老旧商务楼宇的升级改造经验
根据《中国楼宇经济发展
报告
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（2012）》的评价分析，楼宇经济发展第一层次城区主要分布在上海、北京、深圳等城市；第二层次城区主要分布在杭州、广州、天津、成都、福州、青岛、厦门、南京、宁波等城市；第三层次城区主要分布在中西部城市的核心城区、东部沿海城市的非核心城区和少数经济发展较好的中等城市核心城区，第四层次城区主要包括一些经济不是很发达省份的城市所属城区以及一些城市的边缘城区。
目前，一线城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。尤其是，核心区域商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高了政府税收。
一、城市经验
（一）天津市
天津市提出要大力发展楼宇经济，打造高水平“亿元楼宇”。2011年天津市在深入调研的基础上，制定了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发…2011?38号），提出通过实施政策聚焦，出台了促进中心城区楼宇经济发展的多项扶持政策，支持对商务楼宇的改造升级。
2013年上半年，天津市先后确立了三批164个亿元楼宇项目，实现税收108亿元，新增入驻企业850家，从业人数达到15.3万人，新增和平创新大厦、天信大厦、金正大厦等34个楼宇提前实现税收过亿元目标。根据计划，天津市将进一步加大对闲臵楼宇摸排力度，深挖楼宇资源，加强楼宇项目储备，下半年推出新一批亿元楼宇项目，年内三批重点支持164个亿元楼宇项目全年实现税收190亿元，年内亿元楼宇达到120座。
（二）重庆渝中区
渝中区老旧楼宇实施“热水瓶换胆”工程，积极推动商务楼宇更新改造，作为依据的政策文件有：《服务业发展“提档升级—热水瓶换胆工程”实施
方案
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》（渝中服发领…2012?3号）、《渝中区促进服务业发展政策（试行）》（渝中府发…2012?28号）、《渝中区资助商业商务楼宇更新改造的实施细则》(渝中服发办…2013?1号)。
渝中区启动改造全区194栋共计806万方老旧楼宇，全面提升老旧商业商务楼宇综合品质，为全区服务业转型升级提供优良载体支撑。据渝中区服务业发展办公室相关负责人介绍，在2013到2020年内，今后每年将完成改造100万平方米2。
据介绍，商业商务楼宇改造将在充分尊重市场主体主导作用的基础上，引导相关单位拓宽投融资渠道、创新投融资模式，加大改造资金投入，政企联动推进。根据渝中区“十二五”发展规划和市、区相关产业专项发展规划，综合考虑楼宇所在集聚区（园
1资料取自《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发〔2011〕38号）
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区）的产业定位、配套能力和入驻企业等因素，优化软硬环境，提升集聚区（园区）和楼宇综合配套服务功能。
据了解，渝中区围绕全市、全区发展总体规划和服务业发展规划，确定若干重点改造片区；制定《老旧商业商务楼宇更新改造总体计划》，优先安排商业商务用建筑面积大、投资规模大、产权集中度高、改造方案成熟的楼宇，并根据实际情况，滚动制定年度改造计划，确定每年重点改造的楼宇。
3资料取自《重庆市渝中区人民政府关于印发渝中区促进服务业发展政策（试行）的通知》（渝中府发〔2012〕28号）
海曙区启动楼宇“低产田”改造行动，成立了由区长任组长、各相关部门为成员单位的商务楼宇改造提升工作领导小组，出台了《关于海曙区商务楼宇改造提升的若干意见》(海政办…2012?132号)，计划每年安排1000万元，用于商务楼宇改造。
宁波市行政中心即将搬入东部新城，海曙区内市级机关以及银行等单位也将随之东迁，可以空出一批商务楼宇。这些楼宇房龄长、配套差，业主有强烈意愿改造；政府也想通过改造实现辖区产业升级，双方一拍即合。海曙区将中山西路沿线，以及江厦、鼓楼片区的建筑面积在8000平方米以上的老楼宇作为重点对象，通过引导扶持，鼓励楼宇业主、物业服务企业等对商务楼宇进行更新改造，提高商业附加值4。
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5资料取自《关于海曙区商务楼宇改造提升的若干意见》（海政办〔2012〕132号）
（四）福州鼓楼区
电梯常出故障，商务设备陈旧，办公环境略显寒碜……位于五一北路129号的榕城商贸中心大楼，近年来“老态渐显”。正因此，这座26层高，2000年投入使用的大楼，已经有些不堪重负，更别说引进新的、高端企业和总部机构了。而在鼓楼区，像这样的大楼还有不少。因为商业办公楼宇起步较早，一些楼宇存在设施老化、配套功能不全等问题，导致旧楼宇租金低、税收低、入驻企业业态低端等，这与全区快速发展的现代服务业不相适应，也影响了“楼宇经济”、“总部经济”的发展6。
为此，鼓楼区以国家服务业综合改革试点为契机，加快服务业集聚示范区建设，按照“盘活存量、提升增量”的思路，出资鼓励开展旧商务楼宇改造提升，同时启动建设一批智能化商务楼
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宇经济，大力培育和提升服务业品牌，吸引了一批区域性、功能性总部入驻，着力提升楼宇质量。鼓楼区将环球大厦、国际大厦、嘉信大厦、轻安大厦、三山大厦、东方大厦、榕城商贸中心、中美大厦等8栋大楼列入首批旧楼宇改造提升试点，由政府出资奖励旧楼宇升级改造。鼓楼区委、区政府与楼宇主体共同制订发展目标，促使楼宇主体调整招商思路，从以租金为主导，转向税收、租金和业态兼顾的方向发展，逐步树立起高端服务业的新形象，力争每栋楼宇的营业收入和税收收入都有不同程度的提高。
二、经验总结
从天津、重庆、宁波、福州这些城市改造提升老旧商务楼宇的经验来看，主要有如下几个特点:
第一，这些城市中心区土地资源制约明显，发展“楼宇经济”得到大力支持，盘活存量、改造提升老旧商务楼宇已成这些城市的共识，纷纷出台了多项发展意见和具体规划。
第二，这些城市在改造提升老旧商务楼宇上积极发挥政府的鼓励和引导作用，尤其是在财政资金上给予大力支持，如天津市对纳入全市重点支持的“亿元楼”给予一次性财政补贴，重庆渝中区在“热水瓶换胆”工程中对老旧楼宇提档升级给予补贴。
第三，这些城市积极推动商务楼宇物业管理水平，对业主聘请国家一级物业管理企业及相当资质的同类企业进行高品质楼宇物业管理的会进行一次性奖励，臵换更高资质的物业管理企业也有相应奖励办法。
第四，这些城市注重腾笼换鸟，在改造提升后积极引入高端企业，如天津市对引入的高端企业实行税收优惠政策，奖励资金可用于为入驻企业提供户籍、子女入学、住房保障等方面服务支出。
浙公网安备 33021202002483