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【DOC】-龙湖地产项目价值点挖掘方法教材DOC-地产价格.doc

【DOC】-龙湖地产项目价值点挖掘方法教材DOC-地产价格

邓一薇
2017-12-03 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《【DOC】-龙湖地产项目价值点挖掘方法教材DOC-地产价格doc》,可适用于初中教育领域

【DOC】龙湖地产项目价值点挖掘方法教材DOC地产价格龙湖项目价值点挖掘方法在每个项目的营销策划过程中我们都要对项目的核心价值进行挖掘和提炼这些核心价值点既是项目运作过程中的把控重点也是后期项目销售中打动客户的重要卖点。因此找准项目的核心卖点引发消费者的共鸣成为操盘过程中的关键一环。本文将以龙湖弗莱明戈项目为例分享龙湖在项目价值挖掘中的方法与宝贵经验。第一部分:项目价值挖掘方法弗莱明戈项目简介:总用地面积m总套数套住宅栋数栋总建筑面积m住宅建筑面积m占车库建筑面积:m占配套设施建筑面积:m占容积率:(包括地下)建筑密度绿地率停车泊位辆地面辆地下辆。一、总图充分利用原始地形将整个小区分成多个标高的台地大大节约了土方量既节约成本又有利于施工而且增加了视线的层次感。各楼栋利用车库的连接自然形成个围合院落既可避免单调的排列式布局又倡导了一种新的生活方式。在几栋住宅之间布置车库既方便了住户的直接入户增加了住宅的溢价能力又不需结构转换增加结构成本。利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋大大节约了车行道路的面积。临市政道路住宅均与道路成斜向布置尽量减轻市政道路对住宅的影响而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花园位置提高了底层住宅的溢价能力。在小区中央利用自然地形高差设置大型水体提高了水体周边住宅的价格提升了整个小区的品质。总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景视野开阔或面对开放空间、或面对半私密的庭院均好性较高。公共绿地小区化:按控规要求临金渝大道应退米绿化带通过协调此公共绿化带最终为小区所用。二、单体利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间加强住户与外界的交流极致的情况每间卧室都有阳台增加赠送面积提高溢价能力。利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享受提高溢价能力。赠送车库与下沉庭院间的地下空间提高溢价能力。三、外立面丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质。四、价值点挖掘,,车库利用车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房有效降低了成本。优化车库布置使得车库平均每个车位的占地面积约为m。底跃住户可以从车库直接入户其它楼层住户可从车库通过楼梯入户方便了住户的生活提升了溢价能力。五、合用通过与政府相关部门的沟通本项目的配套设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用包括幼儿园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套等节约了大量开发成本。原设计为个化粪池经优化合并调整为一个既节约了成本又减轻了对住户的影响。六、经验与教训一定要有阳台与客厅相连而且阳台一定要适用、够大。设计理念最好是略微超前不要太超前:比如平方米的三房、比如室内米宽的过道、比如双通道设计。厨房设置在住宅中间部分客户不太满意认为采光不好风水不好。户型组合以后太复杂多达多种户型给设计、施工、销售、后期管理都带来很大的困扰。方案阶段底平户型没有考虑私家花园后期调整给景观等各方面带来很大的影响。部分小区道路宽度为米。公共区域私家化不够。底层住户尽量单独入户。尽可能满足业主可直接从车库入户的要求。少部分灰空间业主不能使用增加了成本没有带来收益。第二部分、客户敏感点分析一、客户敏感点,,地段、配套、总图规划项目所处蓝湖郡大社区配套齐全、方便。项目靠近医院一部分人认为方便一部分人认为会有噪音、气味的影响。靠近小学和高层认为小学噪音有一定干扰、高层对私密性有一定影响但是抗性都不大。靠近金渝大道虽然设置了隔音墙但是影响依然很大。总图住宅大部分呈东南方向布置部分西北向布置的住宅在销售时还是有一定的影响。底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高。独栋由于可三面采光销售速度相对较快。二、客户敏感点,,景观景观设计相对滞后对施工、营销造成很大的困扰。应加强图纸控制及前控避免后期进行大量的调整。私家花园的配置不统一造成后期大量的投诉。硬景面积过多达,导致成本较高。地面停车位布置过多部分太靠近住宅造成业主的投诉和后期的整改。地面停车位由锈石黄花岗石铺贴造价高透水性不好。庭院、水体的打造较为成功。导示系统设计较有新意。三、客户敏感点,,大堂、楼梯间大堂墙面为黄洞石、地面为普罗多米黄材料好造价高但是由于没有专业的设计与施工整体效果不好。楼梯间地面为锈石黄踏步墙面为涂料给客户造成的印象是不高档很普通。建议:大堂还是需要进行专业的设计与施工。四、客户敏感点,,安全圆拱上方花槽的取消使两户之间形成的宽阔通道使部分业主极度没有安全感。两户之间的入户花园通过瓦屋面相连使两户之间的往来非常方便~相连两户间主卧室的阳台相连由于是凸阳台的原因导致翻越两户之间比较容易使两户之间的私密性受到影响甚至两户之间的宠物可以自由来往。五、客户敏感点,,门窗门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如:平开门的宽度不宜小于mm单扇平开窗的宽度不宜大于mm推拉门的单扇宽度不宜小于。在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗以免占用通行面积、影响通行或造成伤人事故。在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门在入户花园的地方宜安装平开门便于装锁。客户敏感点,,车库、车道与车位六、车库、车道与车位车库顶板的覆土厚度:如果要保证较好的的前场景观覆土厚度最好大于mm如果有大型景观小品覆土厚度最好大于mm。应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户据交房调查报告显示一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意见较大。入车库通道应尽量短、平且能利用植物进行掩映尽量不对住户造成干扰。在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布置每个车位所占面积较小大车库可减少车库入口减少对业主的干扰、减少业主的投诉。车库的排气口应尽量掩蔽减少对住户和景观的影响。尽量利用高差将车库布置为可自然通风车库。七、客户敏感点,,私家花园面积:业主对面积问题非常的敏感弗莱明戈由于前期销售的时候花园是按的面积进行承诺的所以基本没有因为面积而出事的。管井:在前期和项目部一起做了大量的工作进行花园与管网位置的核对最终只有一个管井落在业主的花园内。树:这是客户投诉较多的问题也是一直难以解决的一个问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花园的配置标准不统一。

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