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美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权.doc

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早知道是梦一场_ 2018-02-11 评分 0 浏览量 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法设立施工留置权doc》,可适用于综合领域,主题内容包含美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施工留置权美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施工留置权美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施符等。

美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施工留置权美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施工留置权美国不动产施工留置权综述兼论中国物权法设立施工留置权摘要:任何人享受他人劳动而不付款都是不当得利和不公平。不动产留置权向建筑工人和供料人提供了一种有效的法律救济。但不动产留置索赔人应登记其留置权而不是占有不动产如同不动产抵押那样以利物尽其用。文章综述了美国不动产施工留置权的特点、程序、操作和规则并阐述了美国的业主付款防卫制度和信托基金。为了解决工程拖欠款问题我国物权法应设立不动产施工留置权。关键词:物权法不动产留置权工程拖欠款优先权付款防卫信托基金年月日全国人大常委会公布了《中华人民共和国物权法(草案)》(下称物权法草案)向社会公开征求意见。据《建筑时报》年月日报道物权法草案应否设立不动产施工留置权的问题引发了建筑业与法学理论界之间的争论。法学通说动产的物权公示原则是占有而不动产的物权公示原则是登记。因此不动产留置应是登记留置权而不是占有不动产如同不动产抵押那样以利物尽其用。物权法草案第条也明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当登记未经登记不发生物权效力但法律另有规定的除外。”如此看来问题根本就不在于法学理论上能否设立不动产施工留置权而是在于我国是否需要设立不动产施工留置权。长期以来我国设立施工留置权的有关争论陷入了“不动产留置就是占有不动产”的误区以至谁也无法说服谁。而美国多年前就已经颁布了不动产施工留置权法律早就解决了工程拖欠款问题。本文研究并阐述了美国不动产施工留置权及其法律的特点、程序、实践操作和有关规则以及业主的付款防卫制度。他山之石可以攻玉。美国多年来的工程实践显示设立不动产施工留置权是解决工程拖欠款和建筑工人欠薪问题的一条有效途径。现代工程担保制度的历史现代第一个业主履约担保法律是年美国马里兰州颁布的Mechanic’sLien该法律强制将不动产物权作为业主支付担保。年后年法国颁布了拿破仑法典该法典第条第四款规定建筑人、承揽人、泥水工、其他建筑、重建或修缮建筑物、沟渠或其他工程的工人对不动产有优先权。现代第一个承包商履约担保法律是年美国颁布的赫德法案。年美国以米勒法案取代了赫德法案增加了承包商付款保证担保。年美国在公共法律中以一个新法案取代了米勒法案。国际惯例的FIDIC合同规定了承包商履约保证而未规定业主支付担保。但实际上各国均以不动产物权作为业主支付担保且各国法律不同。例如美国、加拿大称为留置权法国称为优先权(汉语译为“优先权”但英语译文为privilege“特权”)而日本称为先取特权德国和我国台湾地区称为抵押权如此等等。这些权利都是以登记而不是占有为要件例如拿破仑法典第条规定:“不动产的优先权非经法定方式登记于抵押登记机构的登记簿册者在债权人间不发生效力”有一种观点认为业主支付担保不是国际惯例这是误解。如上所述现代工程担保制度已有多年历史其中业主支付担保先于承包商履约担保多年。但国际惯例确实没有“业主支付保证”的担保形式。美国法律及其留置权美国是联邦制国家。各州各有其宪法和法律体系但必须符合联邦宪法。联邦的权力主要在外交、国防安全、联邦预算、货币、国际贸易和州际商业等方面。刑事和民事方面的立法权基本上属于各州并且州与州之间的差异很大。尽管官方和非官方机构提出过许多供各州立法参考的统一法案但各州采纳程度不一。美国各州法律设立了五花八门、数不胜数的留置权。历史上Mechanic’sLien广泛用于保护体力劳动者例如加利福尼亚州宪法(CaliforniaConstitution)第十四条第节(MechanicsLiens)规定:“技工、供料人、工匠以及其他任何类型的劳动者对提供了劳动或材料的财产就所供劳动或材料的价值有留置权立法机构应通过法律迅速和有效地强制执行这些留置权。”Mechanic’sLien是同类法律的总称各州名称不一常见还有Mechanic‘sandMaterialman‘sLien(技工和供料人留置权)、ConstructionLien(施工留置权)、LiensforLaborandMaterials(劳动和材料的留置权)LiensofMechanics,LaborersandMaterialmen(技工、劳动者和供料人的留置权)。有些州Mechanic’sLien还适用于修造船舶、机器以及制砖、伐木等。汽车维修保养业的车辆留置权亦称Mechanic’sLien。年美国统一州法律国家委员会公布了《统一施工留置权法案》(UniformConstructionLienAct)但至今未被各州采纳。此外美国有《统一联邦留置权登记法案》该法案继承并取代了年的《统一联邦税金留置权登记法案》(UniformFederalTaxLienRegistrationAct)业主欠税时政府将依法登记留置权以保护税金的优先权并使他人准确评估业主的债务风险。许多国家的税金并无绝对优先权例如拿破仑法典第条规定:“国库的优先权及其行使的顺位应依其有关法律的规定。但国库不得因取得优先权以损害第三人早先取得的权利。”本文将美国建筑业的Mechanic’sLien称为“施工留置权”以区别其它行业的Mechanic’sLien。留置权的成立方式留置权与其它担保物权的最大不同在于具有二次效力。第一次效力是成立留置权(扣留财产的客体或财产的权利)第二次效力是实现留置权(折价或拍卖)。美国成立留置权的主要方式有以下种:()占有制。例如保管人和运输人的留置权。()登记制。例如汽车维修人可选择占有汽车也可以放弃占有如果车主不按约定支付维修费维修人可在车辆登记机构登记留置权车主仍不付款时维修人可委托专业公司捕捉该汽车并拍卖之。()声明制。例如怀俄明州宪法(a)(ii)款规定了一种动物喂养人留置权被欠款的喂养人可向州国务卿办公室提交留置权声明(LienStatement)。英美法系的Lien分类为PossessoryLien(占有留置权)、EquitableLien(衡平法留置权)等。我国目前只有占有留置权不占有财产的Lien往往译为“优先权”例如《船舶优先权和抵押权国际公约》(InternationalConventiononMaritimeLiensandMortgages)。美国施工留置权的特点在美国施工留置权法律是强制执行的与之冲突的合同条款无效。这是一种严格性遵从的法律有许多必须依时遵从的程序要件。涉及施工留置权的文件均有法定格式和标准用语并必须以有回执的保证邮件或挂号邮件递送否则无效。这种法律还要和其它相关法律一并执行。债权人稍不小心就会丢失留置权。各州最高法院都严格地解释这种法律而不按普通法创造法令遇到问题往往就会修订法律。例如犹他州法典(UtahCode)第篇(Liens)第章(Mechanic’sLiens)已于年月日公告修订该章近年来修订了次。如此频繁地修订一部已有多年历史的法律这反映了法律必须适应社会经济发展的立法理念。施工留置权适用范围施工留置权的适用范围一般是:建筑物、构筑物、附属设施和设备、土地平整、挖填土、管网、绿化、植树、道路、高速公路、铁路、隧道、桥梁、码头、油田、气田、矿井等等。通常定义出土地、建筑两大类。美国通说施工留置权适用于财产的Improvements(改良)该术语指财产的建造、改造、更新、扩建、装饰、安装、拆除、迁移、维修等。术语PublicImprovements不是指公共政策的改革而是指公共财产的改良工程。施工留置程序()签约或进场后潜在留置者向业主递送通知。有些州还要求在不动产登记机构办理预登记。()最后一次履行工作或供料后或者工程完工或终止后债权人向不动产登记机构申请登记留置权。()留置权人通知业主、承包商和抵押贷款人。()业主审核并挑战留置权缺陷提出异议登记。()留置权人提出取消赎回权(Foreclosure)诉讼。()胜诉留置权人执行取消赎回权(强制拍卖)。各州的具体程序各不相同有简有繁。施工留置权人理论上为改良业主财产提供了劳动、服务、材料、设备的任何人都有留置权但法律规定有所不同:()与业主有合同关系的承包商、供应商、工人有留置权。有些州未规定承包商有留置权承包商要依据合同起诉违约的业主并向法院申请司法留置。美国司法留置的有效期为年并可申请延长有效期年。()通过合同链与业主有间接合同关系的人也有留置权但各州规定的范围不相同。有些州规定与承包商或一个分包商有合同关系的任何人都有留置权有些州规定与承包商有合同关系的人才有留置权有些州规定与承包商或第级分包商有合同关系的人有留置权有些州规定与第级分包商有合同关系的人也有留置权如此等等。但仅与供应商有合同关系的人没有留置权例如供应商的工人及其供应商没有留置权。()对不动产改良没有直接贡献的人没有留置权。()有些州不承认建筑师等专业人员的留置权。()对于提供以下物品的供应商各州规定各异:未与不动产溶为一体的施工材料例如燃油租赁的施工机械或周转材料新购买的施工机械或施工工具。有无留置权只是有无担保的差别。拍卖清偿或破产清算时有担保的债权人优先于无担保的债权人受偿。与业主有间接合同关系的人也有留置权这是因其劳动或材料已溶入业主不动产。如果不获支付他们有权依法扣留该不动产物权并可通过法律程序取消业主的赎回权最后强制拍卖共有财产以清偿其债权。但工程利润没有留置权因为是劳动而不是工程利润创造了不动产价值而不动产中的材料是价值的转移。多数州规定当事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置权。这意味着从合同链的最下方向上依次发生留置直到最后发生承包商留置。并且当事人只对自己的利益提出留置索赔例如承包商和分包商不索赔材料款否则可能与供应商重复索赔。施工留置权的标的施工留置权的标的一般是不动产的所有权有些州还可以是用益权甚至业主帐户。法律上无法转让、出售的不动产一般也不留置其所有权。例如以下情况:留置不动产的用益权许多州规定对于承租人的房屋装修工程只能留置承租人的装修财产和租约而不能留置业主的房屋。由于房屋装修后其市场租金较高留置权人可以拍卖租约以市场租金差价来清偿债权或者以该租约的租金收入来清偿债权亦即留置不动产的出租权。此外对于油田钻井工程还可以留置原油如此等等。留置业主的基建帐户目前大多数州已经禁止留置联邦政府工程少数州允许留置地方政府工程但全部都不是留置政府工程的所有权。例如俄亥俄州规定当局收到工人、供应商、分包商的留置权声明后应从承包商的合同价款中扣除一笔款项存入一个“第三者保管待条件完成即付帐户”(EscrowAccount)留置权人获得承包商同意书或法院裁决书后即可从该帐户中获得支付。纽约州有一种“留置公共改良工程帐户的通知”(NoticeofLienonAccountofPublicImprovements)当局收到这种通知后必须造册登记并冻结相应的基建款项。留置贷款与停止通知(StopNotice)业主通常会向银行申请以在建工程为抵押的施工贷款(ConstructionLoan)。这种贷款在开工前登记并按工程进度分期放款给承包商业主无法挪用也不能用于预付工程款不动产销售收入的大部分(一般)必须优先还贷。法律规定业主必须将施工贷款人的名称、地址等资料通知承包商并在工地显眼处张贴公示。留置权人向贷款人递送留置权宣誓书副本后其优先权高于贷款人即使贷款人登记在前。为保卫优先权贷款人必然会指令业主将贷款优先用于清偿留置索赔。有些州允许直接留置施工贷款或按揭贷款。例如阿拉斯加州成文法(a)款规定留置权人可以向贷款人递送停止贷款通知(StopLendingNotice)扣留部分贷款作为担保。新墨西哥州有《停止通知法案》(StopNoticeAct)即新墨西哥州属地法(NewMexicoTerritorialLaws)第章第A节。在一些州赔付后的付款保证担保人可以向贷款人发出停止通知(StopNotice)例如承包商拖欠工资、材料款而导致承包商付款保证担保人赔付时担保人可以依法扣留贷款亦即扣留承包商的应得工程款作为反担保。美国施工留置的实践操作和有关规则留置权限制和登记费当事人提供劳动或材料超过一定金额时才有留置权例如新罕布什尔州为美元。作者所见法律文本中未发现施工留置权登记费的规定但见怀俄明州宪法(b)款规定收取美元的车辆留置权登记费。登记机构债权人申请登记留置权无须事先经过业主同意。留置权登记于不动产契据登记册(RegistrarofDeeds)。美国多数州的登记机构隶属于法院名称各异例如爱达荷州是县登记处(countyrecorder)佛蒙特州是城镇书记员办公室(clerk’sofficeofthetown)西弗吉尼亚州是县书记员登记处(countyclerk‘srecords等等。申请登记的文件各州申请文件的内容大同小异但名称各异常见有:留置权宣誓书(AffidavitofLien)、留置权声明书(StatementofLien)、留置权通知书(NoticeofLien)、留置权利通知书(NoticeofRighttoLien)、留置权请求书(ClaimofLien)等等。本文统称为“留置权宣誓书”这种法定格式文件的填空内容主要有:()业主以及全体共有业主的姓名、地址、电话()不动产的法定描述包括地址、地理位置和建筑的描述以便登记机构正确识别该不动产()承包商的姓名、地址、电话()与申请人签署合同的人的姓名、地址、电话()申请人的姓名、地址、电话()简要描述申请人的工作或所供材料、设备()索赔项目的起止时间、应得金额、索赔金额。有些州允许让与留置和分拆让与留置并在留置权宣誓书中注明受让人的姓名、地址、电话。申请人必须是索赔当事人例如材料费由供应商索赔而不是由承包商或分包商代表供应商索赔。

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