关于桃江县房地产市场的调查与思考
(桃江县房地产管理局 李仁高)
2015年11月13日
一、2015年1-10月房地产市场基本情况
2015年1-10月桃江县房地产市场开发投资及供销情况(
表
关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf
一)
新建商品房(含商铺等)
住宅
2014年1-10月
2015年1-10月
同比
2014年1-10月
2015年1-10月
同比
开发投资额(亿元)
8.2
8.1
-1%
批准预售面积(万m2)
29.17
10.79
-63%
24
6.83
-72%
销售面积(万m2)
25.36
22.75
-10%
22.63
20.46
-9.6%
销售套数(套)
2198
1886
-14.2%
1782
1603
-10%
销售金额(亿元)
6.9
7.3
6%
5.6
5.6
5.8%
销售均价(元/ m2)
2730
3225
18.1%
2471
2750
11.3%
2015年1-9月益阳各区县房地产投资及销售情况(表二)
资阳区
高新区
赫山区
大通湖
桃江县
南县
安化县
沅江市
完成投资 (亿元)
1.91
9.35
15.74
0.7
6.99(排名第五)
1.75
7.18
8.49
投资增幅
192.6%
-43.7%
44.9%
11.3%
0(排名第五)
-18.40%
88.9%
-57.4%
销售面积 (万m2)
6.28
31
26.95
3.87
17.81(排名第五)
9.77
22.68
51.66
销售增幅
5.4%
22.5%
19.9%
19.4%
0.1%(排名第六)
-37%
0.9%
-22.7%
住宅销售均价(元/m2)
3800
/
2750
3150
2680
2800
2015年1-10月桃江县住房公积金归集及使用情况(表三)
归集情况
贷款发放情况
提取情况
总计 (万人)
新增(人)
其中:新增个体工商户及自由职业者(人)
户数(户)
金额 (亿元)
总计 (万元)
消费类提取(万元)
退休、销户提取(万元)
2015年 1-10月
2.2
1816
636
904
1.73
9628.12
7511.52
2116.6
增 幅
5%
80%
283%
111%
106.16%
38.99%
78.01%
21.99%
1、开发投资基本稳定,商品房供应量大幅减少。今年来全县房地产开发投资与去年同期持平。新建商品房批准预售面积同比下降63%,其中住宅下降72%。
2、销售情况良好。虽然销量同比有所下降,但相对于大幅下降的供应量,住宅销量是预售面积的3倍,往年库存消化量大,市场销售较好。
3、商品房销售价格稳中有升。新建商品房销售均价同比上升18.1%,其中住宅上升11.3%。
4、商品房库存数量不多。据统计,至目前我县商品房存量共1000套(其中往年存量451套,今年存量549套),同比下降34.5%。相对于往年来新建商品房供销比例0.47:1(其中住宅为0.33:1),库存数量不多,特别是小区环境、房屋质量好的优质楼盘,库存不多。
5、普通住宅仍占较重比例。今年来90m2以下房型销售占总销量的6%,144 m2以上房型占10%,90-144 m2房型占84%,仍为市场主力户型。
6、公积金贷款占住房贷款市场主要地位。截至9月底全县共发放商品住房贷款1121笔,占住宅销售的69.93%,共计2.59亿元。其中商业银行住房贷款307笔,1.06亿元,住房公积金贷款814笔(含组合贷款266笔),住房公积金贷款占比达到72.61%,公积金贷款成为推动房地产市场发展的重要推手。
二、2016年房地产市场情况趋势分析
1、开发供应稳定发展。2016年我县已备案新项目为金峪庄园2期、大汉龙城2期、金碧财富三个项目(详见表四)。与往年来新开发量基本持平。
2016年已备案新项目情况(表四)
占地面积 (万m2)
预计投资(亿)
开发面积(万m2)
套数(套)
其中:住宅面积(万m2)
住宅套数(套)
商业面积 (万m2)
商业套数(套)
金峪庄园2期
2.05
2.5
9.6
770
9.6
770
大汉龙城2期
5
3
12
950
10.9
800
1.1
150
金碧财富
2.53
1.2
6.6
564
4.8
364
1.8
200
合 计
9.58
6.7
28.2
2284
25.3
1934
2.9
350
2、房价仍将平稳上涨。纵向来看,近年来我县房地产市场经历了飞速发展的火热、调控时的低迷、政策提振的复苏等多种阶段,房价一直处于平稳上升状态(详见表五)。横向来看,与周边县区相比,我县房价仍属中等水平,下降空间不大。可预计2016年我县房价仍会持续平稳上涨态势。
近三年商品房销售均价对比表(单位:元/m2)(表五)
商品房均价
住宅均价
门面均价
车库均价
2013年
3061
2596
7632
2428
2014年
3098
2615
8319
1786
2015年1-10月
3225
2750
9129
1947
3、前景依然可期。城镇化建设的加快和县城环境条件的不断改善为房地产市场的发展奠定了基础,政策利好也会刺激刚性购房需求的集中释放,同时从近年调查情况来看,市场购房主体仍为企业人员、个体工商户、自由职业者,达54%,只要保证优质房源的供应量,明年我县商品房销售将稳步上升,市场前景依然可期。
三、当前桃江县房地产市场存在的主要问题
1、非正规开发商品房影响市场秩序。近年来,在城镇化进程中,拆迁安置房、小产权房、地下黑开发等,影响了城市规划的统一和房地产市场秩序。
2、开发投资意愿不高。经过政策调控和楼市的低迷,尽管我县出台了《关于促进房地产市场健康稳定发展的实施意见(暂行)》等文件提振市场信心,但从近两年的数据看,房地产市场投资在10亿左右徘徊,新项目也进展缓慢,土地储备不多,目前仅2016年尚有新项目备案,2017年土地储备很少,项目不多,开发投资意愿普遍不高。
3、土地交付影响项目进度。从现实情况看,土地交付不及时,特别是非净地出让引发麻纱,及水、电、路等主要配套设施建设相对滞后等原因仍是影响项目进度的重大因素。
4、涉房纠纷与信访投诉较多。虽然我县出台了《桃江县物业管理实施意见(试行)》等文件,着力提高商品房开发品质与小区物业管理服务质量,但仍难达到群众随着生活水平不断提高而提升的心理预期,涉及房屋开发质量、物业服务的纠纷及信访投诉数量较多,在一定程度上影响了房地产市场稳定发展。如今年1-10月我局共办理县长热线47件,其中涉及房地产市场方面的达21件,占45%。
5、公积金归集面仍然不宽。公积金放贷金额严受归集总量限制。今年来推行个体工商户“即缴即贷”、组合贷款营销、楼盘营销奖励等政策,桃江住房公积金贷款发展趋势持续向好,个体工商户开户数增长迅速,但非公企业建制归集难度依然很大。2015年对6家非公企业启动行政执法程序,目前仅有三家企业公积金开户缴存88人。
四、建议与对策
(一)高度统一认识,加强源头控制,房地产市场只允许一个“口子”供应。即原则上只允许房地产开发企业供应商品房。
规范
编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载
规划区内的征拆安置模式,最大限度引导实行货币安置。可借鉴外地做法,在征拆安置工作中,对被征收人,除正常补偿款外,对购买商品房的,可享受政府有关奖励扶持政策。
(二)规范土地供应。一方面要严格土地用途,强化规划落实。另一方面要严格落实“净地出让”的
规定
关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定
,杜绝“带病”出让,确保不留后遗症。切实加快基础配套工作进度,确保各项基础配套设施与项目建设同步进行。同时建议对预留地统一回购。
(三)促进保障性住房与房地产市场协调发展。一是加快保障性住房与商品房市场的转化,促进受保障群体依法依规购买普通商品房用于公租房和棚改安置房,并让被保障人按政策规定享受国家、省专项补助和投资补助。二是将保障性住房分散建设。在房地产开发土地出让、规划中,按政策配建部分保障性住房。
(四)着力提升商品房开发质量与物业服务水平。严格落实《桃江县物业管理实施意见(试行)》等文件,从规划报建、验收办证、企业年检等环节,严格控制开发企业的开发行为及物业服务企业的服务质量,确保房屋质量、绿化面积、水电一户一表、物业费收取等群众最关心的问题严格按照相关法律法规落实到位,从源头减少涉房纠纷。
(五)加大公积金归集力度。一是加大非公企业的归集力度。二是拓宽归集渠道。对工资以外的相关奖励福利纳入归集范围,扩大归集规模。另外可鼓励有条件的单位在税后按适当比例为职工再补缴公积金。
(六)加大企业培育、扶持力度。严格落实中央、省、市、县各项政策文件,进一步加大政策支持力度,改进政务服务,加强金融支持力度,维护市场环境,扶持一批信誉好,资金实力强,愿意长期从事房地产开发的企业做大做强,提振市场开发信心。
(七)加大旧城改造力度。在加快新城建设的同时,适当加快旧城改造项目建设。旧城改造项目要充分利用城市棚改等政策优势,分块分片,分步实施的原则,对旧城制定好控制性详规,按照成熟一个,推出一个,逐步完成旧城改造,改善城市形象。