顺利重新开征哪那么容易不信,我一条一条说给你:第一步,来看看谁将是房产税的纳税人。根据房产税暂行条例第二条规定:房产税由产权所有人缴纳。基本可以断定的是,未来的房产税不管如何改,这一条应该不会变,即谁的房子谁缴税。乍一看,权责清楚,没有问题。但实际上,大家必须搞懂一个最基本的税收术语,你是纳税人还是负税人简单来讲,纳税人与负税人的最大区别,是是否可以实现税负转嫁,能够实现转嫁的是纳税人,即通俗讲的“羊毛出在狗身上”不能实现转嫁的是负税人,即最悲催的“羊毛出在羊身上”。在中国现行以流转税为主的税制体系下,大多数时候两者不是一个人。最好懂的例子是别看中石油中石化增值税消费税一年交上千亿,但他们只是纳税人,而那个冤大头负税人就是在座的所有有车一族。按常规税制设置来说,房产税属财产行为税,应当不具有流转税一样的转嫁功能,即房产税应当像个人所得税、契税一样,纳税人即负税人。可实际情况呢所有买过房卖过房租过房的同志们,应当由房东缴纳的个人所得税、契税、增值税(老的营业税)、房产税、教育及城建附加和中介费,是谁交的大声告诉我,我要听到你们的声音!怎么,居然都是买房人和承租人,不是法律规定应由房东、卖方人交吗怎么,你不交居然他们不卖给你房不租给你房呕,买噶的!怎么会这样尼那些将降房价寄托于开征房产税的砖家朋友,欺负无房穷人,要不要这么狠第二步,来看看房产税的课税对象将会是什么。房产税暂行条例第三条规定:房产税依照房产原值一次减除至后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省,自治区,直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。当然,未来的房产税课税对象应当不会包括租金收入。那么问题就来了,未来房产税的课税对象将会是什么无非是两个选择,一个是以房产购入价值即房屋原值作为依据征税一个是以房产当下价格即房屋市值作为依据征税。先来说说依据原值征税,这里至少要面临三个问题,一是自建房、受赠房如何定价其二是购入时为房改房原值极低怎么办其三是当下高价刚买的房,哪个才是原值。一笑老师出题了:请听题,张三是某中直机关干部,年以十万元购得北京市三环内一套平方的房改房,年上半年以万元的价格卖给了北漂李四,请问,应当以何价格征收房产税。假设年税率为。资深税务专家老甲上前一步,一笑老师,对张三应当按房产购入价格即十万元乘以税率征税,年应纳税额千元对李四也应当按房产购入价格即万元乘以税率征税,年应纳税额万元。听完老甲回答之后,李四同学哭着说:首都套路深,我要回农村。再来看看,以房产当下价格即房屋市值作为依据征税面临的问题,首先就是市值谁说了算税务局说,你们小区旁边的碧桂园都十万一平了,你这最少不得值九万业主说,人家那是森林城市,我们这草毛都没一棵,两万都不值!SO,谁说了算按照目前车购税的征税惯例,最后最大的可能是“纳税人申报与税务机关核定孰高按谁征收”,即你申报的比税务机关核定的价格高按你的征,你申报的比税务机关核定的价格低按我的征,是不是很惊喜!而这里还有一个税务机关如何核定计税价格的问题,税务局的弟兄也不是万能的,除了会点税法会计,这房子值几个钱他能看出来即使能,估低了还好说,估高了纳税人服吗最公平的是第三方鉴定!呕,我再一次买噶的,全国城镇存量住宅近三百亿平方米,每年新增超过十万平,一套房一年评估一次,一次按千元,一五得五,二五得十……。别拦我,税务穷得土,我要去评估!第三步,来看看如何设置税率。现行房产税暂行条例第四条规定:房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为。一般情况下,一个税种的税率不可能是一档,而大多是几档。从国外来看,美国征收房产税由各地方根据财政需要自行确定税率。从我国的实际来看,更应如此。简单来讲,在北上广动辄上千万一套房子的情况下,税率设置不应超过千分之一。其基本设置原则,应当是房价越高税率越低,毕竟从缴税总额上讲,高房价地区承担了更高的税负。还有一个问题是,用不用按不同的房子类型设置分档税率。比如,别墅、商业、工业、居民、公寓用房,一档税率是否公平对大房子、好房子是否应当设置更高的税率在制度制定中都要细细的分析考虑。第四步,来看看房产税的纳税期限怎么规定。房产税暂行条例第七条规定:房产税按年征收,分期缴纳。纳税期限由省,自治区,直辖市人民政府规定。由此可以看出,现有房产税的缴纳模式与企业所得税“按年计算、分期预缴、年终汇算、多退少补”的模式差不多。但这种模式,对企业还行,对个人就有点折磨。从美国来看,除个别州一年分两次缴纳外,大多数实行按年缴纳。在未来的房产税纳税期限设置中,按年计算,一次缴纳的模式应该更加合理。可以仿照企业所得税,给纳税人至少五个月的申报期。第五步,来看看纳税人在哪个环节缴税为好。纳税环节,直接影响征收方式。什么意思,房产税如果选择在业主房屋持有时征收,其征收方式必然是自主申报房产税如果选择在业主房屋交易时征税,就可以选择由地税征收或委托房管局和不动产交易部门代征。你不交税就不给你发证!有本事你咬我!让房管局和不动产交易部门代征的好处显而易见,交易即纳税,绝无漏网之鱼。但坏处同样显而易见,平时不收,攒到交易时一块征收,按照现在房产上升的幅度,用不了三十年,房产税比房价还高。一半是房价,一半是税款,哥买的不是房,是买抽啊!那就剩下最后一个选择,纳税人每年自主申报。对此,我只能说呵呵!看看个税超万自主申报情况,以年最富有城市深圳为例,自主申报万,占常住人口万的。想想,个税才交几个钱,年入万交千多块,都肉疼的要死。现在房产税一年十万!打死都不交!对不起,打不死,您还得交!第六步,是不得不说的税收优惠。之所以年就颁布了房产税暂行条例,而大多数人根本不知道有这个法规的根源是,该法第五条规定:下列房产免纳房产税:一,国家机关,人民团体,军队自用的房产二,由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产三,宗教寺庙,公园,名胜古迹自用的房产四,个人所有非营业用的房产五,经财政部批准免税的其他房产。所以,我们说,开征房产税的说法是错误的,对房产税免税范围进行调整是对的。现在看来,对个人所有非营业用房产征税恐怕是无可抵挡,但这件事究竟波及范围多大多深多广,将由房产税新的优惠政策决定。税收优惠政策从优惠类型大致分为减税、免税和退税。减税,简单来说,就是按一定的比例对应纳税额进行减免,比如,企业所得税小微企业减按税率征收企业所得税。免税,一般可以划分为全额减免和扣除额减免,比如个体工商户月增值税销售收入不超过万元免征。退税,就是通过税务机关或其他机关最多的是财政部门将已征税款先征后退或先征后返。我觉得,这三种方式都适合房产税税收优惠政策制定。首先,肯定是要有一个免征额的,用平方计量也好用套数计量也好,总之,必须将维持居民家庭生存的唯一一套住房从房产税征税对象中剔除!否则,民将不民,国将不国!第二,对一般性住房,即大平层、豪华公寓、别墅之外的住房,特别是经济适用房、棚户区改造房、房改房,因其居住本性,应当按低档税率征收或直接减免税额。第三,为了支持“租售同权”市场推广,可以考虑给予其部分或全部退税。第七步,也是最可怕的一步,如何进行欠税追征。你能想象吗有一天,北京居住了万人的天通苑小区,地税局的弟兄在挨家挨户敲门,“老乡,根据《中华人民共和国房产税法》有关规定,请您到某某地税局缴纳年度房产税万元”。打不死你我负责!这就是前面我一直强调的,房产税最好还是在房产交易环节一次征收,因为,此时的纳税人是零散的、分散的。如果由纳税人自主申报,则申报期限是统一的,同时意味着纳税人逾期缴纳时间也是统一的,税务机关面对的将是集中的、大量的不申报纳税人。怎么办怎么办也许年各级地税机关的招聘启事将是这样写的:走一走,看一看,地税局在招干不要会计不要软蛋,能打架敢骂战,少林武当直接算喽!老甲一番吐沫横飞,我似乎明白了点,也似乎还是糊涂。于是我问,你也别瞎BB这么长,你就简单说吧,这房产税到底征不征“税收是国之重器,房产税是重器之重”,老甲深吸了一口黄金叶,神神叨叨的说,“搞好了,河清海晏搞不好,……”一片烟雾缭绕中,老甲突然有了三分仙风道骨的感觉。

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