第三章 物权法律
制度
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本章考情
分析
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在最近3年的考试中,本章的平均分值为15分,2016年的分值为10.5分。自2012年以来,均有两个案例分析题来自《物权法》和《合同法》的结合,希望考生高度重视。
最近3年题型题量分析
题型
2014年
2015年
2016年
单选题
2题2分
2题2分
1题1分
多选题
1题1.5分
2题3分
1题1.5分
案例分析题
12分
15分
8分
合计
15.5分
19分
10.5分
本章教材主要变化
2017年教材根据《物权法司法解释一》,对“不动产登记制度”、“善意取得制度”、“按份共有人的优先购买权”等内容进行了重大调整。
本章基本结构框架
第一单元 物权法律制度概述
【考点1】物的种类(P39)
认定主物、从物关系,必须同时具备两个条件:(1)二者在物理上互相独立;(2)二者在经济用途上存在主从关系:A物脱离B物,不损害A物的独立用途,则A物为主物;B物脱离A物,丧失其本来的用途,则B物为从物。
1.主物与从物
(1)孳息是独立于原物的物,原物、孳息属于两个物。因此,尚在母牛身体里的小牛属于母牛的组成部分,不属于孳息;尚未与苹果树相分离的苹果,也不属于孳息。(2009年多选题)
2.原物与孳息
(2)孳息分为天然孳息和法定孳息(如储蓄存款的利息、出租房屋获得的租金)。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定,下列选项中,属于民法意义上孳息的有( )。(2009年)
A.母牛腹中的小牛
B.苹果树上长着的苹果
C.母鸡生的鸡蛋
D.每月出租房屋获得的租金
【考点2】物权的种类(P40)
1.物权包括所有权、用益物权(如建设用地使用权)和担保物权(包括抵押权、质权和留置权)。
2.自物权和他物权
所有权属于自物权,用益物权和担保物权则属于他物权。
3.独立物权和从物权
能够独立存在的物权为独立物权(如所有权、建设用地使用权);从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权(如担保物权)。
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定,下列各项中,能够成为所有权客体的有( )。(2013年)
A.月球
表
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面
B.药品
C.土地
D.存有计算机程序的光盘
【
答案
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】BCD
【解析】所有权是指在法律限制范围内,对物为全面支配的权利。月球表面不具有可支配性,不属于物,不能成为所有权的客体。
【考点3】物权法的基本原则(P41)
根据《物权法》第5条的规定,物权的种类和内容,由法律规定。
1.物权法定原则
【解释1】(1)行为人违反“种类法定”原则,在法定物权种类之外创设物权,该行为无效;(2)行为人违反“内容法定”原则,设定与法定物权相异的内容,该行为无效。
【解释2】《物权法》第5条所称“法律”,不限于《物权法》,包括一切由全国人大及其常务委员会制定的“法律”,但不包括行政法规与地方性法规,亦不包括司法解释与司法判例。
【解释3】物权法的基本原则体现了物权与债权的基本区别。物权法定原则旨在限制当事人的物权创设自由,原因在于,物权具有绝对效力,如果允许当事人任意设置,可能不利于交易安全。债权则不同,其效力仅及于当事人自己,故不仅债权内容可由当事人自由设定,债权类型也可由当事人自由设定。
2.物权客体特定原则
3.物权公示原则
【例题·多选题】根据物权法律制度的规定,下列属于物权法基本原则的有( )。(2015年)
A.物权相对原则
B.物权法定原则
C.物权公示原则
D.物权客体特定原则
【答案】BCD
第二单元 不动产的物权变动
【考点1】基于法律行为的物权变动(P46)
1.登记生效
(1)不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。(2011年案例分析题、2016年案例分析题)
【相关链接1】建设用地使用权的设立必须向登记机构办理登记,登记是建设用地使用权的生效条件。(2008年案例分析题)
【相关链接2】以建筑物、建设用地使用权等不动产设定抵押的,必须办理抵押登记,抵押权自登记之日起设立。(2016年案例分析题)
(2)当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。(2009年单选题、2016年案例分析题)
【相关链接】不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理抵押登记,只是抵押权未设立,但不影响抵押合同的生效。
【例题1·单选题】甲拟移民国外,遂与乙订立合同出售其房屋,并约定乙应当在房屋所有权变更登记手续办理完毕后支付价款。后甲取消了移民计划,并向乙表示不再办理房屋所有权变更登记。根据物权法律制度的规定,下列表述中,正确的是( )。(2009年)
A.合同尚未生效
B.合同生效,但是甲有权解除合同
C.合同生效,乙有权要求甲办理所有权变更登记并承担其他违约责任
D.合同生效,但乙只能请求甲赔偿损失
【答案】C
【例题2·单选题】甲向乙购买房屋一套,并已支付一半价款,剩余价款约定在过户登记手续办理完毕后2个工作日内付清。乙在办理房屋过户登记手续前反悔,要求解除合同。甲诉至法院,要求乙继续履行合同。根据物权法律制度的规定,下列表述中,正确的是( )。(2009年)
A.房屋产权未过户,合同尚未生效
B.房屋产权未过户,合同尚未成立
C.合同已经生效,但法院应当判决解除合同,乙赔偿甲的损失
D.合同已经生效,乙应当继续履行合同
【答案】D
2.登记对抗
(1)土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
(2)地役权自地役权合同生效时设立。未经登记,不得对抗善意第三人。
【解释】是否登记,不影响地役权的设立。但未经登记的,不得对抗善意第三人。
【考点2】非基于法律行为的物权变动(P44)
1.基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。(2008年案例分析题)
【解释】非基于法律行为的物权变动虽不以登记为要件,但获得权利的主体再处分该物权时,仍应当依法办理登记。未经登记,不发生物权效力。(2012年案例分析题)
2.基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。(2012年案例分析题)
3.基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定生效时发生效力。
【解释】“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”,是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。
这些“法律文书”具有直接改变原有物权关系、不必由当事人履行的形成效力。因此,如果判决内容是一方当事人向另一方履行,那么,让物权发生变动的,是当事人的履行行为而非判决本身。(2017年新增)
【考点3】不动产登记制度(P47)
1.不动产权属证书与不动产登记簿不一致的,除有证据
证明
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不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。(2008年案例分析题)
2.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人“书面同意”更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。
【解释】当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,人民法院应予支持。(2017年新增)
3.异议登记(2015年单选题)
如果不动产登记簿记载的权利人“不同意”更正,利害关系人可以申请异议登记。
(1)登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起“15日”内不起诉,异议登记失效。
(2)异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【解释】异议登记使得登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力,异议登记后,第三人不得主张基于登记而产生的公信力(不适用于善意取得)。
【例题·单选题】根据物权法律制度的规定,下列关于更正登记与异议登记的表述中,正确的是( )。(2015年)
A.提起更正登记之前,须先提起异议登记
B.更正登记的申请人可以是权利人,也可以是利害关系人
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的,异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的,登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】B
【解析】(1)选项AB:“权利人、利害关系人”认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记;不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记,即先申请更正登记,而后才是异议登记;(2)选项CD:申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效;异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向“申请人”(而非登记机关)请求损害赔偿。