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房地产成本结转.doc

房地产成本结转

陷入了你滴万劫不复
2017-10-07 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产成本结转doc》,可适用于市场营销领域

房地产成本结转房产工程尚未决算是否能结转成本问:我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教~答:事务所的说法有根据的《企业会计准则收入》规定:“销售商品的收入应在下列条件均能满足时予以确认:()企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方()企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权也没有对已售出的商品实施控制()与交易相关的经济利益能够流入企业()相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定因此不能按预估的成本来结转收入。问:我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前将所收到的销售收入计入了预收账款项目中将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中这样会计核算是否妥当,答:按照《房地产企业会计制度》的规定:一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账:(转让销售土地和商品房应在土地和商品房已经移交已将发票结算账单提交买主时作为销售实现。(代建的房屋和工程应在房屋和工程竣工验收办妥财产交接手续并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时作为销售实现。(对土地和商品房采取分期收款销售办法的可按合同规定的收款时间分次转入收入。(出租开发产品应在出租合同(或协议)规定日期收取租金后作为收入实现合同规定的收款日期已到租用方未付租金的仍应视为经营收入实现。二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定分配计入有关的成本核算对象借记“开发成本”科目贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。三、“开发成本”科目:企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程应及时进行成本结转。月终结转成本时按实际成本借记“开发产品”科目贷记“开发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。四、“经营成本”科目月份终了企业应根据本月已对外转让销售和结算开发产品的实际成本借记“经营成本”贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。综上所述只有“开发间接费用”需要按月结转“经营收入”。“经营成本”、“开发成本”在具备相应条件时方可结转。问:我房地产开发公司开发产品已竣工向房管部门竣工报备。目前工程在结算中已取得承建方部分土建成本发票。在这种条件下我公司取得售楼收入是继续按利润率预缴企业所得税还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收(收入,相应结转的计税成本一期间费用,营业外收支)申报,答:根据国税发号文第二条规定凡符合文件要求的条件之一的应视为完工产品进行成本结转请问:房地产会计中每个月末如何结转成本,房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳那么在未工的前提下每月是如何结转成本计算出“本年利润”的,答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税一是营业税及城建教育附加二是企业所得税。对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行纳税对于第二种情况则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。至于本年利润则是按照实际发生的成本费用之后余额结转出本年利润。问:我是一家房地产企业假如说是年月开发的房子年月一期工程完工年月二期工程完工年月开始预售到年末共取得销售收入万到年末由上开发成本科目余额为万年销售收入为万年本年帐上发生成本万(即年月月帐上发生成本万)年全年实现销售收入万年月发生成本万请问各年的成本应如何结转是帐上有多少成本就转多少呢还是如何结转。注整个小区总销售面积平方总开发成本万预计全部售完可实现销售收入万。年售出万平方年售出万平方年售出平方还余平方未售出。答:我们公司是有多少转多少不过我认为应该遵循“配比原则”当期结转的成本应为:当期销售面积*预计总开发成本总销售面积到年底或项目完成时再按实际的开发总成本调整。答:你们也是按有多少转多少的原则结转的呀那你们当地的税务部门认可了吗我的认为和你的一致应当按配比原则进行英雄所见略同不过我们当地的税务部门可不这样认为他们也认为是有多少转多少。问:房地产企业当月做了销售当月要结转销售成本吗开发成本发票没有到位审计价又没有出来无法估算想在年度结转成本当月只做销售营业税按销售缴纳所得税不影响当月做了销售可以不结转销售成本吗,答:按照收入与成本合理配比的要求当期确认的收入应在同期结转成本。你所说这种情况可先将实现的销售计入预收账款并按预计利润率预计所得税待取得开发产品结算发票后再转入销售收入同时结转开发成本。并进行所得税清算。问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本是指已实现销售的开发产品的成本按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗,那么应如何结转主营业务成本,答:根据新会计准则房地产公司出租房地产时计入投资性房地产。借:投资性房地产贷:开发产品实现租金收入借:银行存款贷:其他业务收入或主营业务收入结转成本借:其他业务成本或主营业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)对商品房成本结转问题的思考一、商品房成本结转的特点房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本也不同于建筑施工成本而有以下特点:成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的按土地面积(也可以采用建筑面积)作为标准分配的这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工这就需要将建设工程招标或发包出去所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积(或建筑面积)分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本还是间接开发成本都无法按楼层或户型来确定成本。成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动而商品房却不同商品房成本形成是整体的成本载体是整个建设工程但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看售价明显不与成本配比。如同一结构(砖混或框架)商品房底层建筑施工成本低高层建筑施工成本高这是建筑施工的特点所决定的。但销售时底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房虽然同楼层成本一样由于朝向不同其售价相差很大。商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过一般建设工程是根据“买主”的要求建造的工程竣工验收并办理决算后收入即可实现。至于款项能否收回只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后却不能确定“买主”也不能确定价格只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。二、商品房成本结转的方法财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容使房地产企业的成本结转处于无序状况归纳起来大致有三种情况。有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响售房价格差异很大采用上述分摊方法计算出的经营成果会严重失真。有些企业通过确定系数的方法根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本进而计算每个户型成本。这种方法首先是确定系数的依据尚无科学标准全凭人为估算其次对于朝向不同的楼层售价差异也大所以提供的财务信息也会失真。还有些企业凭经验或受某些利益的驱使随意确定成本售价比率进行成本结转。采用的比率也不尽相同有的采用成本与实际售价比率有的采用成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束其结果不是侵害国家利益就是加重企业经营风险损害投资人利益。当开发的商品房达到可销售状态时开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题有必要引进这个价格作为成本分配标准求得一个计划销售成本率(即:实际开发成本除以计划销售总额)来进行商品房成本的结转。在实际工作中还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。实际售价成本率法是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。具体操作程序是:分类明细账应按开、竣工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户价格不同分别设置季度前两个月可按分类明细账结转即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数对销售栏只登记数量。待季本将未销售房面积的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存成本用倒挤的方法结转出销售成本。这种方法适用于开发规模较大的房地产企业优点是可以简化上作量。缺点是季度前两个月受房价折扣影响会产生一定误差并且不能及时、准确提供较详细的成本资料。计划售价成本率法就是始终按计划售价乘以计划销售成本率进行成本结转。只要是开发建设工程在办理竣工决算后就可以把商品房成本按楼、楼层、单元予以确定甚至可以计算出平方米建筑面积成本。因此可以按单元设置账户也可以把平方米建筑面积成本相同的商品房归类记入同一账户。销售后按单元设置账户的企仆直接对号入座结转。按平方米建筑面积成本归类设户的可按销售面积乘以平方米建筑面积成本得出销售成本。这种方法虽然结转工作量较大但遵循了一贯性原则提供信息可靠及时并将结转成本工作量分散在日常工作中适用于一般房地产开发企业。下面是赠送的合同范本不需要的可以编辑删除~~~~~~教育机构劳动合同范本为大家整理提供希望对大家有一定帮助。一、培训学校聘请籍(外文姓名)(中文姓名)先生女士小姐为语教师双方本着友好合作精神自愿签订本合同并保证认真履行合同中约定的各项义务。二、合同期自年月日起年月日止。三、受聘方的工作任务(另附件)四、受聘方的薪金按小时计全部以人民币支付。五、社会保险和福利:聘方向受聘方提供意外保险。(另附)每年聘方向受聘期满的教师提供一张至的来回机票(金额不超过人民币元整)或教师凭机票报销元人民币。六、聘方的义务:向受聘方介绍中国有关法律、法规和聘方有关工作制度以及有关外国专家的管理规定。对受聘方提供必要的工作条件。对受聘方的工作进行指导、检查和评估。按时支付受聘方的报酬。七、受聘方的义务:遵守中国的法律、法规不干预中国的内部事务。遵守聘方的工作制度和有关外国专家的管理规定接受聘方的工作安排、业务指导、检查和评估。未经聘方同意不得兼任与聘方无关的其他劳务。按期完成工作任务保证工作质量。遵守中国的宗教政策不从事与专家身份不符的活动。遵守中国人民的道德规范和风俗习惯。八、合同的变更、解除和终止:双方应信守合同未经双方一致同意任何一方不得擅自更改、解除和终止合同。经当事人双方协商同意后可以变更、解除和终止合同。在未达成一致意见前仍应当严格履行合同。聘放在下述条件下有权以书面形式通知受聘方解除合同:a、受聘方不履行合同或者履行合同义务不符合约定条件经聘方指出后仍不改正的。b、根据医生诊断受聘放在病假连续天不能恢复正常工作的。受聘方在下述条件下有权以书面形式通知聘方解除合同:a、聘方未经合同约定提供受聘方必要的工作条件。b、聘方未按时支付受聘方报酬。九、本合同自双方签字之日起生效合同期满后即自行失效。当事人以方要求签订新合同必须在本合同期满天前向另一方提出经双方协商同意后签订新合同。受聘方合同期满后在华逗留期间的一切费用自理。十、仲裁:当事人双方发生纠纷时尽可能通过协商或者调解解决。若协商、调解无效可向国家外国专家局设立的外国文教专案局申请仲裁。本合同于年月日在签订一式两份每份都用中文和文写成双方各执一份两种文本同时有效。聘方(签章)受聘方(签章)签订时间:年月日二手房屋买卖合同范本由应届毕业生合同范本卖方:(简称甲方)身份证号码:买方:(简称乙方)身份证号码:根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方向甲方购买房产签订本合同以资共同信守执行。第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在市区拥有的房产(别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面)建筑面积为平方米。(详见土地房屋权证第号)。第二条上述房产的交易价格为:单价:人民币元平方米总价:人民币元整(大写:佰拾万仟佰拾元整)。本合同签定之日乙方向甲方支付人民币元整作为购房定金。第三条付款时间与办法:、甲乙双方同意以银行按揭方式付款并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币拾万仟佰拾元整给甲方剩余房款人民币元整申请银行按揭(如银行实际审批数额不足前述申请额度乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方)并于银行放款当日付给甲方。、甲乙双方同意以一次性付款方式付款并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币拾万仟佰拾元整给甲方剩余房款人民币元整于产权交割完毕当日付给甲方。第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起天内将交易的房产全部交付给乙方使用并应在交房当日将等费用结清。第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商交易税费由方承担中介费及代办产权过户手续费由方承担。第六条违约责任甲、乙双方合同签定后若乙方中途违约应书面通知甲方甲方应在日内将乙方的已付款不记利息)返还给乙方但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约应书面通知乙方并自违约之日起日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。第七条本合同主体甲方是共人委托代理人即甲方代表人。乙方是代表人是。第八条本合同如需办理公证经国家公证机关公证处公证。第九条本合同一式份。甲方产权人一份甲方委托代理人一份乙方一份,厦门市房地产交易中心一份、公证处各一份。第十条本合同发生争议的解决方式:在履约过程中发生的争议双方可通过协商、诉讼方式解决。第十一条本合同未尽事宜甲乙双方可另行约定其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条双方约定的其他事项:出卖方(甲方):购买方(乙方):身份证号码:身份证号码:地址:地址:邮编:邮编:电话:电话:代理人(甲方):代理人(乙方):身份证号码:身份证号码:鉴证方:鉴证机关:地址:邮编:电话:法人代表:代表:经办人:日期:年月日鉴证日期:年月日

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