20130307_湛江徐闻项目发展策划顾问服务计划书

20130307_湛江徐闻项目发展策划顾问服务 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 书 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划顾问建议书 湛江徐闻大汉三墩项目 发展策划顾问建议书 合富辉煌(中国)房地产顾问有限公司 二零一三年三月 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 目 录 一、 合富辉煌集团——中国最具影响力房地产运营服务 商 ......................... 2 二、 合富辉煌发展策略中心——合富辉煌的蓝色军 团 ................................. 4 三、 合富辉煌对项目的初步理 解 ...................................................................... 7 四、 合富辉煌曾成功操作过类似项目简介(节选部 分) ........................... 10 五、 项目工作内容及工作大 纲 ........................................................................ 16 六、 合富辉煌发展策划服务工作流程简 图 ................................................... 17 七、 项目服务时间安 ————————————————————————————————————————————————————— 排 .................................................................................... 18 八、 项目工作大 纲 ............................................................................................ 18 九、 项目收费建 议 ............................................................................................ 23 十、 服务团队构成与人员简 介 ........................................................................ 24 - 1 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 一、 合富辉煌集团——中国最具影响力房地产运营服务商 合富辉煌集团，成立于1995年，是中国大陆成立最早、规模最 大、实力最强的专业地产服务企业之一，为中国房地产市场提供全方 位、全程式运营服务，拥有贯穿投资顾问、发展策划、营销代理、房 产经纪、物业管理、金融理财等多个领域的完整房地产运营服务体系。 2004年7月，在香港联交所主板正式挂牌上市(联交所编号:733)， 成为国内首家成功上市的房地产服务公司。 5大区域 全国战略布局完成，进入业务发展高峰期，构建华南、 华北、华中、华东、华西5大战略区。 100城市 服务的房地产项目遍及全国100个城市。 200品牌客户 长期服务并建立良好合作关系的品牌客户已超过 200个。 800项目 服务过的房地产项目逾800多个。 —————————————————————————————————————————————————— ——— 2000亿 近十五年来，在全国范围创造了2000多亿的房地产代理销售业绩，沉淀下丰富的客户资源和高效的运营能力。 近年来，我司业绩不断增长: ? 2006年公司以一手业务零售总额200亿元的骄人成绩被CIHAF评为2005中国房地产营销 代理企业品牌。 ? 2007年公司一手业务零售总额更创造出逾400亿的辉煌业绩，并被CIHAF评为“2007中 国房地产综合服务商TOP10”。 ? 2008年公司一手业务零售总额，在市场低迷的情况下仍然创造出逾350亿的辉煌业绩。 ? 2009年公司一手业务零售总额，随着市场的复苏，创造出逾800亿的辉煌业绩。 ? 2010年公司一手业务零售总额，在市场遭遇频频调控下，仍创造出逾1000亿的辉煌业绩。 合富辉煌近五年一手代理销售业绩单位:亿元- 2 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 集团架构: 集团业务范畴: 前期顾问 一手业务 二手业务 物业管理 ————————————————————————————————————————————————————— 营销策划信息咨询顾问管理 营销部署商业策划招商引资 客户服务 契约、法律、会计、税务 二手买卖租赁代理 全权管理租赁代理 - 3 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 二、 合富辉煌发展策略中心——合富辉煌的蓝色军团 (一)蓝色理念 合富辉煌发展策略中心的顾问服务开展始于1998年，经过十余年的发展、沉淀和积累，汇聚合富辉煌集团房地产运营服务前期研究和策划精英，整合集团市场研究、建筑研究、策划案例、信息技术、专家顾问等多个专业平台资源，主营房地产前期发展顾问业务。 制高 立足城市、区域以至国家层面来审视企业、项目发展，充分观照各个层面、各个环节的影响因素，发掘潜在价值、研判发展前景，拟定占据战略高度、符合市场趋势、最具可操作性的运营 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 。 洞悉 凭借理性、科学、缜密的思考和专业精神，从宏观趋势的把握到市场细节的认识，洞悉项目发展规律，并通过专业的研究方法和操作模式，实现对项目核心问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的精准分析，为项目发展和定位提供坚实可靠的研究基础。 融合 完整融入客户立场，培育共同存在感，以符合客户需求的————————————————————————————————————————————————————— 原则提供系统的解决方案;迅速融入项目所在地市场，以融合多专业的角度把握市场发展脉搏，寻找客户利益最大与市场风险最小的最佳契合点。 创见 不拘泥于经验、不受制于传统，随着市场环境变化调整思想、重构经验，为不同客户的特殊需求提供量身定做的解决之道，为项目的发展提供独特视角的发展理念，寻找创新的市场突破点，确定最为合适、合理的解决方法。 (二)蓝色精英团队 合富辉煌发展策略中心蓝色团队的构建，源自团队成员在房地产顾问相关学科的长期专业训练，也受益于合富辉煌集团广泛的房地产市场实践平台，更有赖于各领域人才模板的丰富。 不拘一格吸纳各路精英，兼收并蓄，融会贯通，相互融合渗入，营造合理化学反应。 蓝色团队就在于:精深的专业底蕴，沉稳的商业理性，包容的文化氛围。 合富辉煌发展策略中心蓝色团队拥有强势的多专业整合力量，涵盖了城市规划、经济、营销管 - 4 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 理、建筑 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、工程、财务等各方面的专业领域，其中包括建筑师、规划师、注册评估师、MBA及多名在开发、工程技术企业工作多年的专业人士，工作注重创新观念、务实操作与工程实践相结合。核心策划人员全部具有————————————————————————————————————————————————————— 本科以上学历，其中六成以上拥有硕士学位。 (三)五大资源——全方位地产业务支持平台 市场研究 依托合富辉煌集团遍布全国各地的分公司及分支机构，我们的市场研究平台对全国逾70个重点城市房地产市场进行联动监测、跟踪及动态积累，其中包括宏观经济走势、产业政策动向、土地市场、消费者需求、成交数据等。围绕市场研究平台，我们能够针对目标市场，迅速调用相关数据及资料进行信息归纳及数据分析，为我们快速切入当地市场、深入把握市场脉搏、寻找市场突破点提供坚实的信息基础。定期出版的专业期刊《地产新视野》，成为国内市场以及境外金融机构、投资者最为关注的房地产研究刊物之一。 建筑研究 作为全国房地产顾问代理企业中最早成立的专业产品研究平台，在扎实的理论基础以及丰富的项目经验支持下，累积了大量产品案例，并在此基础上，结合政策、市场、客户等关联背景，通过深入横向及纵向分析、归纳，总结出丰富的项目开发模式、产品设计模式，打造了独树一帜的建筑策划及产品研究平台。 依托强大的平台资源，我们能够对不同类型的项目，从其所处的独特背景出发，提供前瞻性与操作性兼备的开发策略、产品策划和设计顾问服务，实现策划成果与设计实施的有效转换。 策划案例 通过逾百个顾问项目实战洗礼、全国各地成功案例经验模式总结、各专业领域专家探讨、同行经验心得交流，我们的发展策划平台积累了不同类型的丰富案例、科学的研究模型、全面的经验总结、独到的操作模式，以及对市场最新资讯、相关领域最新学术研————————————————————————————————————————————————————— 究成果的跟踪搜集。 利用发展策略平台，我们能够针对具体项目，广泛利用实战经验积累、研究模型、成功案例规 律，快速聚焦项目问题及发展瓶颈、综合研判项目的战略发展之路，为我们的定制式服务提供充足 - 5 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 的经验支持。 信息技术 利用现代信息技术，建立各类信息系统服务于投资顾问、发展策略、营销代理、房产经纪、投资理财和物业管理等领域，并立足于全国70多个城市，将各个服务终端的信息流集合起来，使得我们的市场数据、客户数据好专业资讯具有巨大的信息优势，更好地服务于各个业务部门、有效地管理客户关系、更好地发展及调动客户资源。 专家顾问 穿越地产十五年发展的行业经历，不仅为合富辉煌沉淀了贰千多亿的市场交易记录，更为企业积累了用之不竭的优质社会资源;不仅吸纳了一群优秀的行业精英，也结识了一批不同行业领域的学者专家。在企业成长过程中，始终与清华大学、中山大学、同济大学、华南理工、暨南大学等国内顶尖学府保持良好的交流，与国内外的工业、商业、金融、旅游、规划、建筑、园林等专业机构长期合作，更聘请二十多位不同行业专业的学者专家，作为特别业务顾问，由他们共同构成跨域广泛的专家顾问平台，既实现了各行业间的资源共享，也为各类项目的运营实施提供了有效的支持。 ————————————————————————————————————————————————————— (四)全方位地产服务支持，度身定制策划顾问服务 - 6 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 三、 合富辉煌对项目的初步理解 我司对大规模复合地产、旅游地产前期策划有着丰富实操经验，已成功操作多个同类型项目，项目分布广东乃至全国各地。 3.1对本项目的初步认识 项目位于中国大陆最南端的徐闻县南山镇，粤海铁路北港码头西侧，距县城城区10公里，距海口18公里，距湛江150公里。目前陆路交通主要依托湛徐高速，未来的沿海高速铁路和跨海大桥等将进一步优化区域的交通条件。项目占地约2000亩，拥有海岛、红树林、湿地、温泉、渔村、文化等资源，滨海资源与原生态景观资源丰富，生态环境良好，是粤西较为罕见的大规模生态资源复合项目。 3.2对本前期策划任务的理解 本项目已进行多轮规划，初步定位为:以海洋文化、徐闻文化为文化内核，以滨海度假、情景体验、主题商业为主题的国际度假旅游区，规划功能包括高端酒店、主题乐园、商业小镇、滨海度假社区等，集居住、商务、休闲、度假、养生、养老、文化教育多功能于一体。 而针对本项目的发展，合富辉煌认为前期策划工作应重点考虑以下几个问题: 第一，项目如何突破区域洼地限制，寻求发展的突围机遇, 项目所在徐闻县地处中国大陆最南端，受通达性限制，目前属于————————————————————————————————————————————————————— 经济、产业和旅游的洼地，房地产市场感知度低。本项目要实现健康发展，如何突破区域洼地限制，如何捆绑区域经济与旅游发展做好区域营销，如何理清项目的核心要素与价值，如何寻找最彰显综合价值、最符合房地产市场需求的项目定位，将是项目发展的首要任务。 第二，项目如何实现从规划到落地的转变, 项目历经多轮策划及规划论证，已初步形成主题概念和发展思路。但项目的目标市场在哪里，置业群体有什么需求，如何满足这部分需求等核心问题仍然缺乏有力回应。合富辉煌认为，要实现从规划到落地的转变，必须从市场需求的原点出发，明确项目主打的核心客群，把握客群的核心需求，从市场可行、财务可行及技术可行的角度研判项目物业的发展方向，逐步打造项目的主题配套，推动项目的成功开发。 第三，项目如何围绕发展主线的核心竞争力体系构建，实现成功突围, 国内复合地产的发展刚刚起步，更多停留在营销概念阶段，能在功能硬件上围绕特色度假生活方式的发展主线来实现突破的项目较少，更多是以优质资源环境及高端功能配套(如高尔夫、游艇 - 7 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 等)拉动地产开发，真正的生活模式及生活方式的形成无论在硬件基础还是软件投入上都缺乏进一步生长的土壤。本项目在发展上已经具备多样的、优势的素材，如何构建起一种生活模式载体，把滨海度假、文化休闲、养老————————————————————————————————————————————————————— 养生真正转化成为一种特色生活方式，将是项目未来持续发展中不断需要解决的问题。 第四，如何快速及成功启动项目, 本项目是一个旅游地产项目，房地产部分是核心效益所在。企业的投入与效益体现是衡量项目成功与否的核心。因此，如何有效平衡资源及资金投入，在不同阶段都切实把好钢用在刀刃上，如何有效推动项目，特别是高效地促进启动区的物业销售，如何实现健康滚动发展，如何炒热区域，是项目发展的重中之重。 综上，我司认为本次前期策划工作任务在于通过客观、全面、系统的项目本体、城市发展、物业市场特征、客户需求等多方面因素分析，在提升优化现有项目定位的基础上，为项目制定具有可操作性、可执行性的发展建议，并对项目定位进行细化，使项目实现从规划设想到落地执行的转变，最终实现企业自身、政府、客户三赢。根据过往操作经验，我司认为本次前期策划重点解决的工作包括: ? 明确物业市场研究。立足市场，梳理需求，明确各物业产品、客户、价格等一系列定位， 明确项目物业组合方案，为各物业发展寻找合适且具有前瞻性的市场执行方案。 ? 优化功能组合。对规划已设定的功能进行优化与调整，通过优化的功能组合实现物业价值 与开发价值的提升。 ? 设定开发策略与物业空间落位。通过细致的本体价值梳理，结————————————————————————————————————————————————————— 合市场与定位，为项目制定 最符合市场需求的项目总体定位、总体规划建议、物业建议、分期开发建议，将定位概念 落实到空间之上，并指导实际开发需求。 ? 启动区开发建议。在整体开发策略之下，明确启动区域，结合近期市场特征提出可行的开 发建议，实现项目开门红，并为后期开发奠定基础。 3.3解决问题的思路与方法 ? 多层面综合研判项目发展方向——首先从宏观出发，通过对湛江市的经济发展、区域发展和物 业市场发展背景的研究，从宏观视角审视本项目开发的支撑;进而从中观市场和客户出发，研究类似地产竞争项目，寻求本项目发展的重要方向;再者，立足微观角度，细致剖析项目自身资源条件以及企业的发展愿景，寻求项目竞争力的直接支撑。通过对宏观、中观和微观三个方 - 8 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 面的研究，综合研判项目最有挖掘潜力和市场价值的发展方向。 ? 广阔视野，同类型案例重点研究——通过对成功或失败的类似案例进行全面和透彻的研究，借 鉴其如何统领各类物业的开发，如何构建其核心竞争力，最终实现价值的兑现等方面。而合富辉煌集团具有强大全面的资料库以及工————————————————————————————————————————————————————— 作平台，将为本项目的开发提供视野广阔的经典案例。 ? 系统定位，构筑项目核心竞争力——通过对本项目的宏观背景、中观市场以及微观本体充分认 识和理解后，我司项目组将在系统梳理与深入研究的基础上，提出系统的定位体系，包括客户定位、主题定位、产品开发以及财务分析等多个方面，综合构筑本项目整体的核心竞争力，确保项目定位科学、合理、恰当，能够统领并协调多元物业发展，并有效从市场竞争中突围而出。 ? 多元方案综合比较，财务有效验证，寻求合理的开发节奏——在项目整体定位和功能布局等多 方面的基础上，对开发策略和经营模式进行多方案综合对比，并以长期积累的财务成本测算工具进行相关验证，务求为项目制定合理的、科学的开发策略。 ? 专业跟进，有效落实——定位体系如何落实到具体的设计方案是合富辉煌项目操作团队关注的 重点之一，我司发展策略中心的建筑设计研究部，在项目操作过程中以规划设计专业更为直观的方式有效展示定位理念，将为贵司提供与设计院无缝对接的服务，更好地确保项目定位体系落实到空间开发中。强调实际的可操作性是我司最具竞争力的服务优势之一。 - 9 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 四、 合富辉煌曾成功操作过类似项目简介(节选部分) 案例一:海南文昌潮滩湾区域开发项目 ————————————————————————————————————————————————————— 项目地址:海南文昌市锦山镇潮滩湾 项目规模:总占地面积9000亩，总建筑面积240万? 项目属性:海南国际旅游岛大背景下、相对陌生区域的旅游片区开发 ------------------------------------------------------------------------------------------------ --------------------------------- 【核心问题】在区域相对陌生、资源并非强势的前提下，如何?突破区域价值现状与竞争困局,?创造与国际旅游岛价值匹配、具国际水准的产品亮点,?实现项目价值效率最大化, ------------------------------------------------------------------------------------------------ --------------------------------- 筑巢引凤，璀璨绽放 随着海南国际旅游岛发展战略的实施，海南旅游地产市场的开发风起云涌，海南东海岸线更是被各大名牌开发商割据，众多大盘项目定位高端，配套成熟，享誉全国。面对激烈的市场竞争，在不具强势资源的情况下，整合资源标新立异并围绕核心资源延伸构筑核心竞争力是项目开发成功的关键。 区域比较陌生，资源优势有限，面临发展瓶颈 项目位于海南文昌市锦山镇潮滩湾，虽在海南国际旅游岛范畴内，但与三亚、博鳌、海口等相比，认知度低、较为陌生。项目所在区域拥有独特的滨海环境及资源条件，但单从资源上讲，在整个海南岛来————————————————————————————————————————————————————— 看并非稀缺资源，竞争能级相对有限，缺乏核心吸引载体。 从区域经济发展水平、项目到海口的距离、两桥一路建设、东线轻轨通车、航天发射基地落户文昌等因素来判断，文昌作为经济落后城市，自身市场将难以支撑超大规模的复合功能区域的发展，必须要寻求海口市场乃至全中国市场的支撑。由于海南全岛的旅游及房地产均面向全国市场，因此，面临着海口、三亚以及全海南岛市场的竞争，市场不容乐观。 功能复合多元，面向多重客群，进行多重分析 项目涉及主题公园、高尔夫、度假酒店、疗养中心、休闲居住等功能，需要摸清全岛的大众旅游市场、休闲旅游市场、休闲旅游地产市场、文昌本地住宅市场，通过对多重市场的深入分析，挖掘出主题公园大众旅游市场以及高端休闲疗养市场是本项目的最大的突破口之一，并确定了本项目的市场构成，为项目战略定位及发展方向确立提供了有力支持。 - 10 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 走“突破区域、引凤筑巢、价值最大实现”的发展模式 根据市场分析以及目标客户研究，我们认为，本项目的发展必须站立在海南全岛的高度看文昌的发展，迎合海南国际旅游岛建设的大时代背景，必须成为海南旅游的补缺者及不可或少的重要一环，成为海南旅游的第三极。因此，我们创造性地提出了通过引进高端疗养产业、低碳科技产业、休闲旅游产业等三大产业，通过产业的发展带动区域的发展，以“引凤筑巢”为发展策略，以引进国际顶级的体检机————————————————————————————————————————————————————— 构为契机，延伸发展三大产业，使三大产业成为区域经济的重要支撑，然后再导入休闲旅游地产的发展，从而实现价值的最大化。 案例二:广州花都九龙湖项目(现为新鸿基玖珑湖) 项目地址:广东广州花都 项目规模:占地26000亩，总建超过120万m 项目属性:成就旅游区引擎的旅游复合地产项目 ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- 【核心问题】项目的超大规模及资源条件的多样性，发展商在整体开发中难以独立完成，如何在保证对优势价值用地持有前提下寻求资源合作，以实现项目整体的成功开发及价值最大化。 ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- 2资源整合，价值蝶变 项目内外山水资源条件优越，并且拥有亚运 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 高尔夫球场，资源价值在珠三角市场属顶级水 - 11 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 平，如何分期注入价值亮点，将资源价值转化为物业价值并实现开发价值持续提升，如何有效投入实现26000亩超级大盘持续开发将是项目发展需要重点解决的问题。 价值深入挖掘，以客户为导向，奠定成功基础 我司项目组立足项目自身的资源条 ————————————————————————————————————————————————————— 件以及已经完成的配套体系(主要包括 高尔夫、五星级酒店等)，多方面综合研 判项目地块价值，以实现项目资源联动 及价值最优为导向，充分结合合富辉煌 对客户和市场的认识，针对性地提出了 发展战略以及开发策略等的原则。 高度资源整合，价值复合叠加，激起市场轰动 以策划成果为基础，整合我司丰富客户资源，项目通过土地买卖转让，引入香港知名开发商新鸿基共同推动整体项目的开发运营。资源、规模、品牌多重价值叠加，并通过功能、产品、配套服务等方面有效打造，迅速引起市场关注。开盘当天成交成交10亿，吸引珠三角、港澳地区顶端客户投资置业，玖珑湖以其优越的条件、独特的魅力正逐步转变为富豪常住居所。合富辉煌从前期到后期营销的服务得到发展商高度认同，也得到市场充分肯定。 案例三:三水云东海项目 项目地址:广东佛山三水云东海旅游区 项目规模:占地2675亩，总建超过100万m 项目属性:成就旅游区引擎的旅游复合地产项目 - 12 - 2 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- ————————————————————————————————————————————————————— 【核心问题】复合地产项目可在旅游新区中承担怎样的区域功能，如何实现旅游新区与项目发展的共赢。 ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- 联动区域，重点突破 休闲度假地产的开发已成为房地产市场主流产品之一，仅仅把握项目自身的资源价值将难以从激烈的市场环境中脱颖而出。复合地产项目可在旅游新区中承担怎样的区域功能，如何实现旅游新区与项目发展的共赢。 深度整合、与区域联动发展，突破项目发展局限 项目所处云东海旅游区，资源价值未能被市场广泛认知，令项目拓展市场、吸纳客户的难度增大。项目策划从提升区域辐射能力、树立价值资源形象入手，务求为项目、乃至区域发展开拓更广阔的发展空间。通过深度整合项目和区域的高价值资源，构筑游艇文化、休闲养生、旅游服务中心于一体的复合功能体系，为项目塑造难以复制的旅游资源价值，提升项目竞争力的同时，也成为区域旅游发展的驱动引擎。 制定联动发展策略，结合项目开发经营和区域各阶段发展需求，思考项目开发时机，制定整体开发节点和开发物业构成。实现项目为区域发展提速，区域发展为项目有效兑现价值创造外部条件的良好相互促进关系。 - 13 - ————————————————————————————————————————————————————— 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 解决持续发展、价值兑现最大化的资源大盘开发策略 配合项目物业功能多元化的特性，我们清晰疏理了各种物业间的关系，对各类物业的有机复合、联动发展进行了思考，建立起项目完整综合的价值体系，实现了各物业价值的相互拉动;同时针对物业各自特性，明确各种物业的发展方向。 我们针对项目地形复杂、资源条件差异 大的特性，通过专业的分析，在物业与土地 之间建立起有效的价值体系，在时间与空间 上令项目资源价值最大化。目前项目由世界 著名的RTKL公司完成概念规划，并将核心 的策划理念悉数落实到空间开发，云东海旅 游区一颗璀璨的明珠即将亮相。 案例四:湛江巢湖半汤项目 项目地址:湛江巢湖 项目规模:占地750亩，其中公建配套区(温泉、酒店等)占地接近400亩; 项目属性:远郊陌生区域、规模中等、以温泉带动的高端复合型休闲旅游地产 ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- ————————————————————————————————————————————————————— 【核心问题】如何通过自身唯一优势资源积极发展思路及功能价值体系构建，在陌生区域的市场背景下实现市场价值标杆的高端化发展目标, ------------------------------------------------------------------------------------------------ ---------------------------------- 特色破题，高端立势 随着全国经济的快速发展，休闲度假地产的开发已逐渐成为房地产市场上主流产品之一，仅仅凭借项目自身单一的资源价值将难以从激烈的市场环境中脱颖而出。如何注入特色主题实现差异化发展将是陌生区域旅游休闲地产项目成功开发的关键所在。 价值项目发展模式的实现——“旅游区域挑战者，别墅市场领导者” 项目位于湛江巢湖， 所在区域是湛江三大旅游发展区域之一，但以省内客户为主，对外辐射力有限，站位大合肥属于陌生区域。 项目虽然拥有温泉资源，半汤温泉为中国四大古温泉之一，但区域推广力度弱，在市场未形成 - 14 - 区域发展层面:站在大合肥类似区域的竞争角度，本项 目(半汤温泉区域)是否具备形成市场竞争优势的机会, 物业发展层面:作为大合肥远郊具有一定资源价值的项 目，其别墅物业是否具备在高端市场发展的机会, 通过对市场的梳理，我们认为:站在区域发展层面上看， 本项目具有打造半汤区域发展引擎的条件，但在有限规模及 ————————————————————————————————————————————————————— 单一发展前提下，必须立足挑战者角色去实现竞争突破;站 在物业发展层面上看，结合本项目资源环境以及企业背景， 在大合肥高端市场实现领导者角色具有较为广阔的市场空 间及突破条件。因此我们提出了: ? 文化重塑:对半汤温泉作为四大古温泉之一的文化价值进行挖掘与提升，对巢湖文化特色资 源进行整合与展示，从提升区域价值的角度进行项目价值塑造; ? 主题造势:结合项目优势价值，注入特色主题实现差异化发展，既以特色形成新评估标准， 又以品质树立市场标杆; ? 多元和谐:通过温泉旅游配套功能与别墅区配套功能的适当融合与档次区分，最大化多元客 户对项目的推动价值并实现区域划分; ? 高端立势:要实现市场突破，高端形象不可或缺，项目必须最大化体现优势资源价值，坚持 高品质、高品味的整体打造。 基于项目发展方向的明确，我司从“特色、主题”入手，对半汤温泉这一文化价值进行挖掘和提升，全面展开本项目发展功能的可能建议。然后个根据地块价值的不同，对所建议功能进行研判落位。至此，我司对本项目的开发策略、产品策略以及启动区的选择策略等提出了专业的建议，并将各项策略充分融合到项目的规划设计建议中去。 - 15 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 五、 项目工作内容————————————————————————————————————————————————————— 及工作大纲 5.1项目策划工作的研究目标 针对本项目需在策划阶段达到的主要工作目的，策划工作可细分为以下几个方面: ? 调查、分析、研究城市宏观经济现况及项目区域的发展潜力; ? 调查、分析、研究区域相关旅游产业及房地产开发建设的发展现状及未来发展前景，针对 本项目开发要求及自身特点，提出具有可操作性的问题对策建议; ? 基于项目开发建设目标，提出具有针对性的目标客户分析、定位等内容的相关建议; ? 提出项目产品定位及功能组合，并给出相应的规划设计建议，引导项目的规划和建筑设计 的实施; ? 为项目提供整体物业开发顺序和开发模式建议; ? 为项目开发建设成本及后期运营成本提供财务建议。 综上: ? ?一个极具创意、影响力并可操作的发展理念(项目高度、影响政府) ? ?一个极具吸引力并科学合理的投资计划(对开发的通盘控制) ? ?一个清晰、明确的规划设计任务书(指引设计者) ? ?一个详细、科学的项目企业架框和发展实施计划(指引建设与经营) ? ?一个完整、完善、完备的实施策略(引导目标客户) ————————————————————————————————————————————————————— 5.2项目策划的工作大纲 本项目具体工作大纲分为基础研究、项目发展定位体系及开发运营策略、土地运营、项目启动区发展建议四个阶段。 - 16 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 六、 合富辉煌发展策划服务工作流程简图 - 17 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 七、 项目服务时间安排 根据我司以往类似项目的操作经验，由于调研范围及区域物业市场相对复合，需多国内外同类型项目经行深入分析，并需完成多个专题研究，因此项目整体操作所需时间为50个工作日(项目启动至终期汇报)。 八、 项目工作大纲 依据区域实际状况以及以往我司类似项目操作经验，我司建议本项目的具体工作内容如下: 第1部分:基础研究 1、宏观环境分析 目标:通过徐闻的社会经济状况、区域发展战略及与城市功能区位的联系等资源条件的分析，判断项目地块所具有的区位价值和辐射能力，为项目定位提供充分的依据。 1.1 区域宏观背景分析 ————————————————————————————————————————————————————— 1.2 区域城市发展概况 - 18 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 1.3 区域经济及旅游产业发展状况 1.4区域房地产产业发展现状及趋势分析 1.5宏观环境对项目的影响分析 2、休闲度假物业市场研究及客户需求分析 目标:分析度假物业市场的发展现状和背景，寻找市场突破点，为项目定位方向提供依据。 2.1休闲度假物业发展分析 2.1.1房地产市场发展现状与趋势(产品特征/主要客户特征/淡旺季差异等) 2.1.2商品住宅的供求与分布特征分析 2.1.3住宅市场竞争格局分析 2.1.4未来市场发展趋势及前景预测 2.2本项目竞争市场分析 2.2.1现状竞争市场分析 2.2.2后续竞争市场分析 2.2.3典型代表项目分析(产品特征、主力客群、销售状况、营销策略等) 2.3客户需求专题分析 2.3.1客户特征 ————————————————————————————————————————————————————— 2.3.2客户置业目的与需求 2.3.3客户关注特征 2.3.4客户认知途径分析(媒介、广告等) 2.3.5客户对项目认知及潜在购买意向 2.3.6客户分类与本项目匹配度分析 2.4休闲度假物业市场小结 3、复合旅游地产专题研究 目标:根据项目自身特点，寻找国内外相关的、可借鉴的案例与我司操作过的成功开发案例进行深入分析，并思考其对项目的借鉴意义，为明确适合项目发展的定位和合理开发模式作有力支撑。 3.1选取成功案例的适用性评估 3.2案例发展背景 3.3总体定位、功能布局及发展方向 - 19 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 3.4项目发展的关键成功因素分析 3.5项目运作及开发策略研究 3.6案例借鉴点总结 4、项目区域本体解析及界定 目标:对项目自身各种条件进行分析，寻求适合项目开发的合理方向，并为项目资源整合和开发模式的确定提供依据。 4.1项目本体条件解析 ————————————————————————————————————————————————————— 4.2项目界定(属性研判、价值综合研判、项目问题初判) 第2部分:整体发展战略与定位 5、项目SWOT分析 目标:多角度研究项目情况，为项目的发展策略理清思路。 5.1优势分析 5.2劣势分析 5.3机会分析 5.4威胁分析 5.5项目SWOT分析小结 6、项目核心问题剖析及发展战略 目标:找到项目发展急需解决核心问题，并设定针对性的发展战略。 6.1项目核心问题分析 6.2项目发展战略(休闲物业发展品牌战略、产品战略、客户战略等) 7、项目发展整体定位 目标:整合区域分析、市场研究和开发条件分析的结论，结合成功案例的先进经验，对项目的竞争力进行分析，提出项目的核心发展理念，并形成系统的发展定位体系。 7.1目标客户群定位 7.2项目整体定位 7.3项目功能定位(项目功能体系、项目区域价值) ————————————————————————————————————————————————————— 7.4产品定位 7.5形象定位 - 20 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 7.6项目各功能协调专题研究及相关建议(物业功能、协调及联动) 第3部分:开发运营策略与财务测算 8、整体项目土地价值研究 目标:对项目自身各种条件进行分析，寻求适合项目开发的合理方向，并为项目资源整合和开发模式的确定提供依据。 8.1项目本体价值的挖掘 8.1.1土地资源等级的划分 8.1.2地块整体价值评估 8.1.3土地分级策略 8.2土地价值提升空间研究 8.2.1区域发展前景预判 8.2.2土地整体价值和分级策略细化 8.2.3土地价值增值措施 8.2.4土地价值预判 9、整体规划建议 目标:结合项目土地价值研究，将项目发展战略与整体定位落位于项目土地，并优化最大化利用土地价值。 9.1规划设计建议 ————————————————————————————————————————————————————— 9.2功能分区及配比划分优化建议 9.3功能布局协调性建议 9.4规划指标优化建议 10、整体开发运作模式建议 目标:通过对项目功能物业开发进度、规划布局以及如何联动发展的建议，研究出适合于项目开发的模式，提出项目联动、协调发展的策略与发展模式建议。 10.1开发及运作策略设定原则 10.2项目物业整体开发策略 10.2.1项目资源利用及不利因素规避建议 10.2.2不同开发思路下的物业开发模式设定 - 21 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 10.2.3销售及经营物业比例设定建议 10.3项目开发模式及分期开发建议 10.3.1项目开发模式设定 10.3.2 项目分期开发建议 10.3.3 项目启动区选址建议 11、整体投资效益分析 目标:对项目房地产物业成本构成的主要部分，包括开发成本、开发费用和收益等估算，为合理控制房地产物业的成本及如何规避风险提供基础数据。 ————————————————————————————————————————————————————— 11.1房地产物业开发成本测算 11.2开发成本费用估算 11.3项目收入测算 11.4财务整体效益分析(投资利润率、投资利税率) 第4部分:启动区物业发展建议 12、启动区市场研究及发展定位 目标:启动区的成功开发对项目发展起到关键的作用，在近期市场条件下，合理策划建议启动区的产品开发、资金投入及回款情况，最终实现“滚动开发、一炮而红”达到引爆市场的目的，为项目后期开发奠定良好的市场基础。 12.1 启动区市场及客户需求研究 12.2 启动区发展定位 13、启动区的选择策略 13.1启动区位置及规模设置 13.2启动时机及题材引入 13.3启动区功能物业类型(经营形式)设置建议 13.4启动区与其它地块联动关系研究 13.5启动区物业开发策略建议 14、启动区物业发展建议 目标:深化产品定位，并将启动区的定位思想落实到规划设计中。 14.1启动区规划设计建议 - 22 - ————————————————————————————————————————————————————— 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 14.2建筑设计建议 14.2.1建筑风格及形式 14.2.2产品功能及其面积尺度配比 14.2.3产品设计亮点 14.3园林设计建议 14.3.1园林风格 14.3.2风格营造元素与手法 14.4配套设施建议 14.4.1配套体系 14.4.2主要配套设施建议(功能、规模、布局) 15、启动区房地产物业投资效益分析 目标:通过对项目投资方案的静态与动态的财务分析、盈亏平衡分析和敏感性分析，判断项目的盈利能力，为合理推动项目持续开发提供基础数据。 15.1房地产物业开发成本测算 15.2开发成本费用估算 15.3资金筹措、投入计划 15.4项目收入测算 15.5财务效益分析 15.6风险分析 15.7经济效益分析结论 九、 项目收费建议 ————————————————————————————————————————————————————— 我司将组建精英团队与贵司精诚合作，考虑到本次顾问研究庞大的工作量和较大的工作难度，涵盖多种物业的发展研究和专题研究，基于上述原因，本次服务整体取费为人民币玖拾伍万元整(,950,000元)。 - 23 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 十、 服务团队构成与人员简介 10.1服务团队构成 备注:除上述成员此外，我司还将配备1-3名辅助成员参与项目。服务团队会根据项目目实际情况(如服务内容要求、项目难度等)适当调整部分成员。 10.2 项目顾问简介 ? 谢宇晗 先生——合富辉煌(中国)总裁，发展策略中心总经理 暨南大学企业管理专业本科学历，具有多年的金融及房地产从业经验，知识面广、逻辑思维敏捷，分析能力极强，擅长市场研究分析，具有很强的市场判断能力，把握项目发展策划方向能力，多次带领团队出色完成各大型项目的发展策划及市场研究工作，表现出色。 曾主持万科集团、奥园系列、侨鑫集团、美林基业等众多知名发展商开发项目的市场研究及项目定位工作。其中大中型项目包括:广州本地的黄埔万科项目(占地150000?)、美林湖畔(占地500000?)、泽晖苑三期(总建面积:70000?)，金地荔湖城(4800亩)，————————————————————————————————————————————————————— 光大花园(广重地块)，以及佛山奥园(占地1000亩)、长沙香格里麓山别墅(占地1000亩)、济南汇科旺园(总建面积:110000?)、济南阳光舜城中区(占地130亩)、西宁周家泉城区改造(占地1500亩)等多个外地 - 24 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 项目的发展策划工作。 ? 胡昀 小姐——发展策略中心副总经理、首席建筑设计师 华南理工大学建筑系(城市规划方向)毕业，本科学历，建筑学学士，职称建筑师。具有五年在甲级设计院从事建筑设计一线工作经验。参与及主持了多个大型项目的方案设计、投标、施工图设计等工作。包括:深圳中央花园小区单体设计、汇景新城、南国花园、丽景湾、南国奥林匹克花园、佛山奥林匹克花园等多个超大型住宅小区。对于中、高价项目有丰富的产品规划设计、建筑设计、户型设计、园林规划等工作经验。本员工具有丰富的实践经验，扎实的理论基础，敏锐的市场触觉，其出色的工作得到众多发展商的高度评价。参与汇景新城、南国奥林匹克花园、佛山奥林匹克花园等项目的产品研发，获得了发展商的高度赞扬。 获得的荣誉:深圳中央花园小区单体设计荣获省设计二等奖，还多次荣获“合富辉煌优秀经理人奖”。 曾主持的部分项目:佛山云东海项目(2675亩)、广州美林湖项目(10000亩)、广州金地项目(5000亩)、广州万科四季花城项目(900————————————————————————————————————————————————————— 亩)、三水御江南项目(4500亩)、华发中山三乡项目(600亩)、海口金沙湾项目(20000亩)、太原东都大型高尔夫地产项目(9000亩)、上海奉贤杭州湾旅游区别墅、酒店项目 (400亩)、南昌保集象湖新城项目 (900亩)、安徽淮南矿业集团老龙眼项目(2300亩)、海口司马坡岛旅游地产项目(2400亩)、青岛天泰城项目(1380亩)、汇景新城、南国花园、丽景湾、南国奥林匹克花园、佛山奥林匹克花园?? ? 郑莘 先生——发展策略中心副总经理、发展策划部门经理 中山大学地理科学与规划学院?人文地理专业城市规划与设计方向?硕士 具有多个不同类型公司的从业经历，行业经验丰富，专业理论基础深厚，曾在厦门市城市规划设计研究院(规划甲级)从事城市规划工作，之后陆续任职于珠江恒昌房地产顾问有限公司和世联地产顾问有限公司，从事各类型房地产项目的前期策划与营销策划工作。 曾负责过众多区域运营及区域开发、大型社区及综合项目开发的发展策划顾问工作，并对项目规划设计有着较深刻的理解。熟悉项目运营，具有很强的逻辑思维能力，对于房地产项目全程顾问业务有较深厚的认识;并具备丰富的政府层面沟通及项目汇报经验，与 - 25 - 湛江徐闻大汉三墩项目发展策划服务建议书 多个地级以上城市政府建立有良好的合作关系。 曾负责操作的主要项目有:鄂尔多斯项目(1400亩)、光大集团呼和浩特项目(4000亩)、海口土地局金沙湾项目(20000亩)、海口————————————————————————————————————————————————————— 司马坡岛旅游地产项目(2400亩)、唐山南堡项目(20平方公里)、霸州工业园(2000亩)、南昌朝阳洲主题公园项目(1800亩)、漯河双汇项目(400亩)、淮南项目(3000亩)、北京武夷花园项目(1400亩)、招商地产广州项目(1000亩)、广州南沙项目(1300亩)、广西贵港东湖旧区改造项目(2200亩)、太原东都大型高尔夫地产项目(9000亩)、佛山云东海项目(2675亩)、广州美林湖项目(10000亩)、广州金地项目(5000亩)、安徽金孔雀汤泉美墅项目(5400亩)?? - 26 - —————————————————————————————————————————————————————