上海天使之城·丘比特国际婚庆广场经营策划方案

上海天使之城·丘比特国际婚庆广场经营策划 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 [键入文字] 上海首家超大规模婚庆主题商业航母 天使之城*丘比特国际婚庆广场 Cupid’s International Wedding Plaza 经营策划方案 [键入文字] 目录 第一章 项目概况 第二章 商业定位 市场SWOT分析 商场经营定位 商业品牌定位 第三章 商业规划 商业功能规划 主要业态、业种分析 商业环境规划 目标消费群规划 第四章 经营方案 经营模式 招商策略 经营策略 推广策略 第五章 商业目标 商场经营目标 整体商业目标 第一章 项目概况 天使之城*丘比特国际婚庆广场位于人民路777号，为高档商品住宅东淮海公寓1—3层沿街商场群房。东面毗临城市大型绿地古城公园，西至露香园路、福建南路，建筑面积共6255平方米。商场地处豫园商城、淮海路商业街上海两大主要商圈交集区域，距离外滩仅一站路，属市级商业中心地段，地理位置优越，交通便捷，周边商业氛围与人气俱佳。 周边交通:11、64、17、126、926、920、830、930、586、66、929路等及规划 中的地铁5号线。 周边配套:学校、邮局、医院、银行、大型绿地、商场等。 目前状况:现房，可以交付使用。 内部装修:OTIS电梯两台，自动扶梯两台(暂定)，中央空调、消防系统、上 下水、强电、电话 项目面积: 层高 一楼 1320.1751平方米 4.5米 二楼 2166.1152平方米 3.9米 三楼 2038.2507平方米 4.9米 主楼 730.94平方米(二、三楼各365.47平方米) 车位配置:共30个自有地下车位，平均每层10个。 第二章 商业定位 一、市场SWOT分析 1、优势 , 拥有成熟、繁荣的区域商业大环境 本案属市级商业中心豫园商城商圈，同时受淮海路商业街辐射影响，有着较为成熟的商业氛围和人气。豫园商城的客流来自全国各地，旅游业、小商品业经过长期发展已相当繁荣，人气指数在上海各大商业圈中首屈一指。淮海路商圈则是上海高雅购物场所，客流素质较高。两大商圈产生的客流量预计在4000万人次。 , 独有沪上闻名的“婚纱一条街”特色经营基础 本案所处淮海东路起至豫园商圈间的人民路段，自九十年代初就形成了“婚纱服务特色一条街”的独特经营风格，在上海婚庆消费市场中极具知名度。但随着消费观念的发展，加之国内外品牌影楼、专业婚庆礼仪服务公司的竞争，对人民路的婚纱一条街造成很大冲击。同时，现有经营者小规模的单打独斗对于经营发展产生了较大的局限性，经营场地、商业环境、格局较差，都阻碍了婚纱服务特色一条街的拓展。由于目前政府正在大力加快旧区改造的步伐和力度，现有的婚纱一条街正面临即将动迁的局面。目前这一特色一条街虽然整体经营滑坡但基础市场还存在，现有商业资源值得进一步加以利用和挖掘。 2、劣势 , 豫园现有商业业态参差不齐，总体定位不高 豫园商圈主要以旅游消费、黄金饰品和小商品批发市场为主，该商业定位由历史发展自然形成，无整体前瞻性规划，商品档次相差悬殊，造成了该地区客流素质的参次不齐。虽然目前经营情况成熟、稳定，总体向好，但缺乏现代商业项目长期发展的后续动力。因此新生商业项目不能简单复制豫园现有业态、业种，否则将因缺乏竞争力而导致大的经营风险，反之必须探索特色经营道路。 , 地处两大商圈过渡段，客流量相对为中心区域所分流 本案位于豫园商城和淮海路商圈中间的商业过渡段，以临街小商铺的经营业态为主，经营范围和模式较为杂乱和陈旧，小规模的经营模式存在较大的发展抗性。由此决定了本作为该区域新生项目，必须考虑与两大商圈的错位、错业经营定位。 3、机会点 , 市中心级商业版块规划将日益完善 随着黄浦区旧城区改造力度的加快，本案所处区域也进入了前所未有的发展快车道。大型环城绿地古城公园的建成，河南路拓宽工程的建设启动以及正进入方案规划阶段的以“上海旅游商业中心”为主要定位的豫园商城改造拓展计划等一系列市政基础建设和商业建设规划都将大大改善豫园及周边的商业、旅游环境。近期人民路、复兴路、河南路20万平方米旧区改造工程即将开始动迁，规划建成高档商品住宅与配套商业项目。因此，在未来2—5年内，本案房产升值潜力与商业发展空间潜力巨大。加之受浦江两岸改造规划(十六铺南外滩段)的辐射影响，该区域的市中心级商业版块地位将日渐凸显并真正形成。 , 现代商业经营呈集约化发展趋势 商业消费正逐步向专业化方向发展，建立专业行业经营航空母舰已成为未来商业新模式的大势所向。国内现已有“服饰商场”“家电商城”“手机商城”“建材装饰商城”等多种以专业模式存在的大型商业经营场所，其在市场中的成功表现和消费者认知、认可度已是有目共睹。可以断言，针对特定消费群体，以特定行业业态、业种为主要经营内容的专业化经营模式具很大的发展潜力。 , 巨大、稳定的婚庆消费市场需求 据权威统计，上海每年约有10万对新人结婚，产生约150亿的婚庆消费需求，并随着生活水平的不断提高和消费观念的日益更新，这一需求正处于稳定发展过程中。而与此相对应的婚庆行业发展现状却是分散无序，良莠不齐，竞争手段与层次都相对低级。这两者之间矛盾重重，行业与消费者之间的信息不对称性造成消费者对专业化、整合型、一站式婚庆消费场所的迫切渴望。 4、威胁点 目前婚庆行业整体形象较差，已有的为数不多的几家婚庆相关经营场所在落后的经营模式、经营观念影响下，经营情况都不太理想。同类型新生项目容易受此负面影响，必须在经营定位、业态业种的引进、商场整体宣传及经营管理模式上进行根本性的改变，才有脱颖而出的可能性。 二、商场经营定位 据以上定位前置分析，天使之城*丘比特国际婚庆广场(暂定名)将建成 1、上海首家汇集国内外知名品牌的大规模、高品位的婚庆主题商场 上海乃至全国目前尚无一个具有品牌知名度的婚庆主题商场，丘比特国际婚庆广场将填补这个市场空白。在针对特定消费群体，提供其所需的全方位消费品的总体经营原则下，丘比特国际婚庆广场将建成一个汇集婚纱礼服、婚纱摄影、婚戒首饰、婚庆礼品、婚宴用品、婚礼策划、蜜月旅行等国内外众多著名品牌商家的专业化、综合性婚庆主题商场，从经营规模而言堪称上海首家超大规模的主题商业航母。 2、上海首家提供人性化、专业化、个性化服务的婚庆礼仪服务中心 丘比特国际婚庆广场不仅是一个综合性的婚庆主题购物中心，更是上海乃至全国最大、最集中、最完善的婚庆服务中心。丘比特广场将以全新的主题经营和专业的服务模式整合婚庆市场的各个消费环节，提供一条完整的婚庆服务消费链，而贯穿这条消费链的主线正是人性化、专业化、个性化的婚庆消费服务，让消费者真正领略到“服务一生一次，回忆一生一世”的隽永感受。 3、集商业、旅游、文化于一体的综合性婚庆主题shopping mall 在上海的商业领域中，shopping mall的形式早已被行业和市场所接受，但一个成功的shopping mall不仅需要成功的商业定位、商业经营，更需要商业文化的塑造。在商业经营过程中适当对一些有价值的文化因素加以利用，文化的因素在品牌和消费者之间就可以起一个完美的连接、暗示作用，对销售能产生很强的推动力。 婚庆行业相对于其他行业而言是一特殊的消费过程，它更依赖于其根植的深厚文化背景与民族传统。丘比特国际婚庆广场不仅能使中华民族几千来的婚庆礼仪文化在注入现代时尚元素的基础上得到传承和发扬，并能使 更多人在了解国外婚庆文化的同时实现更加个性化的婚礼理想。 同时，本案所处的优越地理位置也决定了其发展旅游文化消费的可能性。豫园商城扎实的旅游资源和在国际上的广泛知名度，可为丘比特国际婚庆广场带来稳定的旅游消费群体。通过中国传统婚庆饰品及国外民族特色婚庆礼品的销售展示，来吸引国内外旅游客流，同时对于商场品牌的跨区域推广也将起到积极作用。 4、上海城市浪漫时尚精神的地标性建筑 上海这座国际化大都市城市蕴涵着丰富的城市精神，现代、摩登、繁华、浪漫……而建筑是城市精神最具表象性的载体和象征。新天地代表着上海传统与现代的完美结合，东方明珠象征着上海现代文明的发展速度，现在的上海更需要有一个地标性建筑来演绎“东方巴黎”的浪漫时尚风情。丘比特国际婚庆广场现代化的建筑语言、浪漫的经营主题都构成了成为城市浪漫风情地标性建筑的必要元素，加之在经营过程中通过一系列主题PR活动的策划、举办，必将成为沪上适龄青年向往和拥趸的浪漫时尚发祥地。 综述: 对于行业而言～丘比特国际婚庆广场是市场新秩序、新规则的倡导者 作为婚庆消费大市场的牵头者、领跑者，丘比特国际婚庆广场将搭建起良好的综合平台，帮助优秀婚庆相关产品生产商、销售商和服务商更好地树立品牌，自然淘汰一批服务差、品质差，经营混乱的企业，结束目前婚庆市场分散、无序的现状，顺应商业模式规范化、专业化的发展趋势，提高整个婚庆市场的服务品质，重塑“婚庆时尚产业”的行业新形象。 对于消费者而言～丘比特国际婚庆广场是新消费观念的倡导者和服务者 丘比特国际婚庆广场将汇集诸多婚庆消费市场里的知名企业和商家，为消费者提供最佳服务、上乘质量和合理价格，为消费者解决各供应商和消费者之间信息沟通，监督供应商提供的商品服务质量，使原本繁杂、无序的婚庆消费过程更加简单化和人性化，提倡“最适合的才是最好的”婚庆消费新观念。作为行业专家和私人顾问，它将为消费者安排最合理的婚庆预算和服务，最大程度地满足消费群体日益个性化的需求。 对社会而言～丘比特国际婚庆广场是上海特色商业文化的塑造者 丘比特国际婚庆广场的建立，符合黄浦区关于拓展豫园商圈、提高经营档次的商业发展规划要求，其鲜明的经营特色和丰富的文化内涵，加之现代化的建筑外观、合理的内部布局和极具竞争力的经营手段，将使其在现有商业设施中脱颖而出，成为标志上海特色商业文化的一颗耀眼明珠，对于进一步繁荣黄浦商业，提升黄浦区商业形象的美誉度都将起到积极的推动作用。 同时，它的建立符合旧城改造规划，有利于帮助创造老城厢地区的全新生活居住环境。 三、商业品牌定位 基于以上商场定位，配合经营过程中采取的立体媒介整合推广策略(详见第三部分“经营策略”)，天使之城*丘比特国际婚庆广场将致力于打造一个 集商业、服务、文化传媒于一体的综合时尚生活品牌 CUPID ’S LIVING , 品牌定位层次与建设进程: 商场经营 商场品牌 产品品牌 服务体系 服务品牌 时尚品牌 立体媒介整合推广 传媒品牌 1、传统、时尚、风情、永恒的商场品牌 商场品牌的建立首先从市场战略入手，建立市场战略联盟，通过引进国内外婚庆消费市场的知名品牌，从而树立起商场品牌。例如恒康在新加坡时没有什么名气，他们选择了与已经建立强大一流品牌形象的花旗银行捆绑在一起，建立市场联盟不仅增强了恒康的品牌形象，从中还赢得了32,的收入。丘比特国际婚庆广场商场品牌以“传统、时尚、风情、永 恒”为四大内涵，秉承民族文化精髓，引领世界风尚，让前卫与传统并存是丘比特广场品牌的基本特征。 2、专业、细致、人性、个性的服务品牌 作为一个高档次、高规格的婚庆主题商场，除了商场消费品牌的树立，服务品牌的创建更为重要。以服务贯穿消费、以服务引导消费，是服务品牌建设的必要性。“专业、细致、人性、个性”的服务品牌的建立旨在将狭义的商品销售转向广义的综合婚庆策划与服务，即由提供解决单一需求的产品转变为提供解决一系列关联需求的系统服务。 以上两大品牌的形成基本造就了一个超大规模的综合性婚庆主题商业航母，在本地经营相对成熟之时可考虑通过品牌与经营管理模式输出的方式，在全国各省会级城市实现连锁经营，进一步巩固品牌知名度，树立品牌美誉度。 3、CUPID ’S婚庆产品品牌的建立 通过商场品牌、服务品牌在行业领域和消费者心目中的树立，“丘比特”成为了完美婚礼的代言词，成为了满意消费的信心保证，于是以该品牌为标志的婚庆产品品牌诞生了。从此“丘比特”从商业运作进入实体运作阶段，与相关生产实体合作，推出喜糖、喜贴、婚宴礼品、床上用品、家居软饰等系列独有品牌的婚庆产品，并通过自有商业渠道进行销售推广。就比如“屈臣士”在多个国家城市拥有自己的连锁销售网络，在建立起自己的商业品牌后立即推出了“屈臣士”系列的日用产品，利用原有的知名度和品质保证，较容易地打开了市场。 4、专业传媒品牌的建立 从商场品牌的创建开始，媒介的立体推广就开始了全程辅助推进。与此同时，逐步建立起自己的传媒品牌。通过买断电视、杂志、报纸、户外广告、网络的时段权和版面权，实现全方位的媒体整合，以此进行从起始阶段对商场及服务品牌到后期对衍生婚庆消费品牌的推广，并在此过程中逐渐完成专业组合媒体的自身成熟，最终形成新的专业传媒品牌。从商业经营到产品实体再到媒体实体的进程，是现代商业成功案例的经典模式。 5、CUPID ’S LIVING综合时尚生活品牌的建立 通过商场品牌、服务品牌、产品品牌、传媒品牌的递次建立，“丘比特”已逐渐深入到都市青年的感情、婚姻乃至休闲娱乐生活中。至此它已升华至一个抽象的时尚概念，一种类似于“CHANEL V”一样的时尚标识，于是CUPID ’S LIVING促生了。CUPID ’S LIVING总是与各大浪漫主题的时尚活动相关联，成为上海乃至全国时尚舞台上的一个代言人，引领现代人的时尚生活观念，影响更多追逐时尚的消费群体。 第三章 商业规划 一、商业功能规划 1、主题商场功能规划 , 商品消费功能 包含婚庆消费领域的全方位商品 , 品牌婚纱摄影 , 品牌婚纱、礼服 , 大型婚庆服务公司 , 婚礼用品、礼品 , 花艺公司 , 家居软饰、卧室用品 , 婚戒首饰 , 婚纱、礼服佩饰 , 旅行社、酒店等其它相关行业经营单位 ? 休闲娱乐功能 作为集商业、旅游、文化于一体的综合性婚庆shopping mall，休闲娱乐功能的开发不容忽视。增加商场的休憩咖啡区，一是提升商业消费的配套服务设施，二是改善商业氛围，增加人文风景，三是完善现代商业shopping mall的功能格局。增加娱乐功能，一是吸引更广泛客流涌入，二是丰富经营品种，增加消费项目，例如引进数码照片的拍摄制作、纸艺、陶艺等DIY手工坊等。 , 主题咖啡吧 , 数码影像制作室 , 碧芝、纸艺吧、陶艺吧等主题特色店 2、婚庆服务中心功能规划 丘比特国际婚庆广场不仅是一家专业型、综合性的婚庆主题商场，更是上海唯一一家真正提供周到、细致、完善的婚礼筹备咨询、指导和服务的场所。用服务引导消费，刺激消费是丘比特国际婚庆广场的经营特色之一。商场特设服务接待中心，提供婚庆仪式的全程咨询、策划和服务，内容包括: , 菜单式婚礼服务:整合商场资源制定丰富、多样的菜单式服务内容，由消费者根据自 身需求进行选择，并可按照消费者特殊要求和个性特点提供个性化的特别婚礼策划服 务。 , 根据消费者要求提供结婚周年庆、生日庆等其他相关仪式定制服务。 , 客户情感服务:建立客户信息档案，在情人节、结婚纪念日、新年等重要节日里寄上美 好祝福与商场活动信息，巩固客户对商场的信任感和依赖感，培养、拓展衍生市场， 如孕婴产品服务等。 , 上海婚庆市场信息服务:建立全市婚庆消费市场基本信息库，客户可通过触摸式电脑查 询婚庆礼仪公司、婚纱摄影公司、婚纱定做店地址、电话、价格等消费信息，满足上 海人热衷比较的消费习惯，让消费者真正感到“逛百家不如走一家”的方便与实惠。 3、功能规划分层描述 首层:品牌消费区(10—15户商家) 商户规划为婚纱、礼服精品;婚戒首饰;情侣对表;花艺;卧室用品;休闲区;商 场服务中心 二层:综合消费区(20—25户商家) 中档婚纱、礼服定制;婚庆百货;进口礼品;礼仪服务;美容美体;形象设计; 主题休闲餐饮;旅行社、酒店直销柜台区;新居软饰;主题音像制品店 三层:特别功能区(3—5户商家) 婚纱摄影、婚姻登记、数码相片制作、纸艺吧、陶吧等特色店 , 引进,家著名婚纱摄影公司，含营业大厅，摄影棚，化妆室，合计约占 2000平方米(含主楼部分) 以一年免租，,—,年低租形式引进黄浦民政局婚姻登记处(分外部展示区: 布置各国古今婚庆文化图片展;以及内部工作区含接待厅、办公室、主题背景 宣誓、摄影室) , 数码相片制作为婚纱摄影及婚姻登记的辅助服务，同时可为新人提供各种 时尚的数码影象制品。 , 特色店 4、商业功能定位综述 全面:经营范围包括婚庆仪式的全程相关产品和服务 便捷:一站式购物消费 专业:婚庆及相关礼仪活动的策划服务 个性:专为个人夺身订制的婚庆方案 二、主要业态、业种描述 根据上述的商场功能规划，丘比特国际婚庆广场是一个专业化、整合型婚庆主题商场和完善的婚庆服务中心。从经营定位和特色出发，适合引进的业种及其在商场内的经营业态定位如下: 1、 婚纱与礼服 引入婚纱礼服的品牌经营商家，凸显个性化设计，提高婚纱礼服的经营档次，摈 弃原人民路婚纱一条街的较低定位。不仅包括新娘婚纱，也包含礼服晚装、新郎礼服 以及伴娘、伴郎的服饰。同时除了引入本地、国内的品牌外，更着重引进国外知名的 婚纱礼服品牌，该部分商户如遇招商困难可通过商场代理的方式进行自营。 2、 婚纱摄影 引进一至二家不同档次定位的知名婚纱摄影企业，不仅让消费者享受到一站式比 较消费的便捷，同时满足不同档次的消费需求。 3、 婚戒首饰、婚纱佩饰 在越来越注重个性化发展的今天，新人们更加希望能拥有一对与众不同的结婚戒 指，而且新人们对于在婚宴上佩戴的其它首饰、佩饰也同样有着创意、创新的需求。 因此丘比特国际婚庆广场将重点引入一些具有创新设计能力的国外饰品设计公司。 4、 婚礼用品 引进婚庆仪式的布置道具，喜糖，喜庆用品和摆设等一系列婚庆专用商品销售商 家，全面的商品设置将改变原有分散的消费模式，提供一站式的消费场所。 5、 婚庆服务 由商场自行组织婚庆服务中心，利用商场的资源优势，提供全程咨询和服务，也 可引入二至三家具有相当实力的婚庆服务公司，在商场统一经营指导下，根据消费者 的不同需求和自身经营特色，提供满足不同层次需求的个性化服务。 6、 花艺、家居软饰、卧室用品 引入具有个性化设计能力和独特创意的花艺、家居软饰、卧室用品品牌商家，围 绕婚庆主题，集中推广相关的特色商品和服务。 7、 婚宴、旅游 由商场自行组织经营的婚庆服务中心与品牌旅行社、酒店建立长期固定的合作关 系，以直销专柜区域的形式提供婚宴预定、蜜月旅行咨询、预定服务，可根据消费者 的个性要求，推荐相应的酒店和旅游线路。 三、商业环境规划 1、外部环境的设计 , 建立鲜明商场标识系统: 建立商场CI和VI系统，对商场内外所有标识展示赋予统一形象表现; 在室外广场建造商场标志性建筑物——丘比特形象雕塑; 利于丘比特国际婚庆广场的形象推广能快速深入人心。 , 基本设计风格:现代、简约、优雅 并通过水、光、草木、文字、形象造型柔化现有建筑外立面的冷峻感，以迎 合婚庆商场的浪漫、温馨主题。 , 外部墙体广告效果展示: 二、三层外层统一规划橱窗广告位 一至三层垂直广告布幅构件 圆形部位顶端加装二块圆弧形广告灯箱 广场建筑雕塑上预留广告牌位 2、 内部空间的处理 , 基本风格:开放、通透、尺度宜人 , 营业空间的分割设计方案: A 周边大面积玻璃割断，形成品牌专营店 B 周边或中央局部可设计开放式品牌专营店铺 C 中央或不规则边角处设计开放式柜台组合型区域 多种形态的商业子空间互相渗透、交错，增强购物时的趣味性与兴奋感。 , 设立内外活动广场: 便于开展促销展示活动，利于聚集消费人气，为商场举办推广活动提供笔要的场地支持。 , 内部空间布局满足现代消费需求: 从消费者的角度而言，在商场规划和布置首先考虑如何方便客户，如在主要路口设置详尽的指示标识，将收银台安置在相对中心的位置，洗手间的指示清晰明了等。 从商场经营的角度而言，建立可控制、利导向的客流通道对于建立客流有效回流的通道，提高各个层面的商业价值和出租率至关重要。 , 内部公共空间突出主题装饰特色: 在二楼、三楼的阶梯踏步处、自动扶梯处、动线转角处巧妙的布置光影效果，即可增加空间动感觉，又可起到视觉引导功能。在公共通道及过厅区域设计一些爱情主题造型、小品，即作了文化展示，又点缀了商业空间，强调、突出了商场婚庆主题特色。 , 旅游人文景点——首层“天长地久”祝福墙的设置 在首层大厅一侧设置休闲区，中间设置一条散步小径铺上鹅卵石，一边设置为开放式的咖啡吧，另一边紧靠的墙面设计成主题为“天长地久”的“祝福墙”，让所有人共同见证新人之间真挚爱情的永恒。 手帕在中外民族婚俗中都代表着亲人对新人的祝福，丘比特国际婚庆广场将提供这样一个别具特色的情感服务:帮助在此举办仪式的新人们在装载着祝福的手帕上分别写上心中最 想对对方说的一句话，放入精致的镜框中保存，让新人们最幸福的瞬间长驻在丘比特国际婚庆广场。这面“祝福墙”不仅有着美好的纪念意义，同时也具有美观的装饰性，它将成为丘比特国际婚庆广场的特色标志，和上海吸引中外游客到此参观的特色人文景点。 四、目标消费群规划 , 上海地区年10万对新人的5%—10%有一定经济实力的白领阶层 , 江浙地区的高收入新婚夫妇 , 追求生活品质、有文化品位的已婚夫妇 , 年轻恋人 , 时尚青年 第四章 经营方案 一、经营模式 1、引进“三权分离”的现代商业经营管理模式，即“所有权、经营权、管理权”分离，实现统一招商、分散经营、统一管理，避免原有经营模式可能造成的经营业态秩序混乱、商业价值降低以及恶性竞争的局面。 2、委托专业商业经营管理公司进行商场整体策划和有序管理，使商场经营更具备长期性和前瞻性，有利于提升商场的知名度和影响力，树立商场品牌。 3、设立固定、强大的宣传基金，这是建立和维护商场品牌的基础保障，与商户约定《宣传推广基金使用规定》，实现每年不低于200万的商场宣传投入。 4、确立“培育市场、巩固市场、拓展市场”三步走的经营方针。 5、制定“商场经营管理公约”，按约进行统一招商、统一开业、统一收银、统一宣传推广、 统一形象包装、统一协调经营种类。 二、招商策略 1、招商原则 , 通过减、免等优惠措施保障主力商户的进驻 , 主力商户以大品牌为目标对象 , 严格执行产品功能规划，不符合功能定位的原则上不引进 , 限制同类商品、服务商家的入驻数量，避免同业恶性竞争 2、 商户类别 据上述功能规划和业种、业态分析选择经营对路的品牌商户或特色商家，具体类别不再赘述。 3、 租金制定 以投资回报率7,计(14.35年收回成本)制定基本租金价格，根据引进商家经营面积的大小、租约时间的长短以及行业利润率在招商意向性谈判开展后根据实际情况再做进一步的必要调整。 楼层 面积 建筑面积售价 建筑面积租金 一层 1459.08 58000元/平方米 12元/月/平方米 二层 2378.99 28000元/平方米 6元/月/平方米 三层 2379.61 20000元/平方米 4元/月/平方米 4、 补充招商方式 , 20%营业额提成代替租金 , 50%经营利润分成代替租金 , 8—12个月免租 在商场经营初期，为培育市场、树立品牌，可根据特殊商家要求以上述两种方式之一建 立经营合作关系，保证品牌商家入驻。 三、经营策略 1、经营原则 品牌经营、规模经营 规范经营、诚信经营 持久经营、持续服务 专业、系统化商品与服务 统一监督管理 2、经营手段 , 品牌商家竞标入场 确保入住商家品质，符合商场经营定位，并可借机提升商场知名度。 , 限制同类商品、服务商家的入住数量 确保入住商家的利益，避免恶性竞争，提升商场的经营档次。 , 提供婚庆前期和后期的延伸服务 前期是指在恋人阶段就提供个性化的商品和服务，引导消费人群在婚庆主题消费 上的流入。后期是指新人婚后的孕婴服务，延续婚庆服务的消费热情。 , 定期举办各类推广活动和促销活动 在“情人节”“圣诞节”等节日适时推出娱乐、展示活动，加强商家与消费者的沟 通和情感上的交流。在婚庆旺季，推出特色的优惠促销活动，以品质和价格吸引消费 群体的涌入。 , 不定期推出极具创意和个性化的综合性服务项目 推出商场品牌的大型婚典活动等与其他行业企业合作开展的综合性服务项目，如 “丘比特婚典”。 , 围绕商品与服务形成六大经营特色 全市唯一汇集日本、韩国、台湾、香港等国内外高档品牌婚纱、礼服的商场 全市唯一集中展示、销售国内外地特色婚礼用品的商场 全市唯一提供菜单式专业婚庆服务的场所 真正提供个性化婚庆仪式策划服务的场所 真正帮助新人实现方便、快捷的一站式婚庆筹备 全市唯一进行客户档案追踪服务的商家 四、推广策略 1、 新闻热点报道，制造轰动效应 制造上海首家婚庆主题商场和婚庆服务中心开业的新闻热点，在上海、江浙各大媒体上进行短时期的集中报道，引起社会广泛关注和强烈兴趣。同时，在经营过程中不断挖掘项目自身新闻价值，充分制造事件、话题，通过新闻媒体的热点报道迅速树立商场品牌。 2、 集中广告宣传，开展规模造势 在电视媒体，专业杂志，主流报纸及户外集中性发布商场广告，造成开业期的市场轰动效应。 3、 活动聚集人气，持续市场热度 利用商场的内外广场，在开业初期进行一系列婚纱秀等婚庆礼仪用品的展示推广活动。同时借助相关主题性节日进行PR活动，创造时尚流行，刺激销售。 4、 立体媒介整合，长期强势宣传 整合电视、报纸、广播、杂志、网络各媒体，通过与时尚栏目的结合，创建独特的婚庆专业传媒，全力打造传统、时尚、风情、永恒的商场品牌，专业、细致、人性、个性的服务品牌，CUPID ’S婚庆产品品牌，直至完成集商业、服务、文化传媒于一体的CUPID’S LIVING综合时尚生活品牌形象。 , 报纸媒体:在《申江服务导报》开辟有关婚庆文化和服务专版。 , 专业杂志:与《上海新娘》等专业杂志合作，开辟专册，或结合消费服务手册的形式， 推出商场自身的消费服务手册。 , 电视媒体:与《相约星期六》等生活时尚类节目合作，制作全新爱情、婚姻主题栏目。 , 广播媒体:与品牌音乐栏目合作，推出爱情主题音乐节目。 , 网络媒体:随着互联网的逐渐普及，网络成为品牌与消费者之间的一种新的沟通方式。 建立丘比特国际婚庆广场商业网站，可为商场经营拓展营销渠道的延续性和深度，同时 成为时尚品牌建设的有力杠杆。 第五章 商业目标 一、商场经营目标 1、营业额目标 实现商场年营业额达2.5 — 15个亿的五年连续增长: 第一年，按全市年新婚人数的,,为目标消费群，，按,万元,对平均消费水平计算， 达,.,个亿。 第二年，按全市年新婚人数的,,,和江浙地区年新婚人数的1,为目标消费群，按, 万元,对平均消费水平计算，达,.5个亿。 第三年，按全市年新婚人数的,,,和江浙地区年新婚人数的2,为目标消费群，按, 万元,对平均消费水平计算，达8.5个亿。 第四年，按全市年新婚人数的20,和江浙地区年新婚人数的5,为目标消费群，按, 万元,对平均消费水平计算，达12.5个亿。 第五年，按全市年新婚人数的25,和江浙地区年新婚人数的5,为目标消费群，按, 万元,对平均消费水平计算，达15个亿。 2、经营毛利粗算(以第一年为例) 日租金价格 1F 2F 3F (元/?/日) 12 6 4 出租率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 37.9% 年出租收入(万元) 1507 1356 1206 1055 904 754 571 招商成本(月租1.5倍) 188 170 151 132 113 94 71 招商广告(万元) 100 100 100 100 100 100 100 办公费(万元) 150 150 150 150 150 150 150 经营广告(万元) 250 250 250 250 250 250 250 毛利(万元) 819 686 555 423 291 160 0 二、整体商业目标 第一年～整合现有婚庆产业链中的各种经营业态与品种～树立全国第一家超大规模婚庆主题商业航母与专业性、整合型的婚庆服务中心, 第二年～逐步创立独有的婚庆专业整合型媒体～为商场品牌输出及探索连锁经营模式建立奠定舆论基础, 第三年～逐步实现商场品牌输出～与相关生产实体合作进行婚庆消费品生产、销售～推出自身婚庆产品品牌, 第四年～在以上基础上全力拓展婚庆主题商场与服务中心的外地连锁经营模式, 第五年～在以上商业目标基本达成基础上～构建“集商业、服务、文 化传媒于一体的CUPID’S LIVING综合时尚生活品牌”的最终理想。 (完) 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱 产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合 格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。