首页 郑州众泰物业服务有限公司方案

郑州众泰物业服务有限公司方案

举报
开通vip

郑州众泰物业服务有限公司方案郑州众泰物业服务有限公司方案 ,项目名称, 郑州众泰物业服务有限公司 第 1 页 共 44 页 盛瑭雅居房地产开发有限公司: 承蒙信任~我公司在对项目特点、设计理念进行细致研究~并对本地物业管理市场认真了解的基础上~制作完成了该项目的物业管理服务方案~供贵司参考。 我公司在今后的管理服务过程中~将严格按照管理程序~恪守职业道德~履行我公司在管理服务方案中的承诺~真诚地为贵公司及全体业主服务~力争在项目全面建成后达到“市物业管理示范小区”标准~为给业主创建一个“安全、整洁、舒适、文明”的生活空间, “给业...

郑州众泰物业服务有限公司方案
郑州众泰物业服务有限公司方案 ,项目名称, 郑州众泰物业服务有限公司 第 1 页 共 44 页 盛瑭雅居房地产开发有限公司: 承蒙信任~我公司在对项目特点、设计理念进行细致研究~并对本地物业管理市场认真了解的基础上~制作完成了该项目的物业管理服务方案~供贵司参考。 我公司在今后的管理服务过程中~将严格按照管理程序~恪守职业道德~履行我公司在管理服务方案中的承诺~真诚地为贵公司及全体业主服务~力争在项目全面建成后达到“市物业管理示范小区” 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ~为给业主创建一个“安全、整洁、舒适、文明”的生活空间, “给业主创建一个放心的家”而不懈努力。 谨祝商祺: 郑州众泰物业服务有限公司 第 2 页 共 44 页 目 录 第一部分 物业管理项目的管理特点 第二部分 拟订质量管理目标和采用的管理方式 第三部分 管理服务内容 第四部分 物质装备 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 第五部分 管理人员配备 第六部分 管理规章制度 第七部分 档案建立与管理的设立 第八部分 经费收支测算 第九部分 经营管理服务的新思路 第 3 页 共 44 页 郑州众泰物业公司简介 公司成立时间:2011年8月。 公司目前物业管理资质:三级。 公司的今天与明天: 今天:注重细节,贴心服务,走品牌建设之路。 今天的众泰物业站在起跑线上,将推行强化管理,无论在基本服务还是特色服务上狠下功夫,保持优质服务并不断创新服务,力争在品牌建设之路上阔步前行。 1、用心维护建筑外观,促进房产保值增值 项目外观是开发商与设计师建筑艺术的集中体现,是城市景观的重要组成部分,更是房产保值增值的重要条件。坚持对房屋建筑外观进行控制与管理是十分必要的。坚持严格控制违规装修,确保建筑物及附属设施的安全使用,是我公司工作中的一大重点。 2、悉心关注细节,不断改进创新 物业管理服务水平高低,在于对细节的注重程度,我公司将科学应用ISO质量管理体系和各项考核措施,以此作为落实细节管理的保证。适时组织到物业管理发达地区参观学习,借鉴先进的管理服务经验,经常组织业务研讨,以使服务水平不断改进和提高。 3、努力拓展多种服务模式,提供贴心服务 提供多样化特约服务,如代叫出租车服务、特约保洁家政服务、商务礼仪服务等,让高品质的物业管理让业主感到众泰物业的贴心服务。持续稳定地提供优质服务是我们努力的方向。 4、推行阳光财务,接受业主监督 实施透明化的物业管理。管理费收取和维修资金使用情况每半年公布一次;业委会审批维修资金使用年度计划,并参与施工单位的选择和价格、质量把关;大项目施工前公示。 明天:持续超越,塑造一流,走品牌之路。 明天的追求: 拓展高端市场。 注重客户需求。 员工满意,客户满意,开发商放心。 客户永远的朋友,行业一流的品牌。 这是一个朝阳行业,明天充满了希望。虽然道路是曲折的,我们前行的步伐却是坚定的。我们恪守“使业主满意、让开发商放心”、“永恒的诚心、专业的服务,众泰物业,值得您信赖的朋友~”的经营思想,“用心做事,诚信为人”的职业道德观和“规范管理,优质服务,诚信经营,精益求精”的质量方针。塑造市场竞争力强,社会赞誉度高的一流物业管理企业,将是我们不懈的追求。 第一部分 物业管理项目的管理特点 1.1项目概况:四址、东至 南至 西至 北至 。 1.2项目特点分析 1.2.1塑造品牌形象对于今后的继续发展至关重要。而物业管理作为房地产的延伸服务,成为房地产售后服务的重要组成部分。因此对物业管理的要求相对较高,不能仅只追求经济效益,品牌效益才是重中之重。 【针对性管理措施】:充分引进先进物业管理模式,主要管理人员及技术骨干均从优选用,物业管理服务从高标准、严要求出发,在满足业主基本要求的基础上,重点从安全性、舒适性来开展物业服务工作,树立起良好的众泰物业公司的品牌形象,为继续 第 4 页 共 44 页 发展打下很好的基础。 1.2.2项目规模,管理服务需求多样 本项目为房地产公司全力打造的高端楼盘概念,无论对开发、销售和物业管理工作都是一个新的课题。面对目前高端大楼盘项目之一,如此多的业主,物业管理需求多样化,众口难调。 【针对性管理措施】:深入了解当地的物业管理法规及本地习俗,确定服务内容和服务标准,以公共性服务为基础,满足业主基本服务需要,注重专项服务、有偿服务的开展,使物业服务纵深发展,满足业主的服务需求。同时不定期采取问卷、问询等沟通方式,了解业主的意见和要求,不断完善和提高管理服务水平。 1.2.3物业竞争对手多,工作有一定压力 随着政府新的规划的实施,南阳市唐河县正以城市现代化建设的新时代新形象,展示在众人面前。高起点的规划及良好的发展前景吸引了不少知名物业企业,如南阳宇信物业等公司的进入,项目的物业服务水平较好,对我司工作的开展产生一定压力。 【针对性管理措施】:为此,我司倡导自身服务理念,同时在规划设计阶段,通过审阅设计图纸,查看施工现场等形式,从业主今后使用角度,就物业规划和设计提出建设性意见,减少设计缺陷;在销售阶段,做好物业管理的协助工作,配合销售,解答有关物业管理方面问题,使业主对项目建立信心;同时介入施工监理和接管验收工作,积极与房产公司和施工单位充分沟通,将工程中存在的问题消灭在萌芽状态,建造精品楼, 使之成为本县物业管理样板小区。 1.2.4设施设备数量多,智能化程度较高 本项目内除设有供配电、给排水、消防、电梯等系统外,还配置了电子巡更、闭路电视监控、楼宇可视对讲、停车刷卡、周界防攀越报警等系统。设施设备数量多,智能化程度高,确保其正常运行将是物业管理工作的重点。 【针对性管理措施】:针对项目的特点,从施工建设、竣工验收直至日常管理阶段进行全程跟踪,各类专业技术人员提前介入项目的施工及竣工验收阶段,了解 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 过程,熟悉设施设备的安装过程和管线的布置情况,建立设施设备的维修档案,并提早编制各项管理规定,为日后的维修养护工作打下坚实的基础。 1.2.5先期开发、先期入伙,容易产生环境污染和安全隐患 【针对性管理措施】:加强与房地产公司的沟通,将施工现场与已入住的有效隔离,除采用建筑材料隔离外,尽可能采用绿化隔离方式。与施工单位协商,共同制订现场管理方案,包括规定施工人员及车辆的常规进出路线和进出时间。同时与房地产公司共同制订管理办法,明确施工单位的常规施工时间,减少噪音影响。 1.2.6地域处在居民区,城市功能尚未完全到位 本项目处于本县居民区,目前城市功能、市政设施未完全到位,解决此方面的问题也是我司重点考虑的。 【针对性管理措施】:依据本项目的实际情况,把商业物业的功能全部发挥出来,在物业管理的各个阶段,开展有针对性的便民服务。如在入伙期间开展“装饰装修企业展示会”、“装修材料展示会”等;在业主入住以后,开展代购物品、代订机票等多种无偿、有偿服务内容,解决业主生活需求。 第二部分 拟订质量管理目标和采用的管理方式 2.1质量管理目标 2.1.1总体管理目标承诺 2.1.1.1针对本市物业管理现状及项目的项目特点,我司在物业管理服务上通过充分采用ISO9001质量管理体系,重点在舒适性、安全性、尊贵性上狠下工夫,服务过程 第 5 页 共 44 页 中不断创新,在项目全面建成,硬件设施完全到位的情况下,在二年内打造成本市物业管理典范,树立起品牌项目,力争使项目全面建成投入使用后:一年: 达到“市物业管理示范小区”标准。 2.1.1.2在项目管理过程中,我们将恪守“使业主满意、让开发商放心”的经营思想,“用心做事,诚信为人”的职业道德观,在充分保证高质量服务的同时,利用规范化的管理和技术手段,开源节流,营造“安全、整洁、舒适、文明的生活空间”,真正作到和业主亲密相伴。 2.1.2各项管理指标具体承诺 2.1.2.1房屋及配套设施完好率 95% 承诺指标 房屋外观无破坏,立面完整,无私搭乱建、随意占用等现象。 承诺标准 完好、基本完好面积/建筑物面积×100%?95% 测定依据 1、制订详细的房屋及配套设施维修养护计划,并严格执行。 2、房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到人。 质量保证措施 3、日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好运行状态。 4、维修基金按规定妥善管理与使用。 2.1.2.2房屋零修、急修及时率 承诺指标 95% 承诺标准 接到急修通知10分钟内到现场,急修立即处理,零修不过夜。 测定依据 已完成零修、急修数/总零修、急修数×100%?95% 1、建立严格的房屋修缮制度,设立完善的报修填单制,维修完 成后经报修人签字确认。 2、维修人员应在接到维修通知10分钟内到达现场,急修立即质量保证措施 处理,零修除约定外不过夜。 3、根据项目的功能和特点,储备合理数量的常用材料,备急用。 4、每月对维修及时率进行统计,作为维修人员的考核依据。 2.1.2.3维修工程质量合格率 承诺指标 95% 承诺标准 维修工程符合质量标准,基本无二次返工现象。 测定依据 质量合格的维修单数/总维修单数×100%?95% 1、加强对维修技工的专业培训,维修人员持证上岗,严格按照 操作规程进行维修。 质量保证措施 2、维修工程实行业主质量签收制度。 3、较为复杂的维修工程,事先制定详细的工作方案,同时要求 公司维修部人员到现场进行指导、监督和验收。 2.1.2.4管理服务费收缴率 承诺指标 90% 测定依据 实收费用总额/应收费用总额×100%?90% 第 6 页 共 44 页 1、加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。 2、采取节假日照常办公,预约、上门服务方式,方便业主交费。 质量保证措施 3、对于拖欠管理服务费的行为,我们将采取合理的措施予以催 缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。 4、非因物业管理原因导致的故意拖欠费用不在此承诺范围内。 2.1.2.5绿化完好率 承诺指标 95% 承诺标准 花草树木按季节习性长势良好,修理及时,园艺造型美观。 测定依据 完好绿化面积/总绿化面积×100%?95% 1、制订科学的绿化养护计划,并严格执行。 2、管理人员每天对绿化情况进行巡视检查,并将检查结果作为质量保证措施 绿化工的考核依据之一。 3、定期开展环保宣传,增强业主爱护绿化的自觉性。 2.1.2.6保洁率 承诺指标 95% 承诺标准 垃圾日产日清,环境整洁,地面无垃圾杂物,无异味。 测定依据 保洁达标面积/保洁总面积×100%?95% 1、垃圾日产日清,封闭运转,杜绝二次污染。 质量保证措施 2、每日巡查保洁情况,发现问题立即处理。 3、加强宣传教育,提高业主保洁意识。 2.1.2.7安全防范控制标准 承诺标准 24小时安全防范服务,无因乙方过失引起的重大安全责任事故。 1、发挥智能化安防立体交叉式监管体系的作用,提供24小时 的安全防范服务,采用巡逻方式作为有效的补充,建立完善的 安全防范体系。 质量保证措施 2、树立“24小时防范”意识,建立快速反应体系。 3、保安人员实行准军事化管理,定期举行军事素质和业务技能 培训,不断提高处理突发事件的能力。 2.1.2.8消防设施设备完好率 承诺指标 95% 承诺标准 系统基本运作正常,反应灵敏。 测定依据 完好、基本完好设备运行时间/总运行时间×100%?95% 1、制订详细的消防设备设施养护计划,并严格执行。 质量保证措施 2、将消防设备设施的巡查,保养频率及质量标准量化分解到人。 3、日常巡视和定期维修相结合,确保良好状态。 2.1.2.9有效投诉处理率 承诺指标 100% 承诺标准 业主对物业管理服务工作舒心、满意。 第 7 页 共 44 页 测定依据 处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%?99% 1、24小时值班接受业主的各类投诉,作好投诉记录,并根据投 诉内容反馈至相关部门进行处理。 质量保证措施 2、部门接到投诉后立即采取措施,并在最短时间内向业主回复。 3、投诉处理率作为管理服务中心及员工个人每月工作考核的重 要指标。 2.1.2.10管理服务人员培训合格率 承诺指标 100% 承诺标准 定时考核,定时培训。 测定依据 培训合格员工/管理服务中心上岗员工×100%?99% 1、培训有足够的投入保障,培训经费、培训设施、培训师资上 均超前考虑。 质量保证措施 2、培训采用多种方式,力求形式新颖,效果明显。 3、制定详细的培训方案、培训计划、培训课程,内容设定科学、 规范。 2.1.2.11维修服务回访率 承诺指标 100% 承诺标准 定时回访,责任到人。 测定依据 业主回访数/总维修业主数×100%?99% 1、维修实行100%回访制,采用电话、上门等方式进行,保证反 馈渠道畅通、有效。 2、管理人员每周定时抽查维修记录和回复情况,加强对管理服质量保证措施 务工作的督导,并与工资相挂钩。 3、把维修回访作为建立良好客户关系的重要手段,使之成为沟 通情感的重要渠道。 2.1.2.12业主对物业服务的满意率 承诺指标 95% 承诺标准 绝大部分业主满意,社会口碑好。 测定依据 回收有效调查表满意份数/回收有效调查表总份数×100%?95% 1、向业主公开服务内容、服务质量标准,使物业管理工作处于 业主的监督之中。 质量保证措施 2、通过每月召开质量分析会,每半年组织一次内部质量审核, 不断改进和完善质量保证体系,提高业主满意率。 2.2管理方式 我们的基本思路是:严格资质管理,确保各类管理服务人员的专业素质和综合素 质;提供优质的物业服务;严格法规和制约标准,规范组织和个人的管理服务行为;采 用科学的管理方式,运用现代化管理手段;致力于精神文明建设,实施品牌和形象战略。 我们的管理机制主要有:组织机制、运作程序机制、信息反馈机制、监督机制和自 我约束机制等。 2.2.1组织机制 为保证物业管理的统一、畅通、健康、高效运作,一方面管理机构的设置必须充分 体现统一领导,分级管理原则;另一方面应有利于实现企业的经营目标,力求精干、高 第 8 页 共 44 页 效、节约。 管理服务中心内部实行项目经理负责制,下设安全防范、维修养护、环境事务、行政事务、社区文化等五项主要内容。 2.2.1.1安全防范: 负责辖区内的公共秩序、车辆和消防安全管理,协助作好完全防范工作,维护管理区域内业主人身和财产安全,内设门岗值勤、巡逻、车辆管理和消防管理等。 2.2.1.2维修养护: 负责房屋及机电设施设备维护维修、公共设施维修养护和业主维修请求等,做到“制度上墙、操作规范、巡查准确、反馈及时”。 2.2.1.3 环境事务: 实行一体化管理,建立专业的环境事务队伍,包括保洁和绿化工作,确保 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 落实到位。提倡全员保洁、人过地净的服务理念,重点部位、重点保洁;保持绿化美观,花草树木长势良好。 2.2.1.4行政事务: 负责员工培训,搞好财务帐务,各种管理服务费和有偿服务费的收取和核算,以及客户投诉处理和档案资料的管理工作。 第三部分 管理服务内容 3.1开发建设期间服务内容 3.1.1分析原图纸,提出物业结构布局功能方面的改进建议 3.1.1.1与房地产公司及设计、施工单位充分沟通,组织前期技术组人员提出合理化设计建议。 3.1.1.2研究规划设计意图,跟踪工程施工进度。 3.1.1.3从使用角度检查工程质量,将可能的隐患消灭在建设过程中。 3.1.2提供设施设备的设置和服务方面的改进意见和建议 从使用、管理和维修的角度,为房地产公司提供设备设施的设置等方面的改进意见。对建筑材料的选用,设备设施性能特点、使用效果,养护维修、更换成本费用等方面,提供信息和建议。 3.1.3提供工程质量的改进建议 在施工阶段可根据房地产公司的需要,派工程技术人员到施工现场,熟悉基础隐蔽工程,机电设备的安装调试,管道线路的敷设及走向,了解日后难在外观察觉的工程施工质量。如发现问题及时在现场与施工单位磋商,及时提出整改方案,现场监督,确保工程质量。 3.1.4协助作好楼盘销售工作 3.1.4.1在物业销售前,对现场销售人员进行必要的物业管理知识培训,包括物业公司简介、项目的管理思路、服务方式和服务标准等,以便销售人员与客户进行良好的沟通。 3.1.4.2以专业物业管理介入,包括保安、保洁和物业管理咨询,树立良好的服务形象,成为楼盘销售的卖点。 3.1.4.3与客户进行沟通,解答客户有关物业管理方面的问题,衔接楼盘销售与物业管理两个环节的工作。 3.1.4.4协助拟订与销售合同相关的内容,包括《临时管理规约》、《物业管理事项约定》及销售合同中有关物业管理方面的内容。 3.1.4.5开展业主服务需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次和各类服务 第 9 页 共 44 页 需求等,以便对物业管理服务内容进行修改,为业主提供更加贴心的优质服务。 3.2施工建设期间服务内容 3.2.1参与竣工验收 派人参与项目的竣工验收工作,协助房地产公司督促施工单位完成验收资料的准备,组织技术人员现场勘察房屋及配套设备是否具备验收条件,从实用的角度出发,向开发商提出房屋安全及设备设施使用的合理化建议,要求施工单位按质按量的完成开发商交给的施工任务,协助监督施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改实施情况。 3.2.2组织接管验收 由物业公司牵头,对小区工程的施工质量、设施设备的使用功能、技术资料、项目文件和业主资料等工作接管验收。 3.2.3协助开发商处理工程遗留问题。 3.2.3.1常见的非结构性工程质量问题包括:屋面渗漏水;有防水要求的地面渗水;外墙面渗水;抹灰层、面砖、油漆脱落;门窗开关不灵,缝隙过大、缺件;供水系统漏水;排水管道堵塞;道路沉陷等。 3.2.3.2处理程序 a、在保修期内发生保修范围内的工程质量问题,有房地产公司通知施工单位进行维修。 b、施工单位接到通知后,在约定的保修时限内到达现场与业主确定维修内容,尽快维修、整改,待遇紧急抢修事故,施工单位应立即到达现场处理。 c、施工单位非因特殊原因,未能在约定时限内到达维修现场,房地产公司有义务再次通知施工单位限时维修,如施工单位再次违约,房地产公司有权在不提高工程标准的前提下,自行返修或委托其他单位维修,所发生的费用由施工单位承担。 d、保修完工后,房地产公司 、物业公司或房屋所有人组织验收。 3.3入伙期间的管理服务内容 3.3.1筹备、组建领秀锦江物业服务中心,具体确定管理人员、维修、保安人员、保洁、绿化人员等。 3.3.2所有服务中心员工进行岗前培训。 3.3.3对住户资料进行存档,建立原始资料。 3.3.4建立外部联系(居委会、派出所、邮电局、有线电视、煤气公司、供电局、自来水公司、消防等)。 3.3.5准备业主入住交接资料:入伙须知、业主手册、二次装修规定、装修申请表、入住费用表等。 3.3.6根据开发商发给业主的交接通知单与业主办理交接手续。 3.3.7交纳入伙费用和发放钥匙,在移交钥匙的同时,与业主共同到现场检查房屋情况及确认水、电表读数并做好记录,对验收中存在问题进行整改,复验后,正式交接。 3.3.8提供各类物业管理咨询。 3.3.9二次装修管理、控制,安全防范控制,装修期垃圾分类处理等。日常物业管理服务内容 日常物业管理是一项涉及面广,长期连续的工作。本部分着重对安全防范服务、清洁卫生服务、房屋管理及设施设备的维修养护服务、环境绿化服务、消防管理、车辆管理、空置房管理、社区文化建设等方面进行叙述。 3.3.1综合管理 3.3.1.1设立物业管理服务中心,实行综合一体化管理。 3.3.1.2设立固定办公场所,所有人员带工作牌,服务人员持证上岗。 3.3.1.3设立24小时服务热线电话,总经理信箱和公司投诉电话。 第 10 页 共 44 页 3.3.1.4制订各类服务人员的岗位职责、工作标准及考核制度,完善管理工作流程。 3.3.1.5应用财务收费系统和电子管理系统,提高工作效率。 3.3.2安全防范服务 安全防范服务是一项至关重要的内容,为此我司突出加强安全防范工作。结合项目的硬件设置及周边实际情况,我们着力打造安全化社区,具体实施方案如下: 3.3.2.1保安人员实行准军事化管理,统一着装,加强岗前培训和日常管理,提高整体服务意识,提升形象加强多种技能,确保保安人员的综合素质。 3.3.2.2对出入口进行封闭式管理,人员进出严格管理。 3.3.2.3采用门岗、监控岗和机动巡逻岗相结合的方式进行安全防范服务,加强对隐蔽地带的巡逻,确保管理中不出现盲点。 3.3.2.4实行严格来访登记制度,作好外来人员进出管理,未经业主同意拒绝进入。 3.3.2.5建立安全预案制,针对治安重点、难点和项目的安全特点,在实际管理开始之前就预先设立安全防范应急预案制度,制定及时、有效的处理程序,提高整个项目安全预防能力。 3.3.3清洁卫生服务 清洁卫生服务做到全员保洁、人过地净,重点部位、重点保洁。 3.3.3.1清洁卫生实行一体化管理,建立专业的清洁保洁队伍,确保管理制度落实到位。 3.3.3.2重点加强门厅的卫生清洁工作,随时保持干净、整洁。 3.3.3.3环卫设备齐全完好,有垃圾收集设施,垃圾日产日销。 3.3.3.4整体环境及环卫设施随时保持清洁,定期进行卫生消杀。 3.3.3.5管道畅通,确保项目内公用雨水、污水管道通畅。 3.3.3.6加强二次供水管理,保证水质符合卫生防疫要求。 3.3.4房屋管理及设施设备维修养护服务 本项目规模较大,配套设施设备相对较多,为此我司将配备技术过硬、具有丰富实践经验的维修人员负责维修工作。具体的维修工作如下: 3.3.4.1房屋主体的维护保养: a、地基、承重墙、主要梁柱等决定结构安全的部分每半年彻底巡查一次,检查是否有开裂、涨裂、剥落、老化等情况,并对其所产生的原因进行分析,据分析的结果提出修缮建议。 b、屋面、外墙、勒脚、内门窗、装修等非结构部分每季度彻底巡查一次,检查是否有污损、起壳、蛀蚀、锈蚀及破坏等现象,查明原因,及时修复。 3.3.4.2设施设备的运行维护保养: 对项目内的所有设施设备进行全面的了解,做到“制度上墙、操作规范、巡查准确、反馈及时”。 a、变配电设施维保 负责变配电运行设备的运行操作、清洁保养、巡视检查。做到保持室内良好的照明;保持室内清洁卫生、沟槽无积水,地面、墙壁、设备干净整洁;配电室内不堆放杂物;配电室进出随手关门;对配电室每月清洁保养二次并记入检查、保养记录表中,保持配电室及设备整洁。对配电室每天巡查一次,并把巡查结果及电流、电压、功率因数等运行数据记入“变压器运行记录表中”,发现问题及时解决处理。对配电室、变压器每年作一次全面的年度保养,每两年配合供电部门进行年检。 b、给排水系统维护 由维修人员负责对给排水系统,包括消防设施及给排水管道、沟渠池井等进行定期维护保养,做到每周对给排水运行情况进行一次巡查,并记录运行数据及巡查情况,发 第 11 页 共 44 页 现问题及时解决处理。 c、室内外的公用设施的维修: 院内道路、路灯、楼梯道、公用照明及公用标志等,每周进行检查,发现问题,由 维修人员及时维修。做到公用设施性能良好,正常使用。 具体的维修养护计划如下表: 维修 日常维修 项目 类别 计划 方案 标准 实施效果 路面、1)路面修缮质量标平整、无坑洼、每周检查一人 行由维修工准; 无积水、无缺道路 遍,随坏随道、砼实施维修 2)人行道铺设修缮损、完好率达修。 道牙 标准。 98%以上。 灯泡正常使用,庭院1)电气作业安全操每周检查一灯罩完好清洁,公共照灯 由维修工作规程; 遍,随坏随灯杆及灯座无明 其他实施维修 2)灯具施工技术标修。 破损,完好率达照明 准。 98%以上。 雨水 口 1)井内无积物,井雨水每周检查一井盖完好率达由维修工壁无脱落; 沟渠池井 遍,发现问100%,无渗漏、实施维2)化粪池出口及分井 污水题,及时维无缺损、少污修。 隔地无堵塞; 井 修。 积、无堵塞。 3)井盖上标志。 阀门 井 1)管道畅通,无排水每周检查一1)排水管施工技术管 网、堵塞; 管 遍,发现问由维修工标准; 消防设2)无泄漏; 消防题,及时维实施。 2)消防设施施工技施 3)消防设施正常栓 修。 术标准。 有效。 标识每周检查一1)标示清楚,无污1)标志设施完公用标牌 遍,发现问由维修工渍、破损; 好率98%; 志 警示题,及时维实施。 2)安放牢固。 2)标志无损坏。 牌 修。 每周检查一由维修工1)设备运行正常; 1)确保供水正水泵设加压遍,发现问实施维2)储水池清洁无污常; 备 水泵 题,及时维修。 染物。 2)水质无污染。 修。 1)相应建筑部分保管理正常安全使用管理服每周检查一由维修工养规程; 服务各项设施、设务用房 遍。 实施维修 2)相应电气、设备用房 备。 保养规程。 第 12 页 共 44 页 3.3.5环境绿化服务 绿化是生命和力量的象征,环境绿化是生活在城市中的现代人的迫切需要,业主除了要求要有一个安全的居住条件外,还要求有一个清静、优美的生活环境。为此,我司根据本项目的绿化规划特点,合理划分管理区域,为广大业主营造一个温馨舒适的居住环境,花园式的绿色生活空间。 3.3.5.1建立专业绿化队伍,管理制度落实。 3.3.5.2根据项目情况设计整体和细部绿户造型方案,要求常绿常新。 3.3.5.3对花草树木进行培土、施肥、除杂草和病虫害,并定期修剪枝叶、补苗、浇水等,给灌木造型,丰富绿化内容。 3.3.5.4每月定期检查绿化草坪完好情况、花草生长情况,并做好详细的记录。 3.3.5.5对老化、死亡、损坏的植物及时补种或更换。 3.3.5.6维护好绿化工具及其他器材。 3.3.5.7当暴风雨、大风来临前,提前做好花草树木的稳固工作,采取相应措施,防止造成大的损失。 3.3.5.8重大节日或活动期间负责绿化美化工作。 3.3.6消防管理 消防责任重于泰山,尤其对于小高层为主的项目来说,就显得更加重要。为此,我司着重作好以下几点工作: 3.3.6.1在项目内加强消防安全宣传、教育工作,发动业主参与,提高消防安全意识。 3.3.6.2每年组织一次消防培训及演练工作,实施全方位的消防管理,定期检查消防设施,保持良好运作。 3.3.6.3加强二次装修的消防管理,对装修实行审批制度,在按要求配备灭火器材后,方可进行施工。 3.3.6.4组织一支消防快速反应队伍,以保证一旦出现火警时,迅速做出反应,立足“自救”,最大限度地减少火灾损失。 3.3.6.5以快速反应队伍为基础,寻找合适的时机,组织业主一道参加消防演习,掌握必备的消防知识,提高全员消防意识,防患于未然。 3.3.7车辆管理 车辆管理的关键是安全有序,首先建立行之有效的车辆出入登记制度,检查、管制进出机动车辆,对外来车辆要严格管理,保证车辆停放安全,有序的停放。 3.3.7.1车管人员对车辆进行正确的引导,加强巡视,安排车辆合理停放。 3.3.7.2停车场管理制度落实,设立专职人员管理,实行出租车位和临时停车区分制度,车辆进出登记严格。 3.3.7.3车辆停泊有序,制度落实,无违章行驶及停泊。 3.3.7.4利用智能化设计,提高科技效率。向业主发放出入卡,自助刷卡,自动开启道闸,自主进出,享受无干扰进出服务。 3.3.8空置房管理 加强空置房的管理是物业管理公司不容忽视的问题。如果疏忽大意,容易产生安全防范的死角,客观上已将业主置于不安全境地。为此,我司重点作好以下几个方面: 3.3.8.1拟派专人负责空置房钥匙的管理,贴上标签,易于查找。 3.3.8.2加强空置房管理,配合房地产公司销售的需要,提供各种便利。 3.3.8.3定期巡视检查,保证空置房各项设施完好无损。 3.3.8.4定时进行保洁,专人负责。 3.3.9社区文化建设 第 13 页 共 44 页 营造良好的社区文化氛围是融洽业主与管理服务中心、物业公司关系的润滑剂,通过精彩纷呈的社区文化活动促进物业管理人与业主之间的正常沟通。根据本项目特点,通过“寓教于乐、寓乐于教、循序渐进”的方式,重点考虑老人和儿童需求,合理做出社区文化活动计划,开展多样化、多方位的社区文化活动。 3.3.9.1健全并落实各项精神文明建设、社区文化、社区服务制度。 3.3.9.2设立宣传教育园地,举办相应的各种文化体育活动,开设社区服务场所。 3.3.9.3定期开展有益的宣传活动。 3.3.9.4积极协助街道、派出所、居民委员会开展各项工作。 3.3.9.5积极配合与邮电、银行等部门开展便民服务。 3.3.9.6适应社区发展需要,适时提供新的服务项目,如社区商务中心、家政、特约服务等。 a、社区文化经常性活动一览表 类 别 内 容 效 果 备 注 沙 龙 各种沙龙聚会 共同爱好,加强交流 智能化 普及,提高使用效果 讲座、宣传栏 消防安全 防患未然 保健、心理咨询 增强体质 联办 大扫除、绿化环境 培养公德、自律 公益活动 义诊、助残 办好事、实事 联办 常规体育、娱乐活棋类、牌类、老年聚会加强老年人间的沟通交 动 等 流 b、社区重大活动一览表 月 份 活动项目 活动方式 活动效果 1月 元旦联欢会 集体参加 联欢、娱乐、交流 2月 春节联谊活动 团拜、联欢等 加强邻里交流 4月 春游活动 组织老年人、儿童春游 欢乐、祥和 6月 “六一”活动 儿童联欢会、发放小礼物 增强儿童节气氛 9月 重阳节活动 组织老年人登山活动 健身强体,沟通交流 10月 迎国庆、中秋 中秋联谊活动 加强与业主间沟通交流 12月 圣诞之夜 圣诞装饰、发放圣诞礼物 热闹、祝福 备注 根据业主需求进行调整或增加删减。 第 14 页 共 44 页 3.3.10便民服务及管家服务内容 3.3.10.1无偿服务20项(根据业主需求进行调整): 类别 编号 项 目 内 容 01 残障人士特别服务 02 临时照顾小孩 03 代业主介绍家庭装修 家政 服务 04 代叫出租车 05 代订牛奶 06 介绍保姆、代请家教 07 代订车票、飞机票 08 代寄、代领邮件 商务 服务 09 代订报刊、杂志 10 临时代为保管小件物品 11 代联系摄影、摄像 礼仪 服务 12 代购、代送鲜花、礼品 13 雨天提供雨伞外借服务 14 园艺、宠物讲座 文化 娱乐 15 提供图书阅览 服务 16 开设棋类活动场所 17 组织老年交谊活动 18 义务宣传消防活动 安全 服务 19 义务宣传家庭安全用电常识 3.3.10.2有偿服务34项(根据业主需求进行调整): 类别 编号 项 目 内 容 价 格 将按照市价水平来拟订,并公家 01 安装空调、热水器、排风扇等 示给全体业主。(以下同) 电 安 02 安装灯具 第 15 页 共 44 页 装 03 安装用电明线 维 04 换电表 修 05 拆换灯管、镇流器 06 拆换入户电源线 07 更换、检修开关、插座 08 家用电器检查、小修 09 修理、更换门铃/门锁/信箱锁 10 墙面刷新 11 安装、修理防盗门 12 换门锁 室 13 换水阀/水龙头 内 14 换水表 维 15 换门窗玻璃 修 16 木门维修 17 清洁油烟机、空调 清 18 清洁地毯 洁 19 清洁玻璃 服 20 疏通地漏、厕所管道 务 21 疏通排污管 22 上门收洗衣服(洗衣费另计) 家 23 家庭绿化、盆景造型 政 24 钟点工服务(日常家务) 服 25 宠物喂养、照看 务 26 代购、代售二手家私 27 市话、长途电话 28 传真 商务 29 打字 服务 30 复印 31 电子邮件 32 房屋租赁中介 中介 服务 33 房屋租赁代理 第四部分 物质装备计划 小计项 目 子项目 数 量 单位 单 价 (元) 第 16 页 共 44 页 电 脑 台 激光打印复印一体 台 机 电话机 部 传真机 部 银行验钞机 部 对讲机 部 办公桌椅 套 会议桌椅 组 3匹立式空调 台 1.5匹空调 台 办公设备 文件档案柜 个 沙发、茶几 组 保险柜 个 照相机 部 员工铁架床 副 床上生活用品 副 厨房油烟机 台 饮水机 台 物业用房窗帘 个 风 扇 台 管道疏通机 个 电焊机 台 冲击钻 个 电锤 个 工具设备 多功能洗地机 台 剪草机 台 割灌机 台 小推车 部 吸尘器 台 小 计 清洁工具 批 绿化工具 批 低值易耗 品 维修工具 批 (按1年保安工具 批 摊销) 办公文具 批 其他 批 小计 第 17 页 共 44 页 费用合计 办公用房 按平方米配置 开发商提供 员工用房 约平方米 开发商提供 第五部分 管理人员配备 5.1管理人员的配备: 物业服务中心定编 人,设项目经理 人,客服主管兼财务 人, 客户服务管理员 人,维修班 人,保安队 人,保洁员 人, 绿化工 人。 第 18 页 共 44 页 职位名称 人数 具体设置情况 基本职责 项目经理 侧重外部协调沟通。 全面负责项目正常运转。 指挥协调各部门工作。 经理助理 重在内部管理,收费 负责与客户沟通、处理投诉等。 收费员 等财务方面 做好收费管理与财会工作 负责日常清洁、绿化、维修、安楼栋与商业的管理服管理员 保服务等相关事务,及与客户沟务 通、处理投诉等。 重在对公共设施设备负责项目内的所有维修工作,制维修主管 全面管理 定年度维修计划、日常巡查等。 1岗24小时值班,白维修员 负责按作业标准维修养护巡查 天保证 人在岗。 对保安队及小区安全负责项目内的安全防范工作。 防范进行全面管理 早、中、晚班。 主管 人; 保安主管 主出入口2个 人; 保安班长 保安员 按岗位职责说明书履行各自职责 监控室 人; 巡逻岗设置 人; 装修监控 人; 轮休岗 人。 合计 人。 管理保洁班组 环境主管 负责项目内的保洁和绿化工作。 外围 人;垃圾清 运 人;建筑物内 保洁员 负责辖区保洁 人和顶休 人;主 管 人。 项目内日常绿化管理。 绿化员 合 计 5.2员工入职条件: 5.2.1项目经理:年龄50岁以下,持有物业企业经理上岗证书,具有较强的服务意 识和组织能力,擅长以现代化的物业服务理念从事物业工作,同时熟悉物业管理各项运 作程序,具备五年以上的物业管理经验。 5.2.2部门主管:年龄40岁以下,持有与本岗位相适应的上岗证书,具有较强的服 务意识和组织能力,熟悉物业管理各项运作程序,具备三年以上的从事物业管理经验。 5.2.3收费员:中专以上学历,年龄40岁以下,有二年以上物业管理相关收费经验, 第 19 页 共 44 页 熟悉物业管理工作内容、操作程序及收费软件的熟练操作,持有建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书。 5.2.4维修技工:中专以上学历或相关维修专业职称,年龄40岁以下,有三年以上物业管理行业的维修实践经验,持有劳动局核发的上岗证书。 5.2.5保安员:年龄30岁以下,身体健康,身高1.70米以上。熟悉安保业务、消防知识,了解相关法律法规,具有较好的协调沟通能力。退伍军人优先。 5.2.6保洁员:具有初中以上文化程度,身体健康,年龄50岁以下,熟练掌握各项保洁技能,操作熟练,较好的沟通能力。 5.2.7绿化员:具有初中以上文化程度,身体健康,年龄50岁以下,熟练掌握各项绿化技能,操作熟练,有一定的绿化养护经验。 备注:若系优秀人才,上述条件可适当放宽。 5.3员工培训: 5.3.1培训宗旨 通过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平,培养品质优良、专业过硬、德才兼备、一专多能、精干高效的物业管理服务队伍。 5.3.2培训目标 培养一支吃苦耐劳、爱岗敬业、具有良好服务意识和道德规范的物业管理人才队伍,为完成项目管理质量目标提供保证。 5.3.3培训内容 5.3.3.1ISO9001质量体系的系统培训。 5.3.3.2新进员工的入职培训。 5.3.3.3岗位专业技能培训。 5.3.3.4整体素质的培训。 5.3.4培训方式 5.3.4.1岗位培训 现职员工履行本岗位职责所必须的应知、应会知识和技能的培训,使员工具备做好本岗位工作所必需的基本技能和服务意识。 5.3.4.2专题研讨 介绍物业管理基本知识或组织管理人员就日常管理工作中发生的典型案例进行专题研讨,培养员工的实际工作能力。 5.3.4.3参观考察 定期组织管理人员、业务骨干到优秀物业管理项目及国内等地参观考察,开拓视野,建立学习性团队。 5.3.4.4外送培训 选派业务骨干参加就履行职务所必需的基础知识和技能进行的培训,接受最新信息,不断提升物业管理水平。 5.3.5培训计划 第一阶段:接管前人员培训 接管前员工强化培训计划表 顺序 培训项目 对象培训 1 公司概况,企业理念 新聘员工 2 质量管理目标及管理模式 全体人员 第 20 页 共 44 页 3 管理规章制度 全体人员 4 物业接管验收程序 管理、维修人员 5 入住办理程序 管理、维修人员 6 供电、供水管理程序 维修人员 7 业主投诉处理程序 管理人员 8 装修控制程序 全体人员 9 治安管理程序及安全防范目标 全体安保员 10 清洁卫生管理程序及工作标准 全体人员 11 消防管理程序 全体人员 12 业主违例事件处理程序 全体人员 13 收费运作程序 管理人员 14 公用设施改造及维护维修工作程序 全体人员 15 便民服务工作程序 全体人员 16 值班管理程序 全体人员 17 社区文化服务程序 管理人员 18 访问住户工作程序 管理人员 19 工作技能及服务规范化 全体人员 20 法律知识 全体人员 21 言行规范和仪容仪表 全体人员 22 《物业管理条例》等法律法规 管理人员 第二阶段:日常管理中培训 A、新进员工入司培训: a、公司发展概况、企业理念、质量方针、组织架构及主要管理人员介绍。 b、质量管理目标、管理规章制度、员工行为规范等。 c、质量意识、服务意识、职业道德规范。 d、物业管理基础知识、岗位基本技能。 B、管理人员培训: 管理服务中心每三个月对所有管理人员的岗位技能、管理水平、服务意识进行一次 综合评估,根据需求,确定适宜的培训计划,设计培训课程、选定培训方法、指定培训 人员并实施培训计划,培训结束后,分析评估培训效果。培训内容及效果为: a、企业理念的深入理解,本公司优秀员工的模范事迹,优秀员工与企业同步发展 第 21 页 共 44 页 的个例。以培养员工的敬业精神、团队意识,使其产生对企业的归属认同感; b、建立公司ISO9001质量保证体系并使其在各住宅小区有效运作,通过培训,使每一个管理人员熟悉该体系,以利于各工作环节有效衔接和协调; c、岗位技能技巧培训,如何提高工作效率,如何处理业主投诉,如何协调各方关系,如何有效杜绝违章等,从而提高管理服务水平; d、岗位轮训,选拔一批能力较强、潜质较好的员工到不同的岗位轮训,使其对物业管理各岗位工作有切身的感受和理解,培养其综合能力。为企业储备管理人才,培养职业管理人才。 C、操作层人员培训: 由各相关部门负责人和管理人员主持进行,该层次人员培训分定期与即时两种形式。定期培训指公司、管理服务中心、本部门组织的对整个团体综合评估后进行的针对性较强的培训;即时培训则是对个别人员进行的旨在提高其岗位技能和改善其服务水平的培训。培训内容有: a、岗位技能、技巧的培训,工作标准的培训; b、服务意识的培训; c、沟通能力的培训。 d、言行规范、仪容仪表、公众形象培训: 倡导文明用语,讲求礼貌服务,要求所有人员遵守社会公德,模范执行各项规章制度,坚决杜绝不文明的言论和行为;管理人员须相貌端庄、气质良好并统一着装。 5.3.6培训效果 5.3.6.1树立九个观念:安全观念、服从观念、营销观念、成本观念、参与观念、科技观念、细微观念、人才观念、服务观念。 5.3.6.2在业主、用户、客人、开发商面前不能说“七个不”(不、不会、不知道、不是我管的、不行、不干、不能„)。 5.3.6.3管理实行“五硬”考核制,即硬指标、硬规章、硬训练、硬考核、硬管理。 5.3.6.4出现问题坚持“三不放过”(问题原因不查清楚不放过、责任者未查清楚不放过、处理意见和改进措施未提出来不放过)。 5.4管理人员管理: 5.4.1管理宗旨 向管理要效益,引进先进的意识观念和管理机制以及成功经验,通过科学化、规范化、标准化的管理,努力造就一批素质优良、作风过硬、反应敏捷、高效精悍的一流物业管理队伍。 5.4.2整体素质 5.4.2.1德才兼备,一专多能。最大限度发挥管理人员主动性和积极性,充分挖掘人员的潜能,做到德才兼备,一专多能。 5.4.2.2精干高效,精通管理业务。仅有为业主服务的思想是不够的,还必须有为业主服务的本领。这就要求全体员工必须抓住一切机会和时间努力学习业务技术,不断提高业务水平和服务技能,精干高效,精通管理业务。 5.4.3管理人员考核 对管理人员除必需的入职培训外,公司还将按岗位工作目标对其进行跟踪考核,验证其是否符合所在岗位的条件,包括:思想品德、敬业精神、服务意识、业务技能、协调能力等方面,按月度、年度进行考核,并做好考核记录,对不能满足要求的,则予以淘汰。 5.4.3.1考核目的 保证高质量完成工作,使分配机制更趋合理,使人事任用更趋客观;增进沟通充分 第 22 页 共 44 页 调动员工的积极性。 5.4.3.2考核内容 员工品行、工作表现、工作能力和工作业绩。 5.4.3.3考核标准 企业理念、岗位工作指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准;月(年)度 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。 5.5淘汰机制 我们将在管理服务中心推行“末位淘汰制”,真正体现“能者上,平者让,庸者下”的用人思想,为充分体现考评工作“提出建议,共同进步”的原则,被淘汰员工将会经过待岗培训、限期改进、辞退等阶段。这种机制使员工工作既有约束也有激励,使干部实实在在地感到工作的压力。 5.6协调关系 协调关系是一种内求团结、外求发展的经营管理要求。我们将通过有计划且持久的努力,协调和改善组织机构的内外关系,其主要内容有以下几方面: 5.6.1告诫员工注意将工作做细,与业主和其它外部公众保持良好的关系。 5.6.2引导协调企业与员工之间的关系,创造一个上下左右关系融洽,个人能力得以充分发挥的工作环境。 5.6.3引导员工注意及时排解纠纷,妥善处理业主投诉,维护企业声誉。 5.7服务意识 树立无微不至地为业主做好每一件事的服务意识,从点滴细微处入手,注重细节,使业主无时无处不感受到我们真诚的服务,与业主携手创建“安全、整洁、舒适、文明的生活空间”。 第六部分 管理规章制度 常言道:“没有规矩,无以成方圆”。我司致力于探求专业化、规范化的管理途径,公司拟采用ISO9001国际质量标准模式,按照该标准各个要素的要求,逐项落实,构建出一整套完善的、科学化的质量保障体系。我们将严格按照ISO9001国际标准及本公司质量体系文件的要求,对该项目实施专业化、规范化管理。规范住户公共行为、企业管理行为,并以规范化管理为契机,共建安全、整洁、舒适、文明的居住空间,形成全新的现代化生活模式。 在此我们摘录部分规章制度,这些制度制订的立足点紧紧围绕着该项目的实际状况,如二次装修程序是根据本项目特点为业主提供指引,以便业主对本项目能有正确、全面的了解;内部岗位责任制按照管理服务中心人员配备,力争做到具体明确;考核制度结合具体岗位职责,参照国家考核标准,做到量化、细化,从而使各项制度更具操作性及实用性。 6.1住户手册 6.1.1 公司简介 6.1.2 物业概况 6.1.3 费用收取办法 6.1.4 住户守则 第 23 页 共 44 页 6.1.4.1 装修管理细则 6.1.4.2 安全防范管理细则 6.1.4.3 车辆交通管理细则 6.1.4.4 公共场地及设施管理细则 6.1.4.5 环境绿化管理细则 6.1.4.6 防火、防风管理细则 6.1.4.7 房屋租售管理细则 6.1.4.8 宠物、家禽/畜豢养管理细则 6.1.5 前期物业服务合同 6.1.6 其 他 6.1.6.1 无偿服务项目 6.1.6.2 有偿服务项目 6.1.6.3 常 用 电 话 6.1.6.4 相关法律法规 6.2内部管理制度 6.2.1管理运作制度 6.2.1.1停车场管理制度 6.2.1.2配电房及特种作业人员安全制度 6.2.1.3配电设备保养规定 6.2.1.4.水泵房管理制度 6.2.1.5低压配电房操作规程 6.2.1.6电梯管理制度 6.2.1.7给排水管理制度 6.2.2岗位职责 6.2.2.1项目经理职责 6.2.2.2部门主管职责 6.2.2.3收费员职责 6.2.2.4维修员职责 6.2.2.5保安班长职责 6.2.2.6保安员职责 6.2.2.7保洁员职责 6.2.3工作考核标准 6.2.3.1项目经理考核标准 6.2.3.2部门主管考核标准 6.2.3.3管理员考核标准 6.2.3.4保洁员考核标准 6.2.3.5保安员考核标准 6.2.3.6维修员考核标准 6.2.3.7安全防范质量标准 6.2.3.8消防管理质量标准 6.2.3.9土建工程维修质量标准 6.2.3.10交通管理质量标准 6.2.3.11绿化管理质量标准 6.2.3.12保洁管理质量标准 6.2.3. 13公共电器、照明维修质量标准 第 24 页 共 44 页 第七部分 档案建立与管理的设立 档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分。针对本项目的物业管理形式,做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录,利用电脑和原始文件资料管理两种手段,完善档案管理工作。我司拟采取规范管理服务的概念,从物业管理的角度建立记录每一个单元的使用档案,配备档案管理人员,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。 7.1“盛瑭雅居”档案的建立 7.1.1主要思路 7.1.1.1档案资料分类:即按ISO9001标准档案管理、检查资料文件管理及日常文件管理三类,依据具体情况、管理特点将略有增减、各有侧重。 7.1.1.2档案建立抓住入伙这一契机,收集住户全面细致的原始资料作为分户管理的档案基础,并与住户签订的各项管理公约,方便入伙后日常管理。 7.1.1.3档案管理实行原始资料与电脑管理资料综合管理。原始资料包括:纸张、文字、卷宗、录像带、胶卷、照片、图表等形式;电脑资料包括:电脑软、硬盘贮存系统;做到各种档案资料并重,互相补充,形成管理的无盲点网络。 7.1.1.4各项管理工作必须建立档案资料,依照制定的规范程序,逐一建档,形成标准、制度化的档案管理体系。 7.1.2需建立的档案、资料分类检索 7.1.2.1基础管理 Lf-1-01按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 1.1商品房建设用地批复 1.2 商品房立项批复 1.3 建设用地规划许可证 1.4 建设工程规划许可证 1.5 建筑工程施工许可证 1.6 国有土地使用合同书 1.7 用地红线图 1.8 建筑工项目开工备案表 1.9 建筑工程消防设计审核书 1.10 建筑工程消防验收意见书 1.11 单位工程质量综合评定表 1.12 园林绿化工程专项验收与竣工备案证明书 Lf-1-02已办理接管验收手续 2.1工程土建竣工图纸及资料移交清单 2.2工程设备图纸及资料移交清单 2.3电梯资料移交清单 2.4柴油发电机组移交清单 2.5水电设备设施一览表 2.6闭路监控系统工程设备移交清单 2.7绿化树木移交清单 2.8业主档案资料移交清单 2.9配套工程资料移交清单 2.10竣工档案移交清单 第 25 页 共 44 页 Lf-1-03物业管理企业实施专业化管理 3.1 公司简介 3.2 公司架构图 3.3公司资质证书 3.4公司法人营业执照 3.5公司税务登记证 3. 6ISO9001:2000质量管理体系认证证书 Lf-1-04建设单位与物业管理企业签订物业管理合同 4.1前期物业服务合同 Lf-1-05购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议 5.1前期物业管理事项约定 5.2临时管理规约 5.3商品房买卖合同 Lf-1-06建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 6.1漳州市公共维修基金管理规定 6.2房屋公共维修金筹集管理规定和使用办法 6.3小区房屋公共维修金管理办法 Lf-1-07房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 7.1消防管理规定 7.2停车管理规定 7.3商业网点管理规定 7.4文化娱乐场所管理规定 7.5用水管理规定 7.6用电管理规定 7.7电梯使用管理规定 7.8保洁绿化管理规定 7.9 广告管理规定 7.10装修管理规定 7.11临时管理规约 7. 12住宅室内装饰装修管理办法(建设部110号令) 7. 13业主须知 7. 14社区文明建设公约 Lf-1-08业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 8.1 业主大会筹备资料 a、筹备组花名册 b、筹备组会议议程 c、筹备组会议记要 d、筹备组致各业主的公告 e、各梯位代表选举结果公告 f、首届业主代表大会签到表 g、首届业主代表大会会议议程 h、首届业主委员会选举办法 i、业主大会(业主代表大会)议事规则 j、首届业主委员会会议记要 k、业主委员会委员简况 第 26 页 共 44 页 l、业主委员会委员通讯录 8.2业主委员会章程 8.3业主公约 8.4首届业主委员会选举结果公告 8.5首届业委会召开会议纪要 8.6业主委员会办公位置证明 8.7业主委员会登记申请书 8.8业主委员会申请登记批复 Lf-1-09业委会与物业企业签订物业管理合同 9.1物业服务合同 Lf-1-10物业企业制度争创规划和具体实施方案 10.1创优致业主委员会的函 10.2业主委员会回复函 10.3创优具体实施方案(经业委会同意) 10.4公司成立创优领导小组通知 10.5创优“倡议书” 10.6创优计划及创优资金解决办法 10.7每项(自)检记录和整改报告 10.8整改落实情况 Lf-1-11小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制度具体的落 实措施和考核办法 11.1各岗位人员岗位责任制度 11.2日常服务工作检查管理规定(程) 11.3保安工作规定(标准) 11.4保洁绿化工作规定(标准) 11.5维修工作规定(标准) 11.6机动车辆管理规定、非机动车辆管理规定 11.7车库、停车场管理制度 11.8电梯管理制度 11.9落实措施及检查办法 11.10监控(红外线)检测(试)办法 11.11装修规定 11.12二次装修管理程序 11.13各岗位员工考核细则 11.14各岗位职责说明书 11.15各岗位考核表 11.16应急处理预案 Lf-1-12物业企业的管理人员和专业技术人员持证上岗,统一着装 12.1关于聘任各岗位人员的通知 12.2服务中心管理人员岗位的证书复印件(毕业证、上岗证) 12.3工作人员统一着装照片 Lf-1-13物业企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段 13.1服务中心计算机的配备(操作目录) 13.2计算机使用管理规定 13.3物业管理收费软件(功能、作用) 第 27 页 共 44 页 13.4智能化设备(系统)竣工资料(安装位置等清单、作用说明等) 13.5出入小区门禁与磁卡感应系统 13.6对讲系统房号 13.7闭路监控系统说明书 13.8防盗对讲系统使用说明书 Lf-1-14物业企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;每半 年公开一次物业管理服务费用收支情况 14.1财务管理制度 14.2南阳市唐河县前期物业管理服务收费暂行规定 14.3半年度小区物业管理服务费用收支公示 Lf-1-15房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,查阅方便 15.1项目总平面图 15.2地下管网图 15.3公用设施设备图纸、资料目录 15.4住宅图纸、文字竣工资料 15.5地下车库图纸、文字竣工资料 15.6配套设备图纸文件资料 15.7柴油发电机资料 15.8电力配套资料 15.9电梯资料 15.10智能化竣工资料 Lf-1-16建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便 16.1用户房屋及配套设施产权档案(清单)、 会所产权情况 16.2业主用户档案(一户一档,包括交房通知、身份资料、销售合同复印件、登记 表、与业主签订的约定) 16.3业主装修申请资料(含:二次装修申请表、安全生产责任书、装修协议、装修规定、原房屋图纸、施工平面图、管线图、装修单位企业法人营业执照、装修企业资质等级证明、施工现场负责人单位证明、施工人员花名册) 16.4业主(住户)家庭情况登记表 Lf-1-17定期向用户发放物业管理服务征求意见表,对合理的建议及时整改,满意 率达95%以上 17.1客户意见征询表 17.2客户意见征询统计分析表 Lf-1-18建立落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%,有回访记录 18.1报(维)修登记表 18.2维修工作单 18.3回访记录表 18.4质量报表每季度统计汇总 7.1.2.2房屋管理与维修养护 Lf-2-1主出入口设有小区平面示意图、主要路口设有路标,组、团及幢、单元(门)、 户门标号标志明显 Lf-2-2无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象(现场查看) Lf-2-3房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹 3.1外墙维护保养计划、记录 3.2现场查看 第 28 页 共 44 页 Lf-2-4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或 破损 4.1室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定安装 4.2现场查看 Lf-2-5封闭阳台、安装防盗窗要统一有序,色调一致,不超出外墙面,除建筑设计 有要求外,不得安装外廊及户外晾晒架、遮阳篷等 5.1 空调外机安装规定 5.2 现场查看 Lf-2-6房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利 益的现象 6.1装饰装修管理规定 6.2装饰装修告知书 6.3装饰装修管理服务协议 6.4装饰装修禁止行为和注意事项告知书 6.5装饰装修检查记录表 7.1.2.3共用设施设备管理 Lf-3-1共用设施设备管理 1.1共用配套设备完好,无随意改变用途 a、工程维修管理制度 b、工程维保安全标准 c、巡视检查、维护保养制度 d、运行人员交接班制度 e、运行、维护保养记录 f、维修人员岗位责任制 1.2 设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备 要求 a、机房、管道井管理规定 b、高低压变配电室防鼠、防小动物规定 c、除“四害”投药计划表、记录表 1.3配备所需专业技术人员,严格执行操作规程 a、专业技术人员岗位证书复印件 1.4设备良好,运行正常,一年内无重大责任事故 a、年设备均无重大责任事故书面资料 Lf-3-2供电系统 2.1保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户 a、高低压配电管理规程 b、高低压配电规程 c、高低压配电巡视维护规程 d、高压运行巡视表 e、低压配电值班记录表 f、限、停电管理规定 g、停电通知 h、限电、停电审批表 2.2制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 a、临时用电管理规定(程) 第 29 页 共 44 页 b、临时用电申请表 c、倒闸操作(流程)表(要求) d、电气设备缺陷事故应急措施 e、停电应急处理方案应急措施 2.3备用应急发电机可随时启用 a、发电机管理规定(程) b、发电机操作规定(程) c、发电机维护规定(程) d、备用电源运行巡视情况记录 e、发电机柴油储备规定 Lf-3-3弱电系统 3.1按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作 a、弱电系统运行维修保养规定 b、小区(对讲)报维修登记表 3.2监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定保存 a、监控运行记录表 b、保安智能巡更情况检查表 Lf-3-4消防系统 4.1消防控制中心24小时值班(书面),消防系统设施设备齐全、完好无损、可随时 启用 a、消控中心管理规定 b、消控中心操作规程 c、消控中心维护规程 d、消防安全检查制度 e、消控中心交接班、设备监控运行记录表 f、消火栓箱检查表 g、消防设施设备检修保养计划、记录 4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 a、消防演练制度 b、消防演练计划与方案 c、消防演练记录及小结 4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人 a、消防安全责任人及义务消防员名单 b、消防责任制 c、消防宣传材料目录(照片) d、消防培训记录 4.4有突发火灾应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急 疏散通道畅通 a、火灾处理应急措施 b、火警检查记录表(消控主机报警记录、包括打印) c、消防疏散平面示意图 Lf-3-5电梯系统 5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 a、电梯准用证 b、电梯安全检验报告书 第 30 页 共 44 页 c、电梯维修保养合同 5.2电梯按约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好 a、电梯管理规定 b、电梯操作规程 c、电梯维护规程 d、电梯乘梯须知 5.3轿箱、井道、机房保持清洁(现场查看) 5.4电梯由专业队伍维修保养,维保人员持证上岗 a、电梯维保公司营业执照 b、电梯公司资质证书 c、电梯公司特种设备安装改造维修许可证 d、电梯维保人员上岗证 5.5电梯运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修 a、电梯故障通知记录表及规定时间到达记录表 b、电梯例行保养记录表 c、电梯保养检修计划 5.6电梯运行出现故障后,应有排除险情应急处理措施 a、电梯故障关人解救应急措施 b、电梯进水应急措施 Lf-3-6给排水系统 6.1建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水各节水计划 a、给排水运行管理规定 b、给排水操作规程 c、给排水维护规程 d、节水须知 6.2设备、阀门、管理工作正常,无跑冒滴漏 a、供水设备检修保养记录 b、给排水设备运行巡查记录 6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒,二次供水卫生许可证、水质 检验单、操作人员健康合格证讲齐全,水池、水箱清洁卫生,无二次污染 a、二次供水用户登记卡 b、次供水水质检测报告 c、二次供水管理人员健康体检、培训合格证 d、二次供水清洗消毒合同 e、二次供水清洗单位营业执照 f、二次供水清洗单位人员上岗证 g、二次供水清洗单位资质证书 h、二次供水合格证 6.4高压水泵、水池、水箱严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患 a、二次供水卫生管理制度 b、二次供水检查表 c、水池、水箱清洗消毒制度 6.5限水、停水按规定时间通知用户 a、限水、停水管理规定 b、限水、停水审批表 第 31 页 共 44 页 c、停水通知 6.6排水系统畅通,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生 a、防汛抗台应急措施(预案) 6.7遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水和长时间停水现象 a、给排水设备事故维修(时间)规定 6.8制定事故应急方案 a、给排水系统故障应急措施(预案) Lf-3-7共用配套设施完好,无随意改变用途 7.1共用设施台账(节选)、共用设施一览表 7.2共用设施检修保养计划 7.3共用设施检修保养记录 7.4共用管线统一下地或入公共管网,无架空管线,无碍观瞻(现场查看) 7.5道路、楼宇、大堂等公共照明完好 a、公共照明维护记录 7.1.2.4保安及车辆管理 Lf-4-1小区基本实行封闭式管理 1.1安全防范管理制度 1.2小区安保(巡逻)防范图 1.3 物品进出管理规定 1.4物品搬出记录 1.5来访登记表 1.6门禁刷卡须知 Lf-4-2有专业保安队伍,实行24小时值班航巡逻制度;保安人员熟悉小区环境,文 明值勤,训练有素,言语规范,认真负责 2.1保安交接班、门岗值班、巡逻规定 2.2保安各岗位值班和巡逻记录 2.3巡逻路线图 2.4保安员花名册 2.5保安员行为规范 2.6保安员宿舍管理规定 2.7保安工作日检表 2.8安保考核暂行办法 2.9保安员综合考评表 2.10保安班长综合考评表 2.11年度安保员培训考核计划 2.12个人(保安员)培训档案 Lf-4-3危急人身安全处有明显标识和具体的防范措施 3.1 警示标识照片(节选) 3.2 常见事故应急处理预案 Lf-4-4消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制订消防应急方案 4.1消防相关制度、记录等 Lf-4-5机动车停车制度完善,管理责任明确、车辆进出有登记 5.1停车管理规定 5.2停车须知 5.3停车进出登记表 第 32 页 共 44 页 Lf-4-6非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序 6.1非机动车管理规定 6.2非机动车停车须知 7.1.2.5环境卫生管理 Lf-5-1环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1.1小区垃圾箱(桶)放置情况说明 Lf-5-2清洁卫生实行责权制,有专职清洁人员和明确责任范围,实行标准化保洁 2.1保洁操作管理规定 2.2保洁人员责任区划分 2.3保洁员考核表 Lf-5-3垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 3.1小区垃圾外包协议 3.2卫生消杀管理规定 3.3除四害投药计划、记录 3.4消杀投药通知 Lf-5-4房屋共用部位共用设施设备无蚁害 4.1白蚁防制(投药计划)或记录 Lf-5-5小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 Lf-5-5房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯 扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 Lf-5-6商业网点管理有序、符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 6.1营业娱乐公共场所管理规定 6.2门前“三包”责任书 Lf-5-7无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 7.1小区养犬管理规定 Lf-5-8排放油烟、噪声等符合国家环保标准、外墙无污染 7.1.2.6绿化管理 Lf-6-1小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当 1.1 绿化总平图 Lf-6-2绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 Lf-6-3花草树木长势良好,修剪整齐美观。无病虫害,无折损现象,无斑秃 3.1绿化苗木一览表 Lf-6-4绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 7.1.2.7精神文明建设 Lf-7-1开展有意义、健康向上的社区文化活动 Lf-7-2创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 2.1社区文化活动管理规定 2.2小区宣传资料目录 2.3社区活动计划 2.4社区活动记录 2.5活动照片 7.1.2.8管理效益 Lf-8-1物业管理服务费用收缴率98%以上 1.1年度管理服务费收缴情况(统计表) Lf-8-2提供便民有偿服务,开展多种经营 第 33 页 共 44 页 2.1年度经营管理责任状 Lf-8-3年度经营收支明细 7.2档案的管理 7.2.1管理思路 7.2.1.1依照规定程序收集的各项工作的档案资料,按科学方法检索使用,机密文件加密,专人管理。随着管理的深入,档案管理软件将不断完善、实用,并与物业公司电脑系统相连接,形成有特色的档案管理体系。 7.2.1.2档案管理除详细记录管理过程外,一个重要目的是从中发现管理不足,改进管理工作,原始资料除收集、整理,编入档案时初步分析外,应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳,反映管理漏洞,提出报告和可行性整改意见,决策修正工作规程。 7.2.2档案管理的基本模式 7.2.2.1按照档案对温度、湿度和照明要求,建立标准化的档案资料室,由收费员兼任,实行电脑化系统管理,按不同形式的档案特性,定期对资料检查,及时归档处理。 7.2.2.2采用多种形式的信息贮存方式,有电脑磁盘、安全监控录像带、录音带、胶卷、照片、图表、卷宗等,分别采用相应的保管贮存方法。 7.2.2.3采用科学检查及多媒体查询系统,文件目录条理清晰,方便档案使用、查询。 7.2.2.4严格内部文件资料的保密制度,需保密文件及区域必须加密,专人负责保管,确保文件的安全。 7.2.2.5档案的安全管理,配置消防器材和档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。 7.2.2.6实现档案管理的规范化。档案的建立管理工作严格依照工作流程及管理规章制度运作。 7.2.2.7档案分类组卷基本上按照优秀物业管理文件标准,考虑管理实际科学细分,逐一编文件号,登记造册,形成文件目录,为方便管理工作,除部分保密文件外档案实行开架管理。 7.2.2.8坚持对档案管理工作检查指导,一方面检查档案管理绩效,另一方面从档案中可侧面了解管理服务中心各项工作的运作情况。公司业务管理部定期对档案管理工作进行一次全面的检查,检查文件管理是否规范,有无遗漏,指出工作不足,更好地提高档案管理工作质量。 第八部分 经费收支测算 8.1、测算依据: 1、国家物业管理相关法律法规。 2、省物业管理相关法规。 3、本县物价局相关收费标准。 4、本县人力资源成本。 5、我司的劳动定额。 8.2、成本测算: 月经营支出汇总表 支 出月支出所占收入的比重 项额(元) 目 人 工 第 34 页 共 44 页 费 办 公 费 易 耗 品 摊 销 费 公 共 设 备 维 修 费 和 公 共 水 电 费 清 洁 费 绿 化 费 社 区 文 化 建 设 费 不 可 预 见 费 上 级 管 第 35 页 共 44 页 理 费 利 润 法 定 税 费 公 共 设 施 设 备 险 合 计 1)人工费明细表 岗 位 人数 工资标准(元) 月工资额(元) 备注 项目经理 客服主管 兼收费员 管理员 维修班长 维修员 要值夜班 保安主管 保安班长 兼巡逻岗 保安员 保洁主管 保洁员 绿化员 小计 工会及福 利费 养老、失其 他 业、医保等 小计 月费用合计(元) 2)办公费明细表 第 36 页 共 44 页 项 目 测算依据 月费用小计(元) 电话费 通讯费 手机费 邮电费 信函邮件邮寄费 管理人员 保安人员 服装费 保洁员、绿化员 维修员 办公用品 招待费 月费用合计(元) 3)低值易耗品摊销明细表 项 目 子项目 数 量 价 格 月计(元) 清洁工具 1批 绿化工具 1批 维修工具 1批 低值易耗品 (按1年摊销) 保安工具 1批 办公文具 1批 其 他 1批 低值易耗品合计(元) 4)设施设备维护费和公共水电费 项 目 子项目 测算依据 费用小计(元) 安防、消防系统 估 算 /月 公共照明系统 估 算 /月 设施设备维护 供配电系统 估 算 /月 公共建筑物 估 算 /月 电梯年检 小 计 公共水电费 估算 合 计 5)清洁费明细表 第 37 页 共 44 页 项 目 测算依据 费用小计(月) 生活水池清洁 每半年清洁1次,每次 元 卫生消杀 每季度消杀1次,每次 元 水景养护 估 算 清洁化粪池、污水井 每年清洁1次,每次 元 包括垃圾袋、清洁剂、补充工具、清洁材料 劳保用品等,估算每月 元 垃圾清运费 估 算 月费用合计(元) 以上全部共计: 元/月. 6)其他费用明细表 项 目 测算依据 月费用小计(元) 绿化费 包括肥料、除草、病虫害等估算 社区文化建设费 按每年每户 元计算 不可预见费 前所有项目的 %提取 上级管理费 前所有项目的 %提取 利 润 前所有项目的 %提取 法定税费 前所有项目的 %提取 公共设施设备险 责任限额 万,费率为 % 小计 7)以上全部总计,月总支出共 元。 备注: 1、前期开办费由房地产公司提供。 2 。 3、管理费测算: a.收费标准: 本县住宅前期物业服务收费基准价格表 单位:元/?.月 类别 多层住宅 高层住宅、带电梯多层住宅 备 注 1、本收费标准己不 含小区公共水电费。 2、高层带电梯或有一级 二次供水多层的住宅 公共水电费另行收 取。 第 38 页 共 44 页 本县物业服务区域内车辆停放服务收费最高标准表 临时停放点 自购车位 停 车 位 车 型 元/次 元/月 元/月 元/次 元/月 小型车(含1.5吨及1.5吨以 1 下的货车) 中客车(含1.5吨以上8吨 以下的货车) 二轮摩托车(含助力车) 自行车 1、临时停放点指公共场地、露天、无搭盖; 2、停车场指专设有搭盖、室内(含地下)专用停车场; 3、住宅小区来访人员车辆临时点停放的时间一小时内不得收费; 4、停车超过夜间12点按本规定重计费。 b.管理费测算: 2.月) 月管理费收入(元/月) 项目 建筑面积 收费标准(元/m 高层住宅 门面 停车位 合计 第九部分 经营管理服务的新思路 9.1遵循特色管理,努力提高物业服务水平 日常管理与服务中,我们将根据项目情况不断推进和改进管理体系的运用,不断优化管理服务流程,确保管理体系运作效能得到根本性的提升,从而提高整体物业管理水平。 9.2尊重客户意见,提出特别服务承诺 物业服务过程中,我公司将通过标准化管理体系的运行,把该项目管理成为本县的一个亮点。只要是客户提出的合理意见,我们都会尽量满足客户,24小时的贴心服务,将充分体现出业户的尊贵性。同时,我公司承诺所有服务项目、内容、标准全部公开,随时接受政府、开发商、业主的检查和监督。 9.3开拓创新,努力实现增收节支 我公司将不断地研讨开源节流的创新措施,通过增收节支创造效益确保物业公司的正常运作,从而能有力地为业主提供更好的服务。 第 39 页 共 44 页 下面是赠送的两篇散文欣赏,可以仔细阅读,不 需要的朋友可以下载后编辑删除~~谢谢~~ 脚下的时光 不知走过多少地方,不知看过多少风景,不知听说过多少轶事; 不知经历过多少岁月,不知邂逅过多少良人,不知变换过多少心情; 不知理想的未知是否在前路等待?????? 题记:蒲公英 悠悠岁月,时间苍苍~( 文章阅读网:www.sanwen.net ) 第 40 页 共 44 页 在这繁花似锦的青葱岁月里,我们不断的接受新鲜的美好事物,不断的享受科技发展所带来的高品质生活;我们总是随大流的,去跟风一些前卫潮流的思想;然而,很少有人去整理那些过往的断壁残垣~ 我走过很多地方,但是同样的,我也有更多的地方没去过~ 我渴望走遍地球上每一寸土地,我期许世界上每一个地方的人都善良~ 从踏入社会的那一刻起,我就觉得人应该是自由的;应该去做自己喜欢的事,看自己喜欢的风景,爱自己喜欢的人;一切都那么单纯,完美~ 然而,现实的世界告诉我;理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半~ 我喜欢珠海,一个美丽的花园城市;我喜欢那里的天气,没有北方的寒冷;四季如春的温度感觉非常惬意,不用担心换季带来的差异~走在市区的街道上,绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序;形态各异的花卉搭配得格外美观~尤其是除过草之后的绿地,泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来,有一种身处大草原的感觉,使人心旷神怡~我时常一个人发呆,散步;看着过往的人群,车水马龙的街道;也时常去繁华的街巷,拥挤的商业中心;感觉这才是生活,正因为世界有了这么多事物的陪伴,才使我有了对美好生活的向往与喜悦~ 珠海的夜,很美;到处灯红酒绿,一派歌舞升平的祥和;每当夜幕降临,才是广东因有的生活的开始~溜冰场,酒吧,迪厅,大排档等等等等;我很庆幸在这里认识了很多人,他们教会了我很多,也帮助了我很多;我们都是来自五湖四海,为了同一个目标而聚集在一起的年轻人;我们时常出去聚会,嗨皮;但等到散场后,又回到了应有的孤寂~白天,可以去渔女,公园,九州城,免税店等等都是不错的地方~ 人常说,一个时代会有一个时代的代表;而我在这个曾经为之奋斗的地方,也时常会想起曾经相识的人,走过的地方,看过的风景;有时候,听着当时的流行歌曲,也会感伤;也会自嘲一笑;还有那公车到站的粤语提醒,还有那想见却永远没见的人;一篇篇,一幕幕久久回荡在脑海;早晨的肠粉,中午的餐饭,下午的炒粉,晚上的烧烤;好像味道还回味在口中一样~人,只有在对自己真诚的人的眼里,才会感觉到亲切;而我,也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉~ 第 41 页 共 44 页 在这短暂而悠长的时光里,我成长了很多,也磨砺了很多;正是因为思想的成熟,阅历的增长,我选择了离开;去寻找属于自己的新的天地,新的开始,新的征程~ 其实,无论走过多少地方;都不重要~ 重要的是你从中得到什么~知识~阅历~思想~?????? 每个人,在人生的道路上;难免遇到挫折困苦,也难免会因为一些因素而错失机缘~ 不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福~ 也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生~ 人,应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光;而不是沉溺在上一秒的懊恼当中~ 每个人的路,都在自己的脚下;只有自己醒悟才能把未来的路走好,反之只会让错误延续到未来,从而影响以后的健康生活~ 即便曾经的时光再美好,那也只是人生道路上的一段插曲;没必要去纠结当时的愕然,愚昧~就像我,从来不对上一秒的事情产生情绪一样~ 一切都是恬淡的样子,顺其自然比什么都好~ 对于未来,只要真诚的去善待身边的所有;我相信,未来的时光,也该是你想象的模样~ 蒲公英 2015.12.13 家乡的茶籽林 第 42 页 共 44 页 坐落在戴云山脉西麓的高才坂,属亚热带季风气候区,夏无酷暑,冬无严寒,日照充足,雨量充沛,山区丘陵满地尽是红壤土,非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史,是远近闻名的茶籽油之乡。 家乡高才坂,一年四季茶籽林郁郁葱葱,枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎,村尾的庵墘头、虎坪林、下淂,村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等,山坡上,山坳里,道路边,田边地头,屋后山边,漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。 每当春风拂来,几场淅淅沥沥的春雨之后,唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝,抽出嫩芽,嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片,转眼间,嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛,层层叠叠,在家乡群山环抱的山腰上,形成一道翠绿的屏障。清明节后,儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时,十分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”,这是一种生长在茶籽树上的果实,果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮,淡绿色的形似胖胖的寿桃,中空,果瓤可以食用,果肉脆而汁多,清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实,从茶籽树上摘下,在袖口上来回擦几下,脱去表层酥松的外皮,馋猫似地往嘴里塞,津津有味地品尝着大自然恩赐的美食,这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。 秋季来临,茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果,茶树枝被压弯下垂,这是村民一年的希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林锄草,将林地里各种杂草锄掉,并填埋在茶籽树头下作为有机肥,锄后的茶籽林寸草不留。这是家乡当地的传统习惯,很少采撷树上的油茶果,而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村民在锄草中,时常发现茶籽林里长的一种真菌——茶树菇,菇伞灰色如碗口大,菇腿灰白色很长,采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。 清爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意,吹开了丹桂的花骨朵,让神州大地香气四溢的同时,茶籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵,展示自己最妖艳的容貌,一夜之间,漫山遍野的茶籽林中雪白的油茶花盛开了,白色花朵中间吐露出金黄色的花蕊,散发出沁人心脾的芬芳,茶籽林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡嗡”在花丛中飞来飞去,落在金黄色的花蕊中不知疲倦地采蜜,也为油茶花义务传授花粉,为明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时,我和伙伴们像一群快乐的小蜜蜂,一头扎进茶籽林里,一边观赏着洁白娇艳的油茶花,一边折一根抽去内心的赤蕨杆当吸管,插入金黄色的花蕊中,轻轻一吸,芬芳甜美、味道香醇的花蜜便进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝,如痴如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮吸着花蜜,比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。 第 43 页 共 44 页 到了秋高气爽的秋末,山区空气相对干燥,白天依然烈日炎炎,可夜晚却出现霜冻,昼夜温差很大。这时,茶籽树上的茶籽果由原来的青色转瞬间全部变成深褐色,已经熟透的茶籽果一颗颗裂开大嘴,露出大嘴里油光发亮的油茶籽。阵阵秋风送爽,茶籽树梢随风摇曳,催促油茶籽快快离开树梢,洒脱地坠落在村民锄得干干净净的地板上,几天时间,茶树林的地面上便铺上一层深褐色的油茶籽。此时的茶籽林沸腾了,满怀丰收喜悦的村民,发动全村男女老幼一起上山捡收油茶籽,大家一边欢快地捡着,一边大声地说笑着,这边有母亲唤儿声,那边有青年男女对歌声,茶籽林里飘出一阵阵欢乐的笑声。这笑声就像嘹亮的集合号角,将满地的油茶籽在愉快的气氛中快速聚结起来,坚定果断地跟随村民进入农家大院。( 油茶籽从开花、授粉、结果到成熟落地,经历了秋、冬、春、夏、秋五个季节的阳光雨露,尽吸天然养分,天地精华,营养极高,是纯天然的绿色食品。村民视油茶籽为农家之宝,及时晒干,装筐储藏,等待冬闲之时送到榨油坊加工成金黄色的茶籽油。 第 44 页 共 44 页
本文档为【郑州众泰物业服务有限公司方案】,请使用软件OFFICE或WPS软件打开。作品中的文字与图均可以修改和编辑, 图片更改请在作品中右键图片并更换,文字修改请直接点击文字进行修改,也可以新增和删除文档中的内容。
该文档来自用户分享,如有侵权行为请发邮件ishare@vip.sina.com联系网站客服,我们会及时删除。
[版权声明] 本站所有资料为用户分享产生,若发现您的权利被侵害,请联系客服邮件isharekefu@iask.cn,我们尽快处理。
本作品所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用。
网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽..)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
下载需要: 免费 已有0 人下载
最新资料
资料动态
专题动态
is_751406
暂无简介~
格式:doc
大小:109KB
软件:Word
页数:0
分类:企业经营
上传时间:2017-12-13
浏览量:8