2010马鞍山建材市场调查报告

2010马鞍山建材市场调查报告 目录 一、马鞍山市概况 1、区域位置与交通状况-----------------------------------------------2 2、行政区划---------------------------------------------------------2 3、自然资源---------------------------------------------------------2 4、商务环境---------------------------------------------------------2 5、旅游-------------------------------------------------------------3 二、竞争对手 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 (一)花山路东源建材一条街-------------------------------------------3 1、康华广场---------------------------------------------------------3 2、东源美家乐建材家居广场-------------------------------------------4 3、洁源建材家居市场-------------------------------------------------4 4、百安居商场-------------------------------------------------------4 (二)建皖?金陵装饰城-----------------------------------------------5 (三)好百年---------------------------------------------------------5 (四)家家爱家具广场-------------------------------------------------5 三、消费者分析 1、居民生活消费水平分析---------------------------------------------5 2、马鞍山市建材市场商铺分析-----------------------------------------6 四、行业分析 (一)马鞍山经济状况-------------------------------------------------6 (二)投资政策-------------------------------------------------------6 1、投资服务---------------------------------------------------------6 2、基本费用---------------------------------------------------------7 3、投资区域---------------------------------------------------------7 4、优惠政策---------------------------------------------------------8(三)马鞍山市区房产开发状况-----------------------------------------9 五、投资建议 (一)宏观方面---------------------------------------------------------------------------------13 (二)微观方面---------------------------------------------------------------------------------14 (三)关于选址---------------------------------------------------------------------------------15 马鞍山市建材市场调查报告 一、马鞍山市概况 1、区域位置与交通状况 马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部，具有临江近海，紧靠经济发达的长江三角洲的优越地理位置。马鞍山市最北点在慈湖河入江口，最南点在黄池镇水阳江中心航道线上，最西点为江心洲与和县之间长江主航道中心线，最东点处于石臼湖中心线。 马鞍山是1956年随着“马钢”的兴建而发展起来的新兴工业城市。其东北部与江苏省南京市接壤，南与芜湖相邻，距南京、芜湖的距离皆为42公里。 航空:马鞍山距南京禄口国际机场仅38公里之遥;铁路:宁铜铁路贯穿全境，与京沪、京九、皖赣、宣杭等铁路干线相连;公路:南京到马鞍山的高速公路已经开通，到南京走高速公路仅需半个小时路程，到上海和杭州仅需三个半小时。 马鞍山市的城市基础建设也取得了新成就，九华路三期慈湖河路二期等10条新建道路基本建成，205国道一期、长江路等5条道路改造全面完工，新增城市道路总里程17.3公里。全市共改造维修城市主次干道近20万平方米，市区主干道7纵7横2环全部贯通，39条公共交通路线、400多台公交车辆。马芜高速公路建成通车。长江大桥项目前期工作取得重大进展，目前已获得国家发改委批准立项。 2、行政区划 马鞍山市土地面积为1686平方公里，南北最大纵距54.4公里，东西最大横距46公里，人口为122.12万人，现辖四区一县，即:花山区、雨山区、向山区、金家庄区和当涂县。 全市户籍人口为126.57万人。其中:农业人口66.49万人，非农业人口60.08万人。据抽样调查，人口出生率为10.1‰，死亡率为4.6‰，自然增长率为5.5‰。全市土地总面积1686平方公里，其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、13个街道办事处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。 3、自然资源 马鞍山矿区地处长江下游宁芜——罗河成矿带，是我国七大铁矿区之一。矿区内铁矿山有马钢(集团)控股有限公司所属南山、姑山、桃冲铁矿及待开发的罗河铁矿，已探明的铁矿产地有31处，半生矿产地10处，铁矿总储量16.35亿吨，占安徽全省铁矿总储量的57.32,，其中能满足工业开采的约10亿吨以上。矿床规模以大中型为主，矿体较大，储量亿吨以上的有5处，矿石平均品位36.55,，多属易选的磁铁矿石，经过选别流程可获得精矿品位53,~64,。马鞍山郊区的高村、陶村、和尚桥，当涂县境内的白象山，庐江县境内的罗河是潜力很大的后备矿山。硫铁矿集中分布在马鞍山郊区的向山、马山地区，总储量约2(62亿吨，约占安徽全省储量的55.39,。伴生的磷资源储量大，品位高，仅以南山铁矿凹山矿采场和尾矿坝中含磷计算，储量达1427万吨，约占安徽全省磷矿储量的1,3。钾长石矿主要分布于市郊葛羊山西部，储量达100万吨，剥离层薄，开采条件好，是陶瓷、玻璃、造纸工业的重要原 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 。制造钾肥、硫酸原料的明矾石矿，主要分布于向山地区的大黄山，储量约210万吨，含明矾品位38.7,。可作水泥工业掺料的石膏矿，分布于市区东南向山，为中型矿床。此外，还蕴藏可供开采的金、铜等有色金属矿及高岭土、云母等一些非金属矿。 马鞍山市土地总面积约1686平方公里，其中耕地面积4.82万公顷，林地面积2.49万公顷，交通用地1403.73公顷，水域7.64万公顷，未利用土地1960.8公顷。 4、商务环境 主要有“二区五园”:市经济技术开发区、新城东区、慈湖工业园、花山旅游园、金家 2 庄工业园、雨山工业园、当涂工业园。未来5—10年间，马鞍山市将在二区五园的基础上东扩南进，建设成为城区面积超100平方公里、人口超100万的大城市。目前，大润发、家乐福、苏果、农工商、华联、联华等大、中型超市已入驻。世界顶级大卖场沃尔玛正在建设之中。城市整个商业中心正在东移。处于城市东部的国际华城商业中心与大华商业中心不到1公里，极具发展潜力。 5、旅游 马鞍山是中国国家级园林城市和安徽省五大重点旅游城市之一，旅游资源丰富。著名的有朱然墓、青山风景区(内有李白墓、太白祠、青莲池等)、濮塘风景区、雨山湖、采石风景区(其中翠螺山麓的采石矶，为“长江三大石矶”之首);还有与黄鹤楼、岳阳楼、藤王阁齐名，并称长江“三楼一阁”的太白楼。 马鞍山不仅城市生态环境优美，而且地理位置独特，形成了“九山环一湖，翠螺出大江”独特的城中花园，园中有城的城市风光。其城市建设和环境保护先后受到国家有关部委的多次表彰，继获得“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国十佳绿化城市”、“全国创建文明城市先进城市”、“全国科教兴市先进市”称号后，2001年又获得“中国优秀旅游城市”称号。马鞍山市已成为扬子江畔一颗璀璨的明珠。 二、竞争对手分析 马鞍山市内经营建材、家居的商户主要集中在花山路东源建材一条街和建皖?金陵装饰城内，好百年家居商厦和家家爱家居广场内也有少数经营建材的商铺。而花山路东源建材一条街内包括康华广场、东源美家乐建材家居广场、洁源家居广场和正在建设中的百安居商场，以及花山路沿街的没有进驻以上商场内的商铺。 (一)花山路东源建材一条街 建材一条街北起大润发超市(湖北路)，南至马钢技校(湖南路与花山路十字路口)，全长2.7公里。最早是由东源建材城将花山路沿线闲置的厂房、仓库、写字楼、门面房进行盘活整合，按摊位制改造后对外经营建材产品。 到目前为止，这条街上已聚集了400多家建材经销户，从业人员达1200人，经营面积达2.6万平方米，平均年销售额在3亿元左右，年税费约600万元，形成了以建材产品销售为龙头，集生产、运输、安装和维护等一条龙的专业服务体系。 花山路东源建材一条街在马鞍山市商业体系规划中处在市级商业中心(主城区)与市级商业副中心之间，它是处在商流、人流、物流、信息流和资金流较为集中的商业圈之中。同时，由于花山路地理位置优势，近年来随着建材品种、档次的提升，大大地激发了居民的购买热情，在一定程度上满足了市场的需求。目前，该街经营的木材、陶瓷地砖、油漆涂料、五金灯具、厨卫洁具、防盗门、实木(复合)地板、木线条、窗帘布艺等9大类上万个品种，在马鞍山市建材装饰市场中具有一定的知名度，约占全市建材市场60%以上的份额。由于店多成市、品种齐全，全国各大品牌建材先后在此街落户设点，逐渐成为马鞍山市建材产品的集散地。这个极具潜力的专业特色街市场的兴起，不仅为马鞍山市第三产业的发展注入了新的活力，而且还成为《马鞍山市商业规划》(2004—2020年)中的18条商业街之一。 花山路东源建材一条街的目标定位是:构建专业建材大市场、家具装饰购物中心，以销售为动力，提升综合服务功能，让产品展出、销售、生产、加工、运输、安装等有效地结合在一起，形成一个规模较大的产业链，让摊位制建材市场、建材大超市以及品牌店、专营店和精品店等各种市场业态相互补充、集中经营，真正发挥建材一条街的作用。 1、康华广场 位于马鞍山市繁华的花山路东源建材一条街，总投资6500万元，建筑面积约3万平方米。该项目受到市、区两级组织、各有关部门和单位的高度重视及大力支持，经过一年半的建设，于2007年4月8号顺利封顶竣工并投入使用，该项目是花山区重点招商引资项目。 3 该项目开发商情况:马鞍山市康华公司是一家综合经营的集团公司，旗下拥有:康华房地产、采石矶食品有限公司、康华化工公司、康华广场、大成科技等诸多实体,总资产2亿元。其中大成科技公司承担安徽省多项重大科研项目，并经营国内最大网络安全教育机构——趋势授权教育中心;运营中国运动休闲门户——中华户外网。各项业务在业内享有盛誉。大成科技现已成为区域内最具成长性的民营科技企业。 2、东源美家乐建材家居广场 由马鞍山市东源建材贸易有限公司投资兴建及运营，广场座落于花山路东源建材一条街778号，总投资约9000万元，营业面积近40000平方米，配有自动扶梯、客货电梯、中央空调、背景音乐系统、电子监控等先进设施。是马鞍山市首家拥有一流的硬件设施，优雅的购物环境，集科学化管理和人性化服务于一体的超大型一站式建材家居购物中心。 东源美家乐建材家居广场拥有近200个强势知名品牌加盟，主营陶瓷、卫浴、门业、地板、橱柜、五金、灯具、布艺等几大品类，引进市场化经营，商场化管理的先进业态，实行统一收银、先行赔付、差价返还、质量保证、无忧售后等服务措施，从品牌质量、销售价格、购物环境、售后服务等多方面严格把关，努力构建和谐市场、诚信市场和放心市场，为顾客营造一个良好舒心的购物环境。 东源建材贸易有限公司99年成立了马鞍山市第一家专业建材市场--东源建材城。9年多来，在市、区各级领导的关心支持下，带动了花山路东源建材街逐渐形成和发展壮大。东源美家乐建材家居广场的建成，再次展现东源建材贸易有限公司在马鞍山市建材行业的领先地位，同时也极大的提升和 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 了马鞍山市建材市场的主流业态，倾力打造行业品牌，为促进马鞍山市的经济建设和行业发展贡献一份力量。 3、洁源建材家居市场 位于花山路的洁源建材家居市场于08年4月,号试营业，5月1日正式开业，为3000平方米建材家居广场，自主经营十大品牌橱卫一站式服务。广场共分为二层: 一层:欧派卫浴 、南京豪森橱柜、 康健运动瓷砖。 二层:金尚丽格卫浴、沃尔特卫浴、艾利欧移门、美国墨林水槽、虎跑泉卫浴、美菱集成吊顶、帅康电器、方太电器、康宝电器、双发电器、奥普浴霸等。 4、百安居商场 欧洲第一，世界第三的装饰建材连锁店百安居，2007年入驻马鞍山花山路装饰建材街。 百安居介绍: B&Q携其在全球先进的零售管理经营模式，以及在中国台湾地区开设连锁店所获得的丰富经验，拉开了在中国大陆地区发展的序幕。 1999年6月18日，B&Q第一家大陆连锁店,上海沪太店开业。正式以“百安居”作为品牌，标志着B&Q成功登陆上海，也由此开始了在中国大陆地区的发展之路。 2001年8月，全球首家二层楼模式的旗舰店——上海杨浦店开业。这是B&Q全球首家二层楼模式的连锁店，同时也成为B&Q全球的新概念店。B&Q百安居杨浦店集居家灵感，美化生活为一体，更充实了商品的种类，帮助每个消费者更轻松创造舒适、引以为豪的家。B&Q百安居相继在中国内地各大城市开设了连锁超市，并在当地消费者心目中树立起领先、可靠的品牌形象，为进一步拓展中国市场打开了知名度。 B&Q百安居在2001年经国务院批准，成为装饰建材行业首家中外合资商业试点企业。2003年3月，中国连锁经营协会首次列出的“2002年家居、建材、家装”连锁企业销售榜中,B&Q百安居名列全国第一,以及单店平均销售额第一。2003年4月，B&Q百安居装潢中心获得英国标准协会颁发的ISO9001:2000的质量认证。2005年，百安居成功获得国际公认的ISO9000及ISO14000质量体系认证，为消费者提供最好的商品及服务。截止至2006年6月28日，百安居在中国21个城市拥有51家商店，包括上海、北京、天津、深圳、广州、青 4 岛、杭州、苏州、武汉、南京、昆明、福州、厦门、无锡、哈尔滨、重庆、西安、成都、东莞、大连、沈阳。计划到2009年开设100家商店。 (二)建皖?金陵装饰城 建皖?金陵装饰城位于三台路国际装饰大世界，营业面积达10000平方米，由马鞍山市建皖装饰材料有限公司投资建设，于2007年五月一号正式营业。二期市场位于天门山大道和三台路之间，占地近20万?，充分利用十七冶得天独厚的铁路专用线，集建材零售、批发、加工，仓储等于一体，其综合规模在省内外乃至空前。该项目开发商情况: 马鞍山市建皖装饰材料有限公司，是从事家装建材销售以及建材市场开发和运营的民营企业，创立于一九九九年，注册资金人民币1000万元。公司先后成功运营了建皖装饰城(雨山路建管大厦)，建皖装饰精品港(雨山路大治村转盘，营业面积达4170平方米)，以及马鞍山档次最高的大型装饰材料精品卖场——建皖?金陵装饰城。 2006年全年建皖装饰材料有限公司实现销售收入3563万元，实现利润580万元。2007年建皖?金陵装饰城营业后，公司实现销售收入过亿元，实现利润1200万元。公司拥有一支专业的高素质管理队伍，现有各类管理人员22人，其中15人具有大专以上学历。 公司成立之初，立足于品牌化经营，目前经营的种类包括了陶瓷、洁具、五金水暖、实木地板、橱柜、灯具、门业、集成吊顶、壁纸等九大类装饰材料，集中了目前马鞍山所有的高档装饰材料品牌，是马鞍山销量最大、最具有影响力的专业家居市场。建皖装饰材料有限公司拥有冠军、东鹏等陶瓷;法标、帝王、安华等洁具;欧琳水槽、KLC等五金;、大自然、丰盛、等实木地板;致盛、欧乐等门业;月兔、志邦、荣事达等整体橱柜;美步、艺级楼梯、雷士灯具、欧雅壁纸等众多国内外知名品牌加盟经营。 随着马鞍山市经济发展势头、城市建设步伐以及居民人均收入的不断提高，购房需求旺盛，对住房水平的要求也在不断提高，而马鞍山市建皖装饰材料有限公司，有效的利用了这一优势，并凭借已具备浓厚氛围的建材经营理念和建皖先进的运作模式，在马鞍山建材市场稳步快速发展，有力的拉动了建筑装饰业的发展，是马鞍山市重点发展企业。 (三)好百年 好百年家居于2006年10月1日成立于马鞍山市艳阳路中央花园南湖广场的东侧。它以形象最新，品味最高的家居商厦出现，实力打造马鞍山高端家具市场。好百年家居营业大厅共四层，营业面积2万余平方米，专营中高档家俱，主营品牌有:大连华丰、双叶家具、北京华日、艾芙迪家具、夏威夷家具、年年红、顾家工艺沙发、喜临门床垫、美国健威、百强家具、嘉豪何室、宏发家具、台湾沙克、青岛一木、红光皇友等五十多个全国著名家具品牌，诚信的经营使得其销售额位居马鞍山家居行业之首。“买好家具到好百年”已深深烙入钢城百姓心中。 (四)家家爱家具广场 家家爱家具广场所在地地理位置优越，交通便捷，东接高速公路出口，南靠100多万平方米新建马钢住宅小区，北连商业闹市区，西临马钢，是马鞍山市理想的家具购物场所。投资规模:一期建筑3万平方米，营业面积2万平方米。家家爱家具广场打造马鞍山市家具市场航母。二期建材市场即将动工，发展前景一片良好。 三、消费者分析 1、居民生活消费水平分析 马鞍山市人均GDP为3667美元。2007年一季度，全市实现生产总值108亿元，按可比价计算，同比增长16.1%;全市累计实现财政收入22.97亿元，同比增长15.7%，比去年同期提升7.1个百分点。城市居民人均可支配收入达4378元，同比增长7.8%;农民收入水平再创新高，农民人均现金收入达1906元，同比增长14.1%。城镇居民人均住房面积为22.14平方米，市区自来水普及率100%，西气东输天然气全面供应马鞍山市工农业生产及居民生 5 活。 由于马鞍山的区位优势，受周边城市的影响非常明显，使得马鞍山的经济水平在全省范围内排名前列，从而使得消费者在心理上具有优越感，加之当地的经济收入较高，所以就整体的消费者购买力而言，无论在购买频率、购买层次和购买力度方面都较其他中部城市可观。 2、马鞍山市建材市场商铺分析 通过对马鞍山市几乎所有建材市场的调查，马鞍山市建材市场已基本形成规模，商铺入住率达到95%以上，由于马鞍山市近年来建材市场的饱和导致08年开春以来建材商铺的经济收益处于萧条下滑趋势，由原来的每家每天做成三四桩生意到如今每两天达成一桩生意，这样的经营状况使得商铺老板不敢冒险入住新的建材市场。对新开发的建材市场各商铺店主大部分持观望态度，部分明确表态不愿意再入住新的建材市场，据此可见马鞍山市的建材市场将很长一段时间维持现状。 四、行业分析 (一)马鞍山经济状况 2007年，在马鞍山市委市政府正确领导下，在市人大和政协有力监督支持下，全市上下积极贯彻党的“十七大”精神和科学发展观，全面落实市第七次党代会提出的各项任务，坚持东向发展和全民创业，着力推进自主创新和改革开放，加快调整经济结构和转变增长方式，切实加强资源节约和环境保护，促进社会发展和解决民生问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 ，全面推进全面小康社会建设，圆满完成了市十三届人大六次会议确定的各项目标任务。 1、经济总量再跃新台阶。全市生产总值突破500亿元大关，达540亿元，增长17.2%(预计数，下同)，总量保持全省前四，增幅保持全省第二，与长三角城市相比，增幅跃居第一;人均地区生产总值跃上5000美元新台阶，达5600美元，继续保持全省首位。 效益与速度同步增长。全年实现财政总收入突破90亿元，比同比增长18%以上，总量占到全省约十分之一。 2、有效投入持续增强。全年完成固定资产投资突破300亿元，达330亿元，比上年增长25.8%，总量继续保持全省前三位。 3、消费旺盛市场繁荣。全年社会消费品零售总额完成86.4亿元，比上年增长17.6%，为1995年以来的最高增幅。 4、对外开放成果显著。全年完成进出口总额23亿美元，其中出口总额达到8亿美元，增长46.8%。全年完成实际利用外资3.5亿美元，内资148亿元，分别增长70.7%和32.6%。 5、人民群众得到实惠。年末全市城镇登记失业率为3.3%。城市居民人均可支配收入突破16000元，达16100元，增长17.4%。农民人均纯收入突破6000元，达6100元，增长17.5%。 6、节能减排取得实效。全市万元生产总值综合能耗2.43 吨标准煤，比上年下降4.5%，COD、SO等主要污染物排放总量下降5%以上，发展的可持续性不断增强。 2 (二)投资政策 1、投资服务 ?马鞍山市对外来投资实行一个窗口对外，一站式的审批服务，由市行政服务中心统一受理。其中:外来投资建设项目由市发改委核准。其中总投资3000万美元以下的鼓励类、允许类外商投资项目由市发改委核准项目申请报告，市商务局批准企业 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 、章程，并发放外商投资企业批准证书，市工商局核发营业执照。 需新征用地(或要变更用地性质)的经营性建设项目，其用地已经纳入经营性用地计划，先到土地发展中心参加土地挂牌、招标、拍卖，取得《国有土地使用权出让合同》后，到规划局申请办理《建设工程选址意见书》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。 需新征用地(或要变更用地性质)的经营性建设项目，其用地没有纳入经营性用地计划，根据投资项目的规模和性质，由规划局确定用地意见报政府审批。 6 ?在马鞍山市经济技术开发区内投资的项目，业主准备相关材料，由开发区管委会代为办理外商批准证书、企业组织代码、营业执照、外管登记、银行开户等方面的手续，并为投资者提供全程协调服务。 2、基本费用 本市的土地及劳动力成本低廉，水电气价格也有一定的优势，综合成本仅为上海的50%，南京的75%，具体情况如下: 居民生活用水价格为1.60元/立方米 工业用水价格为2.10元/立方米 经营用水价格为2.45元/立方米 办公用水价格为2.02元/立方米 居民生活用天然气价格为2.10元/立方米 工业生产用天然气价格为2.56元/立方米 商业经营用天然气价格为3.00元/立方米 马鞍山市区最低工资标准为每月560元、当涂县为460元 企业应为职工缴纳的养老保险、失业保险、医疗保险等福利分别占工资总额的28%、3%及8.5%，以上三项保险由地税代征并统一缴纳至社保中心。 3、投资区域 未来5-10年间，马鞍山市将在二区五园(马鞍山经济技术开发区、慈湖工业园、花山商贸旅游园、雨山工业园、金家庄工业园、新城东区、当涂工业园、)的基础上东扩南进，建设成为城区面积超100平方公里、人口超100万的大城市。 ?马鞍山经济技术开发区 省级开发区，实行特殊优惠政策，享有市级经济管理权限,远期规划25平方公里，首期规划面积6.8平方公里，其中西区面积3.2平方公里，东区面积3.6平方公里，为了加快发展，开发区将跨过采石河新建10平方公里的南区。 投资重点:冶金机械工业、纺织服装业、生化医药工业、电子工业、轻型工业、建材工业、高新技术产业、服务贸易和城市基础建设。 ?慈湖工业园 规划面积12.63平方公里，西临长江岸线，北至苏皖省界，东傍205国道、宁马高速、宁铜铁路，南与城市建成区连为一体。 投资重点:精细化工、生物化工、金属制品业、冶金制品业、机械制造业、新型建材业与物流业相配套的产业、城市基础设施建设以及属于国家产业目录内出口、创汇额大的项目。 ?花山商贸旅游园 位于花山区霍里镇，北自秀山南麓，南接新城东区，东临仙人山、西至东环路，规划面积6平方公里，首期规划2.2平方公里，用地控制面积16平方公里。 ?雨山工业园 座落在马鞍山市西南部，北靠马鞍山钢铁总公司，西连国家级重点风景名胜区采石矶，东接马鞍山经济技术开发区，规划面积3.95平方公里。 投资重点:冶金金属工业、纺织服装工业、生化医药工业、电子工业、轻型工业、建材工业、高新技术产业、服务贸易和城市基础建设。 ?金家庄工业园 位于马鞍山市西北部，规划面积5.2平方公里，投资重点:机械、铸造、化工、纺织和劳动密集型加工业。 ?新城东区 位于城市东部，北至花山旅游园，南至采石河，西至东环路，东至东部山体自然边界， 7 规划面积12平方公里。 投资重点:各类高等教育院校、高新技术类项目、城市基础设施、公益事业及公建配套设施建设。 ?当涂工业园 规划面积10.04平方公里，位于当涂县城新城区，南起提署西路，北至黄山乡，西濒长江，东沿姑熟路和205国道。 投资重点:工业、高新技术、农产品深加工、基础设施、旅游业、教育、卫生、文化、娱乐等项目。 ?国家863新材料成果转化及产业化基地 国家科技部正式批准马鞍山新材料成果转化及产业化基地，包括一园六基地:新材料产业园、钢铁新材料和深加工生产基地、高性能磁性材料和深加工生产基地、化工材料和深加工生产基地、新型耐火材料和深加工生产基地、环保材料和深加工生产基地、新材料刃模具生产基地。 4、优惠政策 ?在马鞍山市的外商投资项目属于《中西部地区外商投资优势产业目录》的，在现行企业所得税“两免三减半”税收优惠政策执行期满后的三年内，可以减按15,的税率征收企业所得税。 ?在马鞍山市的外商投资兴办的先进技术企业，在现行企业所得税“两免三减半”税收优惠政策执行期满后，仍为先进技术企业的，可以延长三年减半征收企业所得税，期满后，符合《外商投资产业目录》中的鼓励类以及经国务院批准的优势产业和优势项目的外商投资企业，可以继续享受连续三年减按15,的税率缴纳。 ?对生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，如果符合《外商投资产业目录》中的鼓励类以及经国务院批准的优势产业和优势项目，在现行企业所得税“两免三减半”税收优惠政策执行期满后的三年内，可以减按15,的税率征收企业所得税。 ?在马鞍山市的外商投资兴办的产品出口企业，享受“两免三减半” 税收优惠政策期满后，如果符合《外商投资产业目录》中的鼓励类以及经国务院批准的优势产业和优势项目的外商投资企业，凡当年出口产值达到当年总产值70,以上的，可以按照10,的税率缴纳企业所得税。 ?从事港口码头建设的中外合资经营企业，经营期在十五年以上的，经企业申请，所在地的省、自治区、直辖市税务机关批准，从开始获利的年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税。 ?在马鞍山市的从事能源交通基础设施项目的生产性外商投资企业减按15,的税率征收企业所得税。 ?在马鞍山市从事农业、林业、牧业的外商投资企业，依规定享受免税、减税待遇期满后，经批准，在以后的十年内可以继续按应纳税额减征15,至30,的企业所得税。 ?在马鞍山市投资农业企业的外国投资者，将其从被投资企业取得的利润直接用于增加企业注册资本或者作为资本投资其他外商投资农业企业，经营期不少于5年的，经批准，退还其再投资部分已缴纳企业所得税的40,;将其从被投资企业取得的利润在我市直接再投资兴办、扩建农产品出口企业或先进技术农业企业，经营期不少于5年的，经批准，退还其再投资部分已缴纳企业所得税的100,。 ?在马鞍山市的符合国家鼓励类投资项目的企业在投资总额内以货币购进的未使用过的国内企业生产制造的生产经营性设备(不包括投资方作为注册资本投资的设备)，除另有规定，其购买国产设备的40,可以从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。 ?对国家规划布局内的重点软件企业，当年未享受免税优惠的减按10,的税率征收企 8 业所得税。 ?国家鼓励在我国境内开发生产软件产品。对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，,,,,年前按,,,的法定税率征收增值税，对实际税负超过,,的部分即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产。 ?外国投资者从外商投资企业取得的利润(股息)免征所得税。 ?在马鞍山市兴办的外商投资企业，免征地方所得税。 ?在马鞍山市的外商投资企业的外国投资者，将企业经营所得利润用于再投资时，经营期不少于五年的，经投资者申请，税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳所得税的40,税款。 ?在马鞍山市的外商投资企业技术开发费比上年增长10,以上的，经审核，可以按技术开发费实际发生额的50,抵扣当年的应纳税所得额。 ?在马鞍山市的国家鼓励发展的国内投资项目和外商投资项目进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。 ?对在马鞍山市投资兴办的有关市政、交通、能源和水利等工农业基础设施建设项目;科技、文化、教育、卫生、民政福利和环境与生态保护等社会公益建设项目;重大招商引资等建设项目可以减免相关的建设项目规费。 (三)马鞍山市区房产开发状况 待售区 楼盘名称 开发商 地址 套数 属 花 安徽新都建设管理发展有山新都国际 限公司 马鞍山市江东大道葛羊路口 区 花 马鞍山市瑞信置业投资有36山沙塘沿 限公司 雨山区平湖街道 套 区 花 马鞍山十七冶房地产开发50 山 西五村 有限责任公司 雨山一村平湖路西段 套 区 花 安徽省中周房地产开发有53 山 康城花园 限公司 花园新村18栋 套 区 花 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个长三角区域，具有举足轻重的作用，而芜湖市从历史到现今都是安徽省的一个次级经济中心，这就使得马鞍山市的建材市场很难向那里辐射。靠北的巢湖市经济发展水平不如马鞍山市，其辖区的和县也与马鞍山市相邻，但那里的市场不是被邻近的南京市所占领就是被省城合肥市所辐射。因而马鞍山市外面的市场空间就较小，建材市场的辐射面也不大。 3、马鞍山市城市规划比较明晰，短期内难有大规模的规划意向，加上马市土地供应极为紧张，因而在短期内再开发楼盘的项目不会太多，建材消费的需求后劲不足。据马鞍山市规划局负责人反映该市近期重点规划发展方向集中在东部和南部区域，而这两片区域都已有具体的项目正在运作，大部分项目的一期工程都已经完毕。从当地现今房地产行业如火如荼的发展态势来看，建材消费的需求或许很旺。其实不然，马鞍山市总体面积较小，能规划的地方已经规划完毕，规划方向已然明朗，未来的发展将趋于稳定，这种炙热的形势只是暂时性的，我们了解到一些地产商也不打算在该地继续开发，(因为基本上很难再得到土地)因而未来建材消费的走势也会趋于下降。 (二)微观方面(建材行业具体情况分析) 1、马鞍山市现有建材市场规模庞大、种类齐全、分布均匀、设施完善，建材市场趋于饱和。马鞍山市现今有两个较大的建材市场:第一个是位于花山路东源建材一条街，另一个是建皖?金陵装饰城及其附近零散的建材商铺。这两个建材市场分布在不同区域，布局各不相同，所经营的产品档次高低也各不一样。花山路为南北走向，沿街而建的东源建材市场位置适中，经营建材也是年代久远(20多年)，里面包含的康华广场，洁源家居城，东源美家乐建材家居广场都是规格较高、装饰华丽、档次偏高的建材商场，在当地具有较深远的影响力。而金陵装饰城背后的建材市场是横排街道式布局，里面的建材类店铺非常集中，档次较前者而言偏低。同时，最后两排的许多店铺还没有商户入住，虽然该地段位置较偏，但也从另一个侧面反映了该地建材市场的饱和度情况。 2、马鞍山市今年上半年建材市场销售状况不佳。从开年至今在整个第一季度里，许多商户反映，今年的建材销售情况不如去年，在去年他们每天可以做成两桩生意，而今年两天也难做成一桩。据他们反映，产生这一现象的原因有三个: 一是:今年上半年建材的价格在上涨，部分消费者产生了一种观望的心理，他们在等待建材价格的下跌。 二是:马鞍山市建材市场越来越大，数量越来越多，在该领域的竞争也愈演愈激烈，从而使消费者的可选择空间变大，这样就自然的使得部分商户被剥夺了许多商机。甚至有些商户直接告知我们即使有新的建材市场建立，他们也不甘愿冒这么大的风险入住。 三是:马鞍山市的土地面积和人口都很有限，导致马鞍山市的房源在逐渐减少，这很直接的促使建材市场的萎靡。 3、马鞍山市建材市场受南京的影响较大，南京的许多企业已经在这里抢占了市场的先机，若新建市场要持谨慎的态度。从我们所得的信息来看，南京的红太阳集团正准备在花果山附近开发一片新的建材市场，他们早就瞅准了这块土地。另外，在当地经营的许多建材品牌，大多都是做南京品牌在马鞍山的二级代理，他们带来了许多先进的管理经验，甚至有时南京的总代理会派专业人士来当地经营销售，因而他们对市场的管理设施有一定的要求。这些都是我们集团要克服和超越的目标，从而才能达到预期的市场效应，但这将会需要更精确的前期策划和管理要求，一定程度上影响了投资效率。 通过以上的资料分析，集团进驻马鞍山建材市场的竞争压力会比较大，要综合考虑各方面优劣势因素，充分规避市场风险，充分发挥我们的竞争优势。如果集团确定要在该区域投资，一定要谨慎考虑当地建材市场的行情，我们建议建一个不是很大的面积约为两万平方米的专业化建材市场或者是建一个相对有规模档次较高的家居大市场(因为相较建材市场来说马市的家具市场更具操作性和发展潜力)。 14 (三) 关于选址 关于具体的位置，目前综合来说有两个比较好的路段可供集团参考选择: 1、位于慈湖路和印山东路交叉口东北角一块区域，此区域面积100亩以上，拆迁难度不大，居民很少，只有一个涂料厂，大部分是荒地。据政府规划，此区域就是作为商业用地，规划建成一个商业地段，具体商业业态还没有最终决定，倾向于建成建材家居广场。再者根据马鞍山市东扩南近的城市发展方向，此区域也是未来的人气汇聚地之一，初步符合我们的选址要求。 2、位于印山东路军民路花园路和江东大道四条城市干道围成的四方区域的春晖家园高档小区(4300户)。该区域处在马市东扩南进的交叉区域，临近马市的华山路建材一条街，是未来人气急集聚地。在该小区的西南角(江东大道和印山东路的东北角)春晖家园在这一区域有个主题两层局部三层的商业大厦，位置优越(江东大道和印山东路都是马市的主干道，交通极为便捷)，规划中该商厦面积为24000?。该商厦尚未动工，对方承诺我方可以根据我方的要求做局部微调。 这两块区域我部会根据集团的要求继续跟进，关于具体位置可参看地图，我们已把具体位置标注在地图上。 投资发展部 2008年4月29号 15