房地产物业管理 住户手册

房地产物业管理 住户手册 www.fdcsky.cn 目 录 前言 一、“汇丰国际”概况 二、物业管理 三、管理费用 四、住户须知 五、日常保养事项 六、庭园绿化 七、装修管理 八、业主及用户的其它责任 九、安保管理 十、车辆停放 十一、防火、防风、防震、防暴 十二、清洁管理 十三、卫生管理细则 十四、房屋保修之条款(参照国家建设部及市里有关 规定) 十五、常用电话号码 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 前 言 为了便于业主进一步了解小区管理公约的内容及操作情况，英豪管理公司特编定此住户手册，以供参考之用。小区住户手册根据管理公约而制定，其目的在于保证小区业主有效地使用其购置之物业，而并非对业主加以约束。因此，敬请业主、使用住户和单位真诚合作，共同维护“汇丰国际”小区的良好秩序和整洁、优美的居住环境，英豪物业管理公司将竭诚为各位业主提供尽善尽美的管理服务。 一、“汇丰国际”概况 “汇丰国际”位于三亚市河东区凤凰路(美丽之冠北侧300米)，位于三亚市二环路的黄金地段，坐拥三亚临春河岸线，背倚虎豹岭，远眺美丽的三亚湾海岸线，毗邻美丽之冠，图书馆、白鹭公园、网球场、高尔夫练习场等，规划中的十万平方米国家森林公园，名花公园也近在咫尺，是难得的清静、优雅之地。小区占地面积43251平方米，总建筑面积75145平方米，房屋总套数约800余户。 秉着“以人为本，绿色生活”的先进的核心开发理念，三亚瑞亚房地产开发有限公司(房产开发商)投入巨资在“汇丰国际度假公寓”建设中突出做了以下环保节能工作和人性化设施:一是海南首家引进先进 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 的太阳光伏与建筑一体化技术，利用建筑屋顶太阳光伏发电，将太阳能转换为电能直接应用到小区公共用电，如楼道、小区照明、小区广播等，节约能源，大大减少了住户公共用电的成本分摊;二是每栋楼都安装了太阳能热水系统，为住户提供24小时的热水;三是安装了瑞典新风系统，不管房子有没有人住，每天可以定时自动启动空气循环系统，给房子通风换气，有效解决室内湿度过大的问题，保证室内空气新鲜，防霉防潮、防墙体变化;四是在汇丰国际小区每一单元住房除公共区域及卫生间、厨房外，小区所有的门窗采用中空玻璃，不但时尚美观，且中空玻璃具有优良的隔热性能、减轻冷辐射的功能;五是小区每一单元住宅均安装一套紧急呼叫系统，直接与小区保安中心相连，特别适合老年人和行动不便的人在生活中遇到困难或是遭遇危险时使用，以便得到及时的救治。 “汇丰国际”不但开创海南房地产绿色能源利用的先河，为海南住宅建筑新能源开发和利用起到了推动作用，且小区各项配套设施齐全，管道煤气、有线电视、电话、宽带网，高智能化系统将一步到位。园区实施人车分流，增进环保、减少污染，同时使业主的安全得到保障。超大距离的楼间距，增加了绿化面积，绿化面积达50.6%，使业主能够充分享受阳光、热带森林公园和充满活力的负离子空气，成为名副其实的人类最佳居住区。园区内设有大型的业主会所，有多种不同的活动设施分布多处，为您在紧张的工作之余，提供方便的度假、休闲运动和娱乐， www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 充分的享受健康与快乐。24小时全天候保安服务，给您每时每刻的安全。 英豪物业管理有限公司以现代的意识、全方位的构思服务于业主，使业主在物业管理公司的服务下，充分享受舒适、宁静、祥和的生活，营造一个温馨、和谐、全新的热带花园式住宅。 英豪物业管理有限公司在小区内设物业管理处及客户服务中心，负责小区的日常管理工作。主要负责如下工作: (1)管理:具有严格的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，做到违者必纠，奖罚分明。 (2)保安:小区有专门保安力量，实行24小时昼夜值班。 (3)清洁:保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头、无纸屑、无痰迹、无污印，垃圾清运采用塑料袋袋装化，以防垃圾清扫时再污染。 (4)绿化:负责小区绿化，四季维护树木、花草、修剪花木，维护绿化景观。 (5)车辆交通管理:对机动车进入小区加以限制，保持小区宁静气氛。 (6)有偿服务:组织旅游、自驾租赁、代办购物，代订机票，接送孩子，照顾老幼、病残，打扫单位卫生等生活服务系列。 (7)有偿中介服务:代业主出租经营、出售小区住房。 (8)设立便民的小型超市、洗衣店、快餐系列等。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 二、物业管理 1、管理公司 英豪物业管理有限公司是“汇丰国际”社区的物业管理机构，依据法律授权及有关部门规定对所建住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理权。 2、公共地方及设施管理 物业管理公司将依据物业委托 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 及业主公约条文所赋予的权利，管理和负责所有公共地方、建筑结构、绿化及其他公共设施、设备的保养、维修和维护。 3、管理职员 为提供完善的物业服务，物业管理处将聘请专职管理人员和专业维修人员负责小区内一切管理及维修事务。请各业主及用户勿要求物业管理公司职员做私人性质服务，所有物业管理人员一律不准向业主、租户、住客或任何施工队伍收取任何管理赏赐或其他好处。 4、建议及投诉 任何人士若对小区环境及管理有建议或意见，请以书面形式通知物业管理处。 5、小区物业管理处办公时间 物业管理处办公时间为上午8:00—12:00，下午14:30—18:00。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 物业管理处电话: 三、管理费用 1、管理费取之于民，用之于民。管理处每年向业主(住户)收取的综合性管理费，用于支付小区内公共设施及设备的保养、维修、清洁卫生费及物业人员的薪金、办公费用，及道路维护、庭园绿化、垃圾运输费等。 2、业主(住户)应按期缴纳物业管理服务费。逾期未交，每天须按有关规定加收逾期滞纳金。 3、楼宇维修保养期满后的公共设施及外墙翻新等大修费用，由物业管理处申请使用维修基金，由业主委员会批准后方可使用。若维修基金不够用时，秉着谁受益、谁出资的原则，由受益者再次筹集维修基金，以保证小区公共设施的正常运行。 四、住户须知 1、业主须在接到楼宇入伙通知书之日起15日内，到物业管理处办理入住手续。逾期办理者，应交纳5元/天的逾期金。 2、业主到物业管理处办理入住手续时，须携带楼宇销售 合同书 印刷合同书下载家教网家教中介合同家教中介合同书搬运合同书搬家公司合同书 、准住通知单、入伙通知书、户口本、身份证等有效证件办理入住手续，详见有关说明。 3、收楼时，请认真查看室内设备设施、土建装修等是否有损坏或未 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 尽妥善，如有异议，请在收楼时书面告知物业管理处，物业管理处将代表业主(住户)利益，帮助业主就提出的异议与楼宇承建单位协商解决。 4、根据楼宇承建合同，楼宇维修保养期为一年。维修保养期内，如有工程质量问题，承建单位将为业主(住户)免费处理至合格:如因业主(住户)使用不当造成损坏的，则由业主(住户)自行承担相应维修费用。 5、业主(住户)不可在外墙及窗户阳台处设立任何广告或标志，破坏建筑整体美观。 6、住户单位仅做居住使用，不得作为写字楼、货仓或其他商业用途。 7、为保持楼宇外貌美观，业主(住户)不得将窗户、阳台及外墙做任何更改，不得在公共地方搭建檐篷、帐幕或神位等。 8、业主享有房产权，有权对其房产通过法律进行买卖、赠与、交换与继承。 9、业主(住户)有权对其住宅单位进行装修、维修，但不得改变或损坏原有房屋的结构、外观及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。装修、维修前须向物业管理处提出申请，填写“住宅装修申请表”，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向物业管理处缴纳一定的装修管理费。施工时间为每天上午7时至12时，下午14时至19时。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 10、凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或进行扩建、拆建，除责令其停止并恢复原状外，根据情节轻重，处以人民币2000元以下罚款。 11、为保持园区宁静，在晚上22时后，早上7时前禁止发出影响他人休息的人为噪音。 五、日常保养事项 1、电力:各住宅单位已安装独立的电表箱、计量电表及足够的插座。为安全起见，切勿电力使用负荷过重，若发现电线或插座陈旧、老化须更换，任何电器工程的施工必须由合格(指定)的电器技工进行。 2、供水:接驳洗衣机及修理水嘴的工作必须有合格技工操作。高层自来水是利用二次加压输送到各住宅单位的，因此即使是微泄漏亦足以引起水浸灾害，外出时请您务必关好总水阀，否则，造成水浸的维修及赔偿责任自负。 3、煤气:小区24小时保障煤气气源供应。接驳煤气设备工作必须由专业人员进行。供气系统若发现泄漏现象，须及时与煤气公司抢修队取得联系，以免造成更大损失。 4、供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，请业主(住户)不要随意更改，如未获批准而擅自更改，造成经济损失的由业主(住户)负责。 5、电话:小区已铺设电话电缆直达各住宅单位，用户可直接向电信 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 局或物业管理代办处申请接驳或安装电话。 6、有线电视:各住宅单位内均设有电视插座，若在单位内其它房间再增加插座，可通过物业管理处联系安排安装，费用由有关业主负担。根据小区公约条文，所有住宅单位均不得安装任何室外天线，以免影响小区整体美观。 7、严禁将垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水管道，如因使用不当，造成下水管道堵塞或损坏，一切修理费用及损失由责任业主(住户)自行承担。 8、楼内公共地方不得摆放家具、货物、神位及燃点香烛;不得乱涂乱画，如属孩童所为，由家长、监护人负责。 9、各住宅单位请勿在公共场所晾晒衣物，以免影响小区雅观。 10、爱护可视对讲机及其它公共设施，教育孩童不要乱按、敲击可视对讲机，如属人为损坏，由当事人负责修理费用，并视损坏程度对其进行处罚。 11、如长时间离开寓所，请关好水、电、气总开关。如因自家水、电、气处理不当造成邻居经济损失的，由责任业主(住户)自行承担。 12、消防系统:任何单位和个人都应加强防火意识，自觉保护住宅内的各种消防设施。严禁损坏消防栓、消防水龙带、水龙头等设备;严禁堵塞、占用楼道、楼梯和防火通道，违反者将按三亚市治安管理处罚 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 条例和消防有关规定处理。引起火灾时，要追究肇事者的经济和刑事责任。 六、庭园绿化 1、物业管理处的专职绿化班负责园区的绿化管理、维护工作。 2、园区内的绿化、园艺花草、树木、皆为创造业主(住户)共同的舒适生活环境而造就，所有进入园区人员均有责任保护绿化的完整和美观。不乱砍乱伐、攀折树木;不乱摘花、果、违者按市政府及管理公约有有关规定处罚。 3、切勿在绿化带上踢(打)球、踩(摆)单车、玩耍，如属人为损坏，一切恢复、养护费用由当事责任人承担。 七、装修管理 1、政府法律法规 用户在室内进行任何装饰、装修工程时，不得随意违反国家及地方有关法律、法规条文，否则，用户须将改变部分恢复原貌，直至有关主管部门满意为止，其所需一切费用概由责任业主或用户自负。 2、用户在住宅单位内施行各类装修工程必须确保不影响楼宇结构和原系统的正常使用，否则，必须书面通知物业管理处，并向有关政府部门申请，提交有关装修设计施工图，待申请批准和缴纳装修押金后，方可开工。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 3、装修押金 装修押金由物业管理处按每户2000元收取，并由物业管理处保存，作为装修期内的施工管理保障，便于在承造商或其装修工作人员对小区物业或其他单位造成破坏、损耗时做出约束和适当处理。工程完工后，经物业管理处检查验收合格后，扣除管理成本后全部返还。 4、装修 规则 编码规则下载淘宝规则下载天猫规则下载麻将竞赛规则pdf麻将竞赛规则pdf (1)对楼宇结构要有足够的保护防御措施，避免装修期内有任何损毁。对于楼宇内的设备若有任何损毁或因缺乏防御措施而导致损坏的，包括裂痕、污渍等，有关责任人或业主需承担相应修缮费用。 (2)装修期间不得占用小区内公共地方，以保障其他业主及其他用户的利益。若因此造成任何人士及物业本身各部分受到直接或间接的损害，将由有关责任用户负责及赔偿。 (3)尽量提供足够的防御措施以减低装修期间导致的危及他人的尘埃、噪音和气味等，使小区内其他业主、用户不受到干扰或感觉不便。 (4)不得在通道走廊及其他公共地方或跨入其他未住单位进行装修工程。 (5)所有通道走廊或其他公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。 (6)不可在小区内用消防喉取水作调制混凝土、清洗地面或用做其 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 他用途。 (7)在园区内公共场所，装修工人必须穿着适当、整洁的衣装，不得赤足、赤身或穿着污秽出入工作范围和公共场所，以防发生意外并有碍观瞻。 (8)装修工人在小区范围必须佩戴物业管理处发放的临时出入证，如有任何损坏、遗失、过期等应立即重新办理，否则，严禁进入小区范围内进行工作。 (9)所有机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必须先填妥物业管理处特定的出门 许可 商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可商标使用许可 证(签字)，并经验核后放行。 (10)装修承造商须对其本身用具、设备及建筑材料等承担保管责任，物业管理处概不负责任何其损失或遗失。 (11)严禁将混凝土、砂石、瓦砾或其他杂物倒入坐厕或排入水渠内，否则，责任自负。 (12)装修运输车辆的进出必须服从物业保安管理人员的安排与管理，以保证园区内车辆停放有序，出货运输必须有业主本人签字认可。 6、装修承造商 各业主所聘的指定装修承造商在进行装修时若任何疏忽而造成公共地方设施损毁或对其他住户物业构成破坏，有关责任人和业主必须负责 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 所有损失的赔偿，因此在选聘装修承造商时必须小心谨慎、全面考核。 八、业主及用户的其它责任 1、物业用途限制 各住户不得将其住宅单位用作非法或与土地批文、政府用途、管理公约等许可条款相抵触的用途。 2、饲养宠物 住户饲养宠物，必须到当地管理部门办理相关手续，不得饲养大型宠物，且必须在物业管理处设置的垃圾场处排泄或自行做好宠物排泄物处理。 3、噪音、异味 为保持园区内环境的宁静，住户切勿在其室内发出噪音或异味(尤其在夜间)，滋扰其他住户。 4、公共通道 必须保持所有走廊、架空层、通道及楼梯畅通无阻。为保护各业主、用户自身的安全起见，遇有任何公共走廊、通道等阻塞时，应立即报知物业管理处。 5、景观物品 各住户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其他物品。 6、神位 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 为保持环境清洁卫生和防火，所有用户禁止在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。 7、危险物 各业主不得在小区范围内搬运、储存和使用危险、易燃或易爆物品。 8、铁闸、窗花 各住户不得在住宅单位大门外或窗口装置不符合物业管理处规定的或不符合物业要求的铁闸或窗花。 9、营业经商 除非得到物业管理处书面批准，所有住户或外来房客不得在小区物业的公共范围内摆设任何私用物品或进行各种形式的宣传、经营、贩卖活动，包括张贴、派发商品、样品、宣传品等。 10、法律纠纷 业主或用户在小区物业范围内外，因自身引发的法律纠纷及事故，必须自行承担所有法律及经济责任。物业管理处若受牵连而须进行的额外工作及开销，亦将由相关物业业主、用户承担。 九、保安管理 1、园区内24小时均有人当值，热情地为各业主(住户)服务，并协助处理紧急事故。 2、为保障安全，所有在小区居住的业主及其雇佣人员，均应办理身 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 份卡及临时出入证。 (1)办理身份卡需与物业管理处联系，书面写清人员姓名并交一寸相片一张，证件需缴纳工本费。 (2)若有人员变动，应及时到物业管理处办理续发放或注销证件手续。 (3)房间无人时，请锁好门窗。 (4)无人在家时，关闭所有电器用具、煤气用具、水阀。 (5)不要在公共通道、公众设施内吸烟，在可吸烟场所，应处理好烟蒂和火种。 (6)定期检查、维修电器设备、电线和灭火器等。 (7)发现有不明气体泄漏时，不可开关电器包括使用电话，离开住宅单位后，锁好门窗，立即通知物业管理人员。 (8)携出大件物品及搬运货物出小区时，必须到物业管理处提出申请并开具出门许可证。办理该手续时须本人凭身份卡亲自前往办理，业主必须签字。 (9)住宅单位用户切勿随便开门给陌生人，开门前必须先从可视对讲机辨别访客。 (10)与临近用户互相认识，保持联系，以便大家能够互相照应。 (11)如遇紧急情况时可直接报警(拨电话110)。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (12)如不幸被贼匪偷盗，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全稳定后，应立即通知公安部门及物业管理处。 3、物业管理人员在园区工作、巡查均佩戴工作卡，业主对来访的无证人员、陌生人员，在未弄清身份之前应谢绝进入。切勿接待无证件客人及可疑人员，以免带来不必要的麻烦。 4、客人到贵处留宿以及出租房屋有承租人，需到物业管理处办公室办理登记手续，违者责任自负。 5、如发现可疑情况，请立即告知派出所或物业管理处。 6、除保安员外，物业亦设有保安技术装置以确保各业主及用户安全。 7、住户保安 各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职穿着制服的私人保安员，必须事先向物业管理处作出书面申请，详列人员数目、值班时间及所属单位名称，并须保证这些专职人员不得穿着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引起误会。 十、车辆停放 1、所有外来车辆未经许可，不得进入小区。 2、经许可进入小区内的所有车辆，须有序停放在物业管理处指定的停放地点或自用车库内，任何违章停放车辆将被拖移，车主领回车辆时除须按章交付保管费和违章罚款外，还要缴纳拖车费。凡超过七十二小 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 时仍未被领回，由物业管理处报请公安部门予以处理。 十一、防火、防风、防震、防暴 (一)防火 1、防火措施 小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备的位置及使用方法，用户必须谨记除救火外，不得使用消防栓及各种设备做其他用途。 2、防火知识 (1)遵守安全用电规则，切勿令电线负荷过量或在同一插座上接用多种电器，如电炉、熨斗、电饭煲或吹风筒等，以免由于负荷过量而引致火灾。 (2)请遵照法律规定，切勿在单位内储藏易燃物品，小量储存时需格外小心。最后离开住宅单位前，检查并保证烟头已熄灭，并把全部还在开动的电器关闭。 (3)易燃及危险物品应放置在孩童无法触及的地方。 (4)不得挪用或损坏消防设备和器材，保持走廊、楼梯及防火通道畅通。 (5)如遇到易燃物品气味时，切勿触动任何电器(包括电话、门铃、电动玩具等)开关，小心打开所有窗户、门，让空气流通，然后离开现场并尽快通知物业管理处或有关部门。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn (6)做好防火工作，严禁在园区内燃放烟花爆竹，煤气炉要经常保持清洁，切勿留有油渍。烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育小孩不要玩火。 3、如遇火警时应采取的措施 (1)保持镇定; (2)关闭电力总闸及煤气闸; (3)拨电话119通知消防局; (4)及时通知小区保安管理员或物业管理公司，如时间许可，应通知邻近用户; (5)如遇到浓烟，应尽量贴近地面向外爬行，尽快前往小区地面或空旷地方，并以湿毛巾覆盖面部。 4、防火演习 物业管理人员将定期进行防火演习及试验各项救火设备。 (二)防风 台风吹临时，管理处呼吁住户采取下列防风措施，以保障人身财产安全: 1、绑紧容易被风吹倒的物件，如窗口空调机等。 2、一定扣紧门窗，以免被风吹开。 3、切勿在玻璃门、窗附近停留。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 4、缚紧室外植物，将盆栽搬进室内。 5、检查各排水管道是否堵塞，以免积水。 6、把室外摆放零星用物等收回室内。 7、风过后，若有玻璃破碎，应立即更换。 8、如需帮助，请与物业管理处联系。 (三)防震 1、保持镇定。 2、躲在桌下或坚固的钢筋、砼下寻求掩护。 3、远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品。 4、做好应付多次余震的准备。 (四)防暴 如遇骚乱，应锁好门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向 管理处报警。 十二、清洁管理 物业管理处已雇佣清洁工人负责保持公共地方清洁。但仍有赖全体 用户的通力合作，遵守社会公共道德，才可保持公共场地的经常性清洁。 用户内部的清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责或委托物业 管理处有偿服务。 住户应将其室内生活垃圾用塑料袋装妥当，摆放在物业管理处指定 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 的位置，清洁工人每天将依时清理，切勿将生活垃圾堆放在楼内或小区的任何地方。 十三、卫生管理细则 1、为使业主(住户)享受优雅、舒适、整洁的生活环境，物业管理处请有关卫生人员专职负责该项工作。 2、住宅单位将生活垃圾排放在指定处，以便清洁人员清理、清倒。住户也可用垃圾袋自行将垃圾带到楼下垃圾收集箱。 3、讲究文明，搞好卫生，树立社会公德，请不要乱堆(丢)垃圾、杂物，严禁高空从窗户、阳台向外乱丢杂物、垃圾，切勿随地大小便，随地吐痰，违者罚款。 4、装修完毕，业主(住户)应立即清扫，不得将废物弃于走廊、通道及其他公共地方。 5、公司将组织大量人力、物力对公共场所、设备进行定期的清理、消毒和维护，发现问题及时解决，使您充分享受舒适、安全、整洁的居住环境。 6、公司将定期组织消灭“四害”，控制其滋生、蔓延。 7、禁止在小区建筑物上张贴标语、广告等。 8、禁止在公共场所搭建违章建筑。 9、禁止破坏、污秽公共设施，保持其清洁，完整。 www.fdcsky.cn www.fdcsky.cn 10、禁止践踏草坪，损坏绿化设施。 十四、房屋保修之条款参照国家建设部及市政府有关规定 十五、常用电话号码 火警:119 匪警:110 急救:120 电信服务电话:10000 电话查号:114 煤气抢修电话:0898—88277564 英豪物业管理处服务热线: 为使购买小区物业的所有业主、住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全整洁的居住环境，特制订本住户手册。本手册所列各条款，纯为业主、住户之利益着想，敬请各位业主合作。 业主应将手册有关条款告知家中各人，若有任何疑问，请向物业管理处办公室查询，本公司将乐意尽全力协助，对各位业主的真诚合作谨致谢意。 祝各位乔迁之喜,安居愉快, 英豪物业管理处 二00七年十一月三十一日 www.fdcsky.cn