房地产市场分析

房地产市场分析 房地产市场分析 Part7><1 整体市场 开发区概况 市场供需 市场价格 时间 发展水平 <1992 20<10 20<15 2009年:生产总值40亿元、工业产值<137亿元,实现财政收入<1<14>>.27 亿元, 20<10年:企业<100多家，工业产值将超过200亿元、实现财政收入24亿 元 政府计划:20<15工业产值突破800-<1000亿元，政收入达80-<100亿 企业量, 区域发展, <18年 5年 转折 概况:东开发区占地5>.8平方公里，为高新区的基本区，区内辖一乡、九 个自然村、<10万余人。其发展定位是以建设高新技术企业为主，同时以金融、 商贸、居住及文体等配套设施为支撑的石家庄市新城区。 政策优惠:通过高新技术认定后 ，可获得减按<,,,税率缴纳企业所得税;另外有针对外资企业、外商投资企业等的各种优惠。 发展状况:经过<10余年的发展，已有百余家企业入驻，产业体系已趋完善。目前全区共安排建设项目<17个,总投资92>.36亿元。刚完成以青岛啤酒签约，正力争与统一集团签约，力争在第20<15年左右实现“销售收入过千亿，税收过百亿”的宏伟目标。 关键点:区域发展迎来巨大机遇～ 土地价格 开发区概况 市场供需 市场价格 黄河大道 长江大道 湘江大道 天 山 大 街 秦 岭 大 街 昆 仑 大 街 冀凯集团 石家庄 科技中心 江林农 机公司 珠 峰 大 街 大天力 天山 集团 东方工程 监理公司 汇源公路 设施公司 泰 山 街 天山 科技园 梦 凡 希 珠江大道 方大创新 大厦 威远生迪 生物化工 裕龙铸造 有限公司 压力容器公司 远大宏业 钢 模板 个人简介word模板免费下载关于员工迟到处罚通告模板康奈尔office模板下载康奈尔 笔记本 模板 下载软件方案模板免费下载 公司 维生 药业 卓达 服装园 自<1992年以来，园区企业数量已超过<100家。 开发区主要产业园级重要企业分布图 大量企业落户开发区，为区域带来发展的同时，也带来了大量的客户资源～ 土地价格 本案 开发区概况 市场供需 市场价格 开发区做为新兴的区域，楼盘项目数量较少，供需量亦较少。 但是随着开发区的不断，开发区未来的市场供需量将持续增加。 开发区房地产供需承接有力，未来市场前景看好～ 数据来源河北中原研究部 土地价格 开发区概况 市场供需 市场价格 开发区是价格最低的区域，主要是由于区域配套、生活氛围较差， 但未来 上升空间较大。 随着开发区配套、生活设施的不断完善，市场升值潜力巨大～ 数据来源河北中原研究部 土地价格 开发区概况 市场供需 市场价格 土地价格 工业 约37>.8 <130 (20<10)035号 工业 约40 约22 (20<10)0<1<1号 工业 约38>.6 约30 (20<10)029号 工业 约37>.9 约9<1 (20<1<1)0<12号 住宅、商服 约200 约<100 雍雅锦江 商服 <150 50 润都盛和广场 住宅、商服 258 约260 恒大绿洲 土地性质 地价(万/亩) 占地面积 (亩) 项目 开发区的土地市场价格相对市区内动辄500-700万/亩的地价，可谓“便宜”， 市场拿地成本较低～ 雍雅锦江 恒大绿洲 润都盛和广场 0<1<1号 029号 035号 0<12号 本案 Part2 市场分析 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 开发区近年来房地产市场迅猛发展，市场极为活跃，供应量激增，成为楼市 热点区域，竞争激烈。区域楼盘分布较为集中，多沿成熟街区珠峰大街、天山大 街分布。由于远离市区，住宅价格总体偏低。区域内产品类型多样，但品质差别 较大。在售楼盘<13个，潜在楼盘5个，未来供应较大。 个案点评 迎尚房地产开发有限公司 东二环京珠高速以东，南辛庄村 弘达明尚 开发商 地理位置 项目名称 河北东盛房地产开发有限公司 天山大街与学苑路交口 石门福地 石家庄天地房地产开发有限公司 开发区天山大街与学苑路交口 天地荣域 石家庄大自然房地产开发有限公司 开发区学苑路与天山大街交口 和合美家 燕港集团富源城房地产开发有限公司 开发区槐安路与祁连大街交叉口 凡尔赛私邸 河北居美房地产开发有限公司 槐安路与东二环交口 居美颐园 河北置业房地产开发有限公司 珠峰大街与湘江道交口南行 珠峰国际花园 一山实业集团 东开发区中山路与天山大街交叉口 东城国际广场 石家庄华山房地产开发有限公司 珠峰大街和淮河道交叉口东南角 花香漫城 石家庄金石房地产开发有限公司 中山东路(黄河大道)与祁连街交 同祥城 河北德生房地产开发有限公司 黄河大道与天山大街交叉口北行 百合公寓 石家庄银湖房地产开发有限公司 珠峰大街与中山路交叉口东南角 峰汇公馆 样本选择 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 8栋33层高层 板式高层 住宅、公寓 、商业 <1500 42% 3 30 <125 弘达明尚 <12栋，32层、26层、<18层 板式高层 住宅、商业 <1800 40% 2>.5 20 <120 石门福地 8栋高层住宅，<1#、2#为26层，3#、4#为25层，5#6#7#8#为22层。一栋 <1<1层酒店，一座3>.6万平方米的四层大型商业中心 高层 住宅、商业、酒店 2000 39% 3 2<1>.5 <133 天地荣域 8栋<18层板式小高层 板楼 小高层 住宅 <1286 39% 2 <15 <103 和合美家 一期4栋28层板式高层，二期<14栋高品质住宅，以及2栋五星级精品酒 店式公寓。 板楼 高层 住宅、公寓 880 0% 4 2>.5 二期4<1 2<10 凡尔赛私邸 一期4栋<18层高层 板楼 高层 住宅,商业 576 40% 2>.5 一期4>.3 <130 居美颐园 一期<12栋多层，现为二期，共9栋，其中有6栋27层高层住宅，一栋9 层小高层，<1栋25层高层，<1栋26层高层，三期5栋高层，6栋联排别墅 高层、多层 住宅,商业、别墅 <1800 50% 2 50 400 珠峰国际花园 共计9栋高层， 两期开发，一期由四栋4栋30层高层公寓组成;二期涵盖 了高级酒店，写字楼和商业 板塔结合、高层 住宅、公寓 酒店 写字楼、商业 <1500 30% 5>.5 39 <120 东城国际广场 由9栋高层组成，<1#2#3#为<18层高层，4#为25层高层，5#6#为30层高 层，7#为27层，另外两栋为商用。 板式高层 住宅,公寓、商业 <1080 48% 2>.5 24 98 花香漫城 40栋高层，20余栋花园洋房，<15栋别墅 板式高层、洋房 住宅、商业、公寓、别墅 8000 42% 3 <140(30万回迁) 700 同祥城 三栋板式33高层住宅，地上五层与地下一层大型时尚商业广场 板塔结合、高层 住宅、商业 448 35% 3 7 <12 百合公寓 <1栋25层高层 板楼、高层 住宅、商业 240 30% 2 2>.8 20 峰汇公馆 规划描述 建筑类型 物业类型 总户数 绿化率 容积率 建筑面积(万?) 占地面积(亩) 项目名称 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 区域内项目规划体量差异较大，大盘产品不断涌现，竞争激烈。 区域容积率较低，均为2>.8，绿化率达到40%，区域舒适性较好，能够吸引部分改善性需求。 区域楼盘不断增多，开发区置业人数不断增多，整体规模不断扩大，生活氛围逐步成熟。 区域项目规划“住宅+底商”形式较多，个别项目为提高项目品质或利用地段优势规划有酒店、公寓等，如东城国际、珠峰国际花园等。 区域内产品多为中高端产品，以板式高层为主，塔式产品较少，高层产品多为<18—27层，别墅、花园洋房、小高产品为市场稀缺，仅有同祥城、珠峰国际花园项目等区域高端项目少量规划。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 土地平整 毛坯 中国江南私家园林特征 现代简约 弘达明尚 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯交房，公共部分精装修。 毛坯 毛坯 装修 一期交房，二期一栋楼开槽，3月底大动工，预计<12年底交房 一期4栋封顶，二期2月底动工 2、3、4、5#封顶，6、7、8#到7—8层 一期即将封顶，二期土地平整 一期即将封顶 一期、二期交房入住，三期土地平整 一期四栋封顶 开始动工 一期开槽 风挡、开工 全面封顶，外立面铺装完成 工程进度 坡地园林景观 现代简约 石门福地 <1万平米中央花园、6大景观组团 现代简约 天地荣域 低密度花园社区 现代简约 和合美家 法式风情的超大园林景观，中轴式水景布道，主题景观花园 新古典主义法式风格 凡尔赛私邸 中央庭院景观 现代简约 居美颐园 <10万平方米社区园林 现代简约 珠峰国际花园 一个中心绿地广场以及三大庭院式 现代简约 东城国际广场 地中海风情中心园林 托斯卡纳风情 花香漫城 地中海风情 现代地中海风格 同祥城 空中花园 现代简约 百合公寓 —— 现代简约 峰汇公馆 园林景观 建筑风格 项目名称 区域项目建筑风格多以现代简约为主，仅同祥城等少数项目用欧洲风格寻求 市场差异，提高项目品质。 各项目在园林景观方面规划各具特色，以园林优势争夺客群，区域内中心园 林设计、组团式设计较多。 多数项目为毛坯交房，公共部分精装。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 <140—<170 <1<18—<138 72—<107 68 弘达明尚 —— 两室 南北通透 —— —— —— <1<15—<120 — 89—97 — 55—60 石门福地 顶层户型 两室 小户型，客厅大、卧室小 —— —— 20% <132—<132 60% 84—95 20% 54—54 天地荣域 顶层无特色 两室 明厨明卫、采光好 —— —— 6% <136 88% 76—<104 6% 5<1—82 和合美家 —— —— 空中景观阳台 大户型面积从200-600平米不等，酒店式公寓则以70-90平米房型为主 凡尔赛私邸 大户型 —— 小户型、南北通透，有跃层(非顶跃) 两室跃层，30多套，5% 28% <123—<170 32% 96—<105 35% 60—62 居美颐园 —— 三室 全明、两梯两户 20% 380 44% <104—<14<1 <18% 90—96 <18% 50—60 珠峰国际花园 —— —— LOFT Loft,53—<154 —— <106—<156 —— 63—<134 — 44—6<1 东城国际广场 —— 两室 全明、通透、八角阳台，顶跃设计 2% <180 33% <1<17—<132 65% 80—94 27套 70 花香漫城 —— 80—90两室 —— —— —— 35% <1<12—<125 60% 72—93 5% 40—60 同祥城 —— 三居 南北通透、采光好 — —— <12% <100 88% 76—88 — —— 百合公寓 大户型总价高 一室两室 —— —— 27% <156 63% 98—<138 <10% 44 峰汇公馆 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 滞销户型 (及原因) 主力户型 户型亮点 其他 三室 两室 一室 项目名称 区域内住宅项目户型以两室户型为主，占到总比例的52>.6%，销售速度较快，成为该区域热销户型，面积以80—<1<10平米为主，主要原因是该区域以刚性需求客群为主，郊县客群明显增加，购房者多为工薪阶层的中端客群，多选择面积较小价格较低的实用性户型。 区域内一室户型所占比例较小，约为4>.3%左右，销售率较快，以面积在60平方米左右户型为主，此类户型以投资者及过渡型目标客群为主，客群所占市场比例较小。 区域内大户型产品约占4>.7%，客群针对性强，购买者为本市高端人群，数量少。大户型产品由于总价较高，成为滞销户型，如珠峰国际大户型产品销售率极低;朝向、户型设计、通透性同样是户型去化快慢的重要影响因素。 各项目多打造户型亮点，提高产品区域竞争，如:明厨明卫设计、景观阳台 设计、大客厅小卧室设计、干湿分区、动静分离等。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 50 70 50 70 70 70 70 40 70 70 40 40 产权年限 国大公司团购 35 5000 2#团购，现售A<1\A2\C<1\C3 团购200余套 20 弘达明尚 附近工人、周边县居民为孩子购房，首次置业占90% 5—6 4400 一期路北3栋 一期三栋剩余30套，二期2#3月底销售 20 石门福地 附近工人、周边县居民，外地投资客 30 4000 已售<1、2、3、4#、 在售6# 一期4栋900套，二期在售 2<1>.5 天地荣域 开发区客群为主，城中村改造客群、为孩子购房，首置克群多 <10—20 4500 2、3、7、8#在售 销售400多户 <15 和合美家 开发区客群较多 <15 —— 一期路北四栋 二期咨询中 <12 凡尔赛私邸 开发区居多，郊县部分客群，小部分投资 20 5<100 一期四栋 一期570户，剩余20套 4>.3 居美颐园 桥东区以东，开发区，藁城地区较多，业主再购 5 7000 在售27#楼王，剩余30余套 二期楼王，剩余60多套大户型，三期咨询 50 珠峰国际花园 开发区客群较多 20 4200 (平层)<1、2、(loft)3、4 在售写字楼5500 普通4000 Loft6000 39 东城国际广场 周边小区客群较多 <15 5200 在售<1、2# 销售30% 24 花香漫城 周边客群，为孩子购房，投资客 20 5700 已售<1、2、4、5、30#，28#，29#,3# 8栋售罄，售<1600套 <140 同祥城 周边客群，为孩子购房，投资客 <10 —— —— <1、2#剩余<100套 7 百合公寓 开发区客群较多 5—6 4300 —— 销售90% 2>.8 峰汇公馆 客群分析 到访量 (日) 销售 价格 在售及已售单元 销售情况 建筑面积(万?) 项目名称 区域潜在供应较大，竞争激烈，整体现均价4800元/?，低于全市平均水平， 价格优势明显。 区域内以地缘性客群为主，辐射范围:桥东以东，栾城、藁城区域。客群主 要有:附近工人，周边县城为孩子置业，小部分投资客，首次置业客群较多。 各楼盘为加快销售，多以较高优惠变相降价，提高竞争优势。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 会所、公寓、商业、休闲娱乐、健身、医疗 ? ? 沿街商业 <1:<1 地上、地下车位 弘达明尚 4、5#楼下有两层的沿街商业 3>.6万平米巡游式街区商业，大商场 一层商业规划 —— 2层街区商业 两层底商 —— 3层商业 规划2层商业 底商5层，地下<1层 <1层底商，开发商自持 商业情况 —— 两个大公园，多功能楼，酒店 幼儿园，社区医疗，农贸市场 双会所 便利购物底商、景观庭院 85亩公园、小学、幼儿园、会所(酒店)，餐饮一条街 五星酒店 3万平米的中心水系广场 <10000平米的超大景观湖 —— —— 备注 ? —— ? —— —— ? ? ? —— —— 学校 —— —— —— ? —— ? ? —— ? —— —— 会所 其他 —— 地下车位 石门福地 2;<1，800个 车位 天地荣域 <1;<1(只租不售) 地上、地下车位 和合美家 — 地下车库 凡尔赛私邸 —— 地上、地下车位 居美颐园 <1;<1 地上、地下车库 珠峰国际花园 —— 地上地下车位 东城国际广场 <1:<1 地下车位 花香漫城 —— 地下车位 同祥城 <1;0>.7 地下两层车库 百合公寓 <1;4 地上地下车位 峰汇公馆 配比及 个数 地上/地下/车库 停车位 项目名称 区域项目地下车位设计较多，配比多选择<1:<1的比例，多设有地上临时车位，满足不同需求。购房者会对小区环境诸如人车分流提出更高 要求 对教师党员的评价套管和固井爆破片与爆破装置仓库管理基本要求三甲医院都需要复审吗 ，车位尤其是地下车位的合理配置比例会成为小区规划合理与否的因素之一。 区域项目多设有商业，以满足周边配套不足的状况，多为<1—2层临街商业。多数项目以完善的生活配套吸引购买人群，以硬件设施提高区域竞争力，在销售过程中起到促进作用，同时能够的展现产品品质和个性。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 — 招标中 弘达明尚 <1 招标中 石门福地 一层0>.7，2层以上<1>.0 自持 天地荣域 <1 金明物业 和合美家 <1 招标中 凡尔赛私邸 <1>.2 招标中 居美颐园 <1>.<13 惠祥物业 珠峰国际花园 <1>.2 自持 东城国际广场 <1>.2 招标中 花香漫城 <1>.2 新东方物业 同祥城 <1 润沃物业 百合公寓 <1 自持 峰汇公馆 物业收费 物业公司 项目名称 物业管理公司的资质和专业化程度是决定管理水平的主要因素，直接影响到生活的舒适度和物业的增值潜力。物业管理服务水平的优劣是衡量产品档次的重要软性指标。 区域物业收费较低，物业费在<1>.00—<1>.20之间。 <140万 建筑面积 700亩 项目占地 7栋售罄，售<1600套 销售状况 规模型高品质社区，规划以“高层+洋房+别墅”的形式出现，提高了项目的整体品质，前期销售部分高层，为后期高端产品的、景观产品的入市营造生活氛围。项目活动配合大量宣传，连续的宣传效果明显，为高品质社区的营造打造良好口碑。户型设计较好。但是项目存在大体量的回迁区域，客群复杂，且离铁路较近，影响生活质量。 项目点评 <1>.20元/月/平方米 物业 超豪华五星级会所 ，小学、超市、影院、商业 项目配套 现代地中海风格 立面园林 一室至三室40-<140平米 户型 一期部分开槽 工程进度 5400元/平，最高优惠450元/平 价格及优惠 20<10-<1<1? 开盘时间 42% 绿化率 3 容积率 40余栋高层，20余栋花园洋房，<15栋别墅，总共 8000 户 项目规划 石家庄金石房地产开发有限公司 开发商 中山东路(黄河大道)与祁连街交口北行 地理位置 同祥城 小结: 借鉴同祥城项目良好的宣传效果，增加报广派单等途径，扩大知名度，促进 销售。 用景观优势及组团规划规避铁路影响。 户型设计，前期以中小户型加快销售，空间无浪费，受市场欢迎，销售火爆。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 50万 建筑面积 400亩 项目占地 二期27#楼王在售，剩30多套大户型，三期接受咨询 销售状况 二期现房销售，社区建设早，较成熟，但物业水平较差，缺少健身场地。三 期工程可能影响居住环境 项目点评 <1>.<13元/平米/月 物业 小学、幼儿园、会所(酒店)、餐饮一条街 项目配套 现代简约 立面园林 三期一室至三室60—<140平米 户型 一期、二期交房入住，三期土地平整 工程进度 楼王均价7000元/平米，首付50%优惠<150元/平米，首付40%优惠<100元/ 平米，贷款优惠50元/平米 价格及优惠 2004 开盘时间 50% 绿化率 2 容积率 一期<12栋多层，现为二期，共9栋，其中有6栋27层高层住宅，一栋9 层小高层，<1栋25层高层，<1栋26层高层，三期5栋高层,6栋联排别墅，共 <1800余套。 项目规划 河北置业房地产开发有限公司 开发商 珠峰大街与湘江道交口南行<100米路西 地理位置 珠峰国际花园 小结: 鉴于分期开发，先交房的区域受后期工程影响，本项目可设置隔音围护，降低工程污染，提高居住质量。 并且在物业方面提高水平，如增设信箱、使用品牌电梯等，配套上留有活动场地。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 24万 建筑面积 98亩 项目占地 销售30% 销售状况 紧邻心海假日等成熟社区，周边配套齐全，居住舒适性高。项目规划较为合理，低容积率，高绿化率。主要卖点为建筑风格、配套及地段位置。目前项目付款方式局限，限制大批客户购买倾向。不做大力度推广宣传(受工程进度、房源、付款方式限制)，主要安抚老客户，目的老带新 项目点评 <1>.20元/月/平方米 物业 幼儿园 项目配套 地中海托斯卡纳 立面园林 一室到四室，面积从70—<170平方米 户型 开始动工 工程进度 均价5200元/平米 价格及优惠 20<1<1 开盘时间 48% 绿化率 2>.5 容积率 由9栋高层组成，<1#2#3#为<18层高层，4#为25层高层，5#6#为30层高 层，7#为27层，另外两栋为商用。<1<100户 项目规划 石家庄华山房地产开发有限公司 开发商 珠峰大街和淮河道交叉口东南角 地理位置 花香漫城 小结: 该项目拥有地段优势，由于证件及工程进度问题，公开宣传较少，去化多为 周边客群，采用老带新的方式。 项目规划走差异化路线，建筑风格采用地中海托斯卡纳风格，提高项目整体 品质。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 20万 建筑面积 <100亩 项目占地 国大中介团购2#大约230套，在售A<1A2C<1C3 销售状况 项目为南辛庄改造项目，交通便利，但配套不足，学校超市均较远，生活不 便 项目点评 —— 物业 商业、会所、小学 项目配套 现代简约风格，园林为江南园林景观 立面园林 一室到四室，面积从68—<176平方米 户型 土地平整 工程进度 5000 价格及优惠 20<1<1 开盘时间 42% 绿化率 3 容积率 8栋33层高层，共<1500户 项目规划 河北迎尚房地产开发有限公司 开发商 东二环京珠高速以东，南辛庄村 地理位置 弘达明尚 小结: 为弥补片区商业缺失，拟打造沿街四层商业，方便居民生活。 该项目以集体团购实现快速销售，回笼资金。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 2 一期4>.3万 建筑面积 <130亩 项目占地 一期570户，剩余20套 销售状况 即将封顶，交房在即，但社区不成规模，没有生活氛围 项目点评 <1>.20元/平方米?月 物业 底商 项目配套 中央庭院 立面园林 一室到四室，面积从60—<169平方米 户型 一期即将封顶 工程进度 均价5<100元/平，一次性优惠200元/平，贷款首付50%优惠<100元/平 价格及优惠 20<10-9 开盘时间 40% 绿化率 2>.5 容积率 一期4栋<18层高层，共 576 户 项目规划 河北居美房地产开发有限公司 开发商 槐安路与东二环交口东行<1200米路北 地理位置 居美颐园 小结: 打造私密性好的社区，规避周边环境杂乱的影响，四层商业也可满足居民日 常生活 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 4<1万 建筑面积 2<10亩 项目占地 未售，咨询中 销售状况 开发区高端品质楼盘，住宅部分为200平以上大户型，总价高，预计受新政 影响较大。目前尚未动工，交房晚。暂无户型图 项目点评 待定 物业 双会所 项目配套 新法式主义 立面园林 大户型面积从200-600平米不等，酒店式公寓则以70-90平米房型为主 户型 土地平整 工程进度 待定 价格及优惠 待定 开盘时间 40% 绿化率 2>.5 容积率 <14栋高品质住宅，以及2栋五星级精品酒店式公寓 项目规划 河北燕港集团 开发商 开发区槐安路与天山大街交口东南角 地理位置 富源城二期-凡尔赛私邸 小结: 该项目受新政影响较大，预计为回笼资金，将先售部分公寓产品(面积小)， 限购期过后，再销售大户型住宅。 项目欲打造区域高端产品，住宅部分全为大户型，风险较大，项目或更改规 划，增加小户型产品加以应对。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 <15万 建筑面积 <103亩 项目占地 销售400多户 销售状况 项目规划较好，板式小高居住舒适，楼间距大，但周边生活配套不成熟，交 通不便，环境杂乱。 项目点评 <1>.00元/平方米/月 物业 幼儿园、农贸市场 项目配套 花园社区 立面园林 一室至三室5<1-<136平米 户型 2、3、4、5#封顶，6、7、8#到7—8层 工程进度 均价4500 价格及优惠 20<10-<10 开盘时间 39% 绿化率 2 容积率 8栋<18层板式小高层，<1200户 项目规划 河北金明实业集团 石家庄市大自然 开发商 开发区学苑路与天山大街交口 地理位置 和合美家 小结: 借鉴其适中的楼间距和合理的小区规划，打造舒适的高品质小区。 由于配套缺失，项目建有农贸市场、幼儿园等 项目位置偏远，交通不便，配套不完善，为规避现状，项目把售楼处设在市 区二环附近。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 2<1>.5万 建筑面积 <133亩 项目占地 一期4栋900套，剩20套，二期6#在售 销售状况 商业用地，产权40年。户型较小，注重功能性，总价低。项目规划较差， 舒适性降低。 项目点评 <1>.00元/平方米/月 物业 商业、酒店、多功能楼 项目配套 岛式花园 立面园林 一室至三室54—<132平 户型 一期<1-4号楼现已封顶，二期5-6号楼已全面开工 工程进度 4000 价格及优惠 2009-<10-25? 开盘时间 39% 绿化率 3 容积率 8栋高层住宅，<1#、2#为26层，3#、4#为25层，5#6#7#8#为22层。一栋 <1<1层酒店，一座3>.6万平方米的四层大型商业中心 项目规划 石家庄天地房地产开发有限公司 开发商 开发区天山大街与学苑路交口东南角 地理位置 天地荣域 小结: 项目整体规划较差，景观园林、楼间距等没有优势，但其注重功能性、实用 性户型，能够满足部分客群需求。 在产权问题上，销售人员在说辞上进行规避。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 石门福地 20万 建筑面积 <120亩 项目占地 一期三栋剩余30套，二期2#3月底销售 销售状况 楼层高低错开，通风采光较好，但配套不完善，工业用地，50年产权。开 发商实力不足，难以操作大项目。并且项目内有高压线，项目迟迟不能开工。 项目点评 <1元/月/平方米 物业 学校、沿街商业 项目配套 坡地园林景观 立面园林 两室至三室89-<122平 户型 一期交房，二期一栋楼开槽，3月底大动工，预计<12年底交房 工程进度 均价4400元/平 价格及优惠 20<10-<1<1-<1 开盘时间 40% 绿化率 2>.5 容积率 <12栋，32层、26层、<18层 项目规划 河北东盛房地产开发有限公司 开发商 天山大街与学苑路交口东行380米路南 地理位置 小结: 借鉴楼层高低排布，使景观最大化，增加生活情趣。 土地性质不能解决，影响项目销售。 开发商资金链短缺，动工推迟。 样本选择 规划分析 立面景观 户型分析 销售分析 配套分析 物业分析 个案点评 开发区楼市迅猛发展，未来供应较大，竞争较为激烈。 区域整体环境较好，舒适性强，生活氛围愈发成熟。 区域产品规划差异较大，多以景观、立面、配套打造亮点，区别市场，吸引 客群。 区域以高层产品为主，缺乏高品质产品类型。 区域户型两室为主，客群地缘性较强。 开发区用地多为工业用地，土地性质拉低价格，影响销售，但影响较小。 * * *