雨花亭乡红星村第1、2栋房产及其他地上建筑物和其占地面积土地

雨花亭乡红星村第1、2栋房产及其他地上建筑物和其占地面积土地 估价结果报告 一、委 托 方: 单 位:长沙市邮政局 法人代表: 联系地址: 联系电话: 二、估 价 方 单 位:长沙志成房地产评估有限公司 法人代表:任远 地址及电话:曙光中路46号雨花区房地局二楼、5566234 蔡锷中路188号房地产大厦一楼、2236388 资质等级:二级 三、估价项目概况 1、估价对象 评估对象为位于长沙市郊区雨花亭乡红星村第1、2栋房产(建筑面积2282.19?)及其他地上建筑物和其占地面积9.829亩土地(含城市道路用地0.728亩)。 2、估价对象位置与环境 评估对象坐落于雨花亭乡红星村――井湾子丁字路口的西南侧，东临韶山南路，北紧靠长沙市安兴建筑 工程 路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理 质量检测有限公司，南毗 邻大红星酒家，附近有金达精品家私城、井湾子综合市场，周边学校、医院、银行、邮政和各类型商铺林立，生活购物方便，基础设施完善，距长沙汽车南站不远，有103、102、105、107路等多路公交线路经过于此，出入交通方便，地理位置较好。 3、评估对象物业权属及现状 (1)土地基本情况 该宗地占地共计9.829亩，已于1993年12月由长沙市人民政府和规划院审批了《城乡建设用地红线图》，其中将红线范围(一)处土地9.101亩出让给长沙市邮政局使用50年，红线范围(二)处土地0.728亩为城市道路用地，红线总面积6552.473?。根据现时使用状态下土地的用途，其中第2栋房屋所占土地为商业用地，其余为工业生产用地。 (2)地上建筑物基本情况 第1栋房屋:建筑时间为1987年，钢混结构，共3层24间，所有权人为长沙市邮政局，所有权性质为全民，产权来源为购置，已核发《房屋所有权证》。建筑面积1435.30?，层高3.0米。委估物业外墙为水刷石墙面，木门窗，小青瓦坡屋顶。现做生产厂房使用。 第2栋房屋:建筑时间为1985年，砖混结构，共3层8间，所有权人为长沙市邮政局，所有权性质为全民，产权来源为购置，已核发《房屋所有权证》。建筑面积846.89?，层高3.0米。委估物业临街外墙为白色条形面砖饰面，其余墙面为水刷石墙面，木门窗，现做邮政营业、办公用房使用。 该宗地块上另建有3栋房屋，较为陈旧。根据委托方提供的资料， 具体情况如下: 名称 购建日期 使用日期 结构 层数 原值(元) 净值(元) 井湾子分局1993.6.26 1995.6.26 砖混 1 172441.08 122790.12 食堂 井湾子分局1993.6.26 1995.6.23 砖混 2 997404.00 710220.39 雅丽木工厂 井湾子分局1993.6.26 1995.6.26 砖混 2 1216931.19 926848.83 二栋局屋 四、估价目的: 为委托评估的房地产转让提供价值参考。 五、估价时点:二,,三年八月十八日 六、价值定义:指估价对象在估价时点实际使用状态下，按现实 市场情况衡量所得到的现值价格。 七、估价依据: 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国土地管理法实施条例 4、中华人民共和国担保法 5、中华人民共和国城市房地产抵押 管理办法 关于高温津贴发放的管理办法稽核管理办法下载并购贷款管理办法下载商业信用卡管理办法下载处方管理办法word下载 6、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法 7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 8、国有资产评估管理办法(国务院91号令) 9、国有资产评估管理办法施行细则 10、资产评估操作规范 11、长沙市城镇国有土地有偿使用规定 12、长沙市城市规划区房屋重置价格 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 13、委托方提供的有关待估房地产产权资料 14、受理估价方实地勘察获取的资料及收集的价格信息 15、房地产估价规范 八、估价原则: 本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循: 1、合法原则:房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。 2、最高最佳使用原则:房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大受益的使用方式的估价结果。 3、供求原则:房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需求不变，供给增加，则价格下降;若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性，这种供求状况主要是指当地同类房地产市场的供求状况。 4、替代原则:同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。 5、估价时点原则:估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。 6、公平原则: 房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。 九、估价方法:本次采用重置成本法进行评估。 估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价;收 益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价;假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价;成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。 重置成本法是采用估价时点的建筑 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格，扣除折旧，并做适当修正来确定对象房地产价格的一种方法。 十、估价结果:本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序采用科学适用的估价方法，在认真 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，在本报告书中已说明的假设与限制条件下，确定估价对象在估价时点的价值为人民币448.2万元(大写:人民币肆佰肆拾捌万贰仟元整)。 十一、估价人员 任 远:注册房地产估价师 签章: 徐志革:注册房地产估价师 签章: 十二、估价作业日期: 2003年08月13日,2003年08月18日 十三、估价报告应用的有效期:一年 房地产估价技术报告 一、个别因素及区域因素分析 (1)商业服务中心繁华影响度 主要指不同类型的商业服务中心自身等级规模和对其它商业服务中心的程度。估价对象位于长沙市雨花亭乡红星村 ，东临韶山南路，北紧靠长沙市安兴建筑工程质量检测有限公司，南毗邻大红星酒家，附近有金达精品家私城、井湾子综合市场，周边学校、医院、银行、邮政和各类型商铺林立，生活购物方便，基础设施完善，出入交通方便，地理位置较好。 (2)交通便捷度 该物业处于长沙市韶山南路，距长沙汽车南站不远，有103、102、105、107路等多路公交线路经过于此，出行较为方便，到公交站点近，交通便利。 (3)基础设施保证度 该物业的供水、供电的保证度较高。 (4)公用设施完备度 该物业周边基础设施配置基本齐全，公用设施完备度较高。 (5)环境质量优劣度 主要用人文环境与自然环境两个指标来反映环境质量。 该地区地质状况较好，土地有足够承压力，没有严重的水污染、大气污染及噪音污染，也无周期性洪水灾害。 (6) 城市规划限制 该物业建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率、消防间距及土地使用要求等基本符合规划限制要求。 二、市场背景: 近年来，我国国民经济仍处于举世瞩目的持续稳定发展时期，从九八年开始，国家根据国际国内形势，制定了一系列扩大内需、拉动经济增长的积极财政政策，使作为先导产业和主要经济增长点之一的房地产业总体规模稳步增长，国家为房地产业发展提供的许多优惠政策正在落实，房地产业面临空前的发展机遇。随着国家停止福利分房、实施货币分房以及银行存贷款利率大幅下调等政策的出台，城市居民的消费观念已经开始形成质的转变，特别是国家有关房地产消费推动政策，房地产市场消费前景更是可观。这一切都表明我国房地产业从九十年以来经历的迅猛高速、超常规模、宏观结构调控等历史阶段以后，进入理性稳定发展时期，按照价值规律作用，它必维持持续快速的发展势头。 长沙系湖南省省会，是全省政治中心、文化中心、金融决策中心，中国内陆的开放城市。长沙市总面积为11819.5平方公里，市区面积556.33平方公里，辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个区和4个县，总人口582.47万人，每天还有50万以上的流动人员，商业发达，交通便利，伴随着改革开发和经济发展，长沙房地产业已逐步成为支柱产业。 长沙市地处湖南省东部富饶的湘中河谷平原。属亚热带季风性湿润气候，春温多变，夏秋多晴，严冬期短，暑热期长。年平均气温 16.8-17.2?，年平均降水量1400毫米。清澈的湘江穿城而过，把市区分为东西两片。东片是人海闹市，西片岳麓山下是全市高等院校的集中地，整个市区依山傍水，景色宜人。由于长株潭城市群协调发展的呼声愈来愈高，要求长沙建立相应机制和措施在更大区域内发挥核心城市的带动作用，无疑有着巨大的发展空间。 近三年来，随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，以及启动内需，扩大消费等政策的积极引导，长沙市房地产开发高速发展，投资总额大幅度增加。2000—2002年房地产投资总额的增长速度分别为46.2%、91.4%和29.3%;商品房的销售额的增长速度分别为30.3%、71.0%和405.5%。长沙市统计局企业调查队景气调查显示，从2001年一季度开始，本市房地产业景气指数开始走出低谷，向上攀升，宏观经济积极乐观 。2002年初，中央继续实施积极的财政政策，央行实行第八次降息，按揭贷款和公积金贷款利率也相应下调，一些单位实行的货币化分房政策以及居民个人收入的逐渐增多使得本市房地产业的有效要求也明显增加。 随着城市化建设步伐的加快，城市居民收入水平不断提高，改善居住环境和住房质量已成为城市居民生活消费的主流;城市居民用于居住支出的增长速度明显高出其他生活费用的支出;长沙作为全省人口密集和流动的中心城市，近年来市政府制定出的一系列优惠政策，吸引了大批外地人员在长沙市内购买住房和农村居民的流入，从而促进了房地产开发的发展，扩展了房地产开发的容量。诸多的有利因素使本市房地产市场呈现出良好的发展态势。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的自然地理位置和社会经济位置，以及城市规划的要求，决定了其最高最佳使用是综合用途。 四、估价方法的选用: 本次估价的目的是房地产转让价值评估，根据委托方所提供的资料及估价方实地查勘和对周边区域的调查、收集的价格信息资料之后，鉴于评估标的物在现时状态下的实际用途，故采用重置成本法进行评估，确定评估对象估价时点的市场价值。 五、估价测算过程 (一)土地价值的估算 基准地价是政府各级土地或匀质区段及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估出的土地使用权平均价格。基准地价修正法的估价过程是:利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素(包括土地使用年限)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。 根据委托方提供的资料，评估对象房屋用地面积6552.473?，约合9.829亩。在现时状态下土地实际用途为:其临韶山路的第2栋房屋所占土地为商业用地[包括红线范围(二)路幅地485.439?]，其余土地实际用途为工业用地。 根据红线图上的控制点A(51056.988，91099.822)、B(51099.779，91110.320)、C(51093.673，91132.751)三点坐标位置(详见红线图)，计算得商业用地面积为1024.170?，工业用地面积则为5528.303?。 1、商业用地价值评估: (1)用地基本情况 土地位置:雨花亭乡红星村 土地实际用途:商业 土地等级:五级 846.89容积率:(实际容积率) ,0.8271024.170 (2)容积率修正 根据《长沙市城镇土地有偿使用规定》(长政发[2003]号16文件)，五级商业用地正常容积率(2.1)下的基准地价为1290元/?，五级商业用地容积率修正系数为0.01461,修正系数为各级别正常容积率基础上容积率每上升0.1容积率修正系数上调的平均数。因估价对象容积率为0.827，故对容积率修正后的土地价格为: 1290元/?×[1，(0.827-2.1)×0.01461/0.1],1050.08元/? (3)区域因素和个别因素、土地利用状况修正 宗地区商业、办公距特别客源公交便捷宗地位置道路通达度 合计 域因素用地 点距离 度 偏向度 和个别 因素指标因素修一般 较好 较好 一般 值 正系数 系数选取 1.28% 1.43% 1.58% 0% 4.29% 选取 土地出让批准时间为1993年12月，土地年期修正系数为0.975 土地年限 加价面积 加价幅度 临街加价 额 538.731? 25% 土地利 用状况 配套情况 修正系数 基础设施 配套程度 一般 1.14% 街角地 0 备注 根据上表得区域因素和个别因素修正后的地价为: 1050.08元/?×(1，4.29%，1.14%)×0.975,1079.42 元/? (4)本次评估的商业用地使用权面积1024.170?，其中需临街 加价的面积为538.731?，则商业用地地价为: 1024.170?×1079.42元/?，538.731?×1079.42元/?× 25% ,1105509.58元，145379.25元 ,1250889元 ?125.1万元 2、生产用地价值评估: (1)用地基本情况 土地位置:雨花亭乡红星村 土地实际用途:工业 土地等级:五级 1435.30容积率:(实际容积率) ,0.2605528.303 (2)区域因素和个别因素、土地利用状况修正 宗地位公交便对外交通综合环境质宗地区域因 工业用地 置偏向合计 捷度 条件 量状况 素和个别因 度 素修正系数 因素指标值 较好 较好 一般 一般 选取 系数选取 1.43% 1.58% 0% 0.76% 3.77% 土地出让批准时间为1993年12月，土地年期修正系数土地年限 为0.975 加价面积 加价幅度 临街加价额 土地利用 0 0% 状况 配套情况 修正系数 基础设施配 套程度 一般 1.14% 街角地 0 备注 根据上表得区域因素和个别因素修正后的地价为: 263元/?×(1，3.77%，1.14%)×0.975,269.02元/? (3)本次评估的生产用地面积5528.303?，则其地价为: 5528.303?×269.02元/?,1487224元?148.7万元 3、评估对象中的土地评估价值确定为: 评估对象地价,125.1万元，148.7万元 ,273.8万元 (二)地上建筑物价值的评估 1、第1栋房产价值评估: (1)重置单价 参照长价房地字(1998)186号文件重置价格标准:钢混结构重 置价1138元/? (2)房屋成新度根据估价房产的建成年代、耐用年限、经过年 限、残值率以及建设部《房屋完损等级评定标准》，结合房屋维修保 养情况及估价人员对剩余经济寿命的判断，综合评定该房产的成新 率。 成新率,1,经过年限/耐用年限×(1,残值率) 评估对象建于1987年，参照钢混结构耐用年限(生产用房耐用年限50年)，并经评估人人员实地观测，估算其成新率为65%。 (3)评估对象第1栋房产评估值估算如下: 第1栋房产评估值,建筑面积×重置单价×成新率 ,1138元/?×1435.30?×65% ,1061691元 ?106.2万元 2、第2栋房产价值评估: (1)重置单价 参照长价房地字(1998)186号文件重置价格标准:砖混结构一等重置价764元/? (2)房屋成新度根据估价房产的建成年代、耐用年限、经过年限、残值率以及建设部《房屋完损等级评定标准》，结合房屋维修保养情况及估价人员对剩余经济寿命的判断，综合评定该房产的成新率。 成新率,1,经过年限/耐用年限×(1,残值率) 评估对象建于1985年，按照砖混结构(耐用年限50年)估算其成新率为64%。 (3)评估对象第2栋房产评估值估算如下: 第2栋房产评估值,建筑面积×重置单价×成新率 ,764元/?×846.89?×64% ,414095元 ?41.4万元 3、其他三栋建筑物的价值评估: 该部分建筑物没有任何产权资料，经评估人员现场勘察以及依据委托方提供的《固定资产卡片》，采用复原重置成本法进行评估，其复原重置成本依据其资产原值，扣除该房屋的实体性折旧、功能性折旧和经济性折旧后确定评估对象的价值。 (1) 复原重置成本:依据委托方提供的《固定资产卡片》中资 产原值。 (2) 实体性折旧和功能性折旧: 根据委托方提供的资料，参照建筑物的购建日期，并经评估人员现场勘估，该部分建筑物结构、装修、设备保持较差，根据其实际使用情况确定其实体性折旧率和功能性折旧率。见下表。 (3)经济性折旧: 由于该部分建筑物没有任何产权资料，其权益价值无法充分体现，对其价值影响较大。经评估人员查阅相关资料，依据《城市房地产管理法》、《土地管理法》等有关法律、法规规定，以及《城市房屋拆迁管理条例》、《长沙市房屋拆迁管理条例》等省、市相关文件精神，确定其经济性折旧率为50%。 (4)依据公式:评估值,复原重置成本,实体性折旧,功能性折旧,经济 性折旧，确定该部分建筑物评估总值约为26.8万元。 具体估算如下: 实体性和功能评估值 名称 原值(元) 净值(元) 经济折旧率 综合折旧率 性折旧率 (万元) 井湾子分局食堂 172441.08 117616.89 40% 50% 90% 1.7 井湾子分局雅丽木997404.00 680298.27 39% 50% 89% 11.0 工厂 井湾子分局二栋局1216931.19 890340.89 38.4% 50% 88.4% 14.1 屋 合计 2386776 1688256 26.8 4、评估对象中的地上建筑物评估总价值确定为: 地上建筑物评估总值,106.2万元，41.4万元，26.8万元 ,174.4万元 (三)根据以上结果，将地上建筑物评估值与土地价值相加，求得评估对象房地产总价值: 评估对象总价值,土地评估值，地上建筑物评估值 ,273.8万元，174.4万元 ,448.2万元 六、估价结果 本评估以掌握的有关评估标的物资料、数据为依据，根据估价目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经实地勘察及以上分析计算，最后确定估价对象在估价时点的价值为448.2万元。 附 件 1、估价方营业执照 2、估价方资质证书 3、估价师证书 4、红线图 5、房屋所有权证 6、委托书